dimanche 17 octobre 2010

Pourquoi mon taux d’endettement de 44% ne me fait pas peur !

L'endettement est un mot qui a tendance à faire peur, on pense rapidement problèmes pour boucler ses fins de mois, surendettement...mais tout dépend de quel type d'endettement on parle et la maîtrise qu'on peut en avoir. Il faut bien sûr autant que possible bannir tout endettement de type crédit à la consommation, voir même crédit automobile, mais pour ce qui est de l'immobilier, s'endetter est un excellent moyen de s'enrichir. Mais il faut le faire de manière contrôlée.

Cette année, comme je vais l'expliquer plus loin, je suis passé à 44% d’endettement, de façon pleinement volontaire, et ça ne m’empêche pas du tout de dormir, bien au contraire ! Je sais que je peux gérer ce taux selon mes projets et les situations que je vais rencontrer.


Je suis confiant par rapport à cette situation pour 5 raisons :

1 _ Je rembourse à un bon rythme mes emprunts, j’ai déjà réduit de 4 années la durée initial de mon crédit maison en modulant à la hausse mes mensualités à 3 reprises depuis 2004. Chaque euro remboursé en plus par mois va directement dans la capital de la maison.

2_ j’ai un budget prévisionnel sur 1 voir 2 ans qui me donne de la visibilité

3 _Mais comme on ne peut jamais tout prévoir, j’ai bâti un minimum d’épargne de précaution, 5 mois de salaire.

4 _ Seul mon pourcentage d’endettement a augmenté depuis 2004, mon restant à vivre, ce qu’il me reste une fois mes mensualités payées, qui était très correct à l’époque, est resté constant. Je n’ai pas besoin de plus, j’ai décidé de placer une bonne partie de mon argent dans mes emprunts.

5 _ je peux faire marche arrière très vite, en baissant ce taux d’endettement de 16% en 2 ans si besoin.

Comment j’en suis arrivé là :

Depuis que j’ai contracté mon premier crédit immobilier, ma situation a évolué de la façon suivante :

2004 : prêt résidence principale

2007 : situation 2004 + 2 hausses de ma mensualité de prêt résidence principale

2009 : situation 2007 + investissement locatif (studio loué 550€)

2010 : situation 2009 + 3ème hausse de la mensualité résidence principale

Bien sûr durant ces années, les revenus du couple ont évolués, par chance à la hausse.

Le graph ci-dessous représente mon taux d’endettement (celui du couple) et mon restant à vivre en fonction de l’évolution de ma situation.
(Le calcul est fait avec comme revenu locatif seulement 70% du loyer mensuel de 550€)


Je suis donc passé de 32%, à 35%, puis 42% lors de mon investissement immobilier et enfin 44% récemment. Mais le restant à vivre n’a pas été pénalisé.

Pour info, la banque ne m’a jamais posé le moindre problème par rapport à ces évolutions : une fois un crédit accordé, la plupart des contrats de prêts offrent la possibilité de moduler à la hausse (également à la baisse) les remboursements (jusqu’à +/-30% par an), de façon gratuite. Et d’après mon expérience, un simple courrier demandant la révision des mensualités suffit, en précisant le montant souhaité. Aucune nouvelle estimation de taux d’endettement n’est effectuée. La seule contrainte étant de ne pas augmenter la durée du crédit au-delà d’une certaine limite, typiquement pour mes prêts, 23 ans maxi pour des prêts initiaux sur 20 ans.

Et si je veux faire un autre investissement immobilier locatif à présent ?

Dans ma situation actuelle, avec 44% de taux d’endettement, je ne pense pas être en mesure d’obtenir un nouveau prêt pour un nouvel achat d’appartement, même pleinement autofinancé.

Par contre, j’ai la possibilité de me redonner une image plus correcte vis-à-vis de mon banquier, en abaissant suffisamment mon pourcentage d’endettement pour redevenir solvable. Mais en attendant, je rembourse un peu plus vite, ce qui me permettra un jour de rembourser moins vite ! Et plus je rembourse vite actuellement, plus je pourrai baisser plus tard et soulager alors mon taux d’endettement.

