mardi 26 avril 2011

Imposition de mes revenus fonciers : pourquoi je vais privilégier le régime réel encore quelques années


Ma feuille de déclaration de revenus vient d’arriver dans ma boite aux lettres…, bien que pré-remplie, c’est forcément devenu une tâche un peu plus complexe depuis que je me suis lancé dans l’investissement immobilier locatif. Mais rien de rédhibitoire tout de même, les impôts ont même pensé cette année à m’envoyer le formulaire supplémentaire, plus besoin d’aller télécharger le bon sur impots.gouv !

Et comme l’année dernière je vais continuer à déclarer les revenus fonciers de mon studio loué meublé au réel, et ainsi bénéficier de toutes les charges déductibles possibles.

Dans le cas de la location meublé, avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), les revenus locatifs doivent être déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux. (BIC). 

Et comme pour la location vide, il y a ensuite possibilité de choisir une déclaration de type micro-BIC ou au réel.
Le micro-BIC est plus avantageux que le micro-foncier de la location nue avec un abattement de 50% sur les revenus bruts, au lieu de 30%.

Malgré cela, le réel reste nettement plus avantageux dans mon cas, du moins pendant encore un certain nombre d’années, essentiellement parce que ce régime m’offre la possibilité de déduire mes intérêts d’emprunts, intérêts qui sont particulièrement lourds durant ces premières années de crédit, étant donné que j’ai emprunté la totalité de la somme nécessaire à l’acquisition de l’appartement.


Quelques chiffres pour être plus concret :

Je suppose que je loue 11 mois par an mon studio meublé avec un loyer de 625€ charges comprises. Les recettes annuelles sont donc de 6875€.

Avec le régime fiscal du micro-BIC et de son abattement de 50%, il resterait 6875€ - 50% x 6875€ = 3437€ de revenus fonciers imposables. 

Si maintenant je choisis le régime réel ?

Entre les frais d’assurances, les charges de copropriété, la taxe foncière…J’ai déjà environ 1350€ à déduire.

Mais surtout j’ai financé l’achat du bien par un crédit de 85000€, et en 2010, les intérêts d’emprunts se sont élevés à 3200€ ! Donc 3200€ à déduire en plus dans le cas du régime réel.

Au total, j’ai donc 1350€ + 3200€ = 4550€ de charges totales à déduire

Ainsi, le revenu imposable ne sera que de 6875€ - 4550€ = 2325€. Bien moins que dans le cas du micro-BIC. Plus de 1000€ de moins imposable.

Et d'après mes estimations, cet avantage resterait encore valable 5 ans.
Étant donné que le choix du régime réel nous engage pour 3 ans, je passerai donc au régime micro-BIC lors de ma 7ème année de location, les 6 premières seront donc déclarées au réel.


Cas d’une location nue :

En location vide, le régime fiscal simplifié qui s’applique est le micro foncier (pas le micro-BIC), avec seulement 30% d’abattement sur les revenus fonciers, pas 50%.

Et si je reprends les chiffres de mon cas personnel, le régime réel présenterait un bénéfice sur une période  bien plus longue, environ une quinzaine d’année (pour un prêt sur 20 ans) !



Quelque soit donc votre mode de location, vide ou meublé, à partir du moment où vous utilisez l’effet de levier du crédit pour financer votre investissement locatif, il y a de fortes chances que la déclaration au réel réduise signifcativement vos impôts. 

Voir même, dans certains cas, aller jusqu'à obtenir du déficit foncier, c'est-à-dire avoir plus de charges à déduire que de revenus locatifs ! Ce qui permet alors une réduction directe de vos impôts sur le revenu. C’est par exemple le cas lors de travaux assez lourd de rénovation, e qui a été le cas pour moi l’année dernière comme détaillé ici


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20 commentaires:

yannou77 a dit…

Encore une fois, dans le réel, vous avez le droit d'amortir les murs et le mobilier, c'est bête de s'en priver, car généralement on arrive à reporter du déficit et avoir des revenues totalement défiscalisé pendant quelques
années.

Cyril a dit…

il me semblais que la possibilité de déduire les intérêts était finie ?

yannou77 a dit…

Ne pas confondre la disparition de la déduction des intérêts de la résidence principale fini au 31/12/2010 (remplacé par le nouveau PTZ+) et la déclaration BIC pour la location.

Immobilier-danger a dit…

Effectivement, il est très fréquent que le régime réel soit plus intéressant les premières années à cause du montant des intérêts d'emprunt.

Par contre, il me semble qu'il y a une erreur au niveau des charges déductibles, c'est pas "taxe foncière" plutôt que "taxe d'habitation" ?

