mercredi 7 juillet 2010

Ne pas attendre pour multiplier ses placements immobiliers

Si l’immobilier et en particulier l’investissement locatif est l’un des principaux piliers pour s’enrichir et devenir un peu plus indépendant financièrement, ça se vérifie à partir du moment où l’on commence à cumuler plusieurs bien. Avec mon seul studio, je diversifie un peu mes sources de revenu, je peux espérer un peu de revenus passifs une fois l’emprunt remboursé, améliorer ma retraite, mais en aucun cas, ça me suffira pour en vivre.

Il faut donc renouveler l’opération un certain nombre de fois. Je ne suis pas certain personnellement de vouloir tout bâtir sur l’immobilier, je préfère diversifier davantage, mais j’essaierai probablement de renforcer ce domaine dans les prochaines années, à l’image de 2 autres copropriétaires de mon syndic, l’un possèdant 5 appartements et l’autre plus d’une vingtaine…mais pour ce dernier, la gestion de son parc locatif est désormais son activité à plein temps.

Quelle est alors la meilleure stratégie pour accroitre son nombre de biens locatifs de la manière la plus efficace et la plus rentable possible ?
Admettons que l’on cherche à acquérir 3 biens locatifs, je vois 2 approches principales : la première, l’approche séquentielle, on fait l’acquisition d’un premier appartement, on le rembourse au plus vite, puis une fois celui-ci payé, on peut financer l’achat d’un second, encore plus rapidement, avec les revenus combinés de 2 appartements, et une fois le 2ème payé, le 3ème se rembourse en un minimum d’années avec les loyers cumulés de 3 appartements cette fois-ci. J’ai longtemps été séduit par cette approche, mais je pense me tromper à présent. Elle présente de réels avantages, notamment la minimisation des risques, mais ce n’est sûrement pas la plus rentable.

L’autre approche est l’approche en parallèle, on lance plusieurs investissements de longue durée plus ou moins en même temps.

La différence essentielle, le nombre de loyers perçus.

Le fait d’acheter plusieurs appartements en parallèle sur une très longue durée peut inquiéter à juste titre d’un point de vue intérêts d’emprunt. Les intérêts seront en effet bien supérieurs à ceux versés dans le cas de plusieurs emprunts de courte durée. Mais l’atout essentiel de cette stratégie est de maximiser sur la durée le nombre de loyers perçus. Et c’est là que ce fait toute la différence.

Si on considère mon exemple avec la volonté d’acquérir sur 25 ans 3 appartements ; dans le cas de l’approche en parallèle, dans la cas idéal bien sûr, le nombre de loyers touchés sera de 3 appartements x 12 mois x 25 ans = 900. Dans l’option séquentiellle, on peut imaginer arriver à payer le premier bien en 12 ans, le second en 7 ans et e 3ème en 5 ans, soit le tout en 24 ans. (J’ai pris l’hypothèse de 3 investissements de 85000€, je reviendrais plus loin sur les détails du calcul). Dans ce cas de figure, le nombre de loyers perçus, sur 25 ans, est alors de 1 appartement x 12 mois x 25 ans + 1 appartement x 12 mois x 13 ans + 1 appartement x 12 mois x 6 ans = 526, soit 372 loyers de moins…de quoi payer un peu d’intérêts d’emprunt !

La conséquence sur le patrimoine

Les hypothèses sont donc : 3 appartements de 85000€ financés 100% à crédit, un loyer de 550€, sur lequel on ne perçoit que 75%, soit 412€, une fois les frais divers (vacance locative, entretien, impôts fonciers…) déduits.

Pour l’approche séquentielle, le 1er appartement est payé en 12 ans avec des mensualités de 750 €. Le 2ème est remboursé en 7 ans avec des mensualité de 750€ + 412€ (loyer du 1er bien), et enfin le 3ème est remboursé en 5 ans avec des mensualités de 750 € + 412€ (loyer du 1er bien) + 412€ (loyer du 2ème bien).

Pour se faire il a donc fallu mettre de sa poche pendant 24 ans chaque mois, 750€-412€ = 338€, soit plus de 97000€ au total.

Au final le patrimoine acquis au bout de 25 ans est de 3 appartements de 85000€ (pour la comparaison ici, je ne considère pas de hausse ou baisse de l’immobilier), moins les liquidités ajoutées chaque année (97000€) + 1 année de loyer sur les 3 appartements, la 25ème année, soit environ 173000€. Le coût estimé des 3 crédits dans ce cas est de 45000€.

