mercredi 30 mai 2012

Comment calculer le rendement locatif d'un investissement immobilier et évaluer l’autofinancement ?

Cette question revient très souvent dans les emails que je reçois, je vous propose donc ici une méthode générique qui correspond au principe que j’utilise, une méthode bien sûr que chacun devra adapter à sa propre situation, plus particulièrement en ce qui concerne la fiscalité.

Je me mets dans la position de la personne qui est en phase de recherche de bien sur lequel investir, et qui cherche donc à estimer le rendement de son futur investissement, pour chacun des biens visités.

Pour illustrer la méthode, je vous propose aussi en fin d’article l’exemple concret d’une lectrice actuellement en passe d’acquérir son premier investissement locatif.

Vous pourrez aussi télécharger la feuille de calcul Excel associée pour effectuer vos propres simulations.


La méthode pour estimer le rendement locatif d’un bien immobilier


Le rendement brut

C’est le plus direct à calculer, c’est aussi la première étape. C’est en général celui évoqué par les agents immobiliers lorsqu’ils vous font visiter l’appartement « idéal pour investisseur »… Mais attention, on est loin du compte ! Le rendement réel final sera bien différent malheureusement. (33% de moins est un bon ordre de grandeur…)

Pour estimer le rendement brut, il suffit de diviser la somme des loyers perçus sur une année complète, par le coût total de l’acquisition. (y compris les frais de notaire, d’agence, de travaux, etc…et c’est là qu’il peut déjà y avoir beaucoup d’écart selon ce que l’on prend en compte ou non !).

Ne pas surestimer le loyer, en pensant arriver à louer plus cher que le propriétaire précédent, par exemple en remettant juste un coup de peinture, il n’y a rien de garanti ! Autant rester dans une fourchette basse, ce qui donnera une première marge de sécurité.

Par exemple, si un appartement vous revient à 80000€ au global, prêt à louer, et que vos loyers seront de 500€, le rendement brut sera de (500€ x 12) / 80000€ = 7,5%.



Le rendement net

Mais ce chiffre est bien supérieur à ce que vous allez réellement gagner. Il faut à présent prendre en compte les divers frais de gestion locative et les manques à gagner.

Il faut par exemple retrancher de vos revenus annuels théoriques (500€ x 12 = 6000€ dans l’exemple), les frais de copropriété non récupérables auprès du locataire, la taxe foncière, les assurances (habitation non occupant, éventuellement loyers impayés…), les frais de changement de locataire (géré en direct par petite annonce ou par une agence immobilière), mais aussi anticiper les vacances locatives…(mieux vaut-il être conservateur sur ce point, l’impact d’un mois non loué est très important !)

Le montant de ces frais est à estimer au cas par cas, pour chaque bien visité, selon les informations que l'on peut obtenir, mais aussi selon son meilleur jugement.

Avec une hypothèse d’1 mois de vacance locative à 500€, on peut vite arriver à 1000€ de frais dans mon exemple.

Le rendement net serait alors de (6000€ – 1000€) / 80000€ = 6,25%


Le rendement net net

Mais il reste encore un point critique à ne pas négliger, les impôts sur ses futurs revenus fonciers.

L’estimation de l’impôt dépend de chacun et notamment de sa TMI, Tranche Marginale d’Imposition. De plus le montant de l’impôt dépend de sa façon de le déclarer : en faisant simple avec le micro-foncier (et son abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts), ou en s’engageant sur le régime réel, en déduisant alors tous les frais (notamment les intérêts d’emprunt), ce qui vaut le coup si ces frais dépassent 30% (souvent vrai durant les premières années de location, surtout si des travaux de rénovation également déductibles ont été effectués).

En location meublé, le régime micro-BIC offre un abattement de 50% plus avantageux.

(Petite parenthèse pour les loueurs en location meublée, comme moi actuellement, amortissez votre bien en passant au régime BIC réel,  la quasi assurance de ne payer aucun impôt durant des dizaines d'années ! tout est expliqué dans le livre passé en revue ici !)

