jeudi 26 août 2010

Autofinancement et rendement prévisionnel 2010 pour mon placement immobilier

Mon 2ème locataire vient de me rendre les clefs après un gros mois passé dans mon appartement. Il s’agissait d’un collègue en attente de pouvoir entrer dans le logement qu’il venait d’acheter. Rien à redire, aucun problème. Pour la suite de la location, j’avais évoqué 2 options dans cet article, relouer en fin d’année à mon 1er locataire, l’étudiant, ou louer dès que possible à un autre collègue en quête de logement rapidement.

J’ai finalement opté pour ce 2ème choix, pour 2 raisons. Premièrement, l’assurance que mon collègue prenne le studio, il subsistait quelques doutes sur le fait que mon étudiant revienne bien en novembre, il essayait de reculer la date butoir qu’on s’était fixé pour confirmer la réservation. Et deuxièmement, le fait que ça me permette de minimiser la durée de vacance locative.

En effet, le bail commencera au 1er septembre et il s’engage au moins jusqu'à la fin d’année, ce qui va réduire, pour cette année, à 1 seul gros mois, la durée pendant laquelle l’appartement n’aura pas été loué.

Je fais toutefois cadeau de l’ADSL à mon collègue, il n’en n’a pas l’utilité, mais je ne souhaite pas résilier l’abonnement pour le moment. Je ne lui refacturerai donc pas les 32€ mensuels comme c'était le cas pour mon 1er locataire étudiant.

Mon autofinancement prévisionnel pour 2010 et mon estimation de rendement net

Maintenant que j’ai une vision claire des recettes et dépenses pour 2010, je peux à présent faire un 1er bilan assez réaliste de mon placement immobilier pour cette 1ère année de location.


Sauf problème majeur d’ici la fin d’année, le rendement net devrait être de l’ordre de 5,54%.

Sachant que ce calcul prend en compte les 360€ versés en tant qu’avance pour de futurs travaux dans la copropriété. Cette somme n’a pas été dépensée. Si on l’exclue du calcul, le rendement net 2010 serait de 5,92%.
L’intérêt de ce versement annuel est qu’il devrait éviter que la rentabilité soit lourdement impactée les années de gros travaux. On aura déjà une cagnotte disponible pour couvrir une partie voir la totalité des frais.

Concernant l’autofinancement, il me manquera en 2010, 100€ par mois pour autofinancer l’appartement.

J’avais évoqué différentes pistes dans cet article pour tendre vers l’autofinancement, les meilleures étant de louer 12 mois sur 12 bien sûr, et de moduler à la baisse la mensualité (de 50 à 60 € en rallongeant le crédit de 3 à 4 ans).
Dans l’état actuel des choses, cet objectif d’autofinancement n’est pas prioritaire pour moi, je préfère rembourser davantage de capital tant que je n’ai pas d’autre projet d’investissement en tête qui nécessiterait une nouvelle demande de prêt. Dans ce cas de figure, mieux vaut réduire un peu son taux d’endettement.

On peut toutefois voir à quel point il est difficile aujourd’hui d’autofinancer un bien immobilier. J’estime avoir acquis mon studio à un bon prix, le louer dans la fourchette haute, avoir un crédit pas trop mal négocié, et malgré tout cela, il me manque un petit peu chaque mois. Il y a sûrement encore des opportunités où faire payer son bien uniquement par son locataire est possible, mais elles se font  sûrement rares actuellement. La petite revue de biens en vente il y a 2 mois avait mis en évidence des prix de vente encore bien supérieurs au mien pour des appartements assez similaires.

Néanmoins, ce n’est pas parce que son investissement locatif n’est pas autofinancé que c’est un mauvais placement ! 5,54% de rendement net cette année me parait être un bon score. Reste à maintenir ce rendement sur la durée, voir à l’optimiser.

