jeudi 15 septembre 2011

Comment j’ai testé la location saisonnière de mon studio cet été

Le 3ème locataire de mon studio meublé est parti fin juillet, et j’avais évoqué ici comment la lecture du guide de Cédric Annicette m’avait donner envie de tester dès cette année la location saisonnière sur le mois d’Août, étant assez disponible cette année.


Voici ici le bilan de cette expérience assez lucrative…

Mon appartement, loué meublé, est assez bien équipé, mais quelques éléments supplémentaires étaient à acheter pour pouvoir prétendre offrir un service de location saisonnière, à la semaine ou au week-end, du linge essentiellement, draps, serviettes de toilette…

Mais avant de me lancer dans les dépenses supplémentaires, j’ai d'abord commencé par passer une petite annonce gratuite dans leboncoin, histoire de m’assurer de la demande.


Résultats de ma petite annonce dans leboncoin

J’ai tout d’abord passé en revue la concurrence locale pour fixer un tarif compétitif, 290 € la semaine, 130 € le week end, puis j’ai rédigé mon annonce sans oublier bien sûr d’inclure le maximum de photos possibles tout en essayant de me démarquer avec une petite offre de bienvenue : la bouteille de champagne offerte pour toute réservation à la semaine !

Après 3 premières journées sans appel, j’ai décidé d’ « investir » dans l’option « mise en avant » facturée 10€ !

Option efficace, avec 3 demandes dans les heures suivantes : toutes pour des week end de personnes désireuses de trouver un logement proche de Paris pour quelques jours, 1 couple avec bébé et 2 personnes seules.

Les 2 personnes seules souhaitaient réserver pour le même week end, j’ai fait un choix suite aux discussions téléphoniques, l’une d’entre elle me semblait bien plus fiable. (avis peut-être très subjectif, mais fallait bien choisir…)


J’ai donc pris mes 2 premières réservations :
  • 1er week d’aout (2 nuits) : 130€
  • week end allongé (3 nuits) du 15 aout : facturé 190€
Intéressant, mais je n’ai pas réussi à obtenir de réservation à la semaine, plus lucrative, pour un effort moindre.

Je me suis donc tourné vers un site davantage dédié à la location saisonnière. Abritel, un des sites leaders étant trop cher (149€ l'abonnement pour 4 mois...), j'ai testé pap.fr, site plus généraliste mais sur lequel j'ai déjà trouvé personnellement une location de vacances sur la Côte d'Azur.   


Résultats de ma petite annonce sur pap.fr

A la différence du boncoin, passer une petite annonce est payant ici, facturé 75€ pour le forfait été.
Il faut voir cela comme un investissement…et au-delà de ça, je souhaitais surtout tester si c’était un bon moyen de toucher davantage de touristes.

J’ai passé la même annonce et finalement au bout d’une dizaine de jours, alors que je commençais à être pessimiste, j’ai reçu une demande de location pour la dernière semaine d’Aout ! Un couple de retraités.

Pour une semaine allongée d’une nuit supplémentaire que j’ai alors pu facturer 320€.

Un bilan mitigé donc, peu de demande, mais une demande fiable qui s’est concrétisée.


Démarches et frais supplémentaires

Bien sûr, gérer ces 3 locations saisonnières m’a pris un peu de temps, au téléphone tout d’abord pour planifier les arrivées et les quelques démarches.

Puis pour accueillir les personnes, rédiger un contrat de location (version allégée de celui que j’utilise pour un bail standard), effectuer un état des lieux d’entrée (j’ai bien sûr demandé une caution, 300€), puis de sortie.
Plus un peu de lessive et de remise au propre de l’appartement, bien que j’ai été agréablement surpris du très bon état général laissé par ces locataires ponctuels.

C’est un effort non négligeable sur un mois, mais c’était ça ou un mois de vacance locative !