Olivier a dit…

@yannou77, effectivement, vous m'aviez déjà donné cet info dans cet article : http://www.plus-riche-et-independant.com/2011/03/investissement-locatif-louer-vide-ou.html.
C'est un moyen radical de supprimer la majorité de ses impôts fonciers. Je n'en parle pas ici, parce que pour le moment, je n'ai pas trouvé de texte très limpide sur la façon d'appliquer cet amortissement. Par exemple, comment fixe t'on de manière officielle la durée d'amortissement du bien ou des meubles ? si vous avez des sources d'info plus précise, je suis preneur ! Merci encore !

@Immobilier-danger, oui merci pour la correction, je viens de modifier dans le texte ! A bientôt

yannou77 a dit…

http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2005/4fepub/textes/4a1305/4a1305.pdf
Voir le point 111.
Le mieux reste de se rapprocher d'un cabinet d'expert comptable (pour le première année au moins) après ca devrait rouler tout seul.

Olivier a dit…

Yannou77, merci pour le texte officiel ! en effet, le mieux est de faire appel la première fois à un expert comptable. Il est un peu tard pour moi cette année, mais je vais me pencher de près sur ce point pour ma déclaration 2012! Vraiment un très gros atout du meublé ! Merci beaucoup, bonne journée

Edith a dit…

Bonjour Olivier,

j'ai une petite question concernant le calcul des impôts sur les revenus fonciers …
je n’arrive pas bien à savoir si on est imposé à hauteur de notre Tranche Marginale d’Imposition ou est-ce que ça sera plus ou moins à hauteur de notre taux d’imposition ?
Par ex si mon revenu foncier net annuel est de 5000 euros,
et que je suis dans la TMI de 30%, devrais-je payer 5000*30%= 1500 euros d’impôts supplémentaires sur le revenu ?

Kris / MyWebBusiness a dit…

Merci pour cette explication détaillée. Cela va m'aider l'année prochaine car je vais louer mon appartement qui a été également a crédit.

yannou77 a dit…

1500 € effectivement si pas de charge déductible et régime réelle. Possibilité d'abattement de 30% (donc reste quand même 1050 €) en cas de régime micro foncier (ce qui peut être le cas car vous annoncé moins de 15 000 €)

Voir le lien explicatif :
http://www.lesechos.fr/patrimoine/guide/FIS17.html

Olivier a dit…

Yannou77, merci pour ta réponse à Edith.
Edith, tu peux aussi simuler tes impôts sur le site officiel impot.gouv, en tout cas facilement pour le cas micro-foncier (abattement de 30%). Et pour faire simple, par exemple ne rentrer que le salaire, puis dans un 2ème temps, ajouter les revenus fonciers, c'est une façon d'estimer l'impact. A bientôt

xa a dit…

Bonjour

"Le micro-BIC est plus avantageux que le micro-foncier de la location nue avec un abattement de 50% sur les revenus bruts, au lieu de 30%."

Point de détail : en LMNP, vous déclarez un CA si vous optez pour le micro bic. Le CA, c'est l'ensemble des versements du locataire.

En micro foncier, on ne déclare que les loyers hors charges locatives.


Autre chose, que je n'ai pas vu sur ce blog. Un meublé, ce n'est pas que quelques meubles dans un logement. Un meublé, c'est un appart prêt à vivre : le locataire amène ses valises, et c'est tout !

Tout le matériel est à la charge du bailleur, du canapé à la petite cuillère.

Enfin, inutile de consulter un expert comptable : un comptable de base suffit pour mettre en place l'amortissement du bien, qui est LE PRINCIPAL AVANTAGE du LMNP (puisqu'on cumule l'amortissement du bien qui annule le bénéfice imposable ET l'abbattement sur la plus value des particuliers en cas de revente).

C'est extremement dommage de ne pas en profiter, alors qu'un comptable digne de ce nom vous fera ca en 2h maximum.

------------------------

Pour Edith. La TMI signifie que tout revenu compris entre le seuil bas et le seuil haut de la tranche sera imposé au taux de la tranche.

Ex : votre net fiscal est de 30k (tranche 30%). Tout euro de revenu supplémentaire est taxé à 30%.

Pour le foncier, si 5000 c'est le revenu foncier APRES les déductions (en micro : loyersx0.7, en reel : loyers - TF - intérêts - 20 - travaux - ligne 229 (appel de charges) + 230 (regule charges année précédente)), votre imposition sera effectivement de 5000x0.3 sur ces revenus là.

