mardi 19 avril 2011

Investissement immobilier locatif : avec ou sans apport personnel ?

J’ai réalisé ma première opération d’investissement locatif sans apport, en tout cas simplement les frais de notaire et de meublé. Le principal, le coût d’acquisition et les travaux, a été financé 100% à crédit. Je ne me suis pas posé la question du bénéfice que je pourrais tirer d’un éventuel apport personnel, puisque de toute façon je n’avais pas de liquidités disponible à cette époque.

Mieux vaut-il investir dans l’immobilier avec ou sans apport personnel ?

Je me pose à présent à cette question pour préparer éventuellement un 2ème achat dans les mois ou années à venir. Dois-je constituer une réserve d’argent dans ce but ou non ? ce qui orienterait le placement de ma capacité d’épargne actuelle, sur des comptes bloqués un certain temps (mon PEE par exemple) ou des solutions plus flexible type assurance vie.

De plus, je discutais récemment avec un ami dont les parents ont beaucoup investi dans la pierre, avec le raisonnement suivant : "l’optimum est de rembourser les crédits immobiliers sur 5 années, puis de passer à un autre achat…" ça avait dû être pensé...

Je pense que la question est assez complexe et n’a pas de réponse unique. Je présente ici le résultat de ma réflexion, d’un point de vue essentiellement performance globale du placement. Mais il y a surement d’autres aspects à prendre en compte, d’autres façons de juger s’il est plus pertinent d’investir entièrement à crédit ou non.

Etude de cas chiffrée

Considérons un appartement dont la valeur d’achat est de 85 000€, et dont le loyer perçu est de 500€.

Dans toute l’étude comparative qui suit, je ne considère aucune revalorisation du loyer, ni aucune hausse de l’immobilier à terme. C’est du comparatif, ça ne devrait pas influer les tendances. J’ai aussi considéré une location pleine, aucune vacance locative.


J’ai regardé les différents cas suivants :
  1. Aucun apport : 85000€ financés à crédit sur 20 ans 
  2. Apport de 10000€ : 75000€ financés à crédit sur 17 ans 
  3. Apport de 30000€ : 55000€ financés à crédit sur 11 ans 
  4. Apport de 50000€ : 35000€ financés à crédit sur 6 ans 
  5. Apport complet de 85000€ : aucun crédit
L’idée est d’estimer la performance du placement au bout de 20 ans, pour chacun de ces scenarios.


Pour cela pour chaque cas, j’ai essayé d’évaluer :

  • La somme totale qui devra être mobilisée par l’acheteur sur 20 ans. Par exemple 85000€ dans le cas 5. Pour le cas 1, ça correspond au défaut d’autofinancement, ce que le propriétaire doit ajouter tous les mois pour payer le crédit, en gros la mensualité du crédit moins le loyer.
  • Le patrimoine global au bout de 20 ans : la valeur du bien immobilier, 85000€, plus tous les surplus éventuel de loyer (en particulier, très importants si le bien est acheté cash, sans aucun crédit). Et j’ai aussi ajouté les intérêts cumulés qui seraient issus du cashflow : par exemple, dans le cas de l’achat cash de l’appartement, tous les mois, 500€ sont perçu par l’acheteur, sans crédit à rembourser. J’ai donc pris l’hypothèse que cet argent était alors placé à 4% et générait des intérêts chaque année. 
  • Enfin la performance du placement, c'est-à-dire, le pourcentage de hausse entre l’argent mobilisé et le patrimoine total à terme. Si je place 100 et qu’à la fin j’ai 200, la performance est de + 100%.

Voila les résultats en graphique :


Si on regarde les 2 cas extrêmes, dans le cas d’un achat cash du bien, 85000€ placés donnent 264000€ au bout de 20 ans soit une performance de + 210%.

Maintenant dans le cas d’un achat 100% financé à crédit, 5760€ d’argent ajouté sur 20 ans, donnent au bout de 20 ans 79000€, soit une performance de + 1275% !

Bien sûr dans le 2ème cas, le patrimoine final est bien plus faible, mais en investissant beaucoup moins de liquidités !
On voit ici tout l’intérêt de ce qu’on appelle l’effet de levier du crédit.

Du point de vue performance d’un investissement unique, il n’y a pas d’optimum entre les 2 cas extrêmes, le cas le plus performant est clairement l’achat sans apport.



Autres considérations possibles à développer….

