jeudi 7 juillet 2011

Investir (ou non) dans une place de parking en concession à 2500€ ?

Dans le but de rester au contact du marché immobilier de ma région et notamment de la ville dans laquelle j’ai réalisé mon premier investissement locatif, je me suis paramétré depuis quelques semaines des alertes sur le pap.fr et seloger.fr. Je jette aussi régulièrement un œil sur leboncoin.fr, le site de petites annonces gratuites très en vogue actuellement sur lequel malheureusement on ne peut pas programmer d’alertes.

Et justement, c’est sur ce dernier site que je suis tombé sur une annonce très alléchante qui m’a fait pas mal cogité ces derniers jours:

Une place de parking en plein centre ville, dans un parking souterrain, vendu 2500€ !

Je connais très bien ce parking, il est toujours plein en journée, je n’essaye même plus de m’y garer.

J’ai relu l’annonce à 2 fois, il devait y avoir une erreur, il manquait peut-être un 1 devant le 2… je n’avais pas encore vu de prix affiché de parking ou de box à seulement 4 chiffres (dans ma ville). Investir dans un parking offre souvent une meilleure rentabilité qu’un bien d’habitation, mais là ça semblait énorme…

L’annonce datait de quelques jours et, à ce prix, j’étais convaincu que la place de parking était déjà vendue, depuis bien longtemps...

Mais non elle est toujours à ce jour en vente ! L’annonce date d’il y a un mois.

Parce qu’il y a bien une subtilité ! Pas d’erreur dans le prix de vente, mais plutôt dans le type de vente…


Une place de parking en concession

Cette place de parking est en fait en concession par l’exploitant du parking, Vinci Park, jusqu’en 2022… ça signifie que Vinci récupère la pleine propriété en 2022.

Acheter ce bien (« acheter » n’est pas tout à fait le bon terme d’ailleurs) ne permet donc de l’exploiter que durant les 11 années à venir.

Je ne connaissais pas ce système, ma compréhension actuelle est qu’il faut payer 2500€ pour récupérer le droit de fermage auprès du « propriétaire » actuel. Tout se fait au travers de Vinci sans intervention de notaire, sans frais à priori !

C’est en tout cas ce que m’a expliqué le détenteur actuel du parking, qui en a déjà revendu 1 second. Etonnamment, j’ai trouvé peu d’info ou d’avis sur Internet. Est-ce une pratique peu courante de Vinci ?

Pour en revenir à l’investissement, au bout de 11 ans, le capital de 2500€ « investi » est donc perdu.

Ca refroidi tout de même un peu, et ce n’est clairement plus l’affaire du siècle. Mais ça ne coûte rien d’estimer ce que peux rapporter une place de parking de ce type sur les 11 années à venir.



La rentabilité sur la durée d’exploitation

Même si je n’ai pas toutes les réponses à mes questions à ce jour, mais on peut tout de même faire quelques estimations de rentabilité:

Partons donc sur un prix d’achat de 2500€, payé cash. Les charges s’élèveraient à environ 20€ par mois.

  • Avec une première hypothèse d’un loyer perçu net (loyer moins les charges) de 30€ par mois. (Soit un loyer de 50€ pour le locataire)
  • Le revenu annuel net après impôt serait de 284€.  (En considérant une déclaration en micro-foncier avec 30% d’abattement et ensuite une imposition dans la tranche à 30%)
  • Soit un revenu net après impôts sur 11 ans de 3128€.
  • 2500€ investis au départ (ou plutôt dépensés) se transformeraient donc en 3128€, soit un rendement annualisé net net de 2,3%

Jusque là, aucun intérêt !
  • Mais avec une 2ème hypothèse, un loyer perçu net de 70€ par mois (90€ de loyer pour le locataire), le revenu net après impôts sur 11 ans passe à 7300€, soit un rendement annualisé net net de 17,4% !
Sur une durée limitée certes, mais ça devient nettement plus enthousiasmant !



La clef de la rentabilité, la valeur locative

L’information clef à avoir est donc : quel loyer puis-je espérer obtenir de cette place de parking ?

Toute la rentabilité en dépend…passer d’un loyer de 50 € à 90 € fait gagner 15 points de rentabilité !

Il faudrait que j’épluche les petites annonces pour avoir une idée précise des loyers demandés, selon le type de parking, l'emplacement, etc... Ca semble tourner entre 50 et 100€.

