dimanche 16 mai 2010

Investissement locatif : le véritable montant de mon apport personnel 10 mois plus tard

Suite à ma déclaration d’impôts 2010, j’ai voulu refaire le point sur ce que m’a réellement coûté l’investissement locatif effectué en 2009, en termes d’apport personnel.

En effet, 10 mois après le lancement du projet, je pense enfin être en mesure de faire une estimation réaliste qui prend en compte ce qui a été réellement dépensé, mais aussi tout ce qui a été ou va être récupéré.

Globalement, je vais ainsi récupérer un peu plus de 20% des sommes engagées au départ, 2191€ sur 10580€.

Les 2 principaux postes sont les suivants :


  • Les frais de notaire : 726€ remboursés environ 4 mois après la date de signature, sur une provision initiale de 6100€.

  • Une réduction d’impôt pour 2010 de 1239€, liée au déficit foncier que je peux réaliser en déclarant au régime réel l’ensemble de mes frais, principalement les travaux de rénovation.
Un autre « gain » issue de ce projet est la prime obtenue par le fait qu’une partie de mon crédit est financé par un Compte Epargne Logement, prime qui correspond à 5/9 des intérêts cumulés, soit 229€ dans mon cas.
Au final, un apport personnel qui s’élève à 8389€, mais qui impliquait de pouvoir mobiliser un peu plus de 10000€ au départ. Comme je l’ai découvert par la suite, utiliser un Compte Epargne Logement ou un Plan d’Epargne Logement pour son crédit donne la possibilité d’emprunter les frais de notaire, ce qui aurait pu me permettre de limiter très significativement l’apport personnel.
Et d’autre part, si on constate que plus de 2000€ d’apport sont liés au meublé, on s’aperçoit qu’il y a moyen de réaliser un investissement locatif dans un appartement qui sera loué vide sans pratiquement le moindre apport personnel.
La conséquence d’emprunter davantage (je pense aux frais de notaire) est forcément une mensualité plus importante, qui sera surement moins bien couverte par les loyers. Donc finalement un peu d’apport personnel à mettre tous les mois, au lieu d’en avoir mis beaucoup plus au départ...


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2 commentaires:

Mélissa a dit…

Merci, je viens d'apprendre quelques chose! Que l'on peut emprunter les frais de notaire avec PEL ou un CEL. C'est exactement ce qu'il me faut! Je voudrais un crédit qui me finance à 110% pour mon deuxième projet immo...

Olivier a dit…

Bonsoir Mélissa, oui parce que les droits au prêt cumulés avec un CEL ou un PEL sont considérés au même titre d'un apport personnel, et donc potentiellement utilisables pour couvrir les frais de notaire. Mais certaines banques autorisent aussi un financement à 110% dans le cas d'un investissement locatif...

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