jeudi 17 janvier 2013

Bilan de mon investissement immobilier sur 2012 : partie 2, le rendement locatif

Comme j’ai pu l’évoquer dans l’article précédent, ma grande satisfaction de l’année 2012 avec mon investissement locatif meublé aura été d’arriver à le louer 100% du temps !

Naturellement, ça signifie davantage de recettes. Les 8 premiers mois loués, hors charge, 550€ suivis de 4 mois loués 565€, pour un total donc de 6660€ de revenus locatifs.


Une rentabilité locative en hausse

Davantage de recettes, des dépenses qui restent à peu près constantes, ça signifie forcément un meilleur rendement pour cet investissement immobilier.

Avec un rendement net de 6,64% sur 2012.

Un peu mieux que les 6,30% de 2011 et presque 1 point de plus qu’en 2010, avec 5,69%.

Ce rendement net de 6,64% (avant impôt, mais prenant en compte l’ensemble des charges et frais) est certainement très proche de l'optimum que je puisse obtenir de mon studio.

Les recettes ne seront jamais nettement plus élevées, par contre, avec les années, certains frais pourraient augmenter, notamment un peu de rénovation ou de changement de mobilier.

Cette 3ème année de location devrait donc marquer un point haut dans la rentabilité.

Si je louais 12 mois à 565€ en 2013, avec les mêmes frais, le rendement serait de 6,77%...


L’estimation du rendement net

Je peux déjà vous renvoyer à cet article où je rappelais comment estimer les divers rendements, brut, net, net après impôts…

Ici, j’ai donc considéré l’ensemble des revenus (loyers + charges), soit 8248€ comme décrit dans le tableau ci-dessous, auxquels j’ai retranché les charges et frais divers (assurance habitation, impôts foncier, réparations, etc…).

Et j’ai enfin divisé la somme restante par le montant total de mon acquisition (tout compris, avec travaux, notaire, etc…), soit 93 800€.

Voilà comment j’obtiens le 6,64%.

Tableau comptable de mon investissement locatif sur 2012
L’autofinancement

Ce qui ressort également du tableau de compte précédent, si on fait abstraction des impôts (mais j’y reviens juste après ;-), c’est que cet investissement locatif est désormais quasi autofinancé. Il me manque 15,10€ par mois pour que ce soit une opération totalement transparente pour moi dans mes comptes.

C’est donc naturellement la situation idéale, un prêt immobilier remboursé totalement par mes locataires, sans apport supplémentaire de ma part.

(A ce sujet, sur le crédit global de 85400€, 9800€ ont été remboursés à ce jour…il me reste encore un peu moins de 17 ans, au rythme actuel de remboursement.)

Oui mais voilà, maintenant je vais devoir déclarer tout ça et des impôts pourraient venir assombrir un peu cette belle image !


Comment éviter de payer des impôts sur ces revenus locatifs ?

Il m’aura fallu un peu de temps pour découvrir les subtilités des déclarations fiscales, que ce soit grâce à vos commentaires ou emails, ou grâce à la lecture du bouquin de Ludovic Matten dont j’ai parlé ici, mais aujourd'hui, je sais que j’ai enfin toutes les cartes en main pour ne plus payer d’impôts sur ces revenus locatifs durant les 20 prochaines années !


J’écris cet article après avoir eu mon premier rendez-vous hier matin chez une expert-comptable qui connaît le domaine de l’immobilier meublé ! Elle m’a confirmé tout ce que j’ai pu lire, il reste à initier les démarches.

En clair j’avais le choix entre :

  • Continuer à déclarer comme une location nue, en foncier réel…et payer plusieurs centaines d’euros d’impôts comme cette année, plus les 15,5% de prélèvements sociaux qui suivent. Sans oublier un détail…je n’ai légalement pas le droit de le faire !! mais comme beaucoup, quand on ne sait pas, on choisit la simplicité !


