mardi 18 février 2014

Vous louez un bien meublé ? Choisissez le bon mode de promotion...

Aujourd’hui un article invité de Ludovic Matten, du blog passion locatif et également auteur du livre « s’enrichir avec la location saisonnière », celui dans lequel j’ai découvert cette fameuse niche fiscale de la déclaration en BIC réel pour les locations meublées ! J’y reviendrai d’ailleurs dans mon prochain article,  avec la liste des documents que je viens de fournir à mon expert-comptable pour qu’elle prépare mes formulaires de déclaration 2031 et 2033…


Tout dernièrement, un de mes lecteurs m'a contacté, un brin affolé, parce que sa maison, bien que très belle, ne trouvait pas grâce aux yeux des éventuels locataires. Cette dame (parce que c'est une lectrice) m'a envoyé l'annonce qu'elle avait posté sur différents sites. Elle était concise, précise... mais manquait de folie. Lorsque vous vous lancez dans la location saisonnière, ou plus généralement dans la location meublée, vous devez prévoir l'avenir : savoir quels seront les points forts de votre bien, ce qui fera que les locataires potentiels vous choisiront, vous et pas un autre, et savoir comment vous ferez la promotion de votre bien.

Nous passerons rapidement sur le choix de votre bien. Comme tous les professionnels du secteur vous le diront: la règle d'or est 1. l'emplacement, 2. l'emplacement, 3. l'emplacement. Si vous avez cet emplacement, les locataires viendront forcément à vous. Si vous ne l'avez pas, cet emplacement, il vous faudra trouver le moyen de les attirer. Comment ? En étant plus malin que les autres, en proposant des prestations différentes, en ciblant une clientèle particulière... Les possibilités sont nombreuses, à vous de les trouver.

Après, je ne suis pas magicien. Un bien mal placé, bien qu'attractif à première vue, peut ne pas atteindre sa cible. Dans ce cas, il vaut mieux parfois revendre... et se recentrer sur un autre sujet. C'est par exemple ce qu'a fait Natasha. Natasha est une ancienne locataire, qui est devenue une amie. Elle a tellement apprécié son séjour chez moi (dans un de mes appartements) qu'elle s'est décidée, avec son compagnon, à acheter un bien dans le même village de montagne. "C'est fait, on a acheté", m'a-t-elle un jour annoncé. "Super", ai-je répondu. "Où ça?", ai-je demandé. Sa réponse ne m'a pas rassuré... "Je n'aurais jamais acheté là-bas", ai-je pensé.


Résultat ? Natasha a rénové son petit studio, l'a parfaitement aménagé, a travaillé comme un forçat pour attirer du monde dans son petit cocon. Sans grand succès. Ce n'est pas l'appartement qui était en cause... mais son emplacement, vous l'aurez compris. Natasha ne voulait pas, non plus, payer trop cher pour s'inscrire sur des sites spécialisés. Et comme souvent, lorsque l'on ne fait pas l'effort, on ne récolte que peu de fruits. Si vous voulez louer un maximum de semaines par an, que vous vous installiez à la mer, à la montagne, en ville ou à la campagne, vous devrez sortir de l'argent avant d'espérer en gagner. CQFD...

Aujourd'hui, donc, je vous propose de lister quelques sites internet spécialisés dans la location saisonnière. Ces sites ont tous des avantages, tous des inconvénients. A vous de vous faire une idée...


Abritel : Abritel, rattaché au groupe Home Away depuis 2008, est le leader sur le marché français. Un leader qui vous permet de toucher 42 millions de visiteurs. L’inscription ? 239 euros par an, voire 300 euros pour l’adhésion au Pack Europe. Votre annonce est alors remontée en tête des résultats sur les 6 sites européens du groupe Home Away. Ce que j'en pense ? Abritel est, avec homelidays, LE site de référence en France, indispensable si vous vous lancez dans le saisonnier. Vous ne pouvez pas vous lancer dans le locatif saisonnier sans vous inscrire sur Abritel ou Homelidays.

Homelidays : racheté en 2009 par le groupe Home Away, Homelidays est l’un des sites phares en France, avec Abritel, qui permet de toucher une large clientèle française et européenne. Le prix de l’adhésion ? 239 € pour 12 mois, soit le même montant qu’Abritel. Sachez que le site propose régulièrement des promotions de couplage (Abritel-Homelidays). Petite astuce: préparez votre inscription mais ne la validez pas. On vous rappellera et on vous proposera un tarif bien plus attractif...

