mardi 23 août 2011

Pourquoi je n’ai pas acheté cette place de parking en concession ?

Je parlais dans cet article début juillet de l’affaire sur laquelle j’étais tombé, une place de parking plein centre ville à 2500€ !

Oui mais une place d'un parking public, vendue en concession, dont la pleine propriété reviendra à l’exploitant Vinci en 2022.

Toutefois, en y regardant de plus près, le rendement pouvait sur le papier s’avérer être excellent sur les 10 à 11 années restantes.

L’information critique à avoir était la valeur locative d’une telle place de parking. Pour une fourchette de loyer de 50 à 100€, le rendement pouvait passer de 1% à plus de 20%...


J’ai donc essayé d’estimer la valeur locative réelle :

1ère info : le prix de l’abonnement mensuel auprès de l’exploitant Vinci Park : 77€. 77€ pour bénéficier de l’entrée gratuite, mais sans place attitrée, donc dans la limite des places disponibles. Aucune garanti de pouvoir y trouver une place. Et je sais par expérience que le midi en semaine, le parking est plein.

Et de mon point vue, avoir une place privative est un plus qui a une certaine valeur.

Je suis donc parti de ce constat pour tester la demande…

J’ai passé une petite annonce gratuite dans leboncoin, pour la location de cette place de parking, afin de juger si je pouvais espérer trouver des personnes intéressées, et si oui à quel tarif.

J’ai donc commencé assez haut et je suis descendu progressivement jusqu’à ce que le montant du loyer demandé commence à devenir attractif.

Le 1er montant du loyer demandé dans l’annonce était de 90€, soit un peu plus que les 77€, justifié selon moi par le caractère privatif de la place de parking.

J’ai laissé courir la petite annonce en l’état presque 3 semainessans avoir le moindre appel !

J’ai baissé à 80€, toujours aucun appel au bout de 2 semaines…bien sûr ces tests sont peut-être un peu biaisés du fait de la période des vacances mais c’est tout de même une indication.

2ème mise à jour avec un loyer de 70€, et là soudainement, 2 appels en 3 jours de personnes intéressées.

Je pars donc du principe qu’il est probable que la valeur locative de cette place de parking se situe autour des 70€. Il serait risqué d’évaluer un rendement avec un loyer plus élevé.



Quel serait alors le rendement ?

Avec ce loyer de 70€, si je prends en plus les hypothèses suivantes :

  • J’arriverais à négocier le prix de vente à 2000€
  • Je louerais le parking 11 mois par an
  • Les charges resteront fixes à 230€ par an

J’obtiens un rendement net après impôts de 9,4% sur les 10 années et demi restantes de la concession.

Dis autrement, je dépense aujourd’hui 2000€, pour en gagner 4000 sur 10,5 ans.

(ceci dit, si le prix de vente reste non négociable à 2500€, le rendement chute à 5,6%...)



Pourquoi j’ai préféré investir mon argent différemment ?

Un rendement net après impôts proche de 10%, c’est plutôt assez rare, il d’agit donc d’un investissement plutôt intéressant.

Néanmoins, j’ai décidé de ne pas donner suite et de placer mes 2000€ différemment, en actions, sur mon PEA plus exactement.


Les points faibles de l’investissement dans cette place de parking :

  • Des incertitudes restantes : prix de vente négociable à 2000€ ou moins, possibilité de maintenir ce loyer de 70€ sur au moins 11 mois par an… 
  • Un rendement qui prendra fin dans un peu plus de 10 ans
  • Un revenu pas totalement passif, qui pourrait demander un peu d’effort de gestion locative, pour « seulement » 70€ (moins les charges) par mois…

