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mercredi 13 mai 2015

Comment bien déclarer ses revenus locatifs en tant que loueur en meublé non professionnel

J’ai posté plusieurs articles sur le blog il y a un an expliquant pourquoi et comment j’avais choisi de déclarer les recettes locatives de mon studio loué meublé au réel.

En BIC réel plus exactement, puisque les revenus issus de location meublée ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (des BIC).

Et c’est d’ailleurs pourquoi tout loueur en meublé même « non professionnel » (LMNP) doit faire une déclaration officielle de début d’activité suite à laquelle il lui sera attribué un numéro SIRET.

Après une première déclaration au réel en mai 2014, j’ai à nouveau fait appel à mon expert-comptable pour la déclaration 2015.

Des démarches un peu compliquées la 1ère année qui se simplifient les années suivantes…

En effet, en 2014, il avait fallu pour mon expert-comptable initier le processus et en particulier estimer le montant d’amortissement annuel de mon bien, comme expliqué dans cet article

Il avait donc fallu que je fournisse pas mal de documents la première année : acte de vente, facture des travaux, bilan du meublé, mais aussi le tableau d’amortissement du prêt bancaire…

Cette année, un simple échange de mail a été suffisant pour lui fournir uniquement :


  • un tableau Excel reprenant l’ensemble des recettes (les loyers perçus) et des dépenses (charges, impôts foncier…) de l’année 2014 pour le studio
  • et les relevés de compte bancaire associés.

Quelques nouvelles dépenses à prendre en compte dans le calcul du bilan comptable :

Par rapport à la toute première déclaration, quelques nouvelles dépenses ont été intégrées cette année puisque réalisées uniquement en 2014 :


  • les frais d’expert-comptable payés en mai 2014, de 500€
  • les frais d’adhésion au Centre de Gestion Agrée (CGA, j’y reviendrai plus loin), 240€ payés également en mai 2014.
  • et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), 136€ payés en décembre 2014

Enfin, les travaux de rénovation de la cage d’escalier de l’immeuble ont également été pris en compte, 1200€ de charges exceptionnelles.


Le déficit foncier de mon investissement locatif

jeudi 20 novembre 2014

Location meublée et Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

Je l’ai déjà évoqué à plusieurs reprises, j’ai pour la première fois cette année bénéficié de l’amortissement comptable de mon 1er investissement locatif. 
 
Après avoir rempli un formulaire Poi pour me déclarer officiellement en tant que « loueur en meublé non professionnel (LMNP)», j’ai obtenu un numéro SIRET en 2013, ce qui m’a ensuite permis de déclarer mes recettes locatives de 2013 sous le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) réel. 
Pour cela, j’ai fait appel à un expert-comptable, qui s’est chargé du calcul de l’amortissement du bien (4118€ de déduction supplémentaires pour 2013) et d’établir le bilan comptable global de l’année de gestion locative.
Au final, comme espéré (et prévu !) le bilan de l’année 2013, déclaré en mai 2014 s’est chiffré par un déficit de 1967€. Un déficit qui perdurera encore au moins 12 ans…
En pratique, ça signifie que je n’ai eu aucun impôt à payer sur les revenus locatifs de l’année 2013, ni aucun prélèvements sociaux par la suite.
Avec cependant 2 bémols :
Un temporaire sur 2014 : Des frais d’expert comptables (500€) et de CGA (Centre de Gestion Agrée, 240€ de cotisation annuelle) avancés en 2014, même si les frais d’expert comptables ont été pris en compte dans les déductions cette année et que l’adhésion au CGA permettra de bénéficier d'un crédit d'impôt en 2015 couvant l'ensemble de ces frais comptables (expert + CGA,plafonné à 915€). 
Et un permanent : tout de même un impôt à payer, la CFE, la Cotisation Foncière des Entreprises.
Et oui, évidemment avec un numéro SIRET, on est classé en tant qu’entreprise, et on devient assujetti à cet impôt. 

La Cotisation Foncière des Entreprises, montant et paiement
J’ai donc reçu mon avis d’imposition début novembre, pour un règlement au plus tard le 15/12/2014
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