mardi 15 mars 2011

Investissement locatif : louer vide ou meublé ?

J’ai déjà un peu évoqué ce sujet dans cet article dans lequel j’avais comparé les loyers des locations louées vides de ma copropriété par rapport à ma location meublée (visite virtuelle ici)

Mais ayant eu beaucoup de questions récemment par email, sur le choix du type de location, je vais essayer ici de résumer les avantages et inconvénients du meublé par rapport à la location nue.

Les avantages de la location meublée :

  • La possibilité de demander un loyer plus élevé, en raison des prestations supplémentaires.
  • Et d’autant plus élevé que l’on arrive à mettre son bien en valeur : arriver à créer un effet coup de cœur chez le potentiel locataire, lui donner envie de vivre dans votre appartement, même au prix d’un petit effort financier de sa part.
  • En relation avec ce dernier point, se donner l’opportunité d’un projet personnel sympa si on aime la déco !
  • Se démarquer de la concurrence, des autres appartements standards qui sont à louer en même temps que le vôtre. En conséquence, la possibilité de louer plus rapidement, avec un minimum de vacance locative. En cas de demande locative un peu faible, ça peut aussi permettre d’éviter de devoir trop baisser son loyer pour trouver preneur.
  • La fiscalité: des impôts fonciers allégés, avec le statut LMNP, de location meublée non professionnelle. Au lieu du classique micro-foncier et son abattement de 30%, ce statut permet d’obtenir un abattement de 50% actuellement sur les recettes, au travers du régime micro-BIC (micro-entreprise). Personnellement, je n’utilise pas actuellement ce bénéfice, j’ai choisi le régime réel (qu’il faut alors conserver durant 3 années), afin de pouvoir déduire tous mes frais, et principalement les importants frais de rénovation initiaux. C’était encore plus avantageux pour moi pour commencer.

Les inconvénients du meublé par rapport à la location nue :

  • Probablement davantage de changement de locataire : on va avoir affaire à des étudiants, à des personnes qui emménagent dans la ville, qui ont besoin d’un endroit prêt à vivre immédiatement, mais qui prendront sûrement le temps plus tard de trouver leur chez-soi , ou des personnes simplement de passage quelques mois, pour une mission professionnelle, ou une expatriation temporaire par exemple. Il ne faut donc pas s’attendre à des locataires qui restent de nombreuses années.
  • Plus de rotation de locataire, donc un risque important d’avoir davantage de vacance locative. Dans ce cas là, un rendement locatif un peu amputé.
  • La nécessité d’entretenir les meubles et les équipements, voir de les renouveler régulièrement. C’est du temps et de l’argent.
  • Des états des lieux à réaliser un peu plus lourd, il faut prévoir un inventaire de tous les biens.
  • Un investissement de départ supplémentaire, à financer par de l’apport personnel ou à inclure dans le crédit si possible: un total de 2300€ pour équiper mon studio par exemple.


Au delà de tout ça, il y a tout de même un point essentiel à étudier avant de louer en meublé : y a-t-il une demande pour ce type de location dans votre ville ?

Si la ville est une ville étudiante, avec notamment de Grandes Ecoles, ou si elle est en croissance, avec beaucoup de jeunes actifs qui arrivent pour y travailler, il y a de fortes chances que vous ayez des candidats intéressés par le meublé.

Maintenant, le risque d’essayer la location meublée est assez limité : pour un studio, l’investissement supplémentaire en meubles et équipements est de l'ordre de 2000€, pour des fournitures déjà assez complètes.

Donc en cas de changement de stratégie, repasser en location vide, la perte financière restera modérée, avec la possibilité de revendre une bonne partie du meublé sur Ebay ou le Bon coin !

Mon avis :

Comme toujours, il y a du pour et du contre.

Je suis pour le moment satisfait de louer en meublé, un peu de changements de locataires, mais sans impact majeur sur la rentabilité, en tout cas largement compensé par environ les 100€ de loyer supplémentaire que j’arrive à obtenir avec ce type de location.

