dimanche 19 décembre 2010

1 an d’expérience de placement immobilier locatif géré en direct

Ça va donc faire 1 an que je loue mon premier studio, mon premier investissement locatif.

Mon 3ème locataire, un collègue, est toujours en place, il quittera sûrement l'appartement courant 2011, d’ici quelques mois, mais en attendant, c’est un locataire sans soucis. La remise du chèque de loyer se fait de la main à la main, le 1er du mois, à la machine à café du boulot, très pratique !

Concernant la gestion de la copropriété, le syndic est bénévole, étant donné qu’il s’agit d’une petite copropriété de 6 appartements, avec 4 propriétaires différents. L’un d’entre eux a accepté de reprendre en début d’année la responsabilité du syndic.

J’ai découvert au bout de quelques mois, qu’il existait dans les caves des compteurs d’eau divisionnaires, ce qui veut dire qu’il est possible de mesurer la consommation d’eau de chaque appartement. Hors jusqu’à présent, historiquement, l’eau était inclue dans les charges communes, à part égale pour tous les propriétaires.

J’ai proposé que l’on se base à partir de cette année sur les consommations réelles de chacun, ce qui a été accepté. C’est surtout bénéfique pour moi, mon studio n’est occupé que par une personne seule alors que d’autres appartements F2, sont occupés par des couples, un ayant même un enfant. Ma consommation d’eau devait être inférieure aux autres.

Et en effet, en cette fin d’année, on vient de faire les relevés, plus de 100€ de charges vont m’être remboursées !

Plus généralement, il est bon d’éviter les charges collectives et d’individualiser. Même si on n’est pas forcément toujours gagnant, ça a le mérite d’avoir un contrôle total sur ses charges, donc un meilleur contrôle sur son investissement. C'est pourquoi les autres propriétaires étaient tous d'accord.

Dans le même esprit, après coup, j’ai réalisé que j'ai raté une occasion lors de la rénovation totale de l’appartement : celle de faire installer des chauffages électriques et ainsi me séparer des vieux chauffages en fonte, alimentés par la chaudière gaz collective. Si je l’avais fait, je n’aurais plus eu aucune charge collective. Le locataire aurait payé sa propre consommation de chauffage.

Bon je me heurterais peut-être aujourd’hui au problème de l’affichage obligatoire du diagnostic de performance énergétique. Si le locataire était seul responsable de sa facture de chauffage, il n’apprécierait probablement pas ma classe G actuelle…

Mais je garde l’idée pour une future rénovation importante dans quelques années, cette chaudière gaz collective me donne quelques inquiétudes, elle est tombée en panne il y a quelques semaines, et je crains que cela se reproduise fréquemment. Le syndic a mis presque 3 jours pour faire intervenir un plombier, j’ai dû prêter à mon locataire un petit chauffage électrique d’appoint.

Après 1 an de suivi locatif, c’est l’une de mes seules contrariétés avec le fait que j’aurais aimé un syndic un plus investi.
Bien sûr, c’est du bénévolat, mais à partir du moment où on est volontaire il faut s’engager un minimum.

Notamment en terme d’entretiens de la copropriété, nous avions évoqué différents travaux en début d’année, financés par la cagnotte bâtie mois après mois (30€ / mois par propriétaire), notamment installer un système d’interphone. Pas de nouvelles, je remettrai le sujet sur la table lors de notre prochaine réunion de début d’année.

J’aimerais éviter de devoir m’engager davantage dans le syndic, mais ça peut être une option pour encore une fois avoir la meilleure maîtrise possible de son investissement. 

Rendement et autofinancement 2010 définitifs :

En termes de rendement locatif, finalement ce sera un peu meilleur que ma dernière prévision en raison de la moindre consommation d’eau et d'une taxe foncière inférieure à mon estimation : soit + 5,7% net

Ce qui signifie 90€ par mois manquant pour autofinancer ce studio (1080€ sur l’année), pour un capital remboursé en 2010 de 3000€.
Dont 30€ par mois mis de coté sur la cagnotte "futurs travaux" de la copropriété, on pourrait donc considérer que mon vrai défaut d'autofinancement mensuel 2010 n'est que de 60€

Chiffres qui me conviennent très bien, à reproduire en 2011… pour faire mieux, il faudrait que je loue l’année complète, sans aucune vacance locative. Pas évident avec mon approche initiale qui était de cibler des étudiants. Question à réétudier donc lorsque j’aurais à trouver mon 4ème locataire…

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12 commentaires:

Jean-François a dit…

Bonjour

Quand vous dites un rendement de 5.7% net
C'est net après impôt ou avant impôt ?

