jeudi 23 mai 2013

Immobilier locatif : quel type de bien acheter pour louer ?

Je vais continuer à investir dans l’immobilier dans les années à venir, c’est une certitude.

Peut-être que je dupliquerai mon 1er achat, un studio (raison pour laquelle je suis régulièrement l’évolution de ce marché dans ma région), mais finalement le choix du type d’investissement immobilier est bien plus vaste. Un projet réussi est un projet bien préparé, il est donc préférable avant de se lancer à nouveau de regarder les différentes possibilités, en voici quelques-unes…

Et parmi elles, 3 m’intéressent plus particulièrement (en solution alternative au studio !)


Le studio

Un sujet que je connais donc assez bien avec l’investissement que j’ai fait il y a bientôt 4 ans.

Pour ce type de petit appartement, en particulier pour ceux situés en centre-ville ou dans les quartiers étudiants, la demande locative est généralement très forte.

La rentabilité est souvent assez élevée, en raison d’un prix d’achat limité, mais aussi surtout quand on en tire un très bon loyer en louant ces logements en meublé. Je pense que c’est le type d’appartement qui s’adapte le mieux au meublé, étant donné la surface limitée mais aussi étant donné les candidats locataires, jeunes actifs ou étudiants, davantage intéressés par ce type de service.

Je loue typiquement 25% plus cher que les mêmes studios de ma copropriété loués vide.

Le soucis principal vient de la durée d’occupation, souvent assez courte. Plus de changement de locataire, un plus grand risque de vacance locative donc et un travail de gestion locative plus important.


Les appartements plus grands, F2 ou F3

A priori, un bon moyen de garder ses locataires plus longtemps (quelques années ?). Des locataires d’ailleurs qui vivent souvent en couple, ce qui peut être vu comme un point positif pour limiter les risques d’impayés.

L’inconvénient est bien évidemment la somme de départ plus importante à investir. Ceci dit ma dernière analyse des biens en vente dans ma ville (sud de la région parisienne), faisait ressortir une rentabilité éventuellement meilleure que les studios…

Par contre quelle serait la demande locative pour des F2 meublé loués 800€ ou 900€ ? j’imagine moins forte que pour mon studio…C’est une question qu’il faudra que je creuse.

C’est en tout cas à ce jour l’un des 3 types de biens immobiliers inscrits dans ma short list…



Les maisons

J’en ai loué une, donc la demande existe !

Je ne pense pas que ce soit tout de même le bien le plus intéressant pour un investisseur : un coût d’achat important, des frais d’entretien lourds, un risque important en cas d’impayés, et une demande limitée… Et ce pour des durées de location incertaines je pense, souvent pour des périodes de transition entre une vente et un achat immobilier…

Pourquoi pas couplé avec un second objectif qui serait l’obtention d’une résidence secondaire à terme…

Mais ce ne sera pas mon cas.


Les biens déjà loués

En théorie, un bien loué se vend avec une décote de 5% à 20% (selon la durée du bail restant, etc…). Donc sur le principe une bonne affaire éventuelle.

Je reste pourtant sceptique, dans ma ville, les décotes ne sont pas si flagrantes que ça et surtout ça limite les possibilités : rénovation ou passage en location meublée immédiate, augmentation du loyer.

Et puis il est toujours difficile de connaître les vrais raisons de la vente. J’ai toujours du mal à comprendre pourquoi vendre un bien immobilier loué qui rapporte un revenu…sauf si ça coûte davantage que ça ne rapporte !

Bref, ce sont des situations pour lesquelles je serai un peu méfiant, et surtout je préfère commencer avec un bien pour lequel je n’ai pas de contraintes et que je peux gérer dès le début comme je l’entends.


Les locations de vacances

La rentabilité peut atteindre des sommets sur quelques mois.

Mais attention aux frais annuels: peut-être de longues périodes sans location, des frais d’entretien important (des vacanciers peu soigneux et/ou des conditions météo parfois sévères), et des frais de gestion locative également lourds si on n’est pas en mesure d’assurer soi-même la gestion, à la semaine….

