mercredi 10 février 2010

La rénovation de l’appartement mis en location





Il y a beaucoup de choses à dire sur les travaux, l’aménagement, la déco, et surtout beaucoup d’erreurs à éviter et d’argent à économiser. Mais j’en reparlerais dans d’autres articles plus ciblés.
Je veux juste partager ici quelques grandes lignes et vous donner une idée plus précise de quoi je parle et de quoi je parlerai. Vous donner une idée de l’état initial, de l’ampleur des travaux, et de l’état final. J’évoque parfois des chiffres (prix d’acquisition de 75600€, 8700€ de travaux, 4400€ d’aménagement (cuisine...) et de meublé, etc…), les photos suivantes vous donneront une meilleure idée de ce qu’il y a derrière.

L’état dans lequel j’ai acheté l’appartement

Les photos ne reflètent pas tout à fait la réalité de l’époque. Vu de loin, ça semble plutôt correct. De prêt, il y avait de gros soucis de finition. Beaucoup de bonne intentions probablement de la part l’ancien propriétaire, mais pas un grand souci du détail et de la qualité. De plus pas mal de choses étaient en assez mauvais état. L’agencement général était satisfaisant, il y avait un minimum de charme avec la cuisine à l’américaine, et il y avait un certain potentiel d’amélioration. Mais je l’ai clairement acheté avec l’idée de remettre tout à plat et de repartir sur des bases neuves, même si l’agent immobilier insistait sur le fait que je pouvais le louer en l’état ! C’est pas ma façon d’agir, d’une part c’est un manque de respect envers le locataire potentiel, et d’autre part, je suis convaincu qu’un investissement locatif réussi passe aussi par des locataires satisfaits.









Les travaux

Les travaux ont été sous traités à une société de rénovation. Il y a compromis à faire entre payer un artisan qui va faire les travaux assez rapidement et donc pouvoir louer vite, ou bien faire tout soi-même les nuits et les week end, mais y passer quand même 6 mois et donc au final perdre 6 mois de loyers pendant lesquels les mensualités tombent. J’ai donc préféré la 1ère solution. Par contre, la solution artisan requiert quand même beaucoup de présence…pour éviter les déconvenues.

Si on se limite aux photos avant / après, on peut penser qu’il ne s’agit que d’un home stagging avec rénovation rapide, mais c’est trompeur et les quelques photos ci-dessous illustrent un peu mieux ce qui a été fait: en autres, la salle de bain a été entièrement cassée et refaite (nouvelle douche élargie, le mur a été déplacé, installation toilette suspendu, nouveau carrelage sur les murs et le sol, plomberie entièrement refaite.). L’ancien parquet a été retiré et remplacé par un nouveau, le sol a été réagréé avant la pose. Les murs étaient en toile de verre, ils ont été entièrement lissés (3 couches), avant peinture. 1 journée d’électricien pour optimisation de la position des prises. De le plomberie neuve aussi dans la cuisine. Peinture de toutes les boiseries. Ajout d’un placard aménagé. Et le tarif de 8700€ comprenait toutes les fournitures nécessaires, y compris toilette et ensemble douche complet, pour 3 semaines de boulot à 2 personnes.

Pour voir l'ensemble des photos de la rénovation, allez voir sur la page facebook du blog (dans l'album photo de la rénovation)






L’état actuel meublé et loué (si mon locataire n’a pas tout détérioré depuis…)

Pour la décoration et l’aménagement des équipements, nous l’avons fait seul (avec ma femme). Au moment de la proposition d’achat nous avions déjà une très bonne vision de ce qu’on voulait faire de cet appartement, il convenait à nos idées, et le résultat correspond à ce qu’on espérait. La déco en meublé est vraiment un plus pour la location notamment pour justifier un loyer plus élevé.



















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15 commentaires:

alteriche a dit…

Encore bravo!

Je suis 100% d'accord avec ton affirmation "locataire heureux = locataire serein".
J'enfonce le clou: en optant pour un appart où l'on se sentirait soi-même bien, et en le refaisant tel qu'on le souhaiterait pour soi-même, on attire des locataires qui nous ressemblent. Or, je suis soigneux, j'embellis davantage que je ne saccage les biens qui ne sont pas à moi (question d'éducation) et je paye mes dettes.
Sans compter qu'un appart bien refait est durable, donc moins d'entretiens pour la suite.