Concernant l’amortissement des meubles, à raison de 100€ de plus par mois, j’aurais absorbé les 2300€ d’investissement initial en 23 mois, 2 ans pour faire simple.
Ça fait bientôt 1 an et demi que je loue mon appartement, et rien n’est dégradé (je ne compte pas les 2 verres cassés…). Je peux donc espérer que le maintien en état des biens ne mange qu’une petite partie des bénéfices du meublé. (un peu de renouvellement tous les 4 à 5 ans ?)

Globalement, je pense que le meublé vaut le coup d’être tenté si le loyer perçu est significativement supérieur au loyer d'une location nue. 20 à 25% supérieur dans mon cas, ça me semble être une bonne cible minimum.


Voyez-vous d’autres avantages ou inconvénients pour ces 2 types de location ?Avez-vous un avis plus tranché ?


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31 commentaires:

jerome F. a dit…

A terme, il est évident que tu devras aller dans le microfoncier. Je me doute que tu vas aller sur cette voie car avec 1 seul appartement le régime réel n'est pas intéressant, sauf dans ton et mon cas, quand on achète le 1er bien locatif avec des travaux.

J'avais pensé faire un article sur meublé ou non.
Perso, avec un appart semi meublé, j'ai eu le plaisir de voir qu'un locataire avait transformé l'appartement à sa façon. Heureusement, le résultat était bon!

Je pense que pour des petites surfaces ( moins de 20m2), la location en meublée doit être privilégiée.

Comme tu dis justement, les frais et problèmes sont plus lourds (meubles, vacances locatives, détérioration,...) mais compensés par un loyer supérieur. Alors, au final, le rendement est-il supérieur? Je ne pense pas mais -50% d'abattement forfaitaire en microfoncier est LE gros avantage.

Belial a dit…

Merci pour l'article, comme toujours enrichissant!

Je pense qu'il ne faut pas oublier dans les inconvénients du meublé le fait que le préavis de départ est réduit à 1 mois, ça laisse moins de temps pour relouer l'appartement (surtout si l'appartement n'est pas à coté et qu'il faut prévoir des déplacements...)

Olivier a dit…

@Jérome, oui au bout de 3 années de régime réel, je pense revenir au micro-BIC. En effet, c'est un gros avantage du meublé. Je vais poursuivre encore dans le meublé, en suivant de près la rentabilité (et en essayant en parallèle d'estimer ce qu'elle aurait été en location nue). Je me garde donc l'option de revenir en location vide dans quelques années. Pour le moment j'ai eu la chance de tomber sur des locataires assez soigneux... Bonne journée !

@Beliai, je te remercie! Et merci pour cet ajout, en effet, j'avais oublié ce point, le préavis de départ raccourci à 1 mois dans le cas d'un bail meublé. C'est vrai que c'est un inconvénient à prendre en compte. A bientôt !

Anonyme a dit…

Trés bon blog ou j'attends chaque article avec impatience !!

Peut on changer en cours d'année de location nue à meublé ?

Merci

jf

Olivier a dit…

JF, merci beaucoup, ça fait plaisir ! Passer de la location nue en meublée en cours d’année à l’occasion d’un changement de locataire ? je ne vois pas de problème particulier : il faut bien sûr utiliser un nouveau contrat de bail meublé. Reste la question de la déclaration d’impôt l’année suivante : il faudra déclarer des revenus fonciers à la fois enregistrés en location vide et meublée. Je ne sais pas si ce cas précis est prévu dans les formulaires…pour se couvrir, personnellement je continuerais à déclarer l’année complète en location vide, en microfoncier avec 30% d’abattement, et ne demander le micro-BIC avec l’abattement de 50% que l’année suivante, qui aura été pleine en meublé. Mais peut-être faut-il se renseigner auprès des impôts pour vérifier s’il y a une démarche particulière. Bonne journée !

Joel a dit…

C'est une idée qui m'a traversé l'espirt car il est intéressant de pouvoir louer un bien 100€ plus cher avec juste 5000€ de meubles à renouveler tous les dix ans (mais peut-être est-ce que j'exagère la rentabilités...)