Exemple concret pour ma résidence principale :

• A la négociation initiale du crédit : mensualité de 1200€ / mois sur 20 ans (possibilité de moduler de +/- 25% par an dans la limite des 23 ans)
• Suite à 3 hausses, mensualité actuelle de 1520€ / mois (reste 10 années de crédit sur cette base)
• 2 baisses successives de la mensualité de 25% dans les 2 années à venir l’amènerait à 850€/mois ; il resterait alors 17 années de crédit. J’abaisserais alors nettement mon taux d’endettement.

Mis en graphique, voilà ce que ça pourrait donner en 2012, sans prendre en compte une possible de hausse de revenus…


Ce qui me parait essentiel est de penser à utiliser ce levier qui est la modulation des mensualités de crédit dès la fin de la première année de remboursement, que ce soit à la hausse ou à la baisse. Sur les 15 ou 20 ans d’un remboursement, des tas de choses évoluent dans la vie et cette option permet de s’adapter, d’optimiser la création de son patrimoine ou de réagir à un événement.

J’ai décidé de m’endetter davantage parce que je sais que dans l’année qui vient je peux le supporter. Mais avant de se lancer dans un endettement supérieur, il est critique non seulement d’avoir monté son budget prévisionnel sur 1 an voir même 2 années, et d’avoir bâti un minimum d’épargne de précaution !

5.7 Crédit-Immo_300x250


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14 commentaires:

Mohamed Semeunacte a dit…

J'avoue que ma réponse à ta question "Pourquoi..." fût d'abord "mais parce que t'es complètement... mon pauvre ami" lol.

Après lecture (attentive) de ton article, je vois que t'y à réfléchis et pas qu'un peu ! Là où je trouve que je n'aurais pas fait les choses de la même manière c'est quand à l'achat d'un deuxième bien locatif.

Personnellement je pense que l'achat d'un autre bien locatif serait ma priorité (dans un cas comme le tien) cependant on pourra me dire que les mois inoccupation peuvent faire peur quand on est déjà endetté et qu'on à déjà un autre bien.

Merci pour cet article vraiment intéressant :-)

Mohamed Semeunacte

Eienne a dit…

C'est effectivement un élément important que trop peu de personnes pensent à planifier dès la souscription du prêt.
La plupart du temps, c'est dans les conditions générales classiques, sans négociation. Ce serait dommage de s'en priver :
- pour rembourser plus rapidement son crédit d'habitation principale afin de moins enrichir la banque.
- parfois pour étaler son remboursement de crédit locatif afin que le plus possible ce soit les locataires qui paient votre loyer. plus les locataires paient, plus le rendement est intéressant.

En tout cas bravo pour la rigueur et la cohérence du projet avec planification sur 2 ans!

Nothan a dit…

@Mohamed, bonsoir, merci de ton commentaire qui m’a bien fait rire ! Ton point est tout valable. Mais ça ne fait même pas un an que je loue mon premier appartement, j’avais besoin d’encore un peu de recul avant de me lancer dans un 2ème projet du même type. Pour 3 raisons en fait, 1 pour prendre un peu d’expérience en immobilier locatif, 2 parce que les prix actuels dans ma région ont a nouveau explosé après une baisse en 2009, j’attends la crise à venir avec impatience…, 3 parce qu’un projet immobilier comme je l’ai fait m’a tout de même bien accaparé pendant 6 mois, et que pendant 1 an ou 2 j’avais envie de tester autre chose (Internet, création de petit business…). Donc je pense vraiment que j’essayerais d’acheter un autre bien locatif dans les quelques années à venir, mais en attendant, je préfère rembourser au plus vite les crédits en cours. Bonne soirée

Nothan a dit…

@Etienne, merci, tu as raison, moduler à la baisse un crédit pour un investissement locatif est un bon moyen après un ou 2 ans d’améliorer son état d’autofinancement. Dans mon cas, il me manque 100€ par mois, mais je sais que je peux baisser la mensualité de 60€ (en allongeant le prêt de 3 ans). Idem, pour le moment, j’y tiens pas, je préfère rembourser plus vite, mais c’est un paramètre supplémentaire qui pourrait encore davantage faire baisser mon taux d’endettement (pas pris en compte dans mon 2ème graphique.). Je le ferais certainement si j’achète un 2ème appartement. Merci encore, à bientôt

rue de la pai€ a dit…

Tu as tout dit. J'ai fait un article aussi car moi c'est pire je suis à 75%.
Mais ça ne m'empêche en rien de vivre car tout est bien pensé et surtout c'est du bon endettement.
Car il y a crédit et crédit....