J’ai regardé ici les choses sous un certain angle, en gros celui de l’investisseur qui recherche la performance maximum sur un achat immobilier et qui aura donc tout intérêt à utiliser l’effet de levier du crédit à fond.

Maintenant pour quelqu’un qui a un capital important disponible et qui souhaite en tirer un revenu passif conséquent, acheter cash cet appartement est plutôt un bon placement, avec un rendement de 7% brut.

D’autre part, pour en revenir à un investisseur qui cherche à construire son patrimoine, un peu d’apport personnel permet de faire baisser les mensualités du crédit et ainsi augmente la probabilité de s’autofinancer. Un bon autofinancement qui pourrait permettre plus facilement de lancer plusieurs investissements similaires en parallèle.

Et bien sûr le cas idéal serait un apport nul pour acheter un bien immobilier totalement autofinancé, voir même générant un peu de cashflow !!! les perles très rares à dénicher dans le marché immobilier actuel….



Mon avis personnel

Dans mon cas, je chercherais à continuer à investir sans apport, mais je vais tout de même anticiper un peu la possibilité d’avoir un petit capital disponible (10000€ ?), ne serait-ce que pour faciliter l’acceptation d’un nouvelle demande de crédit, en ayant déjà un taux d'endettement important et pour viser le plus d’autofinancement possible, ce qui est toujours appréciable pour ne pas déstabiliser son budget.

Mais clairement attendre de mettre de l'argent de coté pour investir dans l’immobilier, par exemple épargner 5 à 10 ans dans le but d’avoir un apport conséquent, me semble être une grosse erreur.

Et vous, quel est votre point de vue ?

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17 commentaires:

Etienne a dit…

Intéressant Olivier mais il y a de 2 éléments importants que tu ne prends pas en compte :

1°) Si tu empruntes tu peux déduire tes intérêts d'emprunt de tes impôts me semble-t-il?

2°) Si on suit ton hypothèse de départ (85 000€ de cash dans les poches) et que tu empruntes la totalité de la somme...Il faut placer ces 85 000€ sur un fonds € d'une a-vie...

En ajoutant ces deux éléments, il me semble encore plus vrai que la solution emprunt est la meilleure...si on a du cash dans les poches

pascal a dit…

Tout à fait ... et encore plus vrai que si on a le cash on peut faire un emprunt In-Fine qui d'après mes calculs accentue encore plus l'effet levier du crédit.

jerome@investissement a dit…

Le paragraphe "mon avis personnel" est important.
Si on veut se développer et se constituer un patrimoine conséquent, il faut dégager du capital sur des placements annexes et amener un apport lors du prochain crédit.
Une banque ne te regarde pas de la même manière avec ou sans apport. De plus, certaines peuvent t'obliger à en fournir donc le débat peut être vite clos.
Enfin, un apport permet un autofinancement complet du bien et cet état de fait est très important. Pour se développer et toujours anticiper l'avenir, c'est très important.

Wuyda de Mon-Plan-Epargne-Retraite.fr a dit…

Pour rebondir sur le point 2) du message d’Etienne. Si on dispose de 85 000€ de cash dans les poches et on le place sur un fonds en euro de 4%/an, je ne suis pas sûr que ce soit plus performant que d’utiliser cette somme comme apport complet.

Allez je me lance dans le calcul (soyez indulgent, je ne suis pas un grand matheux)

1)Les 85 000€ à 4%/an nous rapporteraient 186246€ (si je me trompe pas) sur 20 ans.

2)En reprenant l’étude de cas 1 : « Un achat 100% financé à crédit »
Nous obtiendrons, un patrimoine de 79000+186246 => 265246€
La performance serait de :
(265246-(85000+5760)) / (85000+5760) => 192%
Donc même en dessous des 210% du cas 5

Ce petit calcul nous montre qu’il faudrait placer les 85 000€ à un rendement bien supérieur à 4% /an pour qu’on s’y retrouve car tout simplement Olivier à pris une étude de cas avec un rendement locatif supérieur à 4%/an.

Wuyda

Olivier a dit…

@Etienne, Pascal, oui vous avez raison ce sont des points qui jouent encore davantage en faveur du crédit. Ce qui m’intéressait était surtout de juger s’il fallait mettre un peu ou pas d’apport du tout, le cas achat 100% cash est un peu un cas particulier réservés à une minorité je pense. Merci de vos ajouts !

