lundi 11 juillet 2011

Rentier avec l’immobilier ? Oui mais surement pas comme ça…

Avez-vous lu la partie relative à l’investissement immobilier locatif de l’article « 10 recettes pour devenir rentier » publié ce mois-ci dans le magazine Mieux Vivre Votre Argent ?

Ca commence pas trop mal avec :
« L’immobilier est incontournable, il s’agit d’un voie royale pour s’enrichir, grâce à l’effet de levier du crédit »


Jusque là je suis assez d’accord, ce principe de s’enrichir grâce à l’emprunt et à l’argent des autres est en effet l’une des meilleures solutions pour gagner son indépendance financière. 

C’est ensuite la mise en œuvre qui m’inquiète… Développer une stratégie immobilière pour « devenir rentier » sur la base de ce qui est décrit est non seulement impossible pour la plupart d’entre nous, mais également surement voué à l’échec.

Avec notamment :

« Le locataire vous aide sérieusement à constituer votre patrimoine, même si aujourd’hui il est vain d’espérer financer à crédit 100% de la valeur d’un bien avec les revenus fonciers nets de frais et d’impôts. Un apport de 60 à 70% est nécessaire pour que les revenus nets couvrent entièrement un crédit sur quinze ans »

En clair, il faudrait admettre et se résoudre que pour autofinancer un bien aujourd’hui, même avec un crédit sur 20 ans, il faudrait au moins mettre 50% du coût de l’acquisition en apport personnel ! 50 000€ pour un F2 de 100 000€ !  Vous avez cet apport disponible ?  

Et même si vous l’aviez pour acheter votre premier investissement locatif, quand serez-vous capable d’investir dans un 2ème bien dans les mêmes conditions, après avoir reconstitué un apport aussi important ?
Impossible de cette façon de développer un patrimoine immobilier qui permettre d’être indépendant financièrement avant d’avoir atteint l’âge légal de la retraite…

Puis, pour enfoncer le clou, de manière tout à fait cohérente avec la première déclaration :

« Actuellement on peut considérer comme un bon investissement locatif celui dégageant entre 4 et 6% de rentabilité brute. Mais si on tient compte des différents coûts à supporter par le propriétaire gérant ses biens en direct, le rendement tombe dans une fourchette plus proche de 3,2% à 4,8% avant impôts sur le revenu foncier. Pas si mal ! »  

En effet, si on se contente de ce type de rendement net (avant impôts !), aucune chance d’espérer l’autofinancement sans un apport très conséquent ! 

Et sans cet apport, aucune chance d’espérer pouvoir investir successivement dans plusieurs biens immobiliers : pour chacun il vous faudra mettre beaucoup de votre poche tous les mois, impactant ainsi votre restant à vivre, les banques ne vous suivront plus rapidement…

Alors oui pour quelqu’un qui a des grosses sommes à placer, quelques dizaines ou centaines de milliers d’euros, des rendements nets de 3,2% à 4,8% ne sont pas si mal… des rendements plutôt sécurisés, issus d’un placement qui protège bien de l’inflation.


Mais il ne s’agit alors pas de « devenir rentier », ça concerne davantage celui qui l’est déjà et à qui il ne reste qu’une chose à faire, faire le choix du placement, arbitrer entre l’immobilier ou la bourse !



Ce ce n'est parce que le marché immobilier est ainsi actuellement qu'il faut s'en contenter !

Effectivement, si on regarde globalement les prix au m² de l’immobilier, les taux d’intérêts typiques pratiqués par les banques, les frais moyens de copropriété, on arrive à ce type de conclusion, à un autofinancement actuel très rare sans apport et à des rendements faibles.

Mais je reste convaincu qu’il est possible de trouver de bien meilleures affaires et de les rendre bien plus rentables, à condition d’y investir un peu de temps et d’énergie : être persévérant dans la recherche du bien, ne pas avoir peur des travaux, assurer soi-même la gestion locative, valoriser son bien, optimiser les frais

Ce type d’article, pourrait influencer pas mal d’investisseurs débutant, à la recherche de leur premier bien, à se laisser aller à la facilité, à se précipiter sur le premier bien venu ou se laisser convaincre par un agent immobilier peu scrupuleux qui présentera son bien en vente comme étant « idéal pour investisseur » avec un excellent niveau de rendement locatif de … 5% (brut bien sûr…).

Il est toujours difficile de juger si un bien est une bonne affaire ou pas, mais il est important d’être exigeant, de ne pas se contenter de quelquechose de médiocre ! C’est pourquoi je trouve assez dangereux de lire que 3,2% net c’est pas si mal, et qu’il faut s’en satisfaire ! 