J'en reviens à ton choix d'un artisan: comment as-tu procéder?
Tu connaissais quelqu'un?
Tu as fait faire plusieurs devis j'imagine: sur quels critères as-tu fais ta pré-sélection de pro?
Comment as-tu géré le délai:
_ du chantier pour qu'il soit fait d'un bloc (certains sont spécialistes de 15 chantiers en même temps: viennent 1j puis personne pendant 2 semaines...etc)?
_ du démarrage du chantier: à la signature chez le notaire le devis court, et il faut déjà que les artisans passent pour devis (parfois plusieurs semaines après le coup de fil) puis enfin qu'ils s'y mettent (et parfois leurs cahiers de commande nous repoussent aux calendes grecques...)?

Merci de tes réponses,
Fred

alteriche a dit…

"le crédit court": quelle sale manie de ne pas me relire avant de poster...

Nothan a dit…

Bonsoir Fred,
On a bien la même vision pour la mise en location ! Tout à fait d’accord avec tes commentaires.
Donc pour tes questions, comme je le disais, je compte bien mettre en ligne quelques articles sur ces sujets. Je peux quand te donner les grandes lignes. Pour commencer par ton dernier point, dès la promesse de vente signée, j’ai discuté avec l’agent immobilier la possibilité de commencer les travaux avant la signature chez le notaire. Il a obtenu l’accord du propriétaire, ce que je devais fournir était une attestation d’accord de crédit, une assurance habitation et un engagement à finir les travaux. J’ai donc signé le compromis de vente fin Septembre avec l’objectif de commencer les travaux mi Novembre au plus tard. En parallèle, j’ai essayé de repousser la date de signature chez le notaire (j’ai gagné 2 semaines par rapport à la première proposition de date). Ainsi je n’ai signé que le 30 novembre. Donc si tout se passait bien, mes travaux étaient terminés le jour où j’étais pleinement propriétaire. Et comme la 1er mensualité ne tombe qu’au minimum 30 jour après la date de signature chez le notaire, j’avais 1 mois pour trouver un locataire, sans rien à payer. (C’est que j’explique dans l’article sur les frais de notaire). Mais, ça ne s’est bien sûr pas passé aussi bien, la banque n’a pas été aussi réactive que prévu à me donner l’accord de prêt et l’entrepreneur m’a fait un peu faux bon au début. Conclusion, les travaux n’ont commencé réellement que le jour de la signature chez le notaire. Mais sans grande conséquence car j’ai pu trouvé un locataire très vite, pour louer dès le premier mois du crédit.
Pour le choix de l’artisan, il fallait que je le trouve rapidement si je voulais anticiper les travaux. J’ai fait faire 2 devis dès que possible. (en plus il me fallait le devis que je choisissais pour demander ma demande de crédit, l’obtention du crédit déterminant ma date possible de début des travaux….bref il fallait enchaîner rapidement.). 1 premier par un entrepreneur recommandé par l’agent immobilier (1 copain…). Ce qui m’a beaucoup gêné est la vitesse à laquelle il a cerné les travaux…pas de problème pour lui, mais pas de proposition non plus, il a simplement écouté mes demandes et n’a pas été très moteur pour me conseiller. D’autre part, son gros 4x4 BMW ne laissait imaginer un devis assez salé, en effet 11000€. Le 2ème artisan était une connaissance d’un ami qui avait déjà réalisé de la déco dans ma maison, et ça s’était très bien passé (essentiellement de la peinture), pour un tarif très raisonnable. Je l’ai donc rappelé, il est venu rapidement et contrairement au 1er, il m’a donné de bonnes idées, à passé du temps à tout mesurer, s’est intéressé aux détails. J’ai été séduit avant même le devis, il m’inspirait confiance. Et le devis négocié à 8700€ m’a convaincu de le choisir. Et pour rejoindre ton autre point, il a de lui-même évoqué qu’il avait une équipe capable de gérer 3 chantiers et pas plus. Qu’il dédiait une partie sur chaque chantier, le temps qu’il fallait pour finir. Pas de risque de se retrouver avec des travaux qui s’éternisent. Et il pouvait commencer dès le 10 novembre comme je l’espérais si tout s’enchaînait bien.
Au final, la banque a pris du retard, j’ai du repousser le début des travaux, et l’artisan a commencé à s’engouffrer dans cette brèche pour de son coté justifier d’autres problèmes qui l’obligeait à reculer…Et j’en reparlerais, j’ai fait des erreurs lors de la conclusion du devis. L’artisan qui m’inspirait confiance était bien moins fiable que je ne le pensais, et ça m’a coûté un peu de stress et d’énervement. Après coup, je suis content du résultat mais pas de la manière. Je ne reproduirai pas les mêmes erreurs et je ne retravaillerai pas avec cet artisan !