Autre option plus radicale, passer une annonce quelques jours sur leboncoin.fr avec un tarif de location par exemple à 90€ pour cette place précisément, et voir si je suis submergé d’appels…ou pas du tout.



Et beaucoup d’autres points encore à éclaircir

Au delà du loyer, il reste encore des points sur lesquels je m’interroge :

_ D’une part avoir une information claire et précise sur le type de contrat signé avec Vinci. N’y a-t’il pas un loup caché ? (pour info, la raison de la vente est un déménagement, changement de région)

_ Le prix de vente est-il négociable ou est-ce un montant fixe, contractuel avec Vinci ? Une baisse de la dépense initiale est un autre levier pour rendre l’opération plus rentable.

_ Y-a t’il une autre alternative en fin de concession, en 2022 ? Une prolongation de la concession, un rachat à Vinci ?



Beaucoup de points qu’il resterait à éclaircir avant de passer à l’acte, j’avoue être assez méfiant, je n’aime pas investir dans quelquechose qui reste obscur pour moi. Le propriétaire doit revenir vers moi avec davantage d’informations.

Mais peut-être y a t-il parmi vous quelqu’un qui a l’expérience de ce type d’achat ou de contrat ? Qu’en pensez-vous ? Est-ce que vous y voyez un bon plan ou à l’inverse une opportunité à fuir ?


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17 commentaires:

Anonyme a dit…

Salut Olivier,

Sympa ton article, je crois que ça s'appelle une "vente temporaire d'usufruit à un tiers". La raison des 11 ans se retrouve au niveau du prix de vente de la concession.

Ce type de vente est réglementé par l'Etat. Le prix des ventes d'usufruits marchent par tranche de 10 ans. Tu peux vendre au prix de 23% du rendement estimé (ça permet au vendeur de céder la gestion, et de partir sur d'autres projets). Et 46%, si la vente de la concession est supérieur à 10 ans, c'est pour cela qu'on retrouve 11 ans de gestion dans ton cas.

Je n'ai jamais vu ce type de vente, en tout cas ça mérite de s'y attarder un peu.

Retaill

preparerlavenir a dit…

Intéressant, tiens-nous au courant si tu as des réponses!
merci,

Quentin a dit…

Je ne connaissais pas du tout ce type de vente, intéressant!

Même si tu ne passes pas à 90 euros, en partant que constat que pour 50 euros tu es 2.3 points et que ce prix semble peut être un peu bas pour ce type d'emplacement, tu peux facilement tabler sur 5-6 points de plus! Sans en arriver à 17 % cela semble jouable et intéressant?!

Je vais me renseigner s'il y a des annonces de ce type dans mon secteur.

PS: juste une petite question, comment calcules tu ça "En considérant une déclaration en micro-foncier avec 30% d’abattement et ensuite une imposition dans la tranche à 30%"? J'ai quelques lacunes dans ce domaine...

Quentin
www.benefices-tranquilles.com

Olivier a dit…

@retaill, je ne sais pas si le principe est tout a fiat celui que tu décrit. là il s'agit d'un contrat d'affermage, l'occupant étant le "fermier"... Et pour répondre aussi à Preparelavenir, je viens d'avoir confirmation que le prix de vente a été fixé par l'occupant actuel, donc négociable ! les charges sont bien de 230€ par an, à régler une fois par an en décembre et il n'y a pas de taxe foncière. Avec un prix d'achat négociable, à 2000€ ? l'affaire prend davantage d'intérêt...resterait à connaitre le montant d'un loyer réaliste. Je vais peut-être tester l'idée de l'annonce sur leboncoin...

Olivier a dit…

@Quentin, pour estimer les impôts, je considère une déclaration en micro-foncier, avec un abattement de 30% sur les revenus. Je ne serais donc imposer que sur 70% des revenus. Puis avec ma tranche d'imposition à 30%, j'estime les impôts à 30% x (70% revenus). Et effectivement, un rendement net après impôts de 10% serait déjà une bonne cible...bonne soirée!

Anonyme a dit…

@ Olivier, j'ai cherché quelques infos car je n'avais pas trop le temps ce matin. Ce n'est pas "vente", mais "cession temporaire d'usufruit".