Si comme moi, vous avez envie de gagner un plus d’indépendance financière avec l’immobilier, et que :
  1. Vous n’avez pas d’apport conséquent (et / ou que vous ne voulez pas en mettre !)
  2. Vous ne souhaitez pas vous arrêter à un seul investissement locatif
Vous ne devez investir que dans des biens qui seront quasiment autofinancé, en les ayant acheté pratiquement à 100% à crédit.  



Quelques chiffres relatifs à mon studio meublé

Pour illustrer (et justifier) mes propos, ci-dessous ma situation perso, avec mon 1er investissement immobilier, acheté mi 2009, financé 100% à crédit (sauf notaire). Je ne vais pas rentrer ici dans les détails, j’y reviendrai un peu plus tard dans l’année, l’idée est simplement de montrer qu’une meilleure rentabilité est encore possible.

Bilan 2010 : 

  • Rendement net : 5,7%  (avant impôts fonciers, mais nuls en 2010. Mieux même, déficit foncier ayant entrainée 1200€ de réduction d’impôts) 
  • Défaut d’autofinancement : 90€ 
  • Défaut d’autofinancement minimum si modulation des mensualités du prêt à la baisse (-70€) : 20€


Prévisionnel 2011 : 

  • Rendement net :  > 6,3%    (avant impôts fonciers, estimés à 50€ par mois) 
  • Défaut d’autofinancement : 40€ 
  • Cashflow si modulation des mensualités du prêt à la baisse (-70€) : 30€

Je serais donc à priori en position, si je le veux, d’être quasi autofinancé en 2011, impôts compris, avec seulement 20€ à ajouter de ma poche chaque mois.



Et vous que pensez-vous de cet article de Mieux Vivre Votre Argent ? 


19 commentaires:

xa a dit…

"déficit foncier ayant entrainée 1200€ de réduction d’impôts"

???

En meublé, vous déclarez en BIC. Le déficit est reportable sur les années suivantes, mais pas imputables sur le revenu.

Il n'y a qu'en nu (déclaration 2044) qu'on peut imputer certains déficits sur les revenus.

Pas clair.

Olivier a dit…

@Xa, oui sauf qu'en début 2010, pour ma 1èere déclaration, je n'étais pas encore tout à fait rodé avec les subtilités de la fiscalité et je me suis trompé pour ma déclaration en meublé, j'ai déclaré en revenus fonciers réels (comme une location nue, avec effectivemnet le formulaire 2044), plutôt qu'en BIC réel. du coup, j'ai eu près de 9000€ de déficit fonciers (les travaux essentiellement), imputables directement sur mon revenu. Merci, à bientôt.

Simon de Toile-filante.com a dit…

C'est marrant, j'ai lu le même article et j'ai été hérissé aux mêmes endroits. A croire qu'il a été écrit pour désespérer les gens... pfff :-(

Laurent a dit…

salut,
je n'ai pas lu l'article en question mais plutôt celui dans Le Revenu n° spécial été sur "Vivre sans travailler"... curieux, j'ai souhaité en savoir plus, imaginant que j'allais avoir des idées, des pistes afin de devenir rentier... quelle surprise !

en fait, ils nous donnent les recettes de 5 personnes qui ne travaillent plus car ils se sont enrichis. Leur profil : un ancien commandant de bord de boeing 747, un ancien entrepreneur et femme médecin, un chirurgien, une retraitée chef comptable ayant touché le capital décès de 750000 € de son mari défunt, et enfin, un ingénieur gazier expatrié...

bref, ce genre de métiers que tout le monde fait !

pfff, ces gens de la presse...

p.s : Merci Olivier pour ton site, réelle source d'inspiration...
au fait, c'était mon 1er post...

Olivier a dit…

@Simon, merci je suis pas le seul à avoir été surpris alors ! En tout cas écrit pour une certaine catégorie déjà bien à l'aise...

@Laurent, merci à toi, ça fait plaisir! et merci de ton commentaire très pertinent ! tu viens de me faire économiser 4€...effectivement, pas beacoup d'exemples basés sur le français moyen...Va voir sur Business Attitude, Cédric en parle aujourd'hui! A bientôt

Laurent a dit…

5 € normalement et 8.50 € en tarifs DOM !... je vis en Guadeloupe...

p.s : si quelqu'un connait un plan pour avoir accès à la presse financière pas chère, j'suis preneur...

Anonyme a dit…

J'ai vu ça de loin, mais le gazier expatrié de 33 ans gagnait prés de ... 150 000 euros par an. Facile à ce rythme la de devenir riche! (surtout que le logement, santé, et un budget voyage de 20 000 euros par an était payé par la société..).

La presse je la lis que si elle m'est donnée, et je regarde ces exemples et récits de loin. Ils veulent faire tourner les compteurs des ventes avec ce type d'accroche, rien de plus.

Retaill & Co.

