mardi 9 février 2010

La meilleure stratégie pour optimiser son placement immobilier : générer du cashflow ou rembourser le crédit au plus vite ?

Je suis actuellement dans ma 1ère année de remboursement du crédit pour mon studio mis en location. La mensualité est 524€ sur 20 ans. (je moyenne pour faire simple, 535€ les 15 premières années, 490€ les 5 dernières).

Pour le moment tout se passe bien, mon locataire est toujours satisfait et mon budget prévisionnel annuel de cet investissement me dit me je devrais ajouter de ma poche 700€ environ pour boucler le financement.

Quelle est la meilleure option pour moi au bout de la 1ère année de remboursement pour optimiser mon investissement ? Baisser la mensualité et essayer d’être pleinement autofinancé, voir même générer un peu de liquidités ? Ou bien au contraire augmenter, si je peux me le permettre, pour réduire la durée du crédit ?


J’ai essayé de comparer ces 2 options, par rapport à la situation actuelle.

Option 1 : je baisse la mensualité autant que je le peux, c’est-à-dire j’allonge le crédit de 4 ans, il me resterait alors 23 ans. (durée maxi autorisée par ma banque): la mensualité baisse de 60€ à 464€.

Option 2 : j’augmente la mensualité, de façon à baisser la durée du crédit de 4 années, il me resterait 15 ans. La mensualité augmente de 93€ à 617€

Si je ne change rien par rapport à aujourd’hui, mes simulations me donnent un capital au bout de 25 ans de 123000€ (je ne considère pas une possible hausse ou baisse de l’immobilier dans cette période, et je suppose que chaque année, je ne gagne réellement que 75% des loyers théoriques. J’ai gardé ces même hypothèses pour la suite). Pour avoir ce capital, j’aurais dû ajouter 12800€ de liquidités. Au final, j’aurais « gagné » 123000-12800 = 110 200€

Dans le cas de l’option 1, le capital au bout de 25 ans n’est que 100000€. Et malgré la baisse de la mensualité, je devrais encore mettre au bout pendant quelques années, environ 7400€. Les dernières années, je génère 1900€ total de cashflow. Au final le gain en capital est de 94500€.

Dans le cas de l’option 2, le capital au bout de 25 ans est de 154000€, dont 34800€ ajouté en liquidités. Le gain en capital est donc de 119200€.

Je précise que le capital à l'issue des 25 ans est composé de la valeur du bien (=valeur initiale du crédit de 85000) + les loyers perçus les années qui suivent la fin du crédit. (si par exemple, le crédit dure 16 ans, j'ajoute 9 ans de loyers)
L’option 2 signifie devoir ajouter de sa poche 2300€ en moyenne par an pendant 15 ans. C’est clairement un effort d’épargne, mais une bonne épargne. Chaque euro que l’on met en plus dans la mensualité se retrouve dans le capital remboursé chaque mois. Si on a un peu de liquidités chaque mois non utilisée, on est ainsi sûr de les placer. Et un meilleur placement searit une solution dont le taux d’intérêt est supérieur au taux du crédit, (4,13% pour moi en moyenne en incluant l’assurance décès invalidité). Pas si évident, surtout si considère que le placement dans la pierre est plus ou moins sans risque à terme.

Donc ça me semble assez clair, si d’ici la fin d’année, je me retrouve avec un peu de liquidités à placer tous les mois, j’augmente ma mensualité. J’ai actuellement d’autres sources de revenu, je n’ai pas besoin de générer du cashflow, l’objectif pour moi actuellement est d’obtenir le plus gros capital possible de mon investissement locatif, et surtout je n'ai pas encore décidé de la suite de mes projets immobiliers, investir à nouveau ou essayer un autre domaine di'nvestissement (entreprendre notamment). Rembourser au plus vite le studio baissera significativement le coût du crédit. Et ce sera aussi une façon de m’assurer que je ne dépenserais pas cet argent supplémentaire (une augmentation de salaire…?) qui arriverait sur mon compte courant. Ca me semble être le meilleure stratégie à court terme…à revoir bien sûr en fonction des événements et de ses objectifs globaux patrimoniaux, le crédit peut être modulé de +/-30% par an, ça permet une bonne souplesse et potentiellement un changement radical de stratégie chaque année. Avoir cette possibilité est finalement ce qui est peut-être le plus important.

Faites vous le même raisonnement que moi ? Voyez-vous un avantage à s'autofinancer à tout prix quitte à rallonger à l’extrême la durée de son crédit (peut-être pouvoir se lancer plus vite dans l'achat d'un 2ème bien?) ?

