lundi 4 juin 2012

Vendre un bien immobilier en tant que particulier au par agence ?

Cet article fait suite à l’expérience que j’ai vécu ces dernières semaines pour la vente de ma maison.

Vente qui aura donc été conclue entre particuliers, comme c’est le cas à priori pour une petite moitié des ventes.

Le compromis de vente a été signé chez le notaire la semaine dernière et il reste à priori 2 jours de rétraction possible pour nos acheteurs…

Comme toujours, chaque approche a ses avantages et ses inconvénients, voici donc ce que j’ai constaté en pratique.


Vendre par agence immobilière, les avantages

Même si j’avais envie de m’investir personnellement dans cette vente, et qu’au final j’ai eu raison puisque le bilan de l’agence n’a pas été très flatteur, il y a tout de même quelques atouts à passer par un professionnel de l’immobilier pour gérer la vente de son bien.

Tout d’abord, pour trouver un acquéreur :

_ L’agent immobilier dispose en principe d’une base de clients éventuels ayant un certain nombre de critères précis, pour un budget donné.
Des gens qui, même s’ils recherchent en parallèle en tant que particulier, ne vont pas forcément s’arrêter sur notre bien à vendre : soit parce que les caractéristiques du logement ne correspondent pas tout à fait aux critères, soit parce que leur budget est supérieur notamment.

Et c’est là qu’un agent immobilier qui connaît la maison et ses clients peut être amené a tout de même leur proposer notre bien.

Dans la grande majorité des cas, on ne trouve jamais exactement son bonheur, il y a toujours quelques concessions à faire. Inciter les gens à aller au moins visiter peut déclencher une réflexion…

C’est ce qui s’est passé dans mon cas avec un couple ayant un budget de 380000€, supérieur au prix de vente de ma maison.
L’agent immobilier leur a tout de même fait visiter, la maison répondant quasiment à tous leurs critères, 4 chambres notamment. L’argument du professionnel était qu’il valait mieux ne pas bloquer tous son argent dans sa résidence principale, que même s’ils pouvaient mettre 380000€, pourquoi ne pas se limiter à une dépense de 300000€ et conserver de la capacité d’investissement ou de dépense…A priori, l’idée était bonne puisque ces personnes ont souhaité faire une 2ème visite. Sans que ce soit concluant certes, ils ont finalement acheté autre chose, mais c'était bien tenté ! 

Et je suis certain qu’ils s’agit de personnes qui ne m’auraient jamais contacté en tant que particulier…


_ D’autre part, même s'il est difficile de savoir si ça peut avoir un réel impact positif sur la vente, un acquéreur potentiel qui visite avec une agence est forcément beaucoup plus à l'aise, que lorsqu'il sent sur lui le regard insiatnt du propriétaire.
Il est beaucoup plus libre de tout regarder dans le détail, de s’exprimer, d’apprécier ou pas sa visite, et ce sans pression !


_ Enfin, au dire de tous les agents immobiliers, ils ne nous trouvent « que » des acheteurs solvables ! ils vérifient… D’après mon expérience précédente (lorsque j’avais acheté cette maison en 2004…), ça se limite à une simple simulation de prêt immobilier : "vous avez un apport ? combien de revenus mensuels ? ça vous ferez donc une mensualité de tant… ça devrait passer".

Mais c’est un peu plus compliqué que cela, surtout dans le cas d’acquéreurs étant déjà propriétaires, ayant aussi un bien à revendre pour avoir de l’apport…

Donc c’est pour moi un simple discours marketing, sans aucune garantie. On sait si notre acheteur est solvable que lorsqu'il obtient son accord de prêt, avant ça reste hypothétique.
Donc un avantage très relatif de mon point de vue.


Mais aussi un réel intérêt en termes de simplification des démarches

Déléguer la vente peut être la seule solution viable pour certaines personnes ne pouvant pas se rendre disponible régulièrement.

On peut aussi ne pas vouloir se mettre cette pression, avec tout ce qui va avec comme je l’ai détaillé ici.