Amivac : bien moins connu qu’Abritel et Homelidays, ce portail, qui permet aux propriétaires de se créer un mini-site internet, est également bien moins cher (75 € pour 12 mois, 150 € pour 30 mois). Une opportunité de promouvoir son logement à moindre coût. Je le recommande pour la simple et bonne raison que vous pouvez vous créer une adresse facile à retenir... et donc à transmettre à vos clients potentiels. Voici la mienne : www.amivac.com/carroz

AirBnB : le site qui monte, dont on parle. L’avantage ? Vous ne payez que si vous louez. AirBnB offre l’adhésion, les photos qui vous permettent d’attirer un large public, et ne se rémunère qu’au pourcentage. En fin d'année dernière, j'ai souhaité passer mon meublé en centre-ville en saisonnier. J'ai posté une annonce sur ce site... et eu une foule de demandes. J'ai pourtant préféré relouer mon petit T2 en meublé longue durée. La raison ? Je n'avais pas envie de m'embêter avec les états des lieux. Comme on le répète très souvent, le temps, c'est de l'argent. Je préfère le consacrer à la recherche d'autres biens très intéressants. Il faut dire que j'avais affiché mon appartement à 39 € la nuit. A 90 € la nuitée, j'estime pouvoir commencer à faire des efforts... :) Mais pour "sortir" un tel prix, il faut absolument offrir des prestations à la hauteur...

Holiday lettings : Autre valeur sûre, peu connue dans l’Hexagone ? Holiday lettings, site du groupe Trip Advisor, vise particulièrement la clientèle anglaise. « Mon taux de remplissage a explosé lorsque je suis passé par son intermédiaire », m'a expliqué Katie Turner, installée dans la campagne auboise (vous retrouverez son histoire, et celle de beaucoup d'autres, dans mon livre sur la location saisonnière). Le problème ? Son prix. Comptez 285 euros par an pour l'inscription. « Mais je l'ai très vite amortie », ajoute Katie. Heureusement, on peut contourner cet obstacle et ne demander à payer qu'au pourcentage. Comment ? Lorsqu'un locataire loue votre bien par cet intermédiaire, le site se rémunère sur le locataire... et sur le propriétaire, à hauteur de 3%. Personnellement, j'ai loué deux semaines cet hiver grâce à ce site internet. Deux semaines louées par des Anglais.

Cette liste n’est évidemment pas exhaustive. De nombreux sites existent et offrent une visibilité appréciable (Flipkey, Papvacances, Interhome, Locasun…) ou permettent de toucher une clientèle bien ciblée (Exception-house, VRBO…), qu’il convient de tester pour mieux se démarquer.

Très souvent, les sites les plus chers sont ceux qui offrent le plus de garantie. Reste qu'ils ne conviennent pas à tout le monde. Faites donc le test. Et réduisez la voilure, si vous n'êtes pas satisfait.


4 commentaires:

Marc de Mieux Gérer Son Argent a dit…

Bonjour Ludovic et Olivier,

Un article intéressant pour qui veut se lancer dans la location meublée.

Ce que j'en retire :
1) Choisir un bon emplacement.
2) Ne pas avoir peur de payer avant de gagner de l'argent.
3) Voir la règle 1 ;-)

Un conseil pour quelqu'un qui aimerait se lancer dans l'aventure de la location saisonnière ?

Marc.

Gwen a dit…

Salut,
je ne me permettrai pas de redonner les conseils de Ludovic qui m'a particulièrement bien guidé mais si tu veux te lancer pour cet été c'est maintenant que cela commence... J'ai commencé l'an dernier (achat fin mai d'un mobilhome) et c'était short niveau temps pour se mettre en place surtout en débutant: assurance, contrat, rédaction des annonces et choix des annonceurs, petit site perso, achat divers... cela prend beaucoup de temps.

George a dit…

Bonjour Ludovic et Olivier,

Un article intéressant pour qui veut se lancer dans la location meublée.

Ce que j'en retire :
1) Choisir un bon emplacement.
2) Ne pas avoir peur de payer avant de gagner de l'argent.
3) Voir la règle 1 ;-)

Un conseil pour quelqu'un qui aimerait se lancer dans l'aventure de la location saisonnière ?

Marc.

Attentifimmo a dit…

Il est clair qu'un bon placement, faîte toutes la différences, mais qu'est-ce que un bon placement? Location saisonnière aller voir Airbnb.

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