  • Soit déclarer réellement mes revenus, comme ceux d’une location meublée, en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux, en BIC, plus exactement en micro-BIC et ainsi bénéficier d’un abattement de 50% sur les revenus. Mais évidemment le reste est imposé à ma Tranche Marginale d’Imposition de 30% plus les 15,5% de CSG + CRDS…

  • Soit choisir le BIC réel, qui impose une comptabilité plus stricte, des formulaires 2031 et 2033 à remplir…, mais qui offre l’opportunité d’amortir la valeur de son bien ainsi que du mobilier. Pour faire simple 85000€ amorti sur 20 ans, ça donne 4250€ à déduire de ses revenus annuels ! Auxquels bien sûr on peut ajouter les intérêts d’emprunt et tous les autres frais divers, notamment ceux de l’expert-comptable ! En clair sur 20 ans, probablement toujours un montant total à déduire supérieur aux recettes...

Je vais bien sûr essayer de mettre en oeuvre cette 3ème solution pour ma prochaine déclaration.

Petit hic, il est possible que je m’y prenne un peu tard, que le processus ne commence qu’avec les revenus 2013. Je vous tiendrais au courant de mes démarches…

Pas très grave au final, je veux bien payer encore un peu d’impôts cette année ! Si ça peut aider l’Etat…



2012, une année de confirmation : un bien locatif rentable pour lequel j'ai choisi le bon type de location, le meublé

Aujourd’hui, je sais donc quoi faire et sur qui compter (mon expert-comptable) pour éviter de payer le moindre euro d’impôt sur mes revenus locatifs. Et avec l'hypothèse d'un impôt nul, j’ai démontré sur 2012 un autofinancement quasi parfait (à 15€ près…).

C’est finalement ce que j’attendais pour valider mon choix de location meublée, une vraie niche fiscale, potentiellement très rentable !

Rééditer la même année en 2013 ne sera pas évident, mais c'est un très bon challenge à relever…



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36 commentaires:

Sofiane a dit…

Salut Olivier ! Toujours aussi transparent, on prend vraiment goût à voir tes calculs, à croire qu'on investit avec toi :-)

Quelque chose me titillais lorsque j'ai lu ta première partie, j'avais vu que ton bien avait plutôt la côte, en effet le prix n'était pas un obstacle à la demande, vu que ton annonce avait porter ses fruits suite à sa publication sur le bon coin.

Je me demandais donc pourquoi n'ajustais-tu pas ton prix en fonction de la demande, en augmentant légèrement le prix de quelques euros, de façon à, pourquoi pas, ce crée une réserve permettant de changer le mobilier d'occaz ou faire de la rénovation ? Un peu comme le fonctionnement des amortissements dans une entreprise. Augmentation du loyer de 10 € par mois certes, mais qui plus tard permettrons d'avoir une belle réserve pour renouveler quelques détails !

Aktifimmo a dit…

Trouvez l'appartement qu'il vous faut sur http://www.aktifimmo.com/location-appartement.htm

Quentin a dit…

Belle démonstration. Pour la rentabilité du bien, tu arrives à 6.6%, mais je pense que si tu tiens compte du financement tu dois être bien au dessus ! As tu emprunté la totalité de la somme?

xa a dit…

Attention à l'amortissement sur 20 ans d'un bien locatif ...

Olivier a dit…

@Sofiane, le montant du loyer est toujours délicat à caler. j'ai augmenté de 15€ après 2 ans et demi de location à 550€. Notament depuis que je sais quel type de locataire je vise. J'essaie de me positionner par rapport à la conccurence en meublé de la région. J'ai surement encore une petite marge de progression, mais l'essentiel est avant tout le taux de remplissage ! A bientôt

@Quentin, j'ai emprunté 85400€ (acquisition + travaux)sur un montant d'investissement total de 93800€ (un apport personnel pour les frais de notaire et le meublé). En effet, ça dépend comment tu comptes...