1 an après mon achat, je ne regrette absolument pas d’avoir franchi le pas. Les prix avaient un peu baissé, 10% dans ma région au mieux, ça restait sûrement cher, mais peu importe, personne n’est capable de prédire les évolutions à venir dans l’immobilier. Même si une bulle immobilière finit vraiment par exploser, peu importe pour moi, je n’ai pas pour objectif de revendre mon bien à court terme. C’est un placement long terme, destiné à être financé le plus possible par mes locataires. Et tant mieux pour les autres qui feront peut-être un jour des investissements bons marché et qui s’enrichiront beaucoup plus vite. En attendant, j'ai presque déjà remboursé 1 année de mon prêt et j'ai un peu augmenté mon patrimoine....je pense que l'essentiel est d'agir, sans précipitation toutefois, tout n'est pas bon à acheter !  


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7 commentaires:

Philippe a dit…

Merci pour ce bilan, c'est riche en enseignements !
Et c'est clair que même sans avoir l'autofinancement assuré, la rentabilité est plus que correcte et ne fera qu'augmenter avec le temps lors du remboursement du crédit.
Pour rappel, s'agit-il d'une location meublée ou traditionnelle ?
Dans le second cas, penses-tu que de louer en meublé permettrait d'augmenter la rentabilité du bien ?

Cinoo a dit…

Bonjour,

Je pense que votre difficulté à atteindre l'autofinancement est due principalement au contexte de votre ville, en effet vous avez beau acheter au meilleur prix, et louer a des conditions avantageuses, si le marché local est limité, votre financement le sera aussi.

Pour information, dans quelle ville a été réalisé cet investissement?

je pense qu'il serait par ailleurs interessant de publier un article sur les villes les plus interessantes pour les investissements locatifs, un genre de comparatif.

merci,

Stéphane a dit…

Bonjour,

Je pose peut-être une question bête, mais pourriez-vous me dire comment vous calculez le rendement net 2010 ainsi que le gain. Je n'arrive pas à comprendre que le chiffre soit positif.
Je tiens à vous féliciter tout de même pour ce blog qui me permet de me renseigner amplement dans l'investissement locatif. Par ailleurs, pour revenir au message de Cinoo sur les villes les plus intéressantes sur les investissements locatifs, Capital N°228 Sept 2010 a sorti tout un dossier dessus.
Bonne continuation et merci par avance pour votre réponse.

Anonyme a dit…

Bonjour et merci pour votre blog que je lis avec un réel intérêt.
J'hésite à franchir le pas de l'investissement locatif. L'un des éléments que me font douter est l'impossibilité d'un auto-financement à 100 %. Dans votre cas, avez-vous fait le calcul suivant : plutôt que d'acheter le studio, vous placez, sur toute la durée du crédit, votre apport sur une assurance-vie en euros à 3% d'intérêts nets annuels, majoré tous les mois de la somme à rajouter pour équilibrer votre investissement ?
Pour ma part, même en se basant sur des hypothèses avantageuses de rendement locatif, jamais l'investissement immobilier ne "battait" l'assurance-vie, sans compter la tranquilité inhérente à cette dernière.
Je souhaiterais, bien volontiers, connaître votre point de vue sur ce point.

Nothan a dit…

Bonsoir,
@ Philippe, Merci, la location est meublée. Ca me permet de louer un peu plus cher (voir cet article où je comparais mon cas meublé avec les autres appartements loués vide de la copropriété : http://www.plus-riche-et-independant.com/2010/05/la-location-de-mon-studio-en-meuble.html). En contrepartie, j’ai un peu plus de changement de locataire de pense, plus de vacance locative…donc difficile je pense de conclure sur une année si j’améliore un peu ma rentabilité grâce au meublé.

@Cinoo, le studio se trouve à Fontainebleau. Il y a une forte demande locative, aucun problème de ce coté là, il y a même une clientèle qui peut payer des loyers assez élevés si le bien en vaut la peine. Par contre difficile de trouver des appartements bon marché (voir mon bilan des biens équivalents aux miens en vente il y a 2 mois : http://www.plus-riche-et-independant.com/2010/05/la-location-de-mon-studio-en-meuble.html, rien à moins de 100000€ quasiment). Dans mon cas, un investissement total de 93800€ tout de même, tout compris. C’est le principal frein au rendement.

