lundi 3 octobre 2011

Un meilleur rendement locatif qui compense mes premiers impôts fonciers

L’année est déjà bien avancée, avec l’arrivé de mon nouveau locataire, j’ai la quasi assurance de louer au moins jusqu’à la fin d’année, je suis donc en mesure d’estimer le rendement prévisionnel de mon investissement locatif pour 2011.


Rappel de la situation 2010

Acheté mi 2009 (financé 100% à crédit sauf frais de notaire et ameublement), le rendement net de mon studio meublé a été de 5,69% en 2010, pour la première année de location pleine.

En clair, ça signifie que pour un investissement total de 93 800€ (tout compris), j’ai gagné 5337 € net, soit 445€ par mois.

Et en 2010, ce gain était même un gain après impôts...puisque que je n’avais pas eu de revenus fonciers sur 2009,  (j’ai même bénéficié d’une réduction d’impôts sur le revenu en faisant du déficit foncier).

La mensualité de mon prêt immobilier est actuellement de 535€ (assurance de prêt comprise), soit un défaut d’autofinancement mensuel en 2010 de 90€. (535€ - 445€)


Pour être plus précis, la mensualité de 535€ est valable 15 ans, elle baissera à 492€ les 5 dernières années. (Pour un prêt contracté sur 20 ans)


Une prévision de rendement plus favorable pour 2011

Un bilan 2010 que je trouvais tout à fait satisfaisant, peut-être pas entièrement autofinancé, mais non seulement j’avais des leviers pour faire mieux (moins de vacance locative...), et j’avais toute de même augmenté mon patrimoine de près de 2000€ (3000€ de capital remboursé pour seulement 1000€ ajouté de ma poche)

Mais 2011 s’annonce être une année de gestion locative plus rentable, plus optimisée…

Comme on peut le voir dans la feuille de calcul suivante, mon estimation de rendement net (avant impôts) pour 2011 serait de 6,3%  (+0.6% par rapport à 2010).


Une rentabilité supérieure mais un autofinancement équivalent

Malgré des dépenses un peu en hausse (bien que certains points, grisés dans le tableau, ne soient pas définitifs), je m'attends à davantage de revenus locatifs en n’ayant quasiment aucune vacance locative, grâce à la location saisonnière faite sur le mois d'Aout.
Donc un rendement net en hausse à 6,3% qui se traduit par un gain avant impôts de 492€ par mois.

Mais cette année, j’ai tout de même quelques impôts fonciers à régler, 700€ environ (58€ par mois), en ayant à nouveau fait une déclaration au réel.

Ce qui signifie que mon défaut d’autofinancement après impôts sera de 100€.

492€ (gain mensuel avant impôts) - 535€ (mensualité) - 58€ (impôts) = 101€
Donc à 10€ près, comme en 2010.

Le gain en rendement net m’aura donc permis de compenser le fait que je commence à payer des impôts fonciers.

Et au final mon gain en patrimoine sera à nouveau de l’ordre de 2000€
Estimation du rendement net et de l'autofinancement (SANS prise en compte des impôts fonciers)

Mes pistes pour améliorer à nouveau le rendement et surtout l’autofinancement

Coté rendement net avant impôts, pas grand-chose à espérer : Les vacances locatives en 2011 sont quasi nulles, et je ne souhaite pas pour le moment augmenter le loyer. Quelques charges ont augmenté et je n’ai pas souhaité pour le moment tout rebasculer sur les locataires.

Par contre concernant l’autofinancement (après impôts), il y aurait des choses à faire :

  • D’une part, je vais essayer de me renseigner pour faire amortir mon logement (ainsi que les meubles) en tant que location meublée, sur quelques dizaines d’années ; une solution qui pourrait fortement réduire mes impôts fonciers, voir les annuler (en déduisant également les intérêts du crédit). De quoi diviser de moitié mon défaut d’autofinancement mensuel ? le ramener à moins de 50€ ?

  • D’autre part, j’ai toujours en tête que ma mensualité baissera de plus de 40€ dans 13 ans. (fin du prêt immobilier contracté avec un CEL sur 15 ans). De quoi être totalement autofinancé dans 13 ans, en théorie... 

  • De plus, si j’étais aujourd’hui gêné par ces 100€ à ajouter tous les mois, après 2 années de remboursement de crédit, j'ai la possibilité de moduler à la baisse ma mensualité, la réduire de 70€ !  Bien sûr en conséquence, je rallonge la durée du crédit et je rembourse moins de capital tous les mois.

Cette dernière option ne m'intéresse pas pour le moment, j'y reviendrais prochainement, mon investissement locatif s'inscrit dans un système d'indépendance financière plus global, les 100€ étant largement couverts par ailleurs...je préfère rembourser au plus vite, pas besoin de cashflow pour le moment.

Mais il est bon de garder cette option en mémoire, en cas de difficulté budgétaire passagère ou de volonté de s’autofinancer pleinement avant de se lancer dans un autre investissement locatif…

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12 commentaires:

Anonyme a dit…

Personnellement, j'ai fait le choix d'un crédit long (25 ans) mais qui est totalement couvert par mes loyers. En fait, mes loyers me paient le crédit + les charges et il me reste encore un peu de côté.

Cette approche me permet de ne pas toucher à ma capacité d'emprunt. Je peux ainsi cumuler les crédits, et commencer des opérations d'achat revente. Ainsi, je ne me pose pas la question d'attendre 13 ans pour toucher ma rente. Mes PV sur les achats revente me permettront d'etre rentier bien plus tôt.

Merci pour votre article. J'ai découvert votre blog depuis peu mais il fait partie de mes favoris!