Olivier a dit…

@Xa, vous pourriez développer un peu votre point ? ça porte sur la durée ? 20 ans est typiquement l'exemple discuté avec l'expert comptable pour quelques estimations préliminaires, mais pour le moment rien n'est tranché. Justement, ce n'est pas forcément le plus optimisé à priori, trop de déduction les premières années. 25 ou 30 ans seraient peut-être mieux... dites moi si une subtilité m'échappe. Merci !

Viager a dit…

Investir sur un bien locatif est très intéressant et avantageux surtout si l'on a choisit un bon promoteur.

Ludovic a dit…

Ben oui, tu n'amortis pas sur 20 ans (globalement), mais sur 30. Et il faut amortir par composants. Si ton expert-comptable te fait amortir sur 20 ans, change d'expert-comptable...
Par ailleurs, tu prends la valeur de ton bien sans enlever la valeur du terrain. Gare, gare...

Anewg a dit…

Merci pour ta transparence; je fais une contre-visite demain pour un appart et toutes les infos que je glane m'incitent positivement dans ma demarche... encore merci!
Et pour avoir également lu le livre de Ludovic, il amortie environ 80% sur 30 ans de tête: et ben alors? Tu l'as lu ivre?
bonne soirée

xa a dit…

"Ben oui, tu n'amortis pas sur 20 ans (globalement), mais sur 30. Et il faut amortir par composants."

Voilà, ludovic a presque tout dit. En fait, la vitesse d'amortissement va aussi dépendre du bien considéré.

J'attire l'attention de tous sur un fait : tous les comptables ne maitrisent pas la question.

Ludovic a dit…

Mais Xa, tu attires l'attention de tous. Mais tout le monde a lu mon livre :) Donc tout le monde sait... ;)

Olivier a dit…

@Ludovic, Xa, Anewg, oui, en pratique le calcul de l'amortissement est un peu plus compliqué que la valeur du bien divisé par un certain nombre d'année, il faut en effet retrancher le terrain (15%?) et regader par composants, il y a aussi le mobilier sur un nombre d'année réduit. Je ferais un article dédié le jour où j'aurai un peu poussé l'étude. A la louche, sur 30 ans, je ne déduis probablement pas assez pour avoir un bilan nul. Mais il faut que je simule tout ça en détail sur un nombre d'année important. Merci à vous , bon week end.

Anonyme a dit…

Olivier, tu as écrit :"Petit hic, il est possible que je m’y prenne un peu tard, que le processus ne commence qu’avec les revenus 2013. Je vous tiendrais au courant de mes démarches…".
Tu peux nous expliquer le problème?

Olivier a dit…

@Anonyme, il est fort possible que l’administration ne reconnaisse pas mes revenus 2012 comme issus d’une location meublée, la déclaration officielle arrivant 1 an plus tard…A ce moment-là, seuls les revenus de 2013 pourront être pris en compte comme étant du BIC et donc comme étant amortissables. Et donc les formulaires 2031 et 2033 seront à remplir pas pour cette année, mais pour la déclaration de 2014. A bientôt

Ludovic a dit…

Non, ils seront pris en compte mais tu ne pourras pas déduire tes frais de compta pour 2012 en 2013. Encore une fois, fais attention au comptable que tu choisis. Tu penses parfois avoir trouvé le bon...

Anonyme a dit…

bonjour, follower depuis plus d'un mois sur ton blog, j'apprecie les détails et la transparence de l'ensemble de tes posts. J'ai pas encore décidé les investissements que je vais formaliser pour 2013 mais entre tes présentations et tes conseils de lecture, je commence à me forger une petite experience économique.
continues comme ca olivier, et tous les followers merci aussi de vos commentaires qui permettent de croiser les points de vue. alex

RE a dit…

Diriez-vous que le retour sur votre investissement à valu le travail que vous avez du apporter a votre ensemble immobilier (réparations, conciergerie, etc.)? J`ai travaillé longtemps à l`entretien d`un ensemble immobilier mais je n`était pas propriétaire donc je n`ai pas d`expérience de terrain par rapport à la rentabilité...

