mercredi 26 février 2014

Location meublée : la préparation de ma prochaine déclaration fiscale en BIC réel


Petit rappel sur le régime BIC réel

Tout a commencé il y a un peu plus d’un an, fin 2012, par la lecture de ce livre. Même si j’avais eu connaissance de tout l’intérêt de ce régime fiscal au travers de différents commentaires sur le blog, c’est la première fois que j’y voyais vraiment clair sur quoi faire et comment le faire ! l’aspect pratique des choses…

Après avoir identifié une expert-comptable ayant déjà réalisé de telles déclarations, début 2013, je me suis donc déclaré officiellement loueur en meublé non professionnel (LMNP) en déposant un formulaire Poi à mon centre des impôts.  (vous pourrez voir un scan de de formulaire dans cet article).  

En précisant un début d’activité en location meublé au 1er janvier 2013.

Quelques mois plus tard, j’obtenais mon numéro SIRET. (que vous pouvez voir ici).

Comme précisé dans le formulaire Poi, déclarer une activité de type LMNP nous rend redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Et donc évidemment, je n’ai pas été oublié, fin 2013, j’ai reçu un formulaire de déclaration CFE qui était à retourner pour le 1er janvier 2014.

J’ai tout de même dû passer un petit coup de téléphone à mon expert-comptable pour lui demander quelques précisions (par exemple pour le montant de revenus sur l’année, avec ou sans les charges ?), mais globalement cette déclaration était assez succincte.

Et j’en ai profité pour fixer un RDV avec elle, fin janvier de cette année, pour préparer ma déclaration 2014.

Un dernier point au sujet de cette taxe CFE, son montant est supposé rester assez limité pour un petit appartement, je vous tiendrais au courant, mais évidemment au régime BIC réel, cet impôt est déductible des revenus locatifs.


L’intérêt de l’expert-comptable pour une déclaration en BIC réel

Je vois au moins 4 avantages à faire appel à un expert-comptable :

1 _ Effectuer un calcul d’amortissement selon les règles de l’art : par composants et sur des durées qui ont du sens. Il y a certaines règles à respecter, par exemple on n’amortit pas les meubles sur la même durée que le gros ouvre. Je ne souhaite pas passer mon temps à me former à ce genre de pratique, autant laisser quelqu’un du métier s’en charger.

2 _ Ma déclaration, avec le montant d’amortissement et les diverses déductions, sera rédigée par l’expert-comptable, une personne à priori  « neutre » qui ne peut pas être soupçonnée de fraude…En général, ça minimise le risque de contrôle fiscal. Faire sa compta seul signifie pour le fisc une grande probabilité de déduction abusive !

3 _ Outre l’expert-comptable, adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA), permet d’éviter une imposition supplémentaire de 25% lorsque le résultat est positif. Ce qui arrivera forcément un jour…lorsque les intérêts d’emprunt à déduire diminueront significativement ou pire lorsque le crédit sera intégralement remboursé.

4 _ Qui a envie de se coltiner les formulaires de déclaration fiscale 2031 et 2033…. ? pas moi ! Le comptable les remplit, les fournit à mon centre des impôts et me donne le résultat de comptes à reporter sur ma déclaration de revenus standard.  Et je gagne un temps fou…


L’inconvénient ?

Toute prestation de service mérite salaire ! Mais d’une part il y a des experts comptables qui n’abusent pas…et d’autre part, ces frais pourront également passer en crédit d’impôt l'année suivante dans la limite de 915€, à condition d'avoir adhéré à un CGA.
Pour ma part ce sera 500 €TTC, et 240 € pour l’inscription au CGA.



Les documents remis à mon expert-comptable

Evidemment pour qu’elle puisse travailler, il lui faut des informations, un certain nombre de documents.
Certains ne seront nécessaires que la 1ère année pour lancer le processus (l’acte de vente chez le notaire par exemple), d’autres devront être transmise chaque année (les charges, les recettes...).

Voici donc la liste de ce qu’elle m’a demandé :

  • Mon numéro SIRET
  • L’acte de vente du notaire , faisant apparaître le prix d’acquisition de l’appartement.
  • L’accord de prêt bancaire avec le tableau d’amortissement  (afin qu’elle puisse évaluer les intérêts d’emprunt à déduire), ainsi que la date du premier prélèvement effectué
  • Un bilan du meublé, avec les principales factures (celles que j’ai pu retrouver…), afin d’évaluer le montant initial investi.
  • L’ensemble des charges payées en 2013 : relevé de taxe foncière, les appels de fonds demandés par le syndic, le bilan de comptes de syndic 2013, l’assurance logement,  les relevés de factures de mon abonnement Internet.
  • Mes relevés de compte bancaire 2013 : l’idéal serait d’avoir un compte dédié sur lequel n’apparaissent que les recettes (les virements bancaires effectués par mes locataires) et les dépenses liées au bien locatif. Non seulement, c’est plus simple pour l’expert comptable, mais elle m’a aussi donné l’argument qu’en cas de contrôle fiscal sur cet investissement locatif, on peut ne présenter que les relevés de ce compte bancaire spécifique…
  • Enfin, pour résumer je lui ai également transmis un tableau Excel qui regroupe l’ensemble de mes recettes et dépenses de 2013.