"Tout propriétaire peut décider librement de céder temporairement l'usufruit de son bien immobilier. Cette cession peut se faire sous la forme d'une donation ou d'une cession à titre onéreux."

Fermage, ou autre nom en tout cas le principe peut-être sympa à prendre ;-)

C'est ce que je fais, je poste une annonce sur leboncoin, et je vois ce que ça donne.

Retaill & Co.

Riche Idée a dit…

Salut Olivier,
Je connaissais ce principe car dans ma ville de nombreuses places sont à vendre mais c'est 100k€ l'emplacement en plein centre ville.
Par contre, j'ai découvert des places de parking (6) en viager) mais la rente viagère est trop élevée.

Olivier a dit…

@Riche idée, salut, 100k€ ! il n'y a pas u zero de trop ?
En cherchant un peu sur le site de Vinci Park,j'avais vu jusque 39000€, mais avec des concessions de 75 ans...

Pour info, j'ai continué mes recherches, la location mensuelle dans ce parking est de 80€, mais dans la réserve des places disponibles ! on peut y entrer et sortir librement, mais sans garanti de pouvoir s'y garer ! C'est un indication de plus sur la valeur locative potentielle...
Bon dimanche !

preparerlavenir a dit…

J'ai regardé sur le site Vinci, le type de vente est "amodiation".
D'après leur site:
"L’amodiation est un droit d’occupation de longue durée qui a presque toutes les caractéristiques de la pleine propriété, à l’exception du caractère perpétuel (la pleine propriété n’étant pas envisageable en raison du principe d’inaliénabilité du domaine public)".
Je ne connaissais pas, je trouve cela risqué quand même de payer de tels montants pour ne pas être propriétaire au final.

Olivier a dit…

@Preparerlavenir, je crois qu'il faut déjà en effet se retirer de la tête la notion de "propriétaire / locataire". Mais plus voir cela comme une dépense initiale qui peut ensuite rapporter sur une certaine période, en gros je dépense 100 dans le but de gagner 200 dans les 10 années à venir. Le problème est de valider cette hypothèse, c'est ce que j'essaie de faire...à bientôt

Anonyme a dit…

Très intéressant... Tiens nous au courant ;)

Mélissa a dit…

Oui, je connaissais, comme toi j'ai appris "l'affaire" en consultant les annonces de parking sur le boncoin. J'ai appelé et j'ai eu des infos comme toi. Puis j'ai demandé conseil... J'ai laissé tomber l'affaire mais là en relisant ton article je serais tentée...
Tiens nous au courant si tu te lances car encore comme toi j'ai pas trouvé beaucoup d'infos sur le sujet! Même si on est pas proprio, cela peut-être considéré comme un simple placement. 2000 euros ce n'est pas si cher je trouve pour se lancer...

Olivier a dit…

Mélissa, Anonyme, oui je vous tiendrais au courant, quel que soit la suite que je donne, et pourquoi. J'ai prévenu le vendeur, qui est parti en vacances, que je me donnais un peu de temps de réflexion pour estimer la valeur locative et donc la rentabilité. Il sait aussi que le prix de vente est un point que je chercherais à négocier éventuellement. Bonne soirée !

Anonyme a dit…

As tu eu du nouveau? Je regarde des parkings en sous-sol à reconvertir en garage / garde meubles. La personne vend les 2 pour 5ke. J'ai mis une annonce sur leboncoin pour voir si y'a de la demande.

Retaill

Olivier a dit…

@retaill, la réponse est ici : http://www.plus-riche-et-independant.com/2011/08/pourquoi-je-nai-pas-achete-cette-place.html
bonne journée !

Benjamin Launay a dit…

Bonne problématique évoquée! Le souci principal étant, et vous l'avez bien souligné, la perte des 2500 € de "droit d'exploitation". Il faut compter le coût d'opportunité voir si cette offre est vraiment intéressante pour vous, si la rentabilité vous convient!

Benjamin
http://www.venduaveclocataire.com

Anonyme a dit…

Moi j'ai déjà vendu une fois une place comme ceci, une place en concession.
Je ne me rappelle plus de chiffres exactes mais ca a couté à ma cliente 15 000€ pour 22 ans (si ma mémoire ne me trompe pas) et j'ai trouvé un locataire à 120€/mois charges incluses bien sur (sur Paris avec charges d'environ 30eur/mois).
Si cette info peut vous être utile.. :)

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