Ca fait quand même un rendement de 2%/mois... même avec une perte du capital initial, le cout est remboursé en 50 mois et continue à rapporter durant 70 mois.

comparatif santé a dit…

Seulement les meubles sont pas forcément du gout des locataires, il faut penser à cela aussi

Olivier a dit…

@Comparatif santé, il faut avoir du goût et espérer que ça plaise à la majorité ! si tu vises une population jeune, il y a moins de risques de se tromper je pense. a bientôt

yannou a dit…

Y a pas une histoire d'amortir les mur sur 20 ans (ou un peu plus) et les meuble sur 10 quand on est au régime réel?

Olivier a dit…

@Yannou, je n'ai rien amorti l'année dernière. Mais effectivement, je viens de trouver des infos allant dans ton sens sur pap.fr pour une location meublée:
L'amortissement du mobilier et des améliorations : il se pratique sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an.

L'amortissement des locaux : le prix d'achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il doit être amorti en fonction de sa durée de vie. Si celle-ci est estimée à 50 ans, on déduit pendant cette période 2 % du prix du bien chaque année.

Par exemple, pour un logement acquis 100.000 euros, vous pouvez déduire chaque année du montant des loyers 2.000 euros.

Je vais regarder ça plus en détail lors de ma prochaine déclaration d'impôts. C'est en effet un poste très important à déduire en plus...
Merci du tuyau ! a bientôt

Anonyme a dit…

Bonsoir, merci bien pour ce blog instructif, notamment car il est nourri d'une expérience réelle et non d'hypothèses sorties d'un chapeau.
Pour ma part, j'envisage de mettre en location un appartement en meublé, mais pour pouvoir déduire les intérêts d'emprunt, je vais sûrement opter pour le régime réel d'imposition.
D'un point de vue strictement fiscal, y a-t-il la moindre différence entre louer en meublé et louer nu, à partir du moment où on opte pour le régime réel?
Merci de votre point de vue!

Olivier a dit…

Anonyme, merci, effectivement, j'essaie de me limiter à ce que je connais de par mon expérience...
Si on reste simple, c'est à dire si on fait les déductions classiques, intérêt d'emprunt, travaux, assurances, etc...que ce soit vide ou meublé c'est idem.
Par contre, ce que j'ai découvert grâce au commentaire ci-dessus de Yannou, et que je suis entrain de fouiller un peu plus, c'est le fait qu'en meublé on peut amortir les meubles et même le logement en lui même : les meubles sur 5 à 10 ans, les murs sur 25 à 50 ans...En gros, on peut arriver à une situation où sur 25 ans, on ne paie presque aucun impôt foncier. (100000€ de bien même amorti sur 50 ans, ça fait déjà 2000€/an à déduire!)
Mais pour le moment, je n'ai pas trouvé de règle très limpide, il faudrait se renseigner plus en détail auprès du service des impôts peut-être. voilà pour cette piste qui mérite je pense d'être creusée ! bonne soirée

Anonyme a dit…

Merci bien Olivier!
Pour résumer donc, hormis les aspects amortissement dont vous parlez, les régimes BIC (meublé) ou foncier (nu) conduisent aux mêmes niveau d'imposition, seule le vocabulaire change.
Autre question pour vous: l'équipement de votre meublé (meubles, accessoires...) entre-t-il dans les charges déductibles?
Merci!

Olivier a dit…

Anonyme, par contre non le meublé ne fait pas parti des charges déductibles, mais à priori ça peut s'amortir (à voir dans le détail comment faire) sur quelques années, donc ça revient au même...bonne soirée

xa a dit…

Bonjour

". Si celle-ci est estimée à 50 ans, on déduit pendant cette période 2 % du prix du bien chaque année."

Attention : l'amortissement se fait sur 20 à 40 ans.


"Je vais regarder ça plus en détail lors de ma prochaine déclaration d'impôts. C'est en effet un poste très important à déduire en plus..."

Attention 2 : si vous n'avez pas mis en place l'amortissement dès le départ, il faut consulter un comptable, qui calculera la valeur amortissable, et l'amortissement qui convient.

Pour les années précédentes (2009 et 2010, si j'ai bien compris), vous pouvez avoir intérêt à demander une rectification (dans les 3 années). A vérifier avec le comptable.

Anonyme a dit…

Bonjour,
ayant commencer par la location en meublée, je serai dans un premier temps assez enclin pour ce mode de location.