Damien a dit…

Passer par un expert comptable, c'est bien. Encore faut il effectivement en avoir un compétent. Personnellement j'ai des investissements en LMNP et je fais ma compta seul, et j'ai pris à l'initial 20 ans pour l'amortissement de l'immobilier, en comptant bien les 15% non utilisable pour le foncier. Niveau de l'administration fiscale on me dit qu'il est possible d'amortir sur 20 ans. On peut lire ailleurs qu'il faut le faire sur 30 ans min. Est-ce qu'un document officiel de l'administration est en vigueur à l'heure actuelle pour définir la durée d'amortissement minimum de l'immobilier?

xa a dit…

Damien


"Je fais ma compta seul"

--> pas de compta officielle, donc imposition sur 125% du résultat. Tant que le résultat est nul, ca ne posera pas de souci, quand le résultat ne sera plus nul, ca fera 25% d'imposition supplémentaire.

Le comptable passant en déduction ou en crédit d'impôt .......


En outre, LMNP sans comptable ---> surveillance automatique du fisc, puisque personne ne vérifie que vous ne déduisez pas abusivement.

En conséquence, le fisc met automatiquement un petit "warning" pour suivre le dossier dans le temps. Ca ne signifie pas un controle fiscal systématique, mais plutôt que vous avez de base plus de chance que la moyenne d'y passer.



"Niveau de l'administration fiscale on me dit qu'il est possible d'amortir sur 20 ans."

L'administration va vous donner une réponse générique à une question générique. L'amortissement d'un batiment commercial se fait, juridiquement, sur 20 à 50 ans. Donc, à la question générale, la réponse 20 ans est valide.

Mais l'est-elle spécifiquement pour votre placement ?

Mais il faut revenir à la logique de l'amortissement : constater une perte de valeur d'une immobilisation. L'idée étant qu'en fin d'amortissement, vous êtes à peu près dans une situation où il faut complètement reconstruire le batiment.

Or difficile de justifier qu'un logement n'a plus aucune valeur au bout de 20 ans. Surtout si, dans le même temps, vous considérez (et vous le faites sur votre blog) que ces biens prennent de la valeur, et dégageront une plus value à terme !

Pourquoi amortit-on par composant ? Parce qu'on peut justifier, par composant, l'existence de travaux de remise en état, donc d'une dépréciation effective, ce qui règle d'office la question.


Sans cet amortissement par composant, il faudra pouvoir justifier au fisc la réalité de cette dépréciation. Dans le cas contraire, le fisc pourra considérer que l'amortissement a été fait dans un but uniquement fiscal :

Art 64 LPF - "Afin d'en restituer le véritable caractère, l'administration est en droit d'écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d'un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes ou de décisions à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l'intéressé, si ces actes n'avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles. "


Attention : l'abus de droit induit la mauvaise foi, donc des pénalités bien plus lourdes qu'une simple erreur de déclaration.

Olivier a dit…

@RE, oui, sans aucun doute, un effort limité, pour le moment en tout cas, étant donné le retour sur investissement.

@Xa, merci pour ces précisions, c'est tès clair et très cohérent. Merci encore, bonne journée !

Ludovic a dit…

"Niveau de l'administration fiscale, on me dit"...
Qui te dit ? Réponse officielle, écrite ? Si réponse au téléphone, réponse qui ne vaut rien.

"On peut lire ailleurs qu'il faut le faire sur 30 ans min. Est-ce qu'un document officiel de l'administration est en vigueur à l'heure actuelle pour définir la durée d'amortissement minimum de l'immobilier?"

C'est l'intérêt de passer par un EC qui est en phase avec les règles, qui sait lorsqu'elles changent... ou évoluent. Le livre de Le Boulc'h, s'il n'est pas "accessible" à tous (il est même incompréhensible pour les gens "normaux"), est un ouvrage de référence.

Je ne vois AUCUN intérêt à faire sa compta seul dans le cadre du LMNP... sauf à augmenter le risque d'erreur. Tu nous montres, en partant sur un amortissement de 20 ans, que tu en as commis une.

Damien a dit…

@xa, merci pour les explications!