Merci

Olivier a dit…

Jean-François, oui c'est net après impôts, taxe foncière mais aussi impôts fonciers qui étaient nuls pour ma 1ère année. En 2009, je n'ai pas eu de revenus fonciers, pas de loyers, mais j'avais par contre des frais de travaux à déduire, j'ai donc fait du déficit foncier en déclarant au réel. L'année prochaine, je devrait avoir un peu d'impôts fonciers, ça impactera donc un peu la rentabilité. Mais ça ne devrait pas aller très loin, en continuant à déclarer aux réels, je peux notamment déduire les intérêts d'emprunts, assez élevés les premières années.

jerome F. a dit…

Olivier, ton immeuble doit être un immeuble ancien? C'est souvent le cas des syndics bénévoles.
Lors de ma dernière réunion de copro, le responsable m'a dit que prendre un syndic pro avait un coût de 1200€ annuel!!!
Vive les syndics bénévoles alors :)

Olivier a dit…

Oui Jérome, c'est de l'ancien, un petit bâtiment de 3 étages, 2 appartements par étage. Et en effet, pour cette petite copropriété, on a eu un devis de syndic pro qui s'élevait à presque 1000€ par an, le même ordre de grandeur que toi ! A éviter absolument pour ne pas impacter la rentabilité !

Joel a dit…

Pour les compteurs d'eau, tout à fait d'accord, "les bons compteurs font les bons investissements". Quand et/ou comment comptes-tu augmenter ton loyer et annuler tes charges mensuelles? Et quand feras-tu un profit?

Anonyme a dit…

Je trouve que c'est vraiment intéressant de dresser un bilan annuel d'autant plus que c'est le premier anniversaire de cette expérience.

Olivier a dit…

Joel, je ne pense pas augmenter le loyer en 2011, il est actuellement à 550€ + 75€ de charges, c’est déjà assez élevé. Si j’exclue la petit cagnotte « travaux futurs », je remets de ma poche 60€ / mois en 2010, ce qui correspond en fait exactement aux 5 semaines de vacances locatives que j’ai eu. Je m’autofinance si je loue donc 12 mois par an…ce serait plutôt l’objectif.
Il est certain que pour le moment, tant que j’ai un crédit à rembourser, je n’ai aucun revenu passif de cet appartement. Mais ce n’est pas pour autant que je ne gagne rien, j’ai ajouté un peu de liquidités certes cette année, mais en parallèle, j’ai remboursé 3000€ de capital, j’ai augmenté mon patrimoine de 2000€ environ au final…
Un autre moyen d’être vraiment à l’équilibre, voir d’avoir un peu de cashflow tous les mois, serait de réduire mes mensualités de crédit, si j’allonge de 3 années la durée du crédit, je peux baisser le remboursement de 60€ par mois…
Mais pour le moment, comme je lai déjà dit par ailleurs, tant que je peux, je préfère essayer de rembourser plus vite mes dettes. Je me rapproche ainsi plus vite du jour où j’aurais de vrais revenus passifs ! bonne journée

Olivier a dit…

Anonyme, merci de ton commentaire, comme tout autre projet ou investissement, oui je pense que c'est bon de faire le point au moins une fois par an, pour voir où on va et éventuellement agir en conséquence. Rendez-vous donc dans un an pour le bilan de la 2ème année ! à bientôt

jerome F. a dit…

Quand tu dis que tu as eu 5 semaines de vacance locative, c'est du à quoi d'après toi?

Olivier a dit…

Jérome, ma première cible de locataire était des étudiants en MBA, la majorité étant étrangers, assez fortunés...pas regardant sur le loyer à partir du moment où la prestation est de qualité. Le problème est que la durée de leur séjour est assez aléatoire, de 3 mois à 1 an et demi...mon 1er locataire devait rester 1 an, il n'est resté que 6 mois. je suis sûr de bien loué mais avec le risque d'avoir un peu de vacance locative entre chaque. C'est pourquoi, je verrai si en 2011 je continue dans cette voie ou non. A bientôt

Anonyme a dit…

Bonjour,

je viens de lire votre article et dans les 2 premiers paragraphes, j'ai une remarque.

Ma seule source de revenu est la location depuis bientôt 15 ans, j'ai commencé par 1 petite maison de vacance meublée, puis 2, puis des maisons en vides.

Avec mon expérience, je me permet de vous donner un conseil.

NE LOUER JAMAIS A UN AMIS, UN COLLEGUE, UNE CONNAISSANCE PROCHE ET ENCORE MOINS A LA FAMILLE !

Lorsqu'un amis viens chez vous s'il doit payer, ce ne sera plus votre amis !

Le propriétaire-bailleur et le locataire ont des objectifs antagonistes, même si tous ce passe bien, le premier veut fructifier au maximum sont investissement, le second minimiser son coût d'hébergement.

En exagérant, le bailleur voit l'autre comme un porte-monnaie sur pattes et le locataire, le premier comme un vampire pompant le fruit de son labeur.

Au moindre problème, retard de paiement, utilisation inapproprié du logement, ou autre, c'est le malaise !

Anonyme a dit…

Je sais que l'article date, mais concernant les 100 euros de remboursement d'eau, ils doivent être remboursés au locataire... Ce qu'il paie chaque mois n'est qu'une avance.

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