mercredi 13 janvier 2010

Optimiser sa recherche de bien immobilier pour investissement locatif

Un investissement locatif réussi passe en premier lieu par une bonne acquisition. Même si la gestion du bien est optimisée par la suite, il sera toujours difficile de compenser les inconvénients ou les pénalités d’un mauvais achat. Donc il est critique de faire le bon choix lors de l’achat.


Et ça commence tout d’abord par une bonne préparation, avant de lancer dans les visites:

  • Définir un budget, plus ou moins défini par sa capacité d’emprunt ou comme dans mon cas, le souhait de me faire une première expérience à un niveau de risque limité. Dans mon cas, une petite surface à moins de 90000€ sans rénovation ou moins de 80000€ avec rénovation et limiter mon apport personnel à environ 10000€. Les agents immobilier essayeront de vous faire visiter des biens affichés à des prix plus élevés, en visiter 1 ou 2 pour se donner une idée de ce qu’on peut trouver à tel prix peut être intéressant, mais il est préférable à mon sens ne de pas se laisser disperser et de perdre son temps. Il faut rester sur son objectif, et chercher la meilleure option dans son budget. On risquerait de se laisser tenter et de faire une erreur…

  • Définir clairement ce que l’on recherche, quels sont les critères de choix (en plus du budget que l’on s’est fixé!), quels sont les musts, les points à éviter à tout prix, et les points qui seraient souhaitables mais sur lesquels on serait prêt à quelques concessions. Je ne pense vraiment pas qu’il faille considérer d’ailleurs que l’on puisse s’autoriser plus de concessions lors d’un achat pour louer que lorsqu’il s’agit de sa résidence principale. Le mieux est de faire comme si on allait y vivre. Ci-dessous la liste de critères que j’avais. Je n’avais pas de critère très arrêtés sur l’ampleur des travaux acceptables, j’étais ouvert à tout selon le prix d’achat: pas cher avec peu de travaux c’est bien, mais encore moins cher avec beaucoup plus de travaux, ça peut être aussi très intéressant. On peut commencer à envisager une plus-value sur le bien après rénovation.

  • Se faire une idée du marché local : quel est le coût moyen des appartements selon la surface? Quel est le dynamisme du marché, et pour quel type de bien. En clair, en combien de temps de vend un appartement pour savoir quelle va être la réactivité nécessaire requise ? Quel est le niveau des loyers. Une première solution est bien sûr de faire les vitrines des agences, une autre solution de chez soi est d’utiliser les sites pap.fr (infos des particuliers) et seloger.com (où la plupart des agences émettent leurs annonces) a la fois pour les ventes et les locations, on pourra y trouver l’essentiel des informations. Dans mon cas, j’ai vite réalisé qu’il n’y avait presque aucun studio en vente à moins de 100 000€ et que dès qu’il y en avait un, il ne restait pas à l’affiche plus d’un semaine. Il fallait donc être prêt à se décider en quelques heures, les affaires existent toujours mais il faut être là au bon moment. Ca donne également une bonne idée sur la marge de négociation possible, faible évidemment pour des biens si recherchés.


  • Tester sa banque: c’est plus particulièrement vrai si on sait que l’on va devoir être réactif pour ne passer à coté d’une affaire. Même si au final, on pourra aller contracter le crédit ailleurs, c’est beaucoup plus confortable d’avoir valider son projet avec sa banque auparavant.

  • Savoir estimer rapidement la rentabilité de l’investissement: idéalement, s’il faut se décide en quelques heures, il faut pouvoir évaluer dans cette période s’il s’agit d’une affaire ou pas. Savoir donc à partir du prix d’achat proposé, de l’ampleur des travaux à prévoir, du type d’aménagement que l’on souhaite faire, des loyers que l’on peut espérer toucher, des charges, etc…s’il faut faire une offre ou non. Ce point fera l’objet d’un article prochainement.
Une fois la phase de préparation terminé, on peut commencer la recherche sur le terrain. Mes 2 axes de recherches ont été le pap.fr et les agences immobilières de la ville. Le nombre d’annonces intéressantes sur pap.fr ont été très limitées. Quand aux agences, le problème est qu’il faut généralement un peu de temps entre le 1er contact et le jour où ils commencent à vous faire visiter un bien intéressant. Soit parce qu’ils n’ont rien de disponible, alors ils tentent quelque chose de plus cher…soit parce qu’i essaient tout d’abord de refiler les biens dont personne ne veut. Personnellement mes meilleurs contacts sont venus des petites agences, plus proche du client que les grand groupes type century21 ou laforêt…Mais il ne faut surement pas généraliser.