Maintenant, ce raisonnement est un peu limité, je ne considère ici que ce bien unique, à l'horizon lointain de 25 ans...Et même si c'est un bon permier pas vers une certaine indépendance financière, je n'atteindrais pas cet objectif avec 1 seul appartement ! il faut donc penser la situation plus globalement, avec l'objectif d'acquérir plusieurs biens locatifs. Et la conclusion me semble un peu différente...j'y reviendrais.
Mais l'immobilier locatif n'est bien sûr pas la seule voir pour s'enrichir !

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13 commentaires:

alteriche a dit…

Beaucoup de calculs pour un résultat aléatoire...!

_ Malgré la période d'incertitudes actuelle, l'immobilier suit des cycles et il me semble très peu probable que ton bien ne se valorise pas d'ici 20 ans.
Ou alors si on suit le raisonnement, il pourrait aussi perdre X% (pour d'autres motifs liés à son environnement), dans tous les cas la constance de sa valeur est le plus improbable!
_ De toute façon, la valeur n'est pas constante à cause de l'inflation (c'est pour ça que dans beaucoup d'analyses, on considère 3% de bonification/ an, manière détournée de dire que c'est "flat").
_ L'élément majeur de la formule locatif/cashflow, c'est l'évolution du loyer (qui suit l'indice INSEE), et ça, c'est une quasi certitude (à moins d'une sur-offre et/ou d'un cataclysme économique sur l'emploi).
_ Quid du coût du crédit: les intérêts générés sur 20 ou 25 ans sont très différentes...
Si on suit le raisonnement, l'idéal est de rembourser vite pour payer peu d'intérêts, tout en pondérant (le mot est faible) avec l'effort financier (sans quoi l'effet de levier du crédit est d'autant plus réduit!!).
_ Quid de l'économie d'impôt quant à ton IR?
_ Quid de ta propre situation? A moins d'être fonctionnaire (et encore) et de se rêver dans la même situation pendant 20 ans, il faut aussi considérer ces évolutions imprévisibles (car le risque n'est pas neutre: chômage, divorce...etc), voilà pourquoi je suis partisan de l'investissement de manière indépendante à sa propre situation personnelle ;)

Peut-être l'as-tu évoqué dans un autre billet (?) mais j'aimerais bien justement en savoir davantage sur le type de crédit que tu as contracté (et surtout ce qu'il peut impliquer)??

Amicalement,
Fred

Nothan a dit…

Bonjour Fred,


Merci pour tous ces points de réflexion intéressant !

Dans toutes mes projections, lorsque je veux comparer différentes options, j’évite volontairement de parier sur la valeur du bien dans 20 ans…ça devrait se valoriser à priori, mais comme je fais du comparatif, au final si le bien se valorise, se sera vrai dans les différents cas. Je regarde jute l’impact des paramètres sur lesquels je peux agir.

Aujourd’hui, j’ai un appart en location, c’est une opportunité de plus pour placer au mieux mon argent, pour en tirer un revenu et plus globalement pour optimiser toutes mes finances. Ce qui me plait est d’avoir finalement un outil (le bien locatif) flexible grâce à la modulation du crédit. En gros, je peux soit placer mon argent en remboursant plus vite (équivaut à placement +/+ sans risque à terme à 4%) soit au contraire viser un peu de cashflow. Et je suis d’accord avec toi, la vie est imprévisible, alors cette flexibilité à pouvoir ajuster la façon d’utiliser cet outil immobilier me plait. Aujourd’hui, j’ai un salaire, je serais surement augmenté un peu cette année, et je pense que mon meilleur placement pour ce surplus, sera l’appartement. (sauf si d’ici là, j’identifie une meilleure opportunité de placement ou d’investissement…). Par contre, je sais aussi que je peux me faire virer dans 1 an, et je serais alors très content de pouvoir baisser ma mensualité de façon à au moins m’autofinancer.

Pour le moment, je te l’accorde, c’est un peu un raisonnement court terme, qui vise juste à optimiser un peu. Par contre pour vraiment investir dans l’immobilier dans le but d’accroitre significativement son indépendance financière, il faut raisonner différemment. Je ne sais pas encore si je choisirais cette voie. Et je ferais bientôt un article sur ce sujet, j’avais une vision fausse de comment me payer 3 appartements le plus « efficacement » possible, mais je m’étais trompé…je viens de le réaliser hier en faisant quelques calculs.