Maintenant pour la solution 3 appartements de 85000€ achetés au même moment sur une durée de 25 ans, le coût des 3 crédits est bien supérieur, de l’ordre de 155000€. Le remboursement par mois et par appartement est de 455€, soit 43€ de plus que le loyer perçu de 412€. Au total sur 25 ans, il faudra ajouter 39000€ en liquidités, mais bien moins que dans l’option séquentielle (97000€).

Le patrimoine atteint au bout de 25 ans est alors de 3 appartements de 85000€ moins ces 39000€, soit 216000€. 43000€ de plus que dans la solution séquentielle !

On est donc bien plus gagnant de cette façon et encore une fois ça s’explique par le fait que l’on perçoit 153000€ de loyers en plus, qui compensent largement le coût additionnel du crédit.

L’avantage supplémentaire est de minimiser les liquidités que l’on doit injecter tous les ans pour financer ces achats (39000€ au lieu de 97000€). D’une part, ça rend l’opération davantage réaliste quand on ne peut pas se permettre d’ajouter cet apport de sa poche, et si on a cet argent disponible, mieux vaut diversifier et le placer alors sur d’autres types de placements, type assurance vie multi-support.

Retour à la réalité

C’est bien sûr très facile de faire ce type d’exercice de façon théorique, en pratique, il y a un certain nombre de contraintes ou de risques qui peuvent nous empêcher de suivre la voie idéale.

La stratégie séquentielle, un d’abord, puis un autre, etc…présente tout de même certains avantages ; le niveau d’endettement est bien plus faible, on prend moins de risques, et ça permet de commencer dans le locatif plus simplement, à son rythme. Une fois l’expérience acquise avec un premier bien, on peut passer au suivant de manière plus efficace, à la fois dans la gestion locative et le remboursement (moins d’années), c’est probablement ce qui me plaisait dans cette solution. De plus, dès le premier appartement payé, on peut déjà générer un revenu passif. Pas besoin d’attendre le remboursement de tous les emprunts. Mais tout dépend de l’objectif visé, une "simple" augmentation de son patrimoine à moindre risque ou alors significativement davantage d’indépendance financière au prix d’efforts et de risques plus élevés.

Ma conclusion

Ce que je retiens de cette petite comparaison c’est qu’il me semble désormais important, si je souhaite poursuivre dans l’investissement locatif, de ne pas essayer de rembourser au plus vite mon studio et d’attendre la fin de l’emprunt pour renouveller l'opération. Au contraire, le temps ne joue pas en ma faveur, années après année, je perds des loyers potentiels qui pourraient payer mes investissements et mes intérêts d’emprunt.
Mieux vaudrait donc baisser un peu les mensualités, allonger un peu le crédit, mais ainsi, non seulement autofinancer au mieux mon premier achat et rassurer mon banquier, mais aussi récupérer de la capacité d’emprunt pour un second achat…

Les calculs faits ici sont simplistes, avec pas mal d’éléments non pris en compte. Mais plusieurs connaissances ont réussi de cette manière et leurs bonnes expériences me confirment le bien fondé de cette approche en parallèle. Il ne faut pas avoir peur de s’endetter à taux fixe dans la durée, l’inflation joue alors en notre faveur, la mensualité « ressentie » devient année après année plus légère. Et en contre partie, les loyers seront indexés sur cette inflation et vont augmenter.

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8 commentaires:

alteriche a dit…

Démonstration intéressante.
Mais tu oublies 2 variables importantes:
_ l'imposition
_ la capacité d'endettement

Cela pose donc la problématique de manière plus large:
_ l'immobilier comme investissement à fort effet de levier?
Sans aucun doute mais c'est faire l'impasse sur les 2 variables précédentes
_ l'immobilier comme épargne?
Why not mais il y a sans doute mieux pour beaucoup de profil (reste l'aspect de diversification mais la pierre-papier peut aussi jouer ce rôle)
_ l'immobilier comme revenu passif principal (à un certain terme)?
C'était mon objectif mais on est clairement dans une impasse liée à l'endettement maximal dès lors qu'on ne rentre plus dans les cases (job salarié, haut revenu)

Il reste aussi la solution "mixte" que tu n'as évoqué qui est le financement (total ou partiel) des biens par achat-revente (type "marchand de biens")

Immobilier-danger a dit…

Ouf ! j'ai eu peur en lisant le titre que c'était un appel à l'investissement rapide dans la pierre. A l'heure où les taux de rendement n'ont jamais été aussi bas, il aurait fallu être gonflé pour le faire (même s'ils sont encore nombreux ceux qui le font).