Les atouts de mon placement alternatif, des actions à haut rendement sur mon PEA, comparativement à cette place de parking :
  • Cet été était selon moi une période très favorable pour investir en bourse, le cours des actions ayant chuté, les rendements ont mécaniquement augmenté. Plus de 11% pour France Telecom, plus de 9% pour Vivendi, presque 8% pour GDF Suez, plus de 7% pour Total…
  • J’avais la possibilité de renforcer toutes les lignes de mon portefeuille, et obtenir un rendement moyen proche de 7,5%, ce que j’ai fait. Un rendement pas si éloigné des 9,4% du parking… 
  • De plus, ces dividendes continueront à m’être payés tant que je garderai les actions, à vie peut-être. Donc dans 10 ans, je continuerai à percevoir un revenu passif issu de mes 2000€…
  • Investir aujourd’hui en bourse, au-delà du rendement, présente aussi une forte probabilité de voir son capital croître, les cours étant bas…Pas le cas du tout pour le parking, la dépense initiale de 2000€ est perdue. 
  • Enfin, suivre mon PEA en ligne sur mon compte Binck me demandera moins d’effort que la gestion locative du parking.

Pour résumer, si je me projette dans 10 ans :

  • Avec le parking, j’aurais eu 4000€ de liquidités
  • Avec les actions à haut rendement achetées cet été à 7,5%, j’aurai 1500€ de dividendes (10 fois 150€) + le capital en action, 2000€ plus ou moins les fluctuations à venir de la bourse. A mon avis ce sera plus… (et sans compter le bénéfice des dividendes réinvestis)
Ca peut se discuter…mais mon choix pour le PEA a été assez immédiat !


Même s’il est trop tard à présent, pensez-vous que j’ai fait le bon choix ?


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31 commentaires:

Anonyme a dit…

Merci pour le retour sinon super blog .


a+

BiBiboup a dit…

Bonjour,
j'avais les même à priori :
l'argent est donné dés le début dans l'espoir d'un gain futur. Et ce gain est limité dans le temps.
Ca me rappelle la folie des panneaux solaires il y a seulement quelques mois.

Donc investissement pas forcément génial.
Peut être intéressant pour se donner une 1ère expérience de la gestion locative (ce qui fait que je n'exclus pas d'acheter ce genre de concession dans quelques temps.)

Sylvain de ZeroDette.com a dit…

Merci d'avoir partagé cette analysé détaillée, et de qualité comme d'habitude :-)

J'ai du mal à croire qu' "Investir aujourd’hui en bourse, au-delà du rendement, présente aussi une forte probabilité de voir son capital croître, les cours étant bas" :-)

Ceci dit, je comprends que tu as finalement arbitré de ratio risque/rendement entre les deux investissements, ce qui est une approche valable évidemment.

Olivier a dit…

@Anonyme, Merci !! à bientôt

@Bibiboup, tu peux aussi essayer de trouver une place de parking privée, au-delà de la gestion locative, ça te donnera aussi une expérience de tout le processus d’un investissement immobilier, avec notaire, etc…(ce qui n’est pas le cas avec une concession). Bonne soirée !

@Sylvain, merci à toi ! tu n’es pas aussi confiant que moi sur la bourse alors ;-) d’une part quand j’écris ça, c’est en me projetant sur 10 ans, voir plus. Et même si j’ai la conviction que le CAC40 retrouvera des plus hauts, bien supérieurs à 3000 points, comme je l’ai déjà dit, l’évolution du montant du capital investi m’importe peu, je n’ai pas l’objectif de vendre mes actions un jour, je vise de tirer un revenu annuel de ce capital au travers des dividendes.

preparerlavenir a dit…

Je pense que tu as bien fait de t'abstenir, trop risqué à mon sens.
Je préfère être "réellement" propriétaire!
A bientôt,

BiBiboup a dit…

Olivier, je pense que l'avantage de la concession est son faible coûts : je ne pense pas que tu trouve à acheter une place de parking en plein centre ville pour 2.000€

Retaill and co a dit…

Je ne trouve pas qu'investir dans une place à 2500 euros soit bien risqué quand le loyer peut être autour de 70 euros par mois. La cession temporaire de la propriété est un fait, mais en faisant le calcul à l'envers.

Concession sur 11 ans, 2500 euros de mise = 2500/132 mois de loyer = 18.90 euros.