Bonne soirée

Aurelien a dit…

Je trouve que tu as fait preuve de beaucoup de professionalisme dans ta façon de procéder, déja tu pars avec un bien pour lequel tu ne devrais pas avoir de travaux avant longtemps (un petit coup de peintures d'ici quelques années que tu peux faire toi-même), et en plus tu le rends beaucoup plus attractif ce qui va avoir entrainer moins de vacances et un taux de rotation des locataires moins important, au final je suis sur que tu auras un retour sur investissement (je parle des travaux).
La mezannine du séjour était vraiment craignos ;)

Nothan a dit…

Merci Aurélien. Je ferais un suivi de "la vie" de ce studio dans le blog et de son budget associé dans le but d'évoquer les frais, plus ou moins prévu, qui tomberont chaque année. Ca reste pour moi la principale inconnue, combien ça va me coûter pour le maintenir en état quasi neuf. Je pense aussi au meublé. C'est un plus, mais il y a l'usure. Tout ce la va jouer sur la rentabilité au final. Mais comme tu le dis, normallement rien de trop lourd pendant quelques années...
La mezannine, c'est très à la mode en ce moment sur les blogs (Business attitude, alteriche...)! Mais celle là, fallait vraiment s'en débarasser ! (et le plafond est un peu trop bas pour en créer une digne de se nom, donc j'ai pas poursuivi dans cette voie).
Bonne soirée

preparerlavenir a dit…

très intéressant.
avais-tu calculé le prix au m2 de la rénovation?
c'est toujours bien d'avoir cette référence, en prenant en compte ce qui est inclus sous le terme "rénovation" bien sûr.

Olivier a dit…

@Preparerlavenir, pour la rénovation complète en incluant le prix de la cuisine équipée et des meubles de salle de bain, j'arrive à environ 400€ le m².
Donc pour pouvoir être en état de louer vide. S'est ensuite ajouté 2000€ de meublé. A bientôt

preparerlavenir a dit…

400/m2 c'est pas mal du tout, félicitations.
A titre de comparaison, pour un 3 pièces, je suis à environ 530/m2 pour une rénovation de type "haut de gamme" en se faisant assister d'un architecte et en négociant âprement les tarifs avec les différents corps de métier.

joel a dit…

Bonjour,

Cet appart est vraiment super, un grand bravo!
Combien de temps cela a t il pris pour tout faire?
merci beaucoup

Joel

http://www.travaux.info

Alex a dit…

Je trouve que le résultat est vraiment chouette! Quelle est la surface totale de l'appartement? En tout cas le rouge et le banc cela fait donne une ambiance plutôt chaude et cosy à l'appartement!
J'aime beaucoup!

Olivier a dit…

Alex, l'appartement fait 26m2, et en effet, parfois ça surprend mais ça plait bien au final...Merci, à bientôt

Pauline a dit…

26m²?! En effet c'est plutôt surprenant!! Il a l'air bien plus grand! Je trouve que vos idées de déco sont à la fois simples et designs, cela ne surcharge pas l'appartement et donne une plus grande notion d'espace d'où l'impression que l'appartement est l'air si grand!

Jeannine a dit…

Le rouge est un peu flash mais la rénovation est vraiment bien!! J'aime beaucoup le style de votre appart! Il a beaucoup de style!

electricien savoie a dit…

Très bon article.
Merci pour le partage

Attentifimmo a dit…

Une bonne rénovation, permet de vendre le bien un peu plus vite, à savoir mettre des couleurs neutre au mur, car celui est au goût de tout le monde.

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