Anonyme a dit…

en effet, pas terrible l'article. Dire que 3.2% n'est pas si mal est ridicule. En empruntant à la banque à 4% on perd de l'argent. Sans compter les risques dus à la location.
Pour un rendement si bas, autant prendre une assurance vie et au moins être "peinard"...

proriche a dit…

Aucun intérêt de faire de l'immo en direct pour un rendement en dessous de 7 % net. Mieux vaut des SCPI sans soucis.

Etienne a dit…

ce qui est est le plus désolant, c'est sans doute que ces pseudo-journalistes financiers diffusent des informations et des avis aussi médiocres!

Adressons un message aux différents lecteurs de ces revues : laissez vos revues aux WC et rejoignez la blogosphère des investisseurs!!!

BiBiboup a dit…

Cette article m'a effectivement fait peur.
Bien en dessous du niveau habituelle du journal.
Ca prouve une chose : être rentier est encore quelques chose de très mal connu et de très mal assimilé!

Michel a dit…

Bonjour,
Comme tous les étés, les mensuels Investir et Le Revenu ont publié des dossiers similaires.
Et comme tous les ans, on a droit à de beaux tableaux avec des simulations financières mais pas forcément adaptés à notre situation.
Page 27 d'Investir : combien d'années pour épuiser un capital ? Le tableau prend en compte un rendement annuel, l'inflation, la revalorisation des retraits à hauteur de l'inflation... et indique par exemple qu'avec un capital de 300.000€ on peut retirer 1000€ par mois pendant 31 ans avant d'avoir épuisé le capital.
Savez-vous où trouver un fichier excel permettant ce type de simulations ?
J'ai trouvé ça mais c'est pour les matheux et j'ai du mal à transcrire ces formules sur excel :
http://forums.futura-sciences.com/mathematiques-superieur/477864-placement-a-taux-fixe.html

Michel

Olivier a dit…

Michel, un peu rebutante en effet la réponse sur le forum ! contactez moi via le formulaire de contact (http://www.plus-riche-et-independant.com/p/me-contacter.html), je vous enverrai une petite feuille de calcul excel simplifiée, pas tout à fait exact, mais à quelques mois près en trop, j'obtiens le même résultat...bonne soirée

Charles Morgan a dit…

Bonjour Olivier.
Oui, ce n'est pas simple de devenir rentier avec l'immobilier, surtout à l'heure actuelle. Mais il faut y croire et chercher les opportunités. Il y en a toujours eu, il y en a encore, et il y en aura toujours !

Didier a dit…

@laurent

Je réside également en Guadeloupe et pour la presse jai ouvert un compte sur relay.com.
Tu ne trouves pas tous les titres mais tu pourras toujours économiser quelques euros

Anonyme a dit…

Bonjour, je ne comprends pas trop votre terme "rendement net avant impot".
Pour moi il y a 2 types de rendement :
> Le rendement brut c'est à dire le global des loyers sur une année / coût de l'investissement (en incluant d'ailleurs les frais de notaire + frais d'agence immobilière)
> Le rendement net (et donc après impots)même mode de calcul mais en enlevant des loyers les impots fonciers + charges restantes au propriétaire + taxe foncière.
Avec ce calcul je ne pense que votre taux de rentabilité soit aussi élevé mais ce calcul révèle avec plus de précisions la réelle rentabilité de l'investissement.
A vous lire pour tout échange
Bien cordialement

Olivier a dit…

@Anonyme, personnellement je fais la distinction entre rendement net avant et après impôts fonciers. Je détaille davantage dans cet article : http://www.plus-riche-et-independant.com/2012/05/comment-calculer-le-rendement-locatif.html.
Simplement parce que l'imposition est quelquechose qui est très dépendante du cas de chacun.
Mais je suis bien d'accord avec vous, ce qui compte au final, c'est bien le net après impôts, et c'est bien là qu'on voir ce qu'il reste à mettre au bout pour s'autofinancer...
Merci, bonne soirée

Devenir Rentier Immobilier a dit…

Bonjour Olivier,

je trouve que l'article du magazine "Mieux vivre votre argent" est dangereux pour les personnes qui veulent investir dans l'immobilier et n'y connaissant quasiment rien.
On veut nous faire croire que 5% de rendement brut est bien alors qu'il est possible d'avoir 3 fois plus en cherchant un petit peu.
Beaucoup de types d'investissements immobiliers rentables existent : location saisonnière, immeuble de rapport, achat revente ...

De plus il est tout à fait possible d'obtenir un prêt bancaire qui finance à 110% un bien immobilier. Il suffit pour cela de présenter un bon dossier du projet que l'on veut réaliser.

Personnellement je possède un immeuble de rapport avec lequel je dégage une rentabilité d'environ 8% net net.

Lionel

Manon Baudin a dit…
Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.

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