dimanche 7 novembre 2010

Achèteriez vous cet appartement pour un investissement immobilier locatif ?

Nous aurions besoin de vos bons conseils ! J’échange régulièrement depuis quelques semaines avec une lectrice de ce blog, qui cherche à investir, essentiellement dans le but de sécuriser ses revenus une fois à la retraite (dans une vingtaine d’année).

Elle est notamment très tentée par l’investissement immobilier, ayant l’impression que ses placements financiers ne lui rapportent rien, et se sentant plus rassurée par la pierre.
Et pourtant je pense que sa situation est plus confortable qu’elle ne le perçoit…

Cette lectrice est actuellement expatriée à l’étranger, travaillant pour son propre compte. Elle possède déjà 1 appartement en location en France.
Elle détient également un capital financier qui lui permet d’envisager l’achat d’un nouvel appartement cash, sans faire appel à un crédit. Mais en pratique, elle envisage pour le moment un crédit in fine. (garanti par le fait qu'elle possède une somme supérieure au prix de l'appartement visé).

Voilà pour le contexte général.

Elle a eu le coup de cœur ce week end pour un appartement F2 pour lequel elle a immédiatement signé un compromis de vente. Il lui reste jusque samedi prochain (les 7 jours de rétractation) pour faire machine arrière si elle se rend compte qu’elle a fait une erreur.

Et c’est là que nous souhaiterions recueillir vos avis sur cet investissement locatif !

La description du bien et les chiffres associés à ce placement :

  • Appartement F2 de 33m² localisé à Lagny sur Marne en Seine et Marne (77)
  • Situé plein centre ville
  • Prix de vente : 154500€ frais d’agence inclus soit 4680€ le m² (coût au m² estimé à Lagny sur Marne sur pap.fr : min – max : 2318€ - 3717 € )
  • Frais de notaire estimés : 10500€
  • Taxe foncière : 446€
  • Charges de copropriété annuelles : 896€
  • Loyer estimé possible : 650€ + 50€ de charges 
  • Chauffage électrique
  • Bilan énergétique : classe F, pas terrible, malgré les doubles vitrages
  • Pas de gros travaux de copropriété prévus pour le moment, le toit ayant été refait en 2008 
  • Orientation nord, pas de vue sur la rue mais sur une cour intérieure donnant sur les parkings, au calme.
  • Chambre avec grande mezzanine qui permet de créer un bureau, voir une autre chambre
  • Etat très propre, louable en l’état sans travaux. 
  • Bien visité 2 jours après la mise en vente
  • Aucune négociation du prix de vente acceptée par le propriétaire
  • Gestion en directe prévue au travers d’un ami sur place
  • Paiement du bien financé par un crédit in fine au taux d'intérêtt révisable, c'est-à-dire les mensualités se limitent aux remboursement des intérêts (qui peuvent évoluer chaque année), le capital étant payé dans son intégralité à la fin du crédit. Mais elle conserve la possibilité de payer entièrement par anticipation à tout moment en cas de coût du crédit trop important.

Les photos pour vous donner une meilleure idée de l’appartement











Quelques considérations personnelles :

Si cet appartement devait être financé par un crédit amortissable classique, sans apport (sauf les frais de notaire), on parlerais tout de même d’une mensualité de 930€ sur 20 ans. (Pour un crédit de 154500€).

Donc pour un loyer estimé de 650€, aucune chance de s’autofinancer. Mais comme je l’ai déjà évoqué à plusieurs reprises, ce n’est parce que les locataires ne payent pas le bien à 100% que ce n’est pas un bon placement !

Maintenant dans le cas de notre lectrice, elle ne cherche pas à s’enrichir grâce à l’immobilier et à l’effet de levier du crédit, c’est purement une solution pour placer son argent, elle détient déjà un capital supérieur au montant de l'achat. Donc peu importe le critère d’autofinancement, ce qui compte c’est le rendement net de ce placement.

La somme à investir sera donc au total de 165000€, frais de notaire inclus.

Rendement net estimé :

Avec un loyer charges comprises de 700€, ça donne 8400€ de rentrées par an. A cela il faut retrancher 896€ de charges à régler, 446€ de taxe foncière et admettons 60€ d’assurance habitation non occupant. Il reste donc 6998€ de gains.