LaurentP a dit…

Salut, c'est intéressant...
Bonne idée que de moduler à la hausse pour rembourser plus vite quitte à baisser dans le futur pour avoir un taux d'endettement plus faible et faire bonne figure face à son banquier le moment venu de faire une nouvelle acquisition... ;-)

prends-tu en compte ton salaire net après impôts sur le revenu pour calculer ton taux d'endettement ? ou alors le "net-fiche-de-paye" ?
a+

Nothan a dit…

Salut Laurent, je calcule toujours « net fiche de paye ». D’ailleurs la dernière fois mon banquier avait entré dans son simulateur le montant de mes revenus net à déclarer, visible sur ma feuille d’imposition. Donc je compte tout, 13ème mois, prime éventuelle, etc…et je divise par 12. Par contre je ne prends pas en compte pas ce que je peux toucher mais qui reste bloqué quelques années, comme l’intéressement.
Bonne soirée.

Immobilier-danger a dit…

Quand tu as un raisonnement aussi clair et que t'es capable d'expliquer à ton banquier pourquoi il peut dépasser cette limite théorique de 33 %, il n'y a aucune raison qu'il ne te suive pas.

D'ailleurs c'est plus le reste à vivre que les banquiers regardent que le taux d'endettement. Tu ne prends pas le même risque entre quelqu'un qui touche 1500 € / mois et celui qui en touche 5 000 €...

MaxR de Maxadi a dit…

C'est quand j'ai lu 'Kiki' que je me suis mis à rire aux larmes !

Excellent article sinon. Comme le dit Jérôme de Rue de la paie, il y a crédit et crédit. Dans ton cas, tu sais exactement ce que tu fais et tu restes maître de tes chiffres. Normal donc que les banquiers te suivent.

Nothan a dit…

Salut Max, merci beaucoup ! "kiki" c'est Mohamed je suppose ?

Anonyme a dit…

Une question que je me pose, que se passerait il si, à cause de la crise dont on est loin d'être sorti, les banques ne pouvaient suivre ? comme aux US ?
Cela me semble très risqué mais je m'y connais moins que vous...

Olivier a dit…

@Anonyme, d’une part, je ne m’endette qu’à taux fixe pour éviter,je sais ainsi où je vais sur le long terme, aux US ils avaient un système de taux variable très dangereux, mais pas en pratique en Europe. Personnellement, je pense que les banques Européennes sont encore très solides, elles ont notamment très vite pu rembourser ce que les Etats leur avaient prêtés durant la crise, comme aux US d’ailleurs. Et elles seront encore très longtemps soutenues par les Etats si un jour le besoin se faisait ressentir. D’autre part, ce n’est pas parce que mon taux d’endettement est élevé que je suis très endetté…j’ai juste choisi de rembourser plus vite. Mais globalement, j’ai un endettement en valeur absolu très raisonnable je pense, quelques années de revenu total…Enfin, l’endettement est presque un passage obligé pour s’enrichir. Mais je parle ici de bonnes dettes, immobilières en particulier, et si possible autofinancées si possible. Pas de dettes automobile, TV LCD, etc…à bientôt.

Adrien a dit…

Bonjour Nothan,

Je souscris totalement à ce que tu as écris voilà déjà 2 ans et demi. Cependant je me demande si l´argent mis dans des mensualités plus élevées ne serait pas mieux utilisé ailleurs car plus rentable?

Amicalement.

Adrien.

Revente LMNP a dit…

Bon article, je le recommande à vous tous. Cependant, j'ai une question sur l'endettement en particulier, peut-on gérer le taux de cette endettement selon mes divers projets ou stiuation avenir ?

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