La distance est pour moi le gros handicap : si on ne connaît pas de concierge serviable, capable d’assurer les entrées et sorties et les états des lieux associés, ça me semble compliqué. Dans le même esprit, pour ceux qui ont déjà eu à faire un peu de suivi de travaux ou de rénovation, il y a tout intérêt à être sur place !

Donc pas d’appartement à la montagne pour moi…


L’immobilier neuf

J’aurai prochainement un article sur ce thème. Un type d’investissement que je n’ai jamais considéré, à tort peut-être…

Plus cher à l’achat, mais gagnant à terme, c’est ce que se dit. Et ce grâce à certains atouts comme des frais de notaire réduits, des frais d’entretien plus faibles et surtout des incitations fiscales. Et justement, la défiscalisation est un sujet qui commence à me préoccuper, mes impôts 2013 commençant à être élevés…

La loi Duflot n’est probablement pas aussi intéressante que la loi Scellier, mais c’est un thème d’investissement immobilier que je vais creuser.

Information 2015 : La nouvelle Loi Pinel remplace avantageusement l'ancienne loi de défiscalisation dans l'immobilier neuf Duflot. Entre autres atouts supplémentaires, la possibilité de louer à ses enfants ou parents (non rattaché au foyer fiscal) et 2 nouvelles durées d'engagement de location (6 ans et 12 ans en plus du traditionnel 9 ans). Sur 12 ans, la loi Pinel confère une réduction d’impôt de 21% du montant du logement neuf. "


Les parking

Ca fait longtemps que j’y pense, j’ai failli franchir le pas (j’en ai parlé dans cet article), avec un type de parking un peu particulier, un parking en concession Vinci.

Je ne l’ai pas fait, à juste titre je pense.

Ca reste pourtant le placement immobilier peut-être le plus rentable en moyenne. Avec un investissement de départ faible, quelques milliers d’euros seulement parfois, et des règles locatives bien moins strictes que pour un bien d’habitation.


J'ai parcouru le site de Julien parkinggarage.fr, qui avait rédigé cet article pour moi sur le blog, qui lui a investi dans des lots de garages.

Et c’est peut-être ça la bonne méthode…

Du coup, j’ai fait une petite recherche autour de chez moi. Voilà 3 exemples de ce que l’on peut trouver.

Dans ma sélection, uniquement des parkings ou garages que je considère comme étant « bien placés », le critère numéro 1… mais évidemment, il me manque des infos pour une bonne estimation de la rentabilité. (Estimations de rendement brut faites avec un loyer de 40€ pour une place extérieur et 60€ pour un box).

Une place de parking extérieur à 6000€, rendement brut 8%


Un box de 15 m² à 10500€, rendement brut 6,9%


Un lot de 15 garages + 3 places extérieures à 142000€, rendement brut 8,6%



Il y a donc des biens qui méritent le détour. Ceci dit, c’est un peu plus compliqué que cela, des frais de notaire assez important (moins sensible sur les lots…), des frais de copropriété éventuellement, etc…

Globalement l’offre est plus faible que pour l’immobilier d’habitation, mais les inconvénients sont quasi inexistant en comparaison (pas de fuite d’eau, de gestion des poubelles dans la copro, etc…)

Pour moi, un type d’investissement qu’il ne faut surtout pas écarter !





Cette liste n’est pas exhaustive, on pourrait également ajouter d’autres possibilités comme les chambres de bonnes, les locaux commerciaux, les caves, les immeubles de rapport…


Mais en ce qui me concerne, 3 thèmes sur lesquels cogiter donc : de l’ancien type F2, de l’immobilier neuf (studio ou F2) et les garages et parkings.


Et vous, quel est votre type d’investissement immobilier favori ? En voyez-vous un qui se démarque, beaucoup d’atouts pour peu d’inconvénients ...?