Soit une première estimation de rendement locatif de 6998€ / 165000€ = 4,24%

Et là il manque encore très certainement des frais (ou des manques à gagner) à déduire, comme par exemple, un peu de travaux, un peu de vacance locative, éventuellement une assurance loyers impayés, les impôts sur les revenus fonciers…

Si on prend l’hypothèse que ces frais supplémentaires représenteront au total 1 mois de loyer CC par an (soit 700€), le gain ne serait que de 6298€, et donc un rendement « net » de 3,82%. Et je pense même que ça pourrait être moins que ça.

Difficile d’estimer très précisément mais l’ordre de grandeur du rendement locatif net est sûrement quelquepart entre 3% et 4%.
Donc un taux que l'on peut actuellement obtenir avec une assurance vie, sur fond en euros, sans les soucis de la gestion locative... 
Bien sûr l’appartement peut également prendre de la valeur dans les 20 prochaines années ? ou pas …


Mon point de vue

Je ne connais ni l’appartement, ni la ville où il se situe, Lagny sur Marne. Ma lectrice a eu un coup de cœur, c’est un bon point, il y a des chances pour que ce soit le cas également pour les éventuels locataires (un levier pour maximiser un peu le loyer ... ou compenser un bilan énergétique assez mauvais). De plus, un ami sur place pourra gérer le bien, sans faire appel à une agence, ce qui évitera de grignoter la rentabilité locative.
Indépendamment de la rentabilité de ce placement, elle considère cet appartement comme un possible pied à terre en France dans quelques années. La décision d'achat de ce bien dépasse donc le cadre du simple placement locatif.

Néanmoins, je ne pense pas que je mobiliserais ces 165000€ disponibles pour cet investissement locatif. Je choisirais personnellement de les conserver sur un placement financier type assurance vie (voir SCPI, la pierre papier?), beaucoup moins contraignant à gérer que l’immobilier locatif physique. Et également sûrement plus rentable si l’appartement en lui-même ne prend pas de valeur !

Ou en tout cas, je patienterais encore un peu, soit dans l’espoir que l’immobilier finisse par baisser réellement, soit pour dénicher une meilleure affaire, un prix d’achat plus faible quitte à devoir financer un peu de travaux de rénovation.

Et vous qu’en pensez vous ? Si vous aviez signé le compromis de vente comme notre lectrice, est-ce que finalement vous vous rétracteriez ou pas ?


Articles sur le même sujet:

17 commentaires:

Etienne a dit…

Je ne suis pas un spécialiste de l'investissement immobilier mais cela ne me semble pas être une bonne affaire compte tenu du rendement que tu as calculé.

je suis entièrement d'accord avec le placement SCPI ou bien assurance vie.
Enfin moi c'est ce que je ferais

rue de la pai€ a dit…

Il n y a pas besoin d'aller bien loin. Si l'achat est pour du locatif...à éviter comme vous l'expliquez!

Immobilier-danger a dit…

Je rejoint vos avis et me rétracterai si j'étais à sa place. En prenant le loyer hors charges, cela fait plus de 250 fois le loyer en prix d'achat (+ frais de notaire). Autant dire que c'est un rendement très bas...

Je pense, de plus, comme tu l'as précisé que le rendement net sera plus bas que ce que tu as calculé à partir du rendement brut. Rien qu'à voir le classement énergétique et les nouvelles mesures environnementales pour les logements. Il y a de fortes chances pour qu'elle soit incitée à faire des travaux d'isolation/amélioration dans les années à venir.

caroline a dit…

Bonjour,

en effet, le rendement n'est pas exceptionnel.
Mais au fur et à mesure des années, le loyer et la valeur du bien vont à priori augmenter.
Sans oublier que si elle souhaite avoir un pied à terre, ce n'est pas avec des SCPI qu'elle va y arriver..
Son objectif personnel à donc l'air comblé.

Ezellar a dit…

Calcul simple pour moi :

650 €/mois * 12 = 7800 €/an
Achat = 165000 €

Rentabilité de base 7800 / 154500 = 4,7%

Pas rentable.

De cela tu retires le coût de l'emprunt (3,5% mini) il reste 1,2%
Autant mettre l'argent sur un PEL.

++

Chris d'abidjan a dit…

Merci de toutes ces réponses,je suis la personne concernée et j'ai réagi avec les sentiments et du coup l'aspect financier a été mis trop de coté!
C'est vrai Caroline tu as raison,que pour avoir un pied à terre cela aurait été l'idéal mais malheureusement je vais devoir me rétracter!
Merci encore pour vos avis j'aurais moins de regrets!

