lundi 4 juillet 2011

Objectif zero vacance locative ! malgré le départ de mon locataire...

Je loue mon studio depuis maintenant un an et demi, et mon 3ème locataire vient de m’envoyer son préavis de départ. Le préavis d’une location meublée comme la mienne est de seulement 1 mois. Mon locataire, qui est aussi un collègue, m’avait toutefois déjà prévenu un peu plus tôt de ce départ probable.

Comme évoqué dans ce comparatif location meublé VS location nue, la rotation plus fréquente des locataires est généralement l’un des inconvénients du meublé. Contrebalancé par un loyer supérieur et certains atouts fiscaux. Pas si évident de conclure sur la solution la plus rentable. Personnellement, j’attends d’avoir un recul d’au moins 2 années de location pour décider si je change ou non de mode de location.

C’est dans ce genre de situation que je vois les bénéfices de la gestion en direct (d’autres y verront des soucis…), d’une part la possibilité d’être plus réactif et d’autre part, d’éviter de supporter des frais de changement de locataire. Mais bien sûr il faut y mettre un peu du sien.


La bête noire de l’investissement immobilier : les vacances locatives !

Un départ de locataire correspond à un risque de perdre quelques semaines ou mois de loyers, ce qui ampute sévèrement le rendement locatif et la possibilité d’avoir un bien locatif autofinancé.

En 2010, 1 mois de demi de vacance locative avaient limité mon autofinancement, 90€ manquant par mois. Cette année, mon objectif est de faire mieux !

Ce que je prévois donc de faire :

1 _ Premièrement, 1 seul mois me sépare du départ de mon locataire de la rentrée de septembre, notamment pour les étudiants d’une grande école en MBA, une cible de choix pour mon appartement meublé. Je n’avais eu aucun mal à trouver un 1er locataire issu de cette école. Ils sont généralement déjà assez âgés, plus de 25 ans, souvent déjà en poste dans une entreprise, peu regardant sur le loyer à condition de leur proposer les prestations souhaitées (équipement complet, de qualité, un état impeccable, ADSL, TV, centre ville…)

Je vais donc repasser mon annonce, mais cette fois-ci gratuitement…j’ai eu mes entrées dans l’école grâce à mon 1er locataire, plus besoin de passer par une agence interne de mise en relation des étudiants et des bailleurs, qui facture la prestation 70€ à l’année.

Je suis donc très confiant d’avoir un locataire au 1er septembre.


2 _ Mais il reste la question du mois d’Aout !

Comme je l’ai évoqué, même si l’idée m’avait déjà trotté dans la tête, la lecture du guide de Cédric Annicette, m’a convaincu de tester dès cette année la location saisonnière. Ma ville est assez touristique, beaucoup d’étrangers, il existe des annonces de location de vacances dans ma région pour le même type de bien sur leboncoin.fr ou sur Abritel, il y a donc une chance non négligeable que je puisse accrocher un ou 2 clients…

Je ferai un article dédié à cet essai de location saisonnière et aux résultats obtenus. Pour le moment, une première annonce passée très rapidement dans leboncoin.fr, m’a déjà permis de conclure un premier accord pour un long week end, 3 jours, que j’ai facturé 130€ charges comprises. (En gros 20% d’un mois de location normal, charges comprises).

Donc ça marche ! A suivre…


Conclusion

Malgré le départ de mon locataire, il est fort probable que le rendement de mon investissement locatif soit meilleur sur cette 2ème année de location, avec moins de vacances locatives si tout se passe comme je l’espère.

Il est vrai que j’ai la chance que ce départ fin juillet soit plutôt une bonne date de départ, me laissant juste un petit mois pour séduire des vacanciers avant la rentrée de septembre.

Un peu de travail en prévision donc (visites, contrat, état des lieux…), mais je vois surtout cela comme une opportunité d’optimiser le rendement locatif de mon investissement immobilier !



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8 commentaires:

Harry de proriche.com a dit…

Je dois avouer ne pas comprendre cette envie de s'occuper de tout. C'est la raison pour laquelle je suis sur des SCPI.

Bon courage pour votre recherche de locataire.