@Jérome, en effet en pratique, comme tu le dis, un peu d’apport peut rendre l’investissement possible, de manière plus sécurisé. Et ainsi permettre d’investir davantage, à plusieurs reprises…C’est probablement le bon compromis ! Merci

@Wuyda, l’achat 100% à crédit est plus performant que l’achat cash. Si on part du principe dans tous les cas, l’acheteur disposait de 85000€ disponible, le fait de placer cet argent s’il n’est pas utilisé est forcément un bénéfice supplémentaire…C’est ma compréhension du commentaire d’Etienne. Un point que je n’avais pas pris en compte. Donc j’ai un petit doute sur ton calcul, il faudra que je reprenne à tête reposée, il fait très chaud dans mon bureau…. !

Guillaume de Komment devenir riche a dit…

Il y a toujours une étude à faire au préalable pour savoir quel est le plus intéressant mais de manière générale lorsque l'on parle d'invest locatif, il faut faire financer le maximum!!!

En clair il faut utiliser l'ADA, l'argent des autres :)

De plus si il reste 85 000€ de liquidité, cela laisse un grand champ pour savoir ce que l'on veut faire.

Enfin si au cours du crédit on a un problème qui nécessite des capitaux disont par exemple 15 000€. 15 000€ a prendre sur une AV ne posera aucun problème (même encore mieux demander une avance) alors que vendre une pièce de l'appartement sera beaucoup plus compliqué...

LaurentP a dit…

Très intéressant, surtout le fait que le patrimoine final est bien plus faible à l'arrivée, mais on a investi beaucoup moins d'argent et à une rentabilité bien meilleure dans le cas de l'emprunt à 100% (et on peut donc faire plusieurs investissements du même type simultanément).
As-tu aussi étudié l'influence de la durée d'emprunt pour un financement à 100% ? (emprunt entre 10, 12, 15, 20, 25 ans par exemple ?) Y'a t'il aussi un optimum ?
bonne continuation pour ton blog

yannou77 a dit…

Il y a une différence de 0,1 points sur les taux entre un apport de 10 % ou 0% (c'est pas une règle absolue, mais une pratique courante). Pour moi l'idéal c'est de partir sur 20 (voir 25 ans) avec le minimum d'apport possible permettant d'obtenir un taux compétitif.

Christophe a dit…

Bonjour,

Il me semble que les hypothèses retenues sont bien généreuses. En effet, il est évident que si l’emprunt est (presque) complètement couvert par les loyers, il vaut mieux s’endetter et laisser les locataires rembourser J.

Mais je suis bien curieux de savoir où on trouve encore des appartements à 85 000€ loués 500 € par mois. Je connais mal l’état du marché en province, mais sur Paris c’est quasiment impossible, et la rentabilité locative est BIEN moindre.

Dans une situation hors bulle immobilière, il est communément admis qu’un appart vaut environ 20 ans de loyers, ce qui dans notre cas donnerait un loyer de 350€ / mois. Serait-il possible de refaire mouliner vos calculs avec un tel loyer ?

Merci d’avance !

Olivier a dit…

Christophe, vous soulevez un bon point! la conclusion peut en effet dépendre des hypothèses. Je regarde ça, si besoin, je ferais peut-être une réponse sous forme d'article, pour insérer un graph mis à jour, selon le résultat obtenu. Maintenant, ces hypothèses correspondent à mon cas (avec un loyer de 550€ même, mais en meublé...), avec un studio acheté en aout 2009. Je ne pense pas que ce soit encore complétement utopique actuellement, en région parisienne. Je reviens vers vous rapidement...Merci, à bientôt !

Olivier a dit…

Christophe, les conclusions sont bien différentes en effet, je vous ai donc répondu au travers de mon dernier article : http://www.plus-riche-et-independant.com/2011/05/investissement-locatif-plus-ou-moins.html

Anonyme a dit…

dans l'évaluation de la performance du placement, pourquoi n'intègres tu pas l'impact fiscal lié au loyer percu ?
Cela devrait avantager les investissements sans apport, étant donné que tu génères du déficit foncier.
Par ailleurs, si tu as le capital pour financer l'opération, pourquoi ne pas évaluer un montage avec un crédit in fine ?