Mais de façon générale, il faut être très proactif, se rendre disponible et relancer les gens, ne pas simplement fournir un descriptif de ce qu’on recherche et attendre qu’on vous rappelle. Pour des biens qui se vendent très vite, il faut être là au moment où le bien arrive en agence. Et ce qui c’est passé pour moi, après 2 visites mitigées, je suis repassé 1 semaine plus tard à l’agence, le responsable partait justement prendre des photos d’un studio qu’il venait de recevoir pour une mise en vente. Il m’a proposé de venir avec lui, et on a découvert l’appartement ensemble pour la 1ère fois. Très séduit, j’ai revisité le soir avec ma femme pour avoir confirmation de ma première impression et nous avons fait une offre d’achat dans la foulée. Personne d’autre n’a eu le temps de le visiter. 6 mois après, je ne regrette toujours pas ma décision rapide, au contraire, je continue à regarder fréquemment les offres de vente et je ne vois rien d’équivalent à ce prix.

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8 commentaires:

Immobilier de prestige a dit…

Le coup de coeur est en effet un element determinant de l'achat. Et la réactivité très importante! Un bien qui reste trop longtemps en agence est souvent trop cher, il faut donc etre au fait des nouvelles entrées!

Catalogue ventes immobilieres a dit…

Vous avez tellement raison d'insister sur les outils que propose internet pour l'immobilier. Il suffit de suivre deux ou trois sites d'annonce pour réaliser une veille sur le marché sans prendre beaucoup de temps.

Devenir Rentier Immobilier a dit…

Bonjour Olivier,
le prix que l'on se fixe est très important et c'est vrai que les agents immobiliers n'en tiennent pas vraiment compte et essayent souvent de nous le faire dépasser; C'est à nous de tenir notre objectif !
Le fait de se faire une liste de ce que l'on veut et ce que l'on ne veut pas est une très bonne idée, le plus dur c'est de l'appliquer !

Lionel

Amélie a dit…

Bonjour,
Difficile de trouver le bien idéal pour investir dans l'immobilier, puisque souvent personne ne nous y aide. Les informations sont assez diffuses, et surtout les agents immobiliers n'ont pas les investisseurs pour clientèle principale. Du coup on se retrouve assez seul pour trouver un bien et faire ses calculs.

Quand je me suis retrouvée dans cette situation, comme je ne trouvais aucun site rassemblant toutes les informations dont j'avais besoin, je me suis décidée à la créer... J'espère qu'il pourra être utile à certains d'entre vous, vous pourrez y trouver des annonces spécialisées et des articles présentant les avantages et inconvénients de chaque type d'investissement http://www.idealinvestisseur.fr
Cordialement

Attentifimmo a dit…

Mes 2 axes de recherches ont été le pap.fr et les agences immobilières de la ville. Quand aux agences, le problème est qu’il faut généralement un peu de temps entre le 1er contact et le jour où ils commencent à vous faire visiter un bien intéressant.

Anonyme a dit…

Pour ma part, je me rends d’habitude sur ce site http://www.paruvendu.fr/immobilier/ . C’est aussi une plateforme de petites annonces gratuites sur laquelle on peut dénicher tous types de biens immobiliers. Je trouve qu’il est plus facile de trouver ce que l’on recherche via ce genre de plateformes, pas vous ?

Unknown a dit…

Bonjour,
apres plusieurs investissements en france, je me suis rendu cpompte que depuis 2008, la rentabilité a 2% etait plus pour moi et je suis maintenant sur le marché hongrois, plus de 10% de rentabilite et Une augmentation des prix de l immobilier de plus de 20% l annee derniere grace a budapest investissment immobilier.
L investissement en france est fini pour moi maintenant

stephane duchossoy a dit…

voici le lien du site au cas ou vous voudriez une rentabilite de 10% net et un potenteil de plus value interessante https://budapest-investissement-immobilier.com/

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