Par la suite, il s'avère beaucoup moins intéressant ; pas de véritable différence de loyer, hormis sur certaines niches géographiques, un investissement plus important ( les meubles et surtout l'électroménager s'usent trés vite ), des avantages fiscaux qui fondent et des prélèvements qui enflent.

Par expérience, si vous souhaitez investir dans l'immobilier privilégié le vide, il est passe-partout. Surtout de bonne qualité ; isolation thermique, au normes, avec le moins d'équipement possible (meuble cuisine et autre), bien situé et surtout ensoleilé !

Le logement meublée c'est bien pour les vacances, certaines niches ou pour débuter sur petit projet, mais si vous voulez vous lancer sur plusieurs logements en long terme, je vous conseille le vide ; un plus large marché et moins de rotation de locataire.

Par expérience, c'est plus reposant de relouer 2 à 3 logements par ans que 8 ou 9, même si parfois il est possible que les locataires décident de partir en même temps : 5 logements en mois, c'est vite la panique !
Si vous passez par agence, c'est pire ; les commissions se multiplient !

Olivier a dit…

@Anonyme, merci pour votre retour d'expérience, c'est vrai que le gain n'est pas toujours évident.
Par contre, un point pas évoqué dans cet article, que j'ai appris par la suite, et qui me semble être le gros atour du meublé : la possibilité d’amortir le logement et les meubles sur quelques dizaines d'années, et ainsi de s'affranchir quasiment totalement d'impôts fonciers. Aviez-vous mis en oeuvre cette solution fiscale ? Merci, bonne soirée

Anonyme a dit…

Bonjour, merci de partager votre expérience et de nous éclairer un peu sur tous ces aspects pratiques et financiers. Cependant une question me pose encore difficulté. Comment avez-vous obtenu le statut LMNP ?

Certaine personne évoque, pour accéder à ce statut, le fait de posséder un appartement et de le louer meublé dans une résidence de service. Cela me semblerait alors vraiment réduire le champ des possibilité pour devenir LMNP.

Merci d'avance pour vos réponses.

Olivier a dit…

@Anonyme, le statut de LMNP n'est pas automatiquement lié à un achat dans le neuf ou dans une résidence de service. Il suffit d'être propriétaire bailleur d'un bien que l'on décide de louer en meublé et de ne pas avoir plus de 23000€ de recettes je crois. Dans ce cadre de LMNP, il faut alors déduire ces recettes locatives en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). On peut donc choisir de ce mettre sous ce statut. A bientôt

Anonyme a dit…

Bonjour, cet article et les commentaires sont très intéressants. Merci pour ce blog Olivier.

Où en êtes vous dans votre recherche d'amortissement des murs et des meubles ? Faut-il être au régime réel pour en bénéficier ? Merci d'avance et à bientôt !

Olivier a dit…

@Anonyme, oui il faut être dans un mode d'imposition BIC réel. J'en suis à avoir les coordonnés d'un comptable que l'on m'a conseillé...et de me dire régulièrement qu'il faut que je prenne RDV ! je me suis payé 2 semaines de vacances en Australie en début d'année suivi d'une semaine de grippe, et depuis je suis sous l'eau...;-) et j'avais d'autres priorités boulot et familiales mais il faudra que je le fasse! A bientôt

benjamin a dit…

ce site est super et les articles intéressants, je trouve le système LMNP bien car il permet en effet de déduire de ses loyers, une charge "calculée" par le système des amortissements du bien (hors valeur du terrain!) ainsi que les meubles. De ce fait avec un emprunt adapté (déductibilité des intérêts d'emprunts), on peut s’exonérer d’impôt sur les revenus du bien loué pendant un certain nombres d'années. Je suis aussi d'accord avec certaines personnes de passage, la location meublé est d'autant plus intéressante dans des "niches géographiques" comme par exemple un bien situé dans une ville touristique avec une proximité immédiate d'une école d'études supérieures. (location a des étudiants pendant la période de cours puis location saisonnières pendants la période estivales = rendement assuré ! )