 
Si on prend le cas spécifique d’une déclaration en micro-foncier (abattement de 30%) pour un propriétaire ayant une TMI à 30%, pour l’exemple utilisé :

Les revenus fonciers imposables seront pour 11 mois de loyer (hypothèse 1 mois de vacance locative) de 5500€ – 30% x 5500€ = 3850€

L’imposition sera alors de 30% x 3850€ = 1155€

Il faudra de plus ajouter les prélèvements sociaux, à présent de 15,5%, prelevés sur les revenus fonciers une fois l'abattement déduit.
Soit ici 15,5% x 3850€ = 597€.

Ainsi le revenu net net (après impôt) sera de (6000€ (recettes locatives théoriques)- 1000€ (frais divers y compris la vacance locative anticipée) – 1155€ - 597€) / 80000€) = 4,06%.

(Soit dans mon exemple virtuel, un rendement net net 46% inférieur au rendement brut).



L’autofinancement

Un rendement net net de 4,06% signifie que le gain réel chaque année avec ce bien locatif, est 4,06% de 80000€, soit 3248€ (et non les 6000€ théoriques…).

Ce qui représente un gain mensuel de 271€.

Il ne reste alors plus qu’à comparer avec les mensualités du prêt immobilier que l’on envisage de contracter pour cet investissement.

L’achat ne sera autofinancé que si les mensualités sont inférieures ou égales à 271€, assurance de prêt comprise !

Ce qui dans le cas présent ne sera vrai que si l’apport personnel s’élève environ à 35000€ sur les 80000€ totaux. (avec un prêt sur 20 ans).

Sans apport personnel d’un tel montant, il faudra tous les mois ajouter un peu de sa poche pour boucler le financement. Ce qui ne veut pas dire pour autant qu’il s’agisse d’un mauvais investissement en termes de rendement net après impôts…

Ce calcul de rentabilité est donc essentiel pour juger dans quelle proportion un investissement locatif sera financé par les locataires successifs.
Plus le rendement net après impôt est élevé, plus on a de chances d’être proche de l’autofinancement.



L’exemple d’une lectrice

A titre d’exemple concret, dans le tableau Excel ci-dessous, que vous pouvez télécharger ici, vous retrouverez les chiffres relatifs au projet d’investissement locatif d’une personne qui m’a contacté par email.

Il s’agira d’un investissement dans un studio meublé, proche d’un campus universitaire.


En cas de choix d’un régime d’imposition simplifié pour une location meublé, le micro-BIC, un abattement de 50% sera appliqué aux revenus fonciers imposables.

Avec une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) actuelle de 30%, le rendement net net après impôts serait de l’ordre de 4,66%, soit un gain net de 195€ par mois…

Avec une mensualité de prêt immobilier de l’ordre de 300€ comme envisagé (un prêt d’une dizaine d’année, avec un apport personnel de 50% environ), le défaut d’autofinancement serait de l’ordre de 105€ mensuel.

Il resterait toutefois à simuler davantage dans le détail le bénéfice possible d’une imposition aux frais réels, peut-être plus avantageuse que le micro-BIC durant notamment les premières années de remboursement du prêt avec la déduction possible des intérêts d’emprunt.

De plus, à priori cette lectrice devrait voir passer sa TMI prochainement à 14%, ce qui ferait grimper le rendement net net à 5,23% et réduire ainsi le défaut d’autofinancent à 82€.

Pour autofinancer cet investissement locatif, resterait alors à négocier au mieux le coût d’acquisition du bien, accepter de rallonger un peu la durée du crédit et/ou ajouter un peu d’apport personnel…



Téléchargez ici la feuille de calcul Excel (clic droit, enregistrer la cible sous…)


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15 commentaires:

Tom @preparerlavenir a dit…

merci pour le tableau, bien pratique

passion-locatif a dit…

Bonjour
Tu as été clair, mais tu sembles oublier les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) qui viennent s'ajouter aux impôts sur le revenu. Ils sont passés de 13,5% à 15,5%. D'où l'intérêt de créer du déficit foncier ou du déficit meublé...
Et ta lectrice, si elle veut, elle peut me contacter, je lui réduirai encore son imposition ;-)

Olivier a dit…

@Passion locatif, j'ai en effet tendance à l'oublier étant donné que je n'en ai encore jamais payés...;-). Mais tu as raison, j'ai donc mis à jour l'article et la feuille de calcul Excel en conséquence. Merci ! bonne journée !

xa a dit…

"En location meublé, le régime micro-BIC offre un abattement de 50% plus avantageux."