Si tu loues la place 20 euros tu rembourses ce que tu as mis. Je trouve ça vraiment intéressant et pas vraiment risqué (en plus il n’y a pas de frais de notaire).

Je ne parle pas des charges, ni de la taxe foncière tout simplement parce que nous ne pouvons pas nous projeter également sur le cours des actions que tu as en portefeuille.

Si tu loues modestement 50 euros la place pendant 132 mois tu récupères 6600 euros.

Retaill

Olivier a dit…

@bibiboup, c'est vrai...mais tu es propriétaire avec un rendement à vie si tu le souhaite. Ce matin, j'ai reçu une alerte du pap.fr pour une place de parking à 4200€ dans le 77...A bientôt

Olivier a dit…

@Retaill, effectivement on peut calculer de cette façon, mais je ne suis pas d'accord avec tes conclusions car attention aux charges qui doublent le coût total! Quasiment 20€ par mois ! Et faut pas s’attendre à ce qu’elles baissent…
Admettons qu’elles restent fixes sur les 11 prochaines années, ça veut dire, que juste pour rentrer dans ses frais, il fait déjà assurer un loyer de 40€ par mois sur 11 ans. (pas 20€, le double).
Dit autrement, sur 11 ans, entre le prix d’achat à 2500€ + les charges, il faut déjà dépenser 5030€.
Et si on prend en compte les impôts, avec un loyer de 50€, je suis d’accord que tu récupères 6600€, mais au final c’est tout de même moins de 200€ de bénéfices…

C’est pour cela que ça devient intéressant à partir d’un loyer de 70€, même avec un mois de vacance locative, ça permet un bénéfice de 2000€ environ.
Mais c’est là que j’ai estimé que des actions à haut rendement étaient un meilleur investissement… Merci, à bientôt

Olivier de Tirer-profit.fr a dit…

Bonjour,

Très bon billet, je pense que vous avez fait le bon choix, il est rare de trouver une vente en concession qui ait une bonne rentabilité.

Concernant votre PEA, a mon avis il faut être patient...

Je suis convaincu qu’un krach majeur va arriver prochainement et de bonnes affaires seront à saisir dans les secteurs de l’environnement et de l’énergie en achetant des actions de groupes industriels qui ont les reins solides…

Il faut garder des liquidités et se tenir prêt !

Et avec les taxes foncières qui tombent dans l'escarcelle du plan d'austérité annoncé par Fillon hier, il vaut mieux rester loin de l'immobilier pour le moment.

Les vraies opportunités vont arriver...


Cdlt

Retaill and co a dit…

Je n'ai pas percuté pour les 230 euros de charges. Effectivement tu as eu raison de ne pas prendre cette offre qui n'est absolument pas intéressante.. (là on peut y ajouter la fiscalité et les impôts fonciers pour bien constater que ça n'est vraiment pas intéressant).

A chaque fois que je viens sur ton blog c'est avant le travail, et puis je lis je lis... et je ne regarde plus l'heure ^^ Je devais prendre le travail à 13h55 avec une petite marche pour m'y rendre, donc je lis en diagonale ^^

En tout cas j'apprécie ton écriture, et tes articles.

Retaill

BiBiboup a dit…

@Olivier, habitant le 77, votre remarque me fait surprend.
Un garage dans le 77 ne signifie rien. Le 77 est immense et présente plusieurs profils :
un profil semi urbain du côté parisien où effectivement un parking est peut être intéressant. Et un profil totalement rural ou les parking sont légion et ne coute pas très cher (20€ par mois pour un parking)

Olivier a dit…

@Olivier, merci ! je ne sais pas de quoi sera fait demain, mais je suis entièrement d’accord sur un point, il faut garder du cash et profiter des opportunités ! J’ai considéré qu’investir quelques milliers d’euros en actions mi-aout, alors que le CAC40 était à 3000 points en était une…maintenant on est d’accord que l’opportunité sera encore meilleure si le CAC tombe à 2000 points, d’où l’importance de se constituer une partie de liquidité en réserve. Bonne journée