Pour les impôts, c’est pas aujourd’hui mon soucis N°1, à la rigueur, c’est même un bon problème, j’’espère bientôt devoir payer l’ISF ! on trouvera une solution à ce moment là…

Je ferais un point spécifique sur mon crédit. Dans les grandes lignes, 85000€ avec une grosse partie sur 20 ans fixe à 4% et le reste sur 15 ans avec un CEL (3% environ ?). Possibilité de moduler de +/- 30 % par an les mensualités, dans la limite de 23 ans de remboursement, et on peut le faire 1 fois par an. (Dans l’extrême on peut se caler sur 23 ans, et chaque année, on baisse un petit peu sa mensualité…un petit peu plus de cashflow chaque année, avec en plus la hausse des loyers.). Il y a un tas d’autres options également. (stopper des mensualité, mixer avec d’autres crédit…)
Je viendrais lire sur ton blog ta conception de l’investissement immobilier idéal.


Bonne journée

Aurelien a dit…

En fait il y a plusieurs manières d'appréhender la chose, moi aussi je serai partisan de rembourser au plus vite pour diminuer le cout du crédit (c'est plutot une attitude d'investisseur raisonnable), maintenant il y a un autre paramètre, c'est le fait que "cash is king", autrement dit sans cash on a aucune marge de manoeuvre. Sans compter qu'avec l'endettement que tu as maintenant il va t'etre plus difficile d'obtenir un autre crédit en cas d'imprévu ou d'opportunité. En fait je pense que plus on investit et plus on doit avoir un fond de sécurité important, c'est en gros ce qui correspond au fond de roulement d'une entreprise. Dans ton cas je te conseille d'avoir au moins 15-30k euros en disponibilités, et jusqu'à 50k euros.

Nothan a dit…

Aurélien , merci pour ton commentaire. Si je m’arrêtais à cet unique achat immobilier, l’un des meilleurs placements que je puisse trouver pour mon épargne c’est le remboursement accéléré du crédit (l’investisseur raisonnable !). Maintenant, c’est peu limité comme approche, c’est pas un seul investissement dans un studio qui va changer significativement ma dépendance financière à mon employer…même si je le rembourse en moins de 10 ans ! De plus, une fois qu’on a commencé à entreprendre quelque chose pour soi, on n’a vraiment pas envie de s’arrêter là. Donc à priori je vais vouloir continuer…
Et du coup, je te rejoins complètement, avoir du cash, arriver à maintenir un niveau d’endettement limité, c’est critique pour ne pas se retrouver bloqué des années sans pouvoir continuer à investir ou entreprendre.
En ce qui concerne l’investissement locatif, j’avais une vision jusque très récemment qui était, je paye un 1er appartement le plus vite possible (en 12 ans ?), une fois payé, je peux en acheter un 2ème plus rapidement encore (8 ans ? payé par 2 loyers, celui du 1er et du 2ème appartement), puis un 3ème, payé par 3 loyers (en 5 ans ?)…etc. C’est une approche assez sécurisée je pense, mais finalement pas très rentable si on la compare à 3 achats plus ou moins en parallèle sur 25 ans. Dans le 2ème cas, on touche beaucoup plus de loyers, et même si le coût du crédit est plus élevé, on est normalement bien plus gagnant. Je ferais sûrement un article sur le sujet.
Et cette 2ème approche ne fonctionne que si chaque appartement est bien autofinancé, voir génère un peu de cash (sauf à avoir les revenus pour pouvoir se payer 3 appartements en 8 ans en parallèle, là c’est encore mieux !!!).
J’ai donc plus cela en tête actuellement, mais ceci dit je me donne tout de même un peu de temps entre plusieurs achats (2 ans ?). Et c’est là que j’apprécie la flexibilité du crédit. 2010, 2011, je consolide un peu, je ne me lance pas dans un nouvel investissement et j’augmente ma mensualité (+100€ ?) (je prends ça comme un bon placement pendant un an). Mais si l’année suivante début 2012, j’envisage un nouvel investissement, là je baisserais la mensualité, et sûrement assez fortement (-200€ ?), pour retrouver un peu plus de marge de manœuvre. Pour le fond de sécurité, je suis d’accord, je me fixe en général 5 mois de revenu du foyer comme fond de sécurité auquel je ne touche pas. Mais pour la part que je peux investir, il faut justement que je la régénère un petit peu après l’achat de 2009… A bientôt.

