mercredi 23 juin 2010

Analyse de mon bien locatif par rapport au marché immobilier actuel de ma ville

Dans l'article précédent, j'ai répertorié 10 appartements plus ou moins similaires au mien, dont quelques caractéristiques sont résumées dans le tableau ci-dessous :


 A combien j’estimerais mon bien aujourd’hui ?

Sur la base de ces biens actuellement en vente, il est possible de se faire une assez bonne idée de la valeur de son bien. Bien sûr, il faudrait visiter pour mieux évaluer les atouts et les défauts de ces appartements, mais l'ordre de grandeur ne doit pas être trop mauvais. Ensuite, il est certain que les prix affichés sont négociables, on peut partir sur 5% comme base minimale. Dans le cas de défaut majeur, ils pourraient décôter davantage. Mais je doute que la marge de négocation soit très grande, il y a un an, les biens à moins de 100000€ se vendaient tous en moins d'un mois dans ma ville.
D'une part, mon studio me semble plus attrayant que l'appartement 1, vendu 77000€. Par contre, les appartements 2,3,4 et 8 me parraissent posséder des atouts supplémentaires, plus de surface, mezannine, ou petit F2. Les prix vont de 98000€ à 108000€. Avec 5% de baisse, disons de 93000€ à 103000€, frais d'agence inclus.
Donc je ne pense pas me tromper beaucoup si j'estime mon bien dans les 90000€ à 95000€ net vendeur (sous réserve que je vends en tant que particulier, sans intermédiaire). En laissant le meublé, je peux peut-être viser la limite haute.
Donc en gros la valeur de mon studio représente aujourd'hui le coût total de mon investissement, en incluant notamment les frais de notaire, environ 94000€. Aucun intérêt par conséquent d'envisager une opération d'achat / revente après 1 an, mais j'ai au moins amorti les frais de rénovation, les frais bancaires, les frais de notaire et les frais de meublé (qui me permettent de louer plus cher). Le vrai bénéfice de cet invetissement viendra donc d'une bonne gestion locative. Mais si je devais revendre demain en cas de besoin de liquidité, je sais que je ne perdrais sûrement rien.


Quel serait, parmi les biens en vente actuellement, le meilleur candidat pour un investissement locatif ?

De mon point de vue, aucun parmi ces 10 n'est aujourd'hui une cible idéale pour un investissement locatif, du moins en l'état. Il y en a toutefois 5 qui ont un certain nombre d'atouts je pense.

L'appartement 1, son prix de vente est de loin le plus bas, 77000€ ce qui donne une mensualité modérée de 475€ sur 20 ans. Mais la note pourrait s'alourdir en cas de nécessité ou de volonté de travaux de rénovation ou d'amélioration. De plus ce studio est petit, seulement 20m², il n'est pas évident d'arriver à en tirer un loyer significatif, au moins égal aux mensualités. Bref, sauf si le prix de vente peut faire l'objet d'une bonne négocation, je ne suis pas très convaincu.

Les appartements 2, 3 et 4 ont l'avantage de posséder une chambre indépendante ou en mezzanine. Un bon moyen de justifier un loyer un peu plus élevé, mais les surfaces habitables restent toutefois limitées, donc pas forcément bien adaptées pour un couple. L'état général semble correct, voir bon, on peut donc penser que les frais de rénovation à ajouter au prix d'achat seraient faibles. Par contre le gros point noir est justement ce prix de vente de 98000€ à 108000€, soit des mensualités sur 20 ans de 605€ à 667€. Il me parait difficle de louer un petit F2 de ce type même meublé à plus de 600€ / 650€. Dans mon cas, les mensualités ne sont que de 524€ pour un loyer de 550€, et malgré cela, je ne peux pas m'autofinancer actuellement.

Le dernier qui me semble intéressant, le 8, pose le même problème. Parfaitement rénové, il affiche des mensualité de 655€, alors qu'il n'est actuellement loué que 510€ ! il faut donc ajouter 150€/mois, soit 1800€/an, si on ajoute les impôts fonciers, 1 mois de vacance locative et un peu d'entretien, on arrive vite à 3000€ à ajouter par an pour financer le bien...Mais il pourrait sûrement être mieux exploité. Moins d'une semaine après l'avoir découvert sur une annonce d'agence immobilière, je me suis aperçu qu'il avait déjà été vendu ! Il est resté en annonce moins de 2 semaines, le prix de vente n'a pas dû être négocié de façon très agressive.
Donc pour ces 4 derniers appartements, les prix de vente actuels me semblent bien trop important pour pouvoir espérer un placement locatif autofinancé au mieux. Et étant donné ces prix, maximiser le loyer, notamment par une mise en valeur est indispensable.

Parmi les 10 annonces, 5 étaient notées comme "idéales pour investissement locatif", ce qui parait loin d'être évident quand on y regarde de plus près...Il y a surement de bonnes affaires à dénicher, qui nécessitent plus de temps que de simplement regarder les annonces sur Internet. Par exemple, le studio que j'ai acheté n'a jamais été publié en annonces, j'ai fait une offre 3 jours après qu'il soit entré en agence.   


Artciles sur le même sujet:

5 commentaires:

Pruls a dit…

Bonjour,

vos analyses sont très intéressantes et inspirantes.

Merci!

Priximmo a dit…

Un bon article car il est important de suivre régulièrement le rendement de son bien immobilier. En effet, même si les tarifs de la location varient peu, il faut prendre en compte la hausse des taxes (foncière ou habitation...).

Priximmo

Anonyme a dit…

Bonjour,

C'est toujours intéressant d'avoir ce type de commentaires.

Je lis aussi un blog un peu technique mais intéressant, ils décrivent un investissement http://investissementlocatifancien.blogspot.com/2010/11/pratique-achat-un-investissement-en.html

Pascal

Olivier a dit…

@Pascal, merci pour ce lien intéressant sur l'investissement immobilier , je ne connaissais pas ce blog!

Anonyme a dit…

Bonjour,

J'ai un studio de 24 metre carré et comme le prix de l'immmobilier est en baisse, je me tate à le mettre en location au lieu de le vendre.
J'aimerais avoir des détails sur les différents imposition pour la location.
Quand je voudrais le revendre en étant plus mon logement principal, combien me coutera la plus value
Merci d'avance pour votre aide

Delphine

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