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23 commentaires:

Alex de Consommer Malin a dit…

Bonjour,
Les parkings semblent un bon plans quand un vit dans une grande agglomération (ce que n'est pas mon cas).
En ce moment, je cogite à une acquisition d’immobilier papier (SCPI de rendement) qui a beaucoup d'avantages (pas de gestion locative, rendement 5 %, mutualisation du risque, etc.)

Anonyme a dit…

bonjour,
après 2 projets dans le neuf (2 * 3 maisons), je m'oriente maintenant plus vers de l'ancien, car bcp moins cher, plus rapidement loué et le marché actuel de l'immobilier d'occas permet de faire de bonnes affaires contrairement au marché du neuf devenu trop onéreux (application rt2012, prix terrain, viabilisation, TLE, etc ...).
rentabilité moyenne dans le neuf : env 5%
rentabilité moyenne dans l'ancien : env 15% (attention, très bonnes affaires à l'achat !)
à disposition pour échanger sur le sujet.

amélie a dit…

Moi je suis plus adeptes de la location de parking je trouve que c'est plus rentable et ça génère pas mal de revenue sans beaucoup d'entretiens, bref chacun voit de son coté moi je dis vive les garages!!

Marc a dit…

Salut Olivier,

Je m’orienterais plus vers du studio, T2 et parking/garage.

Petite question, pour la gestion de ton studio meublé, tu fais tout en direct ou tu passes par une agence ?

A bientôt, Marc.

Qdedroit a dit…

La possibilité d'aller chercher des immeubles de rapport ne t'intéresse pas ?

Prix de gros, moins de charges, possibilité d'atteindre des rendements bruts plus élevés ?

Salvio a dit…

Salut Olivier,

Si j'ai bien compris, tu viens de la même région que moi à savoir l'Essonne ;)

J'ai moi-même investi autour d’Évry et Juvisy et la demande locative est effectivement très forte.

J'avais pensé un moment à faire de l'appart'hotel sur Évry... Le potentiel est réel en tout cas.

Olivier a dit…

@Marc, oui, je gère tout moi-même en direct, bien plus rentable quand on est à proximité !

@Qdedroit, c'est un investissement lourd...et l'offre est très restreinte ! mais oui ça présente de nombreux atouts...

@Salvio, j'habitais dans l'Essonne en effet, mais j'ai investi un peu plus bas, au milieu de la forêt...où j'habite à présent également;-)
Merci pour ton retour sur Evry, intéressant, je me demandais quelle était la demande locative...beaucoup de contructions neuves notamment, ce qui pourrait m'intéresser.


eleen Carmen a dit…

C'est clair qu'en investissant dans l'immobilier on peut vraiment se faire pas mal d'argent. Parmi tous ceux cités, je pense que le parking a beaucoup de potentiel qui mérite d'être exploité.

Hervé d'Argentinvestir.com a dit…

Pour un investisseur débutant, le F2 me parait bien adapté.

Les personnes intéressées par un F2 sont souvent des jeunes couples, ils restent donc en général quelques années.

Le studio permet un investissement moins onéreux, mais il y a un turn over plus élevé.

Au final, les 2 sont intéressants pour commencer à investir.

herve d'Argentinvestir.com

Anewg a dit…

La bonne méthode c'est celle vers laquelle tu t'orientes: ne rien écarter de potentiellement valable, sans pour autant fouiner partout pour au final de rien analyser en profondeur. 2/3 pistes me semblent pas mal. Il "suffit" de saisir la bonne affaire quand elle se présente.

Sinon, pourquoi pas un appart avec grosse rénovation... vu que tu parles défiscalisation?

Olivier a dit…

@Anewg, oui merci bon point ! l'apart à rénover pour défiscaliser...la comparaison serait intéressante avec du neuf. je retiens... A bientôt !