Coté assurance, j’ai demandé de me fournir une attestation de leur assureur de résidence principale, stipulant qu’ils étaient couvert dans le cadre d’une location saisonnière.


Concernant les frais supplémentaires, environ 60€ de linge et 1 bouteille de champagne à 20€ !

Plus 85€ de frais de mise en location, 10€ d’option sur leboncoin et 75€ pour pap.fr.



Bilan financier de ce mois de location saisonnière

Au final, j’ai donc perçu pour le mois d’Août, 130€ + 190€ + 320€ = 640€

Pour 165€ de dépenses (dont 60€ de linge réutilisable bien sûr…)

Soit un gain de 475€ !


Un résultat qui, bien qu’inférieur aux 625 € perçus habituellement (550€ de loyer + 75€ de charges), devrait me permettre d’améliorer le rendement locatif de mon studio cette année, et me rapprocher de l’autofinancement, en ayant évité un mois de vacance locative !


Un essai que je trouve plutôt concluant, sachant que mon studio n’a ni vue sur la mer ni sur la Tour Eiffel !

On peut bien sûr discuter de l’effort que ça a nécessité, par rapport au bénéfice…mais je suis content de l’avoir fait. C’est aussi une information de plus sur la valeur de mon appartement.


Sachant qu'en parallèle, j'ai trouvé un nouveau locataire qui a commencé son bail au 1er septembre comme je l’espérais…


Enfin, avoir la possibilité de faire de la location saisonnière avec très peu de surcoût (un peu de linge de maison) est aussi l’un des nombreux avantages de la location en meublée, avantage auquel je n’avais pas pensé en écrivant à l’époque cet article…


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10 commentaires:

alteriche.com a dit…

Feedback intéressant et transparent.
Où se trouve ton bien plus précisément? Je crois que le critère fondamental de la location saisonnière, c'est l'emplacement: quand on ne connaît pas une ville, on se raccroche aux points d'intérêts, ce qui peut faire passer au second plan un appartement pourtant plus sympa niveau décor, plus vaste, plus agréable, tout en étant bien desservi par les transports, mieux relié aux commerces, proches de lieux (restaurants, clubs, musées...) MAIS parfois loin de monuments qui sont souvent les seuls points de repères des touristes!

As-tu regardé du côté de homelidays.com? C'est la référence je crois pour les locations saisonnières par les étrangers.
Il existe aussi des agences spécialisées, chargées de recruter les clients mais aussi de gérer le back-office (contrats, dépôts de garantie, check-in/check-out, entretien...etc).

Olivier a dit…

@Alteriche, merci pour ton commentaire, oui j’avais regardé homelidays, mais idem, un tarif minimum de 149€ qui me semblait prohibitif pour un unique mois de mise en location… L’appartement se trouve à Fontainebleau, 60km au sud de Paris avec ligne directe gare de Lyon. Ville très touristique pour son château et sa forêt, c’est pourquoi j’avais bion espoir d’arriver à accrocher quelques clients…ce qui fut le cas ! bonne soirée

alteriche a dit…

La ville est sympa mais effectivement l'équation: location à un étudiant pendant 9 mois + saisonnier à des touristes pendant 3 mois, cela n'est réservé qu'à des villes (et des quartiers bien spécifiques).

Ton objectif est d'éviter la vacance locative mais perso, je vois davantage le saisonnier comme un rendement très haut sur une courte période (1,5 à 2,5x les revenus classiques), souvent en plus en squeezant le fisc (mais le débat n'est pas là).