Attention à un détail : l'assiette se calcule différement en meublé et en nu.

Pour faire simple, en nu, c'est le loyer hors charge annuel, en meublé, il faut déclarer ce que le locataire paye au titre de la location du bien, ce qui inclut en général les charges (on peut jouer avec une rédaction particulière pour exclure ces charges), puisque le locataire paye, en réalité, un service clé en main.

xa a dit…

Complément :
"Il resterait toutefois à simuler davantage dans le détail le bénéfice possible d’une imposition aux frais réels, peut-être plus avantageuse que le micro-BIC durant notamment les premières années de remboursement du prêt avec la déduction possible des intérêts d’emprunt."

Le calcul est rapide : en réel, elle peut amortir le bien immobilier, ce qui réduit automatiquement son résultat comptable, donc sa fiscalité.

Francois d'Objectif-Tune a dit…

Salut Olivier, ton simulateur est sympa et permet de se faire rapidement une idée.
J'en ai également fait un qui prend en compte l'imposition en régime réel (dispo sur mon site en s'inscrivant). Il est complètement modifiable.

Bonne continuation.

Julien a dit…

Merci pour le document excel, il me servira j'en suis sur.
En tout cas, cela montre bien qu'il faut toujours faire ses calculs soit même et non écouter un agent immobilier, car on passe d'un bien dégageant du cash flow à un bien nous coutant de l'argent.

Anonyme a dit…

Tres intéressant comme article. Merci pour le tableau.

lionelO a dit…

Olivier,

Super post, comme d'habitude...

Je me permets d'ajouter ce calculateur de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement ) qui gère plus spécifiquement le scellier/robien. Pour ceux qui ont eu la *chance* de participer à ces dispositifs...

http://www.anil.org/outils-de-calcul/simulation-dun-investissement-immobilier/

Pour le robien/scellier/borloo, j'ai fait un sujet dessus sur mon blog...

il y a des fans du scellier/robien ici ;-) ?

guillaume a dit…

Bonjour, je suis moi même propriétaire d'un bien sur Bordeaux dont j'ai fait l'acquisition en 2009 lorsque le "cadeau fiscal" (pour le dispositif scellier) s'élevait à 25% de la valeur du bien.

Post très intéressant et très pédagogique. Je pense que ces distinctions sont nécessaires car il subsiste parfois des écarts importants entre les différents rendements pour un même bien.

logement décent a dit…

Je vous remercie pour cet article vraiment très intéressant. En effet, Un investissement locatif réussi se déroule aussi dans la définition de l’acheteur cible. Bonne continuation

Benjamin@le-blog-du-patrimoine a dit…

Article intéressant, mais effectivement il manque:
-les prélèvements sociaux
-les travaux à prévoir au fil des ans

Anonyme a dit…

Comment accroitre facilement le rendement locatif…
Orpi Sully sur Loire (Delta gestion Sully sur loire) a mis au point une technique admirable.
Lors de l’état des lieux de sortie faire noter une broutille et l’annoncer comme étant sans conséquences au locataire partant. Puis déduire pour réparer cette broutille du montant du dépôt de garantie l’essentiel de celui-ci en présentant comme justificatif un devis fantaisiste réalisé par le fils du propriétaire lui-même. Les travaux ne sont, bien entendu, pas réalisés. Voila un système simple, efficace, rodé associant agence gestionnaire, propriétaire et entrepreneur….
Et l’on dit que les entreprises manquent d’imagination…

Attentifimmo a dit…

Article intéressant, mais effectivement il manque cependant les prélèvements sociaux et les travaux à prévoir au fil des ans. La Tranche Marginale d’Imposition est fixée par qui et comment ? L'article manque un peu d'informations.

Nab Il a dit…

Pour moi qui debute, c est tres simple a comprendre,merci pour ce poste.
Question: Dans le calcul du rendement net net, puis je déduire les charges de copropriété recuperables du revenu foncier?

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