David a dit…

Bonjour tout le monde
je voulais juste réagir au sujet de la location saisonnière.
j'exploite depuis un appart T2 bis en location saisonnière à Toulouse. Sauf que je loue de janvier à Décembre avec en moyenne 22 nuits loués par mois.
Je dirais que c'est plutôt de la location courte durée.
les avantages :
- pas d'impayé ( on paye avant d'avoir les clés )
- pas de déterioration ( caution demandée à lors de la remise des clés )
- fiscalité avantageuse ( statut lmp ou lmnp )
je conseille ceux sont dans un environnement propice de réfléchir à cette opportunité

David du blog : http://augmenter-ses-revenus-grace-a-l-immobilier.com

Résidence ehpad a dit…

Très bon article mais je trouve qu’il manque quand même un bien à usage locatif que vous avez omis de mentionner : la résidence ehpad. C’est un investissement locatif très intéressant surtout pour les seniors.

Emma Laurent a dit…

Bonjou Olivier
je vois qu'il faut s'intresser aux autres critères de location possibles à savoir le logement ancien ou le logement neuf comme vous l'avez évoqué dans votre article et aussi le logement vide ou meublé qui influent énormément sur la rentabilité de l'investissemnt
SInon personellemnt ,je vois que le secteur du résidentiel locatif présente un rendement insignifiant par rapport au risque colossal que cela génère (moins value à la revente, loyers impayés, dégradation, augmentation des charges de copro et des travaux, explosion de la fiscalité locale)
vaut mieux essayer avec la Bourse !!

immobilier viager a dit…

Comme le prouve bien ta liste, les opportunités et les choix d'investissements en immobilier pullulent actuellement. Mais à mon avis, ce qui est le plus encouragé de nos jours avec la loi Duflot c'est l'achat d'immobilier neuf.

loi duflot a dit…

la loi duflot est dans certaines villes plus intéressante que la loi scellier contrairement à ce que vous indiquez dans votre article, tout dépend de la zone sélectionnée...en effet, sur Paris ce n'est pas le cas : voir cet article sur la loi duflot à Paris car les prix sont trop élevés pour les plafonds de loyer, ce qui fait que la rentabilité y est mauvaise. Mais en 2ème ou 3ème couronne, on peut trouver des opportunités intéressantes.

Viager a dit…

Analyse pertinente, merci. Au final, le meilleur investissement immobilier est celui qui nécessite peu de fonds de départ pour une rentabilité maximisée ensuite. Effectivement, les critères d'achat immobilier ne sont pas les mêmes pour ceux qui veulent investir et ceux qui veulent un local d'habitation.

Le Self Made Man a dit…

Merci pour cet article, ça éclaire beaucoup !
Je réfléchi en ces moments à investir dans un studio pour le louer à un étudiant. Le hic c'est bien sur la durée des locations comme tu la dit qui sont assez courtes, mais bon il faut savoir se lancer!

ehpad a dit…

L'article est très bien fait et permet d'avoir un large panel pour trouver chaussure à son pied. Pour plus d'information sur l'investissement en ehpad, je vous invite à visiter http://www.ehpad.com

Scpi a dit…

L'article est très intéressant et permet de se donner une idée sur des investissements et placements à faire. Dans le même registre il faut aussi se pencher sur les SCPI. Je vous conseille le site http://www.scpi-8.com

Ludovic Baratier a dit…

Bonjour

Vraiment intéressant cet article. très bonne synthèse. Croyez aux SCPI comme le dit SCPI.

j'ai relevé celles qui marchent bien et qui ont du potentiel. C'est vrai qu'elles sont prometteuses.

Ludovic

Lionel a dit…

Une suggestion concernant un prix trop élevé pour investir dans un T2 ou T3.

L'idée est d'acheter un grand studio ou T1 en mauvais état où l'on peut aisément estimer les travaux.

En joutant une cloison, tu peux le transformer en T2 voire en T3.

Pour aller plus loin dans mon raisonnement

Mon père a investi de cette façon dans une grange qui tombait en ruine et il l'a complètement aménagé en RDC + 1 niveau pour en faire un grand T2 avec mezzanine + garage.

Coût : 20 000 €
Travaux : 60 000 €
Valeur marché fin de travaux : 145 000 €

Il encaisse aujourd'hui un loyer de 642 €/mois... soit 9,6% de TRI

Revente LMNP Lmnp a dit…

Que pense-vous de la loi Duflot de 2015 ?

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