Olivier a dit…

Anonyme, comme disais Etienne dans son commentaire, en effet, si on prends en compte les impôts fonciers et le fait que celui qui emprunte peut déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers, ça amplifie encore la différence de performance entre "avec ou sans apport", mieux vaut tout emprunter.
Je ne l'ai pas pris en compte dans un soucis de simplicité de ma simulation, je pensais que ce n'était pas un paramètre de 1er ordre. en plus, c'est assez spécifique, selon sa tranche marginal d'imposition, etc...J'ai fait au plus simple, mais tu as raison, si quelqu'un veut faire l'étude pour son cas personnel, la fiscalité est à prendre en compte.
Pour le scenario avec crédit in fine, je n'y avais pas pensé...c'est une idée à regarder, merci! a bientôt

Didier a dit…

C'est marrant de chercher midi à 14 heures. Entre un achat cash et un achat à crédit, l'achat cash est financièrement plus intéressant SAUF si on peut placer le cash à un taux supérieur à celui du crédit. C'est mathématique et comme dirais Philippe Lucas et puis c'est tout ;)
Certes l'incidence fiscale doit être calculée et appliquée au taux du crédit pour pouvoir faire la comparaison. Mais attention les intérêts d'emprunts par exemple sont dédutible du revenu foncier mais pas des autres revenus (le surplus est reportable sur les années suivantes). En plus des intérets d'emprunts il faut du "bon" déficit ie celui qui se reportera sur vos autres revenus ;)
Il faut aussi se méfier de baser une stratégie sur un aspect principalement fiscal. La fiscalité n'est pas gravée dans le marbre. La déductibilité des intérets d'emprunt de la résidence principale par exemple a connu de nombreux revirements législatifs.

La performance (seule) ne sert à rien. Nous sommes sur Plus Riche et Indépendant et au final qui est le plus riche ? Celui qui a un capital de 264 K€ où celui qui joue dans la cour de récré à qui à la plus grosse en exhibant sa performance de 1275 % ?

Bon j'ai fait un (faux) coup de gueule histoire de vous faire réagir car dans l'article il y a un passage qui est extrêmement important c'est qu'un investissement doit s'inscrire dans un objectif. Et comme des investisseurs différents auront un objectif différent ils devront mettre en place des stratégies d'investissement différentes.
Les lecteurs les plus assidus auront remarqué un (seule) dans mon laïus anti-performance. Il est en corrélation avec la stratégie de l'ami du narrateur de l'article qui fait des emprunts sur 5 ans à la queue leu leu (encore faut-il que les loyers soient à la hauteur sinon le gros déficit d'autofinancement biaise un peu la comparaison.
Enfin je ne suis pas entièrement d'accord sur l'idée que le paiement cash est un frein pour un second investissement. En effet alors que vos loyers remboursent vos prets, ceux de l'acheteur cash constitue dors et déjà un apport (et pour ceux qui ont pensé à placé le cash rappelons que le loyer peut également être placé par exemple sur une assurance-vie dont le nantissement peut servir de garantie pour l'obtention du pret du second investissement...) Précisons encore que l'acheteur cash n'a pas eu à mettre d'hypotèque sur son bien (à crédit ce n'est pas une obligation non plus évidemment) il pourra donc mettre ce bien en gage our l'obtention du pret du second investissement.
Dernière remarque (après j'arrête c'est promis) je trouve qu'on voit beaucoup le terme autofinancement ici, ceux qui voudraient se venger de la véhémence de mon commentaire sont invités à venir démonter mes arguments sur ma descente en règle de cette notion. Merci d'avance ;)

kiss a dit…

ca fait un an que ces post ont été posté

Anonyme a dit…

Tout à fait d'accord avec Didier.
Je suis actuellement en train d'étudier un investissement immobilier, j'ai la possibilité de faire un gros apport ou de tout financer et après de longues réflexion et calcul il est souvent fort intéressant de mettre beaucoup d'apport ce qui constitue un revenu immédiat et sûre. Il y a également un aspect à prendre en compte la sécurité. Un bien déjà payé sera plus sécurisant qu'un bien qui en réalité appartient à votre banque ! Que ferez vous quand votre locataire ne payera plus son loyer ? On ne le met pas à la porte du jour au lendemain ? Il faudra bien payer la mensualité de votre banque...

coralie Lloris a dit…

Témoignage de prêt reçu chez Email: angelemaurin16@gmail.com

Bonjour Mme/Mr,
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Voici son e-mail: angelemaurin16@gmail.com

Voici son e-mail: angelemaurin@outlook.com



Bonne Continuation. Et n'oubliez pas de partager pour aider vos proches qui sont en besoin

















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