Anonyme a dit…

realisation sympa a lire mais en appliquant ton resonnement je ne trouve pas du tout la meme chose

je l'applique a ma personne

je résume dans un premier temps ma situation
-marié
-pas d'enfants
-salaire a deux sur nantes environ 37700 annuel
-pas de crédit
-en location a 650 euros



j'ai repéré quelques studios j'en prends 1 pour exemple a 46000 FAI de 18M2 louable 340 euros CC selon le marché

----calcul de rentabilité brute ( selon agent immobilier... )

[loyers( hors charges)*12/PA du bien(notaire, travaux ,agence)]*100

[(325*12)/51000]*100=7.64%

jusque la je me dit c'est pas mal et rentable

----calcul de rentabilité net un peu plus précise

loyers*12=3900
-taxe foncière (1 loyer )
-vacance locative ( 1 loyer )
-assurance pno ( 180 euros )
-assurance impayé ( 110 euros )
-entretien ( 1 loyer )
=(2635/51000)*100=5.16%

je me dis que c'est encore valable donc je passe au simulation de banque
j'ai pas été voir le banquier de peur de n'avoir un dossier pas assez béton

je rappel que je vise l'autofinancement:

je reçoit donc 325*12=3900
-charges qui sont de 1265
-l'augmentation de mes impot ( micro foncier pour l'appart ) -400...
- le crédit sur 25 ans a 3.70 fixe et j'ai été gentil.... soit 3360

soit au final 1125 euros a sortir chaque année de ma poche :pfff:

je ne suis donc pas rentable et j'ai besoin de vous

impossible de trouver des studio mois cher a Nantes
impossible de louer plus cher de ce que j'ai vu sur le marché
me suis je trompé en prévoyant trop large au niveau des frais ??
mes calculs de renta sont ils faut??
Le marché est en haut de bulle immo selon plusieurs stats recentes d'ou peut etre l'impossibilité de trouver un resultat positif ???

voila mes quelques pistes....

Nothan a dit…

Anonyme, bonsoir,
Je suis à peu près d’accord avec vos estimations. Pour la mensualité sur 25 ans à 3.7% +0.36% (assurance) je trouve 250€, soit seulement 3000€ par an et pas 3360€. Mais bon, ça ne change pas grand-chose. Avec vos hypothèses il reste 765€ à ajouter par an.
Si vous visez l’autofinancement, quelques pistes seraient les suivantes: essayer de trouver un bien moins cher pour baisser les mensualités, il y a toujours des affaires mais il faut être présent au bon moment. Arriver à louer plus cher que le prix marché, pour cela le meublé est une bonne piste, avec l’effet coup de cœur, mais ça dépend du marché locatif de la ville. Il y a bien quelques grandes écoles, type MBA je crois sur Nantes, avec des étudiants qui ont donc potentiellement un peu plus les moyens…je regarderais cette piste avec attention. Ensuite il faudrait minimiser les frais divers et maximiser les revenus locatif : avez-vous vraiment besoin d’une assurance loyers impayés ? Dans le cas d’étudiant avec caution des parents, sur des durées courtes, je ne suis pas convaincu de l’intérêt d’une telle assurance…qu’est que l’assurance pno à 180€ ? L’assurance habitation, pour un non occupant ? la mienne n’est que de 60€ / an. Enfin, vous estimez à 2 mois de loyers la vacance locative et l’entretien…ça dépend beaucoup du bien, de la copropriété, du type de locataire, etc…il faut voir au cas par cas, mais c’est certain qu’il faudrait minimiser ces 2 mois.
Pour les impôts, regardez aussi du coté de la déclaration aux frais réels, en tout cas les premières années de remboursement, on peut déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs, les charges, les assurances loyer impayés, etc… bref, les premières années (on s’engage pour 3 ans sur ce régime), c’est peut-être parfois plus avantageux que le microfoncier. Et si on a des travaux de rénovation à déduire, on peut même arriver à faire du déficit foncier (plus de charges à déduire que de revenus locatifs), on peut alors déduire cela directement des revenus salariés, ce qui engendre une baisse d’impôts sur le revenu.
D’autre part, un bien qui n’est pas entièrement autofinancé, ne veut pas forcément dire que c’est un mauvais placement. Vous aller peut-être devoir mettre 100€ de votre poche par mois, mais il faut voir cela comme un placement. Ces 100€ sont peut-être bien mieux placés que sur un livret A. C’est ce que j’expliquais dans l’article Combien d’années pour être gagnant avec mon investissement locatif ?. Dans mon cas, je ne pensais pas arriver à m’autofinancer et pourtant, je pense que c’était une bonne affaire. J’espère avoir pu vous donner quelques idées de réflexion. Bonne soirée