La réflexion est intéressante. Il faut trouver un juste milieu car le coût des intérêts est exponentiel et non linéaire. Au-delà de 15 ans d'emprunt, chaque euros emprunté coute beaucoup plus cher qu'en dessous.

Nothan a dit…

Bonsoir Alteriche,
Effectivement l’imposition va pénaliser un peu l’approche plusieurs biens en parallèle, qui correspond à davantage de loyers, davantage de revenus fonciers…
Concernant la capacité d’emprunt, c’est bien sûr un élément vite limitant.
Un petit calcul rapide, pour admettons 2000€ de revenus. 1 emprunt de 455€ / mois associé un loyer de 550€ correspond alors à 18% d’endettement. Si on a 2 emprunts de 455€/mois associés à 2 loyers de 550€, le taux d’endettement est de 29%, et pour 3 emprunts de 455€/mois associés à 3 loyers de 550€, le taux d’endettement est de 37%. Le fait d’avoir des loyers amorti un peu l’augmentation du taux d’endettement.
Mais comme tu le disais, il faut un minimum de revenu fixe au départ, 2000€ dans mon exemple, non déjà mobilisé sur une résidence principale….pas évident.
La solution mixte que tu évoques, en évitant le crédit à 100%, est en effet une bonne solution pour repousser le problème du taux d’endettement. Soit se créer un apport par un achat revente en effet. Si on est un peu plus patient, on peut commencer par se payer d’abord un premier bien, le plus rapidement possible, et une fois celui-ci payé, on bénéficie de revenus fonciers, sans dette, on augmente ainsi sa capacité d’emprunt, pour en acheter alors 2 autres en parallèle ? Merci de ton point de vue, ça va me faire cogiter, ça me semble très intéressant à creuser ! Bonne soirée

Nothan a dit…

Immobilier-danger, merci de ton commentaire, oui le titre n’est pas forcément le plus heureux … ton intervention rejoint finalement aussi celle de Alteriche, il faut essayer de minimiser la dette, que ce soit pour un problème de taux d’endettement ou pour un problème de coût du crédit. Vu les prix actuellement pratiqués dans l’immobilier, il faut pourvoir financer en partie par de l’apport le bien.

Aurélien a dit…

Bonjour Nothan,

Pourquoi ne pas combiner les 2 :
- emprunter sur le long terme à chaque fois
- et acheter "régulièrement" un appartement. Quand je dis régulièrement c'est tous les 2-3 voir 5 ans. Ça permet de mettre un peu d'argent de côté "au cas où" pour diminuer les risques en cas de loyer non payé, et aussi de lisser les rendements en fonction des fluctuations de l'immobilier (un peu comme en bourse).

Sinon d'une façon générale il est recommandé d'empreinter sur de longues période, ça permet d'augmenter la rentabilité, c'est ce qu'on appel "utiliser l'argent de la banque" pour s'enrichir.

Concernant le calcul du taux d'endettement, il ne faut pas oublier ton loyer si tu n'es pas propriétaire de ta résidence principale.

Merci pour cet article intéressant.

Nothan a dit…

Salut Aurélien, j'ai vu en effet pas mal de cas où les personnes ont appliqué ta solution, c'est assez classique, 1 achat tous les 2 ou 3 ans, avec emprunt long terme. C'est plus ou moins ce que j'appelle l'approche en parralèle, mais dans sa forme réaliste, prgamatique. J'ai discuté avec un collègue aujourd'hui qui m'a raconté la solution mise en oeuvre par un proche: celui-ci était arrivé à la conclusion que la solution optimum était surtout de ne pas emrpunter à 100% sur le long terme mais plutôt de financer en partie par un apport qui permettait de rembourser le bien en 5 ans. De cette manière il a acquis 7 appartements avant 50 ans...concept intéressant à creuser...

forex a dit…

J'aime beaucoup le retour à la réalité. C'est vrai que la théorie n'as plus vraiment ça place surtout pour des placements immobilier.

Emilie a dit…

Bonjour,

Pour contrer les loyers passifs sans mobiliser toute sa capacité financière le crowdfunding s'avère être intéressant. Du moins pour mon cas personnel je souhaitais investir dans l'immobilier pour générer des revenus fonciers sans mobiliser l'intégralité de mon apport personnel et sans contracter un crédit bancaire. J'ai fais le tour des plateformes et il existe des plateformes comme (www.lymo.fr) pour prêter de l'argent à un promoteur et d'autres plateformes comme (https://www.dividom.com) pour acheter un bien à plusieurs et se partager les loyers.

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