@Ludovic,

Une réponse orale ne vaut rien, je l'admet et donc je vous demande un avis :)

Effectuer sa compta seul n'est pas simple je l'admet aussi! Je n'ai pas de formation compta et on ne nait pas avec toutes les connaissances du monde, on apprend avec le temps. Et c'est aussi en faisant des erreurs qu'on apprend plus facilement...
Pour le moment je suis à résultat nul donc ça me permet d'économiser les frais de compta, c'est un risque que je prends et j'en suis conscient aussi. Peut être qu'un jour j'aurai le revers de la médaille!

Après je ne vois effectivement aucun intérêt de faire sa compta seul si on paye des impôts sur ses revenus meublés.

Et pour finir, Merci Ludovic, Merci Olivier Merci Xa pour toutes les informations intéressantes que j'ai pu lire sur vos blogs et/ou commentaires qui ont très certainement motivé plus d'une personne à aller de l'avant dans leurs projets!

xa a dit…

"Et c'est aussi en faisant des erreurs qu'on apprend plus facilement... "

C'est, en général, un bon principe. Malheureusement, en matière de Droit en général, et de fiscalité en particulier, l'apprentissage peut être douloureux.

Par exemple, sur le plan civil :
- l'allongement de la procédure d'expulsion, pour non respect de la procédure (il faut alors la reprendre à 0)
- la déchéance de garantie pour non avertissement de la caution du défaut du locataire.

L'amortissement excessif peut constituer une déclaration de mauvaise foi. En conséquence, la réintégration de l'excès d'amortissement entrainera une majoration de la fiscalité de 40% + intérêts de retard.

C'est certes instructif, mais ca peut vite devenir douloureux.

"ça me permet d'économiser les frais de compta"

Je sais que je peux paraitre méchant, même si ce n'est pas ce que je cherche à faire.

Mais cette réflexion me fait penser à ceux qui "économisent" sur leurs assurances .... jusqu'au jour où ...



Ludovic a dit…

Je suis d'accord avec Xa. D'autant que si on paye un minimum d'impôts, passer par un EC ne coûte "généralement" rien.

Maxime de Locations en bretagne a dit…

Merci pour ta démonstration chiffrée et le bon tuyau pour la déclaration d'impôts. Je pense sauter le pas dès que l'occasion s'en présentera... mais le marché dans ma région est beaucoup trop surévalué par les propriétaires, il est impossible de trouver ce genre de rendements pour l'instant...

Anonyme a dit…

J'ai comme toi un meublé et je suis passé par un EC qui me dit qu'en statut LMNP, je suis redevable de la CET (ex- taxe professionnelle). Tu as des infos par rapport à celà?

Olivier a dit…

@anonyme, oui en effet, on est censé être redevable de la CET, si on ne paye pas la taxe d'habitation, et si ta commune n'a pas décidé d'exonérer les propriétaires. Bonne journée

immobilier casablanca a dit…

Damien


"Je fais ma compta seul"

--> pas de compta officielle, donc imposition sur 125% du résultat. Tant que le résultat est nul, ca ne posera pas de souci, quand le résultat ne sera plus nul, ca fera 25% d'imposition supplémentaire.

Le comptable passant en déduction ou en crédit d'impôt .......


En outre, LMNP sans comptable ---> surveillance automatique du fisc, puisque personne ne vérifie que vous ne déduisez pas abusivement.

En conséquence, le fisc met automatiquement un petit "warning" pour suivre le dossier dans le temps. Ca ne signifie pas un controle fiscal systématique, mais plutôt que vous avez de base plus de chance que la moyenne d'y passer.



"Niveau de l'administration fiscale on me dit qu'il est possible d'amortir sur 20 ans."

L'administration va vous donner une réponse générique à une question générique. L'amortissement d'un batiment commercial se fait, juridiquement, sur 20 à 50 ans. Donc, à la question générale, la réponse 20 ans est valide.

Mais l'est-elle spécifiquement pour votre placement ?