Nothan a dit…

Il semble en effet que tous les avis convergent, d’autres mails reçus aujourd’hui vont aussi dans le même sens : sûrement pas le meilleur choix pour un investissement locatif ! Maintenant comme évoqué par Caroline, si l’objectif est aussi un futur logement secondaire, la décision est sûrement moins tranchée, il y a aussi des critères plus personnels qui rentrent en jeu.
En tout cas merci à tous pour vos réponses.

Blog-Invest a dit…

"Prix de vente : 154500€ frais d’agence inclus soit 4680€ le m² (coût au m² estimé à Lagny sur Marne sur pap.fr : min – max : 2318€ - 3717 € )"

Pour moi, ce critère est déjà un critère de "mauvaise affaire". Le bien est surévalué de 50% à 100%. Tu achèterais une peugeot à 30000 euros d'occasion alors qu'elle vaut entre 15000 et 20000 euros neuve?

Le rendement ne fait pas tout car, tôt ou tard, le loyer sera revu en fonction de la réalité. Par contre, acheter une maison au prix du marché, ou mieux à un prix inférieur, prémuni contre une partie d'une hypothétique déflation, d'un soucis familial qui nous pousserait à vendre,...

Livret A a dit…

J'arrive un peu tard puisque le dernier jour était samedi. Cependant une question me vient à l'esprit...

Pourquoi acheter un bien dont le m² est 1000€ plus cher que la fourchette haute de la ville ?

BiBiboup a dit…

Habitant dans le secteur, je pense que le prix indiqué est vraiment surélevé.
Lagny sur marne n'est pas directement situé sur une branche RER, acheté à une 10aine de km en centre ville proche d'une gare RER permettrait de louer à des gens travaillant sur paris, nombreux dans la région.

Pour information, j'ai payé 80k€ de plus pour une résidence de 70m² avec jardin (300m²) situé en bordure d'une ville ayant le rer. (à 20km de lagny)

Olivier a dit…

Bibiboup, merci pour ces infos, ça confirme qu'il valait mieux se retracter ! et surtout de façon générale, bien connaitre la région avant d'y investir.

Anonyme a dit…

Bonjour,
en tant que bailleurs depuis 14 ans, de 9 logements qui me permettent de bien vivre de leurs seules revenus, que j'ai acquis au fur et à mesure, sans fortune personnelle.

Je tiens à vous dire que le placement immobilier et autant risquer que les placements boursiers !

Pour un bon placement, il faut connaitre le marché, contrôler tous les facteurs, limiter les intermédiaires et surtout s'occuper de son bien en permanence ; peu mais tous le temps.

Il faut choisir son bien comme pour soit.

Penser qu'en cas de problème, il faut revendre.

Si vous n'avez pas les ressources pour l'achat, ne prenez pas de risque ; commencer petit avec une rentabilité correcte.

Mais la rentabilité n'est pas tous, il faut l'aimer son bien, c'est lui qui vous nourrie.

Si vous avez les ressources pour l'achat, limiter au maximum le crédit ; l'argent ça disparait pas la pierre.

Anonyme a dit…

bonjour,
Bien que l'appartement soit joli à l'intérieur , d'après vos informations il semble qu'il ne soit pas très bien placé : pas de balcon pas de vue !!!, le prix me parait beaucoup trop élevé par rapport au prix du marché et bien que ce soit pour sa retraite , ce serait mieux de trouver quelque chose de moins chère . Je ne connais pas le marché immobilier dans cette région mais je pense que ce n'est pas une bonne affaire.

Anonyme a dit…

j'arrive apres la bataille mais peu importe.
cette operation n'est pas assez rentrable ; je considere que dans l'immobilier, on doit (ou peut) aller chercher au moins du 8% pour que cela vaille le coup....

Attentifimmo a dit…

Tout dépend du rendement de la rente, voir si celà devient une affaire, ou non . L'article est bien rédigée, les photos aide toujours à analyser.

Anonyme a dit…

Pour être franche, non. Je sais que le rendement est l’aspect le plus important dans un investissement, néanmoins, je privilégie aussi le look des immobiliers. Selon moi, ce bien n’est pas assez attrayant. Du coup, je crois qu’il serait plus difficile d’y trouver des locataires.

Anonyme a dit…

c'est surement un peu cher par rapport au marché . Mais un achat in fine est très souvent interessant , assis sur un contrat d'assurance vie ou autre placement sur

Enregistrer un commentaire

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...