Anonyme a dit…

merci de tout ces renseignements,ca rejoint ce que j'ai fouiner hier soir, cepandant je crois que dans mon cas un investissement de 25 ne sera pas suivi car je suis en location meme avec un revenu correct, ca m'empechera d'acheter une maison, je verrais ca si je trouve un bien mieux approrpié :) en tout ca merci

Anonyme a dit…

il me semble que tu oublies de comparer l'épargne que tu fais en parallele dans chacun des cas

car si tu génères un cashflow positif, ne serait-ce que 50 euros, et que tu le places à 4% sur 25 ans, qu'en est-il par rapport à la solution où tu rembourses plus vite ?

pour ma part, je fais le choix suivant :
- si je veux me creer un patrimoine, je choisis le credit le plus long (si taux raisonnable)
- si je veux me créer un revenu passif, je rembourse le plus vite possible

Nothan a dit…

Bonsoir anonyme, je suis d'accord avec ton point, mais avec mes hypothèse, même dans le cas où j'essaie de générer du cashflow (option1), je ne fais que 1900€ au total durant les dernières années...donc même bien placés, ça ne va pas bien loin.
Concernant la création d'un patrimoine, je suis d'accord avec la solution des crédits longue durée, à la mensualité limitée, donc pas trop d'endettement et plus grande possibilité d'acheter plusieurs biens en parallèle. C'est un peu la conclusion de l'un de mes derniers articles (ne pas attendre pour multplier ses placemens immobiliers.) Bonne soirée.

Anonyme a dit…

Bonjour,

Je cherche à réaliser un investissement locatif qui s'auto finance en proche banlieue parisienne (92). Je vise un bien de 18 à 25m². Avec les prix de l'immobilier qui ont augmenté de 15% à 20% en 2010 contre une augmentation des loyers d'environ 2% à 5% sur la même période, il semble impossible de réaliser un tel investissement sans sortir une part importante de sa poche chaque mois.
Quand je regarde les annonces de studios à vendre déjà loués, les mensualités d'un prêt sur 25 ans qu'il faudrait débourser seraient toujours supérieures aux loyers. D'entrée de jeu je suis dans le rouge. A cela rajouter toutes les charges et les impôts ! C'est décourageant. J'étais plus que motivé mais là ça me plombe.

Aujourd'hui est-ce vraiment possible d'effectuer un tel investissement ? J'en doute. Demain je fais le tour des agences immo pour écouter ce qu'ils ont à me raconter. Je sens que je vais surtout rigoler.

Benoît

Olivier a dit…

Bonsoir Benoit, effectivement faire un investissement locatif autofinancé actuellement est compliqué. J’ai une mensualité de 524€ pour un loyer de 550€ mais il me manquera une petite centaine d’euros par mois pour être à l’équilibre sur 2010. Tout se joue d’abord sur le prix d’achat, il faut se donner du temps pour chercher et il faut être prêt à rénover de façon importante, pour trouver un bien en dessous des prix du marché.
Ensuite, il faut essayer de maximiser le loyer, et pour cela louer en meublé est une option, un bon home stagging peut séduire et faire oublier un loyer un peu élevé…mais ça dépend du marché locatif de la ville,il faut une demande adaptée.
Et attention aux charges également qui peuvent très vite pénaliser l’autofinancement. Mieux vaut viser une petite copropriété aux charges très faibles.
Reviens partager avec nous ta visite des agences ! il y a peu de chances qu’ils te sortent le bien rêvé lors de la première visite…Merci de ton commentaire ! bonnes visites !

Anonyme a dit…

On peut considérer que l'argent investi dans l'effort de remboursement de ton prêt travail de façon certaine (0 risque) au TEG de ton prêt. Qu'en est-il du taux de rendement interne de ton investissement immobilier? Certainement très supérieur. Pour moi la réponse est simple, tu augmentes tes mensualités comme tu peux le temps de trouver un autre bien qui vaille le coup de se lancer. A ce moment la, tu diminue les mensualités de ton (tes) prêts existant pour atteindre un endettement que la banque accepte de suivre.

Olivier a dit…

Anonyme, tout à fait d'accord avec ton approche, rembourser au plus vite tant que l'on n'a pas d'autre projet à financer. C'est que j'ai décrit plus en détail dans cet article avec mon taux d'endettement actuel important mais aussi la capacité de le réduire rapidement en cas de besoin : http://www.plus-riche-et-independant.com/2010/10/pourquoi-mon-taux-dendettement-de-44-ne.html. Merci pour ton commentaire, bonne soirée!

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