Voilà, ça prend un petit peu de temps à préparer la 1ère fois, mais maintenant, c’est ma comptable qui bosse !

Evidemment, je vous tendrais au courant dès qu’elle aura calculé mon amortissement et m’aura transmis les formulaires complétés.

En théorie, une fois toutes les déductions faites (amortissement, intérêt d’emprunt, taxe foncière, frais de comptable, assurances…), mon résultat devrait être négatif, c'est-à-dire aucun impôt sur mes recettes locatives pour quelques années… A suivre !


PS : désolé si je suis pas très réactif sur vos commentaires, mais cette semaine je suis au ski…


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20 commentaires:

Marc de Mieux Gérer Son Argent a dit…

Salut Olivier,

Après avoir lu ton article on se dit qu'avoir un expert comptable présente beaucoup d'avantages.
Un gain de temps, mais aussi moins de risque en cas de contrôle fiscal, donc moins de stress.

Et en plus le montant de 150€ est clairement honnête.
Tu dois payer cette somme à chaque déclaration, une fois par an, pour 1h de boulot ?

P.S.: Profites bien de tes vacances au ski!

Marc.

Anonyme a dit…

Bonjour Olivier,

J'ai acheté il y a 2 ans un studio dans un immeuble des années 50, et j'ai posé la question de l'ammortissement du bien à un cabinet de cosneil en gestion de patrimoine.
Il m'a été répondu que les deductions liées à l'ammortissement du biens n'étaient valable que pour un bien neuf ou alors trés récent (moins de 5 ou 10 ans je me souviens plus).
Est tu dans ce cas là ou bien ton appartement est il plus ancien?

Merci par avance pour ta reponse,
Olivier

Didier a dit…

"
ces frais peuvent également passer en déduction voir même en crédit d’impôt (à vérifier, c’est que la mienne m’a dit…)
"

Non cela ne donne pas un crédit d'impôt mais une réduction d'impôt (article 199 quater B du CGI) c'est-à-dire que si tu dois moins d'impôts que ce que tu as payé le fisc ne t'enverra pas un chèque de la différence (contrairement à un crédit d'impôt)
Attention à bien comprendre les différences entre
- une déduction des revenus imposables : l'impact fiscal est alors fonction de ton taux marginal d'imposition
- une réduction d'impôt : l'impact fiscal est fonction de ton imposition totale (si tu es moins imposé tu perds la différence)
- un crédit d'impôt : l'impact fiscal est de 100% dans tous les cas (chèque du fisc le cas échéant)

"
En général, ça minimise le risque de contrôle fiscal.
"

A noter : la prescription passe alors à deux ans au lieu de trois

@Anonyme

Ton cabinet de conseil en gestion de patrimoine s'est trompé. En général les CGP ont du Censi-Bouvard dans leur catalogue qui, lui, s'applique en effet pour les biens neufs (ou anciens ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation ou rénovation)
Pour le Censi-Bouvard tu as le choix entre une réduction d'impôt et l'amortissement.

Ludovic a dit…

@Anonyme
Triste qu'un cabinet spécialisé dise de si grosses bêtises. C'est pas possible de lire ça... Ggggrrrrrr :(

Christophe faugere a dit…

Pour info, les honoraires de ton expert comptable et du CGA sont déductibles de l'IR si tu fais moins de 32600€ de CA et dans la limite de 915€.

C'est donc purement et simplement GRATUIT.

Cyril a dit…

Bonjour,
Je suis Auto-Entrepreneur (AE) pour une activité de création de sites internet. Et j'ai un appartement que je loue en meublé depuis mi-2013.
Je n'ai fait encore aucune démarche pour la déclaration BIC micro ou réel. Si je me mets en BIC réel, j'aurais un Siret. Est-ce compatible avec mon activité d'AE de cumuler AE et BIC-Réel ?
Ou dois-je inscrire ma femme en BIC-réel afin d'éviter des problèmes futures par le fisc ?
Merci d'avance de votre réponse et pour votre blog tip top !
Cyril

Olivier a dit…

@Marc, bien profité, oui, merci ! à priori, une fois par an pour chaque déclaration.