@Retaill, merci beaucoup, ça fait plaisir ! Je me doutais bien que tu étais passé rapidement sur les charges… ;-) à bientôt

Olivier a dit…

@Bibiboup, entièrement d’accord, comme pour tout bien immobilier, il faut aller de quoi on parle. Il s’agissait de Chelles…je ne connais pas les lieux. C’était une simple remarque pour signaler qu’il y avait encore quelques annonces abordables, parfois…je me suis programmé une alerte sur des parkings à moins de 5000€ il y a quelques mois et c’est la première que je recevais hier...bonne journée

Mélissa a dit…

Merci pour ce retour que j'attendais aussi! Néanmoins je reste attirée par ce type d'investissement... La bourse déjà de toute façon ce n'est pas mon truc et je n'y comprends rien!
2000 euros payé cash puis les 70 euros mensuels bloqués sur une épargne, est ce que ça peut être intéressant? ça pourrait permettre d'optimiser le gain total au bout des 10 ans? Qu'en penses-tu?
Je n'exclue pas un investissement de ce type, en tout cas après mon deuxième appart'!

Olivier a dit…

Bonjour Mélissa, j'avais en effet estimé que si tu places tes 70€ à 3%, tu gagnais au bout des 10 ans 2 points de rentabilité en plus, en gros un rendement de 11,4% au lieu de 9,4%.
depuis début septembre Vinci Park fait une offre promotionnelle pour la location de ses parkings, moitié tarif pendant 3 mois...c'est le genre d'offre qui aurait pu compliquer ma location. c'était le gros risque, la possibilité d'arriver à louer tout le temps à au moins 70€...A bientôt, merci !

Mélissa a dit…

Merci pour ta réponse Olivier!

Anonyme a dit…

Bonsoir à tous,

Je viens de découvrir ce blog qui est fort intéressant et constructif.....je voulais remercier Olivier pour cette excellente initiative.

J'ai trouvé un parking sécurisé géré par Vinci avec une concession allant jusqu'en 06/2058 soit encore 47 ans.
A mon avis, plus intéressant que ceux vendus avec une concession allant en 2022

Qu'en pensez vous ?

Olivier a dit…

@Anonyme, merci de votre intérêt pour mon blog ! Une durée de 47 ans rend les choses un peu différentes en effet, ça rend le revenu passif assez pérenne selon votre âge, après tout dépend du prix de vente et du montant du loyer (et éventuellement des charges). il faut tout de même estimer le rendement sur une année. Bonne continuation !

Anonyme a dit…

@ Olivier
Pour information voilà les renseignements :

Prix de vente : 18 000 négociable
loyer : 160 €uros
Charges annuelles : 500 €uros
Taxe habitation : non connue
Cordialement

Olivier a dit…

@Anonyme, le loyer me parait élevé, peut-être faut-il s'assurer qu'il y a bien de la demande à ce tarif...sur cette base, en louant 12 mois sur 12, le rendement net est de 7,9%, un rendement qui peut tomber à 6,2% après impôt (en microfoncier avec abattement de 30%, puis j'ai pris l'hypothèse de la tranche d'imposition à 30% ?), soit 16 ans avant de retrouver son capital de départ, puis ensuite plus de 1100€ de revenus passifs par an, pendant les 31 années restantes...
Après si vous achetez à crédit, c'est différent, sur 20 ans, il y a peut-être moyen d'être autofinancé avec ce loyer, mais en gros vous commencez réellement à ne toucher quelquechose qu'au bout de 20 ans ! sachant que vous n'avez pas remboursé de capital pour vous, le bien revenant au final à Vinci.
Pas évident, il faudrait en tout cas bien négocier le prix d'achat. Bonne réflexion !

Didier a dit…

Je pense que tu as fait le bon choix car tu as comparé deux investissements pour finir par choisir celui qui s'inscrivait dans ta stratégie à savoir produire des revenus sur une période indéterminée (de préférence la plus longue possible). Dans ce cadre un usufruit temporaire ne peut pleinement te satisfaire.