Mais il faut revenir à la logique de l'amortissement : constater une perte de valeur d'une immobilisation. L'idée étant qu'en fin d'amortissement, vous êtes à peu près dans une situation où il faut complètement reconstruire le batiment.

Or difficile de justifier qu'un logement n'a plus aucune valeur au bout de 20 ans. Surtout si, dans le même temps, vous considérez (et vous le faites sur votre blog) que ces biens prennent de la valeur, et dégageront une plus value à terme !

Pourquoi amortit-on par composant ? Parce qu'on peut justifier, par composant, l'existence de travaux de remise en état, donc d'une dépréciation effective, ce qui règle d'office la question.


Sans cet amortissement par composant, il faudra pouvoir justifier au fisc la réalité de cette dépréciation. Dans le cas contraire, le fisc pourra considérer que l'amortissement a été fait dans un but uniquement fiscal :

Art 64 LPF - "Afin d'en restituer le véritable caractère, l'administration est en droit d'écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d'un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes ou de décisions à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l'intéressé, si ces actes n'avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles. "


Attention : l'abus de droit induit la mauvaise foi, donc des pénalités bien plus lourdes qu'une simple erreur de déclaration.

Anonyme a dit…

cette déclaration POI DE LOUEUR en meublé non professionnel après obtention du n° SIRET, pour une déclaration BIC REEL , est-elle valable pour une location annuelle (toujours le même locataire) ou est-ce uniquement pour une location" vacances locatives".
Actuellement mon studio est loué à l'année et je fais une déclaration "MICRO-BIC". Je m'aperçois que vos conseils sont pertinents mais reste à savoir pour quel type de location.
Merci pour votre réponse

Olivier a dit…

@Anonyme, une déclaration en BiC réel concerne aussi bien les locations meublées à l'année (comme la mienne) que les locations saisonnières comme peut le faire Ludovic Matten (blog passion locatif). Bonne soirée

Anonyme a dit…

Un grand merci à Olivier pour la rapidité apportée à votre réponse..
Trop tard pour cette année!!Je vais essayer de faire le nécessaire pour 2016, compte-tenu que le micro-BIC doit être maintenu pendant 3 ans.
. Et si j'ai bien compris, les imprimés (pour obtention n°siret) sont à transmettre à la Chambre de Commerce...et ensuite trouver un expert comptable.
Enfin cela en vaut la peine.
Merci encore
il faut trouver un expert comptable..

hestia immo a dit…

Je penses bien que l'investissement dans le domaine immobilier présente nombreux avantages,surtout lorsqu'on a avec nous une agence digne de confiance

annie a dit…

bonsoir,
j'ai déclaré pour la 1ere fois en micro en 2013 dois je attendre 3 ans pour faire une déclaration en bic ou pas ? j'ai un 2è meublé à déclarer pour la 1ere fois cette année je n'ai pas fait la déclaration POi est ce trop tard ?

LaDefiscalisation a dit…

Très bon investissement que l'immobilier, notamment lorsque l'on peut en profiter pour défiscaliser, avec la loi Duflot c'est possible jusqu'en 2016 !

Virginie Calvayrac a dit…

Tu penses être gagnant à choisir une location meublé par rapport à la location vide (car fiscalement plus avantageux)
Mais tu ne prends pas en compte dans tes calculs les mois où ton appartement puisse être potentiellement vacant
Hors le taux de probabilité d'un logement vacant en meublé est plus important qu'en vide
Au final, réellement, en prenant ce taux de vacances en compte, tu es perdant
Tes calculs sont optimistes, voir utopique

Unknown a dit…

J'ai lu avec intérêt ces commentaires. Pour ma part j'ai acheté un appartement pour investissement il y a 6 ans, il était en location nue et j'ai continué à le louer nu après changement de locatire et donc nouveau bail.
Est-il possible de revenir à une location meublée (avec amortissement de l'appartement) plusieurs années après l'achat, et quelles sont les conditions pour changer de bail (non renouvellement du bail en location nue, etc...)

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