Olivier a dit…

@Anonyme, merci pour votre intérêt pour mon blog ! oui vous avez raison, idéalement, pour multiplier les opérations immobilières, mieux vaut être totalement couvert par les loyers. Je me mettrais probablement dans cette situation (en allongeant un peu mon crédit), dès que j’envisagerai sérieusement un 2ème achat. En attendant, ça n’impacte pas non plus mon budget mensuel, j’ai un système d’autofinancement un peu plus global comme je le décrirais dans un tout prochain article, la semaine prochaine à priori… bonne journée !

Anonyme a dit…

Un article sur les locations saisonnières à Paris : http://www.europe1.fr/France/Paris-traque-les-meubles-saisonniers-706951/

Attention, ça peut devenir risqué pour ceux qui pratiquent!

Il faut savoir que la location saisonnière est interdite si pas d'autorisation de la mairie. Bcp de gens passent outre, mais si la chasse est ouverte...

Yann P a dit…

J’espère qu'un jour tu nous feras un article sur les démarches pratiques pour amortir un meublé, et surtout comment se négocie la durée d'amortissement auprès de l'administration fiscale.

Christophe (anonyme ci dessus) a dit…

Il n'y a rien à négocier en fait.

On peut amortir 85% du prix du bien (15 % du prix = terrain on amortissable)

Cette base amortissable est à décomposer en "composants" :
Gros oeuvre = 40% du cout d'achat sur 40 ans
Facade etancheité couverture = 20% sur 20 ans
installations generales et techniques = 15% sur 15 ans
agencement = 25% sur 25 ans
Meubles sur 7 ans

C'est ce que moi j'ai appliqué suite à plusieurs lectures sur le net, et mon expert comptable a fait pareil. Donc ça doit être la bonne méthode.

Olivier a dit…

@Yann, j'espère bien m'occuper de ça début d'année prochaine...

@Chritophe, merci beacoup pour ces précisions, c'est la première fois que je vois ces détails. tu peux nous en dire plus sur l'aspect pratique de la mise en oeuvre ? Tu as appliqué cela toi-même ? quelles ont été tes démarches ? quel formulaire spécifique de déclaration de revenu utlises-tu ? Merci de nous faire partager ton expérience. A bientôt

christophe a dit…

Hello,

Je suis personnellement tout ça sur Excel (fichier fait par moi même) mais j'ai un expert comptable qui s'occupe des déclarations.

A savoir que le coût de l'expert comptable (et l'adhésion à un CGA) donne droit à déduire ses frais dans la limite de 915€.

Je précise, car peu de gens le savent. Les 915€ sont à déduire du montant de l'impôt sur le revenu à payer. Pas de l'impôt BIC, pas du revenu imposable, non, de l'impôt payé sur son salaire (si on est salarié)

Donc l'expert comptable est réellement gratuit (ou presque, moi je dois payer un peu plus de 1k€ pour un peu moins de 10 biens dont ils s'occupent)

Donc en gros, on prend un expert comptable, on photocopie tous les documents, et il s'occupe de tout, sans que ca vous coute rien. Une fois par an ils vous envoie une copie de ce qu'il a envoyé aux impôts et vous dit quels montants reporter sur la 2042.

xa a dit…

"Il n'y a rien à négocier en fait."

Oui et non. Oui : il ne s'agit pas de négocier, non : la durée des amortissements n'est pas gravée dans le marbre.


Les durées annoncées par Christophe sont cohérentes, mais adaptable selon le dossier pourvu que l'amortissement se fasse dans les normes usuelles. En LMNP, l'imposition se fait sur le bénéfice comptable, lui même résultat d'une formule simplissime : somme(revenus) - somme(frais) - amortissement.

La grande question est alors, tout en restant dans les normes, d'optimiser l'amortissement de sorte à gommer le bénéfice dans la durée (donc annuler ou a minima limiter l'imposition), sachant que si l'amortissement ne peut créer de déficit, il peut être reservé pour les années suivantes.


Notes pour Olivier :
- amortissement (à partir de 2011) d'un bien déjà détenu --> voir un comptable qui doit prendre en compte les années non amortissables
- meublé --> bic --> 2031/33 et non 2044

xa a dit…

"A savoir que le coût de l'expert comptable (et l'adhésion à un CGA) donne droit à déduire ses frais dans la limite de 915€."

Hum ... Il me semble que ce n'est possible que si activité professionnelle en nom propre. Et non applicable pour un LMNP (qui par définition est non professionnel).

xa a dit…

"A savoir que le coût de l'expert comptable (et l'adhésion à un CGA) donne droit à déduire ses frais dans la limite de 915€."

Bon, j'ai cherché un peu, et a priori c'est effectivement possible. A condition de ne pas déduire les frais de CGA dans la compta initiale.

ie : on ne peut pas simultanément déclarer une charge d'exploitation, qui réduit le bénéfice imposable et déduire cette charge, dans la limite de 915 euros, de la 2042.

Jusque là, c'est logique.

Du coup, il faut calculer par anticipation s'il faut intégrer cette dépense dans la compta initiale ou directement dans la 2042, un peu comme l'assurance loyer impayé sur la 2044 ou 2042.

(comme quoi, on en apprend tous les jours :))

Olivier a dit…

Christophe, Xa, merci beaucoup pour ces compléments d’information qui me seront certainement très précieux ! Notamment en ce qui concerne l’expert comptable. Bonne journée !

christophe a dit…

Xa a l'air vachement informé car là on est dans l'expertise profonde du LMNP (à savoir il y en a bcp qui le pratique en France mais très peu qui s'y connaissent)

Je crois que pour les 915€, ils ne passent pas en charge sur mes revenus BIC. Ils sont uniquement déductibles de mon impot sur le revenu (ce qui me convient parfaitement :) )

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