As-tu pensé pour les prochaines années à la création d'un petit site qui permettrait de trouver ton offre via google?
Tu t'adresses aux gens qui cherchent une location ponctuelle à Fontainebleau. Pourquoi ne pas s'adresser aux gens qui souhaitent visiter Fontainebleau et donc se poser en alternative à l'hôtellerie traditionnelle, voire en alternative (faisable via le référencement d'un blog) à d'autres destinations (Versailles, Chantilly...etc -> le but étant par un blog d'amener des recherches du genre "location appartement + Versailles" à découvrir une alternative de charme, plus originale, moins coûteuse, et à laquelle ils n'avaient pas pensé).
Le coût est essentiellement "humain" pour animer ce blog, mais avec d'autres potentialités (ramener des locataires pour l'année, même si visiblement actuellement ce n'est pas une difficultés, activer une campagne adWords, attirer éventuellement des agences immobilières ayant des clients pour ta demande...etc).

Olivier a dit…

@Alteriche, merci pour cette excellente idée. Avoir un petit site dédié pourrait être quelquechose à tester...ton analyse est vraiment pertinente.
Je trouve les tarifs des sites dédiés location saisonnière très élevés ! Mon objectif premier reste toute de même la location classique en meublé sur la base d'un bail d'une année. Merci encore, à bientôt!

Julien du blog EspritBusiness.fr a dit…

Sympa cetre approche qui sort des traditionnels investissements de studio sur Paris !
Par curiosité, as-tu investi toi même dans cet appartement ou est-ce un bien familial dont tu as hérité ?
A combien estimes-tu sa valeur ?
Merci pour ton éclairage.

Olivier a dit…

@Julien, ce studio est mon premier investissement locatif acheté an Aout 2009. tu trouveras quelques images de la rénovation faite ici : http://www.plus-riche-et-independant.com/2010/02/la-renovation-de-lappartement-mis-en.html , ainsi que quelques chiffres sur le montant de l’investissement et sa répartition ici : http://www.plus-riche-et-independant.com/2010/05/investissement-locatif-le-veritable.html
Meublé, en l’état, je pense que sa valeur actuelle est aux alentours des 90 000 € si je me calibre sur les biens en vente actuellement. Bonne journée !

Julien du blog EspritBusiness.fr a dit…

Merci pour ta transparence et felicitations pour l'aménagement/déco très sympa.
J'imagine que tu es originaire de Fontainebleau ou de ses environs ? ou es-tu un pasionné de l'histoire de France qui a voulu rassembler ses deux passions ? :-)

Olivier a dit…

@Julien, non tout simplement parce que j'y travaille... et j'ai un peu appris à connaitre le marché immobilier local en louant pour moi-même plusieurs appartements puis en essayant d'y acheter pour y vivre avant finalement d'acheter un peu à l'extérieur. Bonne journée

Cédric GENIN a dit…

Bonjour Olivier,

Je trouve ton article super intéressant. Moi qui connais bien la location saisonnière, je vois très rarement ce type de partage d'expérience en ligne. Louer un meublé de façon saisonnière, à titre exceptionnel sur un mois, en complément d'une location classique, et expliquer cet essai avec autant de transparence, c'est une super idée. Et surtout, montrer de tels résultats, c'est très encourageant pour les autres. Bravo à toi !

Les visiteurs de mon site sont des propriétaires qui veulent louer de façon saisonnière et qui hésitent parfois à se lancer. Ton article leur donne une raison de plus de le faire ! Tu as réussi avec quelques efforts, d'autres peuvent y arriver également.

Je suis moi aussi convaincu que la location saisonnière a de beaux jours devant elle. C'est un marché qui croît actuellement de +15% par an, car effectivement de plus en plus de vacanciers (et moi le premier) recherchent une offre d'hébergement alternative aux hôtels et résidences de tourisme. Je suis convaincu que tu pourras réitérer cette expérience avec succès, y compris à d'autres périodes de l'année.

Je vais continuer à jeter un œil aux autres articles de ton site, qui me semble très intéressant !

Cédric

Emma a dit…

Bonjour Olivier, merci pour votre témoignage. Les locations saisonnières séduisent effectivement de plus de grâce à leur lucrativité. Cependant, il y a des règles à respecter et à connaître avant de louer ou sous louer son bien. Cet article est très intéressant pour ceux qui hésitent à se lancer.

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