mercredi 27 janvier 2010

Combien d’années pour être gagnant avec mon investissement locatif ?


Bien souvent, une grande réactivité est nécessaire pour profiter des bonnes affaires qui se présentent. Pour aider à la décision, il est important de savoir évaluer très vite la rentabilité de l’investissement peut-être à venir. Surtout ne pas se fier aux annonces du type « bonne rentabilité locative», on n’a pas tous la même compréhension de « bonne »…

On peut commencer par estimer le "rendement locatif" dont on peut lire le calcul classique un peu partout (somme des loyers sur l'année divisé par le coût de l'acquisition x 100). On obtient un certain pourcentage de rendement brut, reste à savoir comment l'interpréter : on entend dire "ne pas viser moins de 7% dans l'ancien, 5% dans le neuf " ... encore faut il être sûr de savoir ce que l’on met dans le coût de l' acquisition : avec ou sans les frais de notaire, les travaux, les frais bancaires, etc...

Et surtout, personnellement, ce pourcentage ne me parle pas beaucoup et ça ne me suffit pas pour juger de la valeur de mon investissement.

Je préfère donc regarder les choses un peu différemment. Je me suis basé sur cette façon de faire pour décider mon 1er achat et l’outil va me servir également à suivre l’évolution au fil des années

Je pars du constat que j’avais 10000€ à investir. J’avais 2 options : miser sur l’immobilier et acheter un appartement à louer (les 10000€ financent les frais de notaire, meublé, etc…les frais d’acquisition et de travaux sont payés par un crédit sur la totalité) ou placer les 10000€ sur une assurance vie.

Le principe est de comparer dans le temps les 2 options et de voir à partir de combien d’années j’estime que je serais gagnant avec l’option investissement locatif.

En faisant l’exercice sur plusieurs propositions d’appartements, j’étais bien souvent à 15 ans voir plus...Et là, c’est quelquechose qu’il est plus facile à appréhender qu’un pourcentage de rendement. Si il faut que j’attende 15 ans, avec toutes les incertitudes sur une telle durée (travaux de rénovation coûteux, etc…), c’est certainement pas une bonne affaire.

Je m’étais fixé moins de 10 ans. Et dans le cas précis de mon achat, je suis à 8 ans avec comme hypothèses : un rendement de 4 % par an si j’avais placé en assurance vie, et le fait que chaque année, dans le cas de l’investissement locatif, j’estime que je ne toucherais pas 25% des loyers annuels prévus (vacance de locataire, travaux, impôts fonciers…). Sur la base actuelle, il semble que ça se présente mieux que ça et que j’ai été assez conservateur, à suivre. Un point important dans mon calcul, si je dois ajouter des liquidités chaque année pour payer les mensualités de l’appartement, je considère que j’aurais placé en plus chaque année ces liquidités sur l’assurance vie, si je n’avais pas choisi l’option immobilier.


Une autre façon d’utiliser la feuille de calcul pour juger de la rentabilité de son investissement, est de « jouer » avec le pourcentage d’intérêt du placement financier de manière à ce que les 2 courbes soient au même niveau au bout de 25 ans dans mon exemple. Ainsi dans mon cas, il faut que je monte à 6,8% net de rendement annuel, sur 25 ans. Est-ce que j’arriverais à obtenir cette performance en bourse sur un telle période ? Peut-être mais c’est tout de même un chiffre qui me fait penser que le placement immobilier dans ce cas est plutôt intéressant.


Téléchargez la feuille de calcul que j'utilise ici (clic droit enregistrer la cible sous...)
L’intérêt supplémentaire de cet outil est de faire une étude de sensibilité sur les différents paramètres. On peut juger facilement celui qui a plus d’impact sur la rentabilité (par exemple, la part de loyer qu’on ne va finalement pas toucher, 25% ? , plus ? moins ?). Ca permet donc de bien étudier ces points au moment de l’achat, au moment de la négociation du crédit, et une fois l’investissement fait, d’optimiser la rendement sur le long terme. Je ferais prochainement un article focalisé sur ce sujet.

Ces calculs supposent bien sûr de faire des hypothèses et des estimations, les résultats sont donc forcément faux. Mais ça permet au moins de faire une comparaison qualitative entre plusieurs possibilité d'achat et donc de faire un choix. (par exemple, prix d'acquisition différent mais loyer espérés différents également, quel est le cas le plus favorable ?)


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6 commentaires:

Cédric a dit…

Si tu vend ton appartement aujour'dhui, tu fais une plu value net d'impots non? Au moins +10 000€
Pour moi c'est plus rentable que l'assurance vie immédiatement.

Nothan a dit…

Cédric, l'investissement total a été de 96000€ environ si on ajoute, l'acquisition, les travaux, le notaire, les frais bancaires, le meublé...je suis à prêt certain de pouvoir le revendre aujourd'hui à ce prix mais 10000€ de plus c'est pas acquis du tout. Pas si facile que ça de faire une bonne plus value à la revente rapide après rénovation, il faut déjà absorber les frais de notaires et de banque aux alentours des 7000€...

Anonyme a dit…

bonjour
Je n'arrive pas à télécharger la feuille Excell
Pourriez vous me l'envoyer par mail?
Merci
nguyenan01@yahoo.fr

Anonyme a dit…

bonjour
Je n'arrive pas non plus à télécharger la feuille Excel
Pourriez vous me l'envoyer par mail?
Merci
isabellethelot@hotmail.com

chloé a dit…

De mon expérience, tabler sur 9-10 ans est une bonne règle de base pour un retour sur investissement locatif. Les lois courantes de défiscalisation sont généralement autour de ça, d'ailleurs.
Mais merci bien pour l'outil Excel, je dois avouer que je ne m'attendais pas à grand chose avant de le télécharger, mais il est vraiment bien fait ! Je l'utiliserai dans le futur.

stephane duchossoy a dit…

Moi je suis maintenant sur moins de 10 ans pr rentabilise mon investissement dans l immobilier a budapest sans parler de la plus value a la revente, je suis à plus de 40 en 2 ans alors que en france, on est plutot à 2,5-3% donc plutot 30 ans, le calcul est vite fait pour moi.
Vous avez des exemples de rendement sur le site https://budapest-investissement-immobilier.com/

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