Olivier a dit…

Xa, merci de votre commentaire, oui j’ai bien intégré que l’amortissement était clairement l’avantage majeur de la location meublé…et merci de votre autre commentaire, qui me fera penser à essayer de prévoir une rétroactivité sur les 2 premières années. Je compte bien appliquer cela sur mes revenus 2011.
Concernant le meublé, la définition légale est assez limitée me semble t’il avec assez peu d’obligations sur le niveau d’équipement. Cependant, mon approche a été de fournir tout le nécessaire, notamment pour justifier un loyer un peu plus important, et avoir des locataires satisfait des prestations. Vous pouvez voir dans cet article la liste des principaux meubles :
http://www.plus-riche-et-independant.com/2010/05/la-location-de-mon-studio-en-meuble.html
et dans celui-ci, une petite visite virtuelle pour vous donner une meilleure idée :
http://www.plus-riche-et-independant.com/2011/01/simplifier-sa-gestion-locative-et.html
Merci, à bientôt

xa a dit…

"Concernant le meublé, la définition légale est assez limitée me semble t’il avec assez peu d’obligations sur le niveau d’équipement. "


Au sens de la loi, oui : aucune loi n'indique clairement ce qui définit un logement meublé.

C'est la jurisprudence, qui l'indique : les juges ont considéré que le meublé était une prestation de service d'hébergement, qui doit fournir tout le nécessaire à la vie courante.

Cela se résume par : le locataire n'a que ses effets personnels à amener, pour être en mesure de vivre normalement dans le bien.

Votre approche a été bien choisie, sans que vous le sachiez. Tant mieux pour vous.

Mais nombre de bailleurs ne le savent pas, et se retrouvent avec une requalification de bail qui induit une requalification fiscale ... ce qui peut être ... douloureux.

Christophe a dit…

Bonjour,

vous devriez vraiment corriger l'article en mentionnant l'amortissement.

Vos calculs sont incomplets. En amortissant le bien (85% de sa valeur car 15% ne sont pas amortissable(terrain) vous ramenez votre impot à zéro, et pour longtemps vu que c'est reportable à vie (contrairement à un déficit lié aux charges, reportable 6 ans)

Olivier a dit…

@Christophe, oui j'ai pris le parti ici de ne pas en parler et me focaliser sur le régime réel, parce que j'ai pris connaissance de cette possibilité d'amortissement que récemment, je ne l'ai jamais appliquée personnellement, je ne maitrise donc pas le principe. Je pense essayer de mettre cela en oeuvre pour mon studio meublé l'an prochain, cette expérience servant alors de base à une article plus précis.
Merci de vos précisions, à bientôt.

harun a dit…

Bonjour olivier, je viens de recevoir ma déclaration de revenus 2012. ca sera la premiere fois que je remplis la décalration complémentaire pour les revenus percus en MICRIO BIC. apres avoir feuilleté sur plusieurs forum sur le net, je m'apercois qu'il faut déclaré ses revenus foncier mais qu'il y a aussi les prelevements sociaux apres abbatement de 50%. dans votre article les prelevements sociaux n'y figure pas. je voulais donc savoir s'il y a une erreur ? cordialement

Olivier a dit…

@Harun, effectivement, il y aura bien des prélèvements sociaux à payer, mais un peu plus tard, pas au moment de la déclaration. Vous recevrez un petit courrier un jour...Bon courage pour votre déclaration !

Anonyme a dit…

Bonjour,

Si vous avez choisi le BIC, vous êtes bien en LMNP(Loueur Meublé Non Professionnel) et il n'y a aucun intérêt a prendre le Micro Bic puisque les MURS ET les MEUBLES sont ammortissables, 20 ans pour les murs (sans la valeur du terrain inhérente à l'appartement) et 5 ans pour les meubles, donc pas d'impôt à payer sur ces revenus pendant près de 15 ans entre l'ammortissement et les intérêt d'emprunts. IL faut faire une simulation précise, mais en gros c'est cela. C'est bien la taxe FONCIERE qui est déductible car dans le cas de la mise en location, ce n'est pas le propriétaire qui y réside.

Jean-Claude, ex conseiller immo d'investissement

Anonyme a dit…

Si vous souhaitez diminuer vos impots sur vos revenus fonciers je vous conseille de penser un peu plus large et de faire des investissement à l'étranger. Il n'est pas necesssaire d'aller très loin. Andorre par exemple fait partie de ces régions avec une fiscalité très attractive. J'ai moi meme 2 appartement en location labas et il se trouve que c'est particulièrement rentable. Je suis par un organisme appelé Andorra Solutions qui donnent des conseils très utiles (http://www.andorra-solutions.com/fr/). Je vous le recommande.

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