@Cyril, en effet vous aurez un 2ème numéro Siret pour votre autre activité de loueur en meublé non professionnel, mais ce n’est pas un problème. A bientôt.

Gwen a dit…

Salut à tous
ATTENTION:
l'expert comptable est gratuit (pour une prestation < 915 euros) si tu adhères au CGA avant mai de l'année qui te concerne...en ce qui me concerne, je suis grillé pour 2013 et je paierai l'EC...car achat fin avril et pas anticipé ce point...

Sébastien a dit…

Bonsoir,

Tout d'abord félicitation pour votre blog qui est une mine d'informations. Deux questions cependant :

1 : comment adhérer à/au CGA car je suis un peu perdu là.
2 : Votre comptable fait elle parti d'un grand groupe connu ou une indépendante car pour ma part , étant en pleine recherche, j'ai eu des devis de plus de 1000€ que je trouve bien excessif.

Bien cordialement

Olivier a dit…

@Sébastien, ma comptable est une indépendante, qui travaille de chez elle...et c'est elle qui se charge de m'inscrire au CGA. En effet, 1000€, c'est très cher... voilà...merci à vous, à bientôt !

Anonyme a dit…

Olivier,
Je loue un appt -vide- et j envisage de le louer en meublé a partir de cet été à l'occasion du changement de locataire. Est ce valable -en terme d'imposition- de faire ce changement en été ; ou vaut il mieux attendre le 1er janvier prochain pour passer au bic réel ?
Merci de ta réponse/conseil ...
Cavok

Anonyme a dit…

Bonjour,

Aprés queqlues temps passés et quelques démarches supplémentaire, je vous fait un retour suite à mon premier message du 24 fevrier.

Je me suis décidé à aller voir un expert comptable et je confirme tout ce qui a été dit au dessus:
- Mon cabinet de conseil en gestion de patrimoine s'est trompé: je peux amortir mes murs sur 25ans bien que l'immeuble soit ancien.
- Le fait de passer par l'expert comptable ne me coute rien, mais il faut faire l'avance de frais la premiere année: mes 900€ je les recupererai en credit d'impots, mais que l'année prochaine...

Mais bon vu ce que l'expert va me faire gagner en declaration d'impots sur 25ans, c'est un faible prix à payer.

Olivier

Olivier a dit…

@Cavok, je pense qu'il est plus simple de faire ce type de changement un 1e janvier pour la déclaration fiscale de l'année suivante...A bientôt

Lio a dit…

Salut Olivier,

J'ai suivi cette aventure LMNP/BIC depuis le début et du coup je me suis renseigné. J'ai la chance d'avoir un ami dont le père était chef des impôts dans ma région.

Il m'a dit que tenir une comptabilité de trésorerie (encaissements, dépenses) est effectivement une obligation comptable, mais que le dépôt de la déclaration (formulaire 2031-BIC et tableaux 2033-A et 2033-B) vaut OPTION pour le régime réel simplifié.

Le résultat peut être simplement reporté sur le formulaire de déclaration de l’ensemble des revenus de l’année, 2042-Complémentaire.

Il a même rajouté que pour des investisseurs ayant 1 ou 2 biens immo, pas de contrôle fiscal en vue... car les montants (bénéfices ou déficit) en jeux sont très faibles relativement à l'ensembles de la population.

Donc moi j'utilise la méthode du bouquin de Ludovic MATTEN en amortissant sur 25 ans et j'archive ma comptabilité au cas où....

Anonyme a dit…

Bonjour Olivier, pourrais tu nous donner les coordonnées de ton expert comptable qui prend que 150 euros par an stp; merci à toi
guillaume

Olivier a dit…

@Anonyme, corrigé depuis ;-) 500€ TTC !

Anonyme a dit…

Pour moi c'est 150 euros hors tva: Cabinet expert QUITUS sur Montpellier.

Anonyme a dit…

Pour quoi tout le monde semble conclure que un comptable est gratuit alors que cela me semble en contradiction avec le fait que l'on ne paie Pas d'impôt foncier pendant de longues années? Ce n'est pas un crédit d'impôt maIs une réduction donc. .. a moins que l'on puisse déduire des impôts sur le revenu lié a l'activité professionnelle principale? Je pensais cela impossible en LMNP.

Attentifimmo a dit…

Cette article est bien rédigée, pour plus d'informations sur le LMNP, cliquez sur Attentfimmo en haut à gauche. Merci d'avance

Jb a dit…

Bonjour,
Merci pour cet article.
Je me lance dans l'aventure lmnp.
Faut il un compte bancaire 'entreprises' pour une activité lmnp avec bail commercial?

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