Olivier a dit…

Harry, chez moi ça se traduit par l'envie d'avoir le meilleur contrôle possible sur mon investissement. Je sais exactement sur quoi j’investis et comment en tirer le meilleur rendement possible; les SCPI, c'est plus obscur pour moi, mais j'y viendrais peut-être un jour !
Et puis c'est aussi un plaisir de travailler pour soi...

preparerlavenir a dit…

Pour la gestion locative j'ai choisi de passer une agence immobilière, par manque de temps essentiellement.
Pour le moment j'en suis (très) satisfait, même si ce service a un coût non négligeable, mais ils sont efficaces: locataires trouvés en moins de 10 jours, au loyer demandé (pourtant au dessus du prix du marché habituel dans le secteur); envoi mensuel des rapports de gestion locative par mail; joignables facilement et réactifs, par mail ou téléphone...etc

xa a dit…

"Comme je l’ai évoqué, même si l’idée m’avait déjà trotté dans la tête, la lecture du guide de Cédric Annicette, m’a convaincu de tester dès cette année la location saisonnière. "

Attention, c'est un changement de destination (passage d'habitation à hébergement hotelier ou saisonnier). Il vous faut une autorisation, qui nécessite une autorisation administrative.

Dans certaines communes, cette autorisation est systématiquement refusée pour ne pas concurrencer l'hébergement hotelier classique.

Olivier a dit…

@Xa, même pour un petit mois par an...? ;-) plus sérieusement, j'avais regardé ce point, peut-être un peu rapidement, mais comme ça allait dans mon sens je n'ai poussé davantage : selon l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, la demande d'autorisation pour location saisonnière concernerait les villes de plus de 200 000 habitants, ce qui n'est pas mon cas, ou sinon il faut se reporter aux règles de sa commune, et je n'ai rien trouvé de ce coté là. En tout cas, il existe pas mal d'annonces sur ma ville, soit personne ne s'est posé la question, soit c'est autorisé...Merci de ce commentaire très juste !

xa a dit…

"selon l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, la demande d'autorisation pour location saisonnière concernerait les villes de plus de 200 000 habitants, ce qui n'est pas mon cas"

Ne pas confondre l'autorisation de changement de destination (code de l'urbanisme) avec l'autorisation de changement d'usage (code de la construction).

L'ordonnance de 2005 vise le changement d'usage.

Le changement de destination est purement local, puisqu'il consiste, entre autre, à vérifier que la destination du bien est compatible avec le Plan Local d'Urbanisme.

"En tout cas, il existe pas mal d'annonces sur ma ville, soit personne ne s'est posé la question, soit c'est autorisé"

A Paris aussi, on trouve beaucoup de propositions. Et le fisc s'est frotté les mains, il y a quelques années, en redressant nombre de propriétaires.

Pour un mois, il est peu probable qu'on vous ennuie. MAIS c'est toujours mieux de rappeler l'état du droit, pour que vos lecteurs ne partent pas dans de mauvaises directions, entrainer par la rentabilité apparente des locations saisonnières.

Retaill a dit…

Salut Olivier,

La solution de la location saisonnière est intéressante pour cette période, surtout pour ton studio meublé. J'ai moi même testé la formule avec un T2 (ma résidence principale) et j'ai eu des retours après avoir passé une annonce sur leboncoin. Je ne peux offrir le service pour le moment, mais la formule est intéressante. En revanche il faut voire ça comme la cerise sur le gateau, puisque cela demande un effort plus grand, et dans le cas d'une location saisonnière pure, il faut ajouter la taxe d'habitation dans les charges.

3 locataires en 1 an et demi, ça fait pas mal. Mais il est vrai qu'avec la location meublé tu as plus de turn over. Ca te fait quoi en rendement brut la dessus?

Retaill

Olivier a dit…

@Xa, merci de vos précisions, en effet, vous avez raison de rappeler les contraintes légales qui peuvent exister.

@Retaill, oui, c’est clair que ça demande un effort si on le gère en direct. Je vais tester, je serais pas mal présent à proximité sur Aout. Peut-être que le gain ne vaudra pas l’effort consenti… pour mon studio, en 2010 la première année de location, 5,7% de rendement net (et pas d’impôts non plus, même un déficit foncier suite aux travaux de rénovation). Pour 2011, si je loue un peu en saisonnier en Aout, et si je repars avec un nouveau locataire en Septembre (tout chose égale par ailleurs, loyers, frais…), mon estimation serait un rendement net supérieur à 6,3%. Mais bon c’est encore un peu tôt pour m’avancer… bonne soirée

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