En revanche j'invite tes lecteurs qui s'arrêtent à l'argument qu'il n'est pas intéressant de ne pas être vraiment propriétaire d'envisager de réviser leur jugement. J'avais écrit un article sur l'éventualité de devenir propriétaire-locataire à Paris. En effet je suis moi-même titulaire d'un bail emphytéotique en Polynésie. D'abord réticent j'avais craqué quand j'ai fini par me rendre compte qu'on n'était jamais réellement propriétaire. En effet chaque année il faut par exemple payer la taxe foncière...
Pour la bourse, le parallèle est moins flagrant concurrence oblige les frais de garde et de tenu de compte pouvant être négligeables voire gratuit.
Il y a d'autres avantages à ne pas être réellement propriétaire mais comme ce n'est pas le sujet je stoppe ici étant entendu que j'en discuterai avec plaisir sur mon blog ;)

Anewg a dit…

Juste une petite question: certe l'exemple de "promo" de la part de vinci peut plomber l'investissement mais pourquoi n'avoir pas pris en compte le phénomène de hausse du loyer? Un débat est justifié sur ce point mais les prix des parkings ont doublés (à la louche) en 10 ans et je ne pense pas qu'ils suivent les "lois" de l'immo en général. Notre espèces se développe constamment...la demande sera croissante.

Anonyme a dit…

En calculs c'est vrai, mais si l'Euro capote, la bourse s'effondre et tu perds presque tout; alors que ton parking , tu le gardes !

Olivier a dit…

@Anonyme, oui, mais ce n'est vraiment pas un scenario que me semble être réaliste...mais ça reste un avis très personnel ! Peut-être suis-je trop optimiste ?...merci, à bientôt !

Anonyme a dit…

faut faire attention avec les annonces publié sur le bon coin en guise de test, c est un peu biasié.... j ai mis mon appart en location sur ce site aucun retour. puis sur sur PAP : 10 appels par jour !

Anonyme a dit…

Bonjour,

Merci pour votre blog et vos retours très bien expliqués :)
J'ai trouvé un parking Vinci très bien situé (centre ville Toulouse) dont le bail restant est de 51 ans.

Prix de vente : 16 900€
Loyer potentiel : 135 € (à confirmer, j'ai tenté une annonce leboncoin depuis hier, j'attend des retours...)

Je ne connais pas encore le montant des charges annuelles, mais pas de TF ni de frais de notaires.

Pouvez-vous me donner vos avis ?

Frençois a dit…

Bonjour à tous,

Je suis également un adepte de l'investissement dans les parkings, notamment parce que l'apport financier est faible et le rendement élevé.
Avis aux amateurs de nouveautés: vous pouvez également investir dans des caves, ce qui est encore plus rentable !

Frençois

Anonyme a dit…

Bonjour Olivier,

Ayant découvert votre blog il y a peu et le trouvant fort intéressant, je le parcours de fond en comble. En réponse à Anonyme sur le calcul de sa rentabilité, vous obtenez 7,9% de rentabilité net sur laquelle je vous suis ([160*12-500/]18000) mais en revanche, pourriez-vous détailler votre calcul de rentabilité net net. En effet, en prenant le régime micro-foncier avec un abattement de 30% et une TMI de 30%, j'obtiens : 1920*0,7=1344€ imposables soit après impôts (30%) et prélèvement sociaux (12,3% à l'époque je crois) 568,5€ d'impôts d'où un rendement net net de (1920-500-568,5) = 851,5/18000 = 4,73% bien différent de vos 6,2%.

Merci d'avance,

Q-Park Paris a dit…

Je pense que cela peut être intéressant si tu as le besoin de l'utiliser au moins occasionnellement avec ta voiture. Mais cela n'est même pas sûr d'être rentable car tu peux aussi avoir un abonnement annuel chez un parking privé comme Q-Park: http://www.q-park-resa.fr/fr/

Attentifimmo a dit…

Une place de parking est-il un véritable achat? Je m'explique, quand je dis cela je parle de sa rentabilité.

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