Anonyme a dit…

blog très intéressant ,mais vous ne parlez pas des maisons a louer en meublé ou semi meuble ,y a til une differenced 'ailleurs entre les 2 au niveau fiscal ,et si cela est sur le mode de la colocation semi meublée pensez vous que cela puisse être intéressant ? a l'ile d ela réunion ,les agences déconseillent de louer en meublé en diane qu'il n'y a pas de marché ... et nous, on hésite a louer en semi meublé ou à vider notre maison la csquence étant de devoir nous trouver un endroit ou stocker nos meubles puisque notre logement actuel ne permet pas de récupérer tous ces meubles . merci pour votre avis

Olivier a dit…

@Anonyme, le mieux est de tester ! tester s'il y a un marché pour le meublé ou pas. ça ne coute pas grand chose de mettre une annonce d'abord pour la maison totalement meublée, à un loyer évetullement un peu plus conséquent. S'il y a de la demande, tanat meiux, sinon, il ne vous restera plus qu'à vider la maison, et la remetre quelques semaines plus tard en location nue...C'est ce que je ferais en tout cas.
bonne continutaion.

Anonyme a dit…

Blog très intéressant effectivement. Concernant les amortissements, il doit y avoir un calcul à faire si vous avez comme projet de revendre votre bien, car je suppose que la plus-value se calcule sur la valeur résiduelle, ie après déduction de l'amortissement.

SneaKers a dit…

Bonjour,
Article très intéressant.
J'aurais cependant quelques questions :
J'ai acquis en 2006 un appartement, pour ma résidence principale, à crédit bien évidemment.
Depuis début 2012, j'occupe une location avec mon amie.
J'ai alors loué mon bien à ma maman, d'après ce que j'avais pu voir à cette époque, la signature d'un bail meublé serait plus avantageux pour moi.
Mais aujourd'hui, ma déclaration est là, et je ne sais vraiment quoi faire.
Je perçoit un loyer de 500€ mensuel, et mon crédit s'élève à 560€.
Des travaux dans les parties communes ont été effectués en 2012 (peinture allée, fenêtre allée), cela est-il déductible ?
Je peux bien évidemment changé le bail de meublé à vide, il n'y aura aucun problème avec ma maman..
Vos avis, quelle serait la meilleurs solution pour moi pour réduire mes impôts fonciers/bic ?
Merci à vous pour ces éclaircissements.
Cordialement.

Olivier a dit…

@sneakers, il y a 2 solutions, soit passer en bail de location vide, et déclarer alors en foncier réel, ce uqi permettra de déduire les frais que tu évoquais, soit rester en location meublée et aller vers du bic réel (formulaire 2044), ce qui permettra d'amortir la valeur de ton bien. Au final tu sera forcément davantage gagnant. Mais ça implique des démarches plus lourdes en termes de déclaration (formulaires 2031 et 2033), et en général mieux vaut passer par un expert comptable...bonne continutaion

eric a dit…

Bonjour Olivier,

Merci pour ce dossier détaillé sur le location meublée. Les commentaires sont également très instructifs ! Si j'ai bien saisi le marché de la location meublée cible en majorité l'étudiant, le jeune couple ou la location saisonnière. Notre agence est orientée sur la vente mais nous désirons élargir nos services à la location meublée ou vide donc je me renseigne !

amicalement

Anonyme a dit…

Bonjour Olivier,

article qui date un peu mais j'ai envie de poser une question...

J'envisage d'acheter un appartement avec un ami (bien entendu nous avons une très forte confiance mutuelle, confiance maintes fois testés).

Nosu souhaiterions le rafraîchir et le louer en meublé.

Par contre apparemment le meublé et la SCI ne font pas bon ménage...

Savez-vous si nous pouvons tout simplement l'acheter ensemble, le louer et faire chacun une déclaration en tenant compte des revenus/charges déductibles lors de notre déclaration fiscale?

Merci par avance,

Julien

Lelal Pierre a dit…

Bonjour,
Je viens d’arriver sur votre blog un peu par hasard, et il semblerait que vos lecteurs/lectrices puissent être intéressés par Colocation 40 ans+, site de petites annonces, qui permet aux adultes ou aux seniors qui vivent seuls de se retrouver, en vue de vivre à plusieurs, sous un même toit en colocation.
A bientôt.
Cordialement
P. Lelal
http://www.colocation-adulte.fr/colocation-a-bordeaux/chambre-a-bordeaux

Lelal Pierre a dit…

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