@Stéphane, merci, ça fait plaisir. Classiquement le rendement est les revenus locatifs annuel divisés par la valeur d’achat du bien. Pour que ce soit un pourcentage net, il faut retrancher aux revenus locatifs tous les frais divers. J’ai donc pris tous les revenus locatifs + mes récupérations de charge, je retranche à cette somme tous mes frais (charges, impôts, assurances, travaux…). Et enfin je divise ce montant par mon montant d’achat de 93800€. Personnellement, mon montant d’achat est non seulement le prix d’achat du bien mais aussi tous les frais annexes, travaux, notaire, frais bancaire…Attention, souvent les agents immobiliers qui estiment rapidement un rendement locatif ne considèrent que le prix d’achat de l’appartement ! (donc mon cas, ça n’aurait été que 75600€, soir un rendement net de 6,87%...)
Le rendement est positif en effet : une fois les frais déduits, je devrais avoir perçu 5194€ de revenus. D’ue autre coté, le j’ai remboursé pour 6409€ de crédit + ADI, dont 3419€ d’intérêts. 5194€ de revenus – 3419€ d’intérêts perdus, il me reste 1775€ de gain, d’augmentation de mon patrimoine.

@anonyme, votre réflexion est exactement celle que j’ai faite avant de ma lancer, c’est que j’avais tenté d’expliquer dans l’article http://www.plus-riche-et-independant.com/2010/01/combien-dannees-pour-etre-gagnant-avec.html, je viens de mettre à jour mon fichier excel avec mes dernières données, plus réelles, j’estime à ce jour être gagnant au bout de 12 ans, par rapport à si j’avais investi mes 8400€ d’apport personnel en assurance vie à 4% net , 9 ans et demi dans le cas d’u placement à seulement 3%. Mais c’est vrai que sur la durée il y a beaucoup plus d’aléas possible avec l’immobilier locatif que l’assurance vie….mais en contrepartie, il y a une potentielle plus value du bien immobilier. (Pas pris en compte dans mon calcul).
Bonne soirée

Ben a dit…

Bonjour,

Tout d'abord bravo pour votre blog très intéressant et transparent!
J'ai deux remarques par rapport à votre calcul. Vous n'intègrez pas les impôts sur le revenu supplémentaires induit par vos revenus locatifs. J'ai également lu sur le net que la location meublée induit le paiement de la taxe pro (devenu CET désormais). Qu'en dites vous?

Nothan a dit…

Bonsoir Ben, merci pour les encouragements ! Effectivement pour 2010, je ne considère pas les impôts sur les revenus locatifs. En effet, cette année, je n’en n’ai pas, il s’agit de ma première année de location, j’ai par contre bénéficié d’un déficit foncier en déduisant mes frais de rénovation de 2009. J’ai fait une déclaration aux frais réels. L’année prochaine je pense devoir payer un peu d’impôts, je vais continuer aux frais réels (on s’engage pour 3 ans avec cette solution), et à ce jour j’estime que ça ferait baisser mon rendement de 2011 à 5,3% toute chose égale par ailleurs…j’ai beaucoup de choses à déduire, notamment les intérêts d’emprunt, plus de 3000€ cette année, donc ça allège de beaucoup les recettes. En meublée, on dépend du régime d’imposition des micro-entreprises (BIC), l’avantage quand on ne déclare pas en réel (à ne faire que si c’est plus avantageux), est que l’on bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, davantage que les 30% en microfoncier. Par contre, en effet, on est soumis à la taxe professionnelle en théorie. Il existe une règle de plafonnement de cette taxe à 3,5% de la valeur ajoutée de l’activité (=80% de la différence entre les recettes et les dépenses d’achats), soit estimée à 150€ dans mon cas, mais idem ce sera l’année prochaine, une perte supplémentaire de 0.1 % de rentabilité à peu prêt. Bonne soirée !

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