Gérer seul une vente prend du temps et de l’énergie, les prises de contact, les visites, le suivi, mais aussi une fois la vente conclue, l’organisation d’une prise de rendez-vous avec un notaire pour la signature d’un compromis de vente.
De plus, on peut aussi penser que l’agent immobilier tentera d’optimiser ses visites en évitant les visites « touristiques ». Il évitera de perdre son temps avec des personnes en recherche peu active, ce qu’il est difficile de filtrer en tant que particulier, après juste un contact téléphonique pour une prise de rendez-vous.


Les plus de la vente de particulier à particulier

Ceci dit, si on est prêt à s’investir un peu, la vente entre particuliers présente pas mal d’atouts qui peuvent conduire à une vente plus rapide, peut-être à meilleur prix :

  • Evidemment, pas de frais d’agence inclus dans le prix de vente, le prix affiché est du net vendeur. Ce qui permet de mettre en vente avec un prix d’appel plus bas, élargissant le nombre d’acquéreurs potentiels. (Mais attention, ça suppose d’avoir fait une bonne estimation de la valeur de son bien, ne pas avoir surestimé comme beaucoup le font, ou ne pas vouloir encaisser pour soi l’équivalent des frais d’agence en gonflant le prix…)

  • J’ai eu le sentiment que les personnes rencontrées étaient réellement demandeuses de faire affaire sans intermédiaire. Dans le même esprit que tous les sites de petites annonces gratuites qui marchent très fort...

  • Au-delà du sentiment de faire une bonne affaire, en évitant les frais d’agence, je pense qu’il y a aussi la volonté d’avoir un contact direct avec le propriétaire actuel. J’ai eu plusieurs retours dans ce sens : les acquéreurs ne font pas une confiance aveugle dans les agents immobiliers, ils préfèrent finalement avoir affaire au vendeur en direct. Finalement, le vendeur est bien mieux placé pour répondre aux questions de détail, il connaît mieux sa maison, il peut répondre aux questions relatives au quartier, au voisinage, aux raisons du déménagement, etc...et je pense qu'on détecte assez vite si les réponses sont honnètes ou pas.  

Particulier ou agent immobilier ?

Déjà je rappelle mon bilan, 1 agence immobilière qui s’est soldé par 3 visites uniques (+ 1 revisite) contre 20 visites uniques en tant que particulier (dont 80% que j’estime étant en recherche vraiment active).

Ceci dit, je dois aussi avouer que le retour d’informations que j’ai eu de la part de l’agence immobilière a été très utile.

On obtient en fait très peu de commentaires ou de retours des personnes qui viennent visiter en tant que particulier. Ceux qui n’aiment pas n’osent pas le dire ouvertement, ils finissent poliment en général par, « très bien, on a vu, on débute nos visites, on va continuer un peu… ».

Les seuls véritables commentaires sont ceux qui ont été fait par les clients de l’agence, que l’agent immobilier nous a rapporté à l’issue de chaque visite.

Et c’est très important de savoir ce qui ne plait pas pour essayer d’anticiper le problème, le corriger ou tout simplement déjà s’en rendre compte, l’admettre et éventuellement ajuster le prix en conséquence. (ce que j’ai fait pour quelques contacts privilégiés par sms…ce qui a déclenché la vente !)


Ma conclusion serait donc :

Soit tout déléguer, mais à ce moment, c’est vraiment dans le but que cette étape un peu pénible soit la plus transparente possible pour sa vie quotidienne.

Mais je ne pense pas que ce soit pour autant l’option qui permette la vente la plus efficace (prix / délai de vente).


Soit opter pour une solution majoritairement « entre particuliers », mais avec une petite dose d’agence immobilière, finalement très complémentaire.


Quel serait votre avis ? avez-vous eu le même type d’expérience que moi ?


A Vendre A Louer

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11 commentaires:

fred d'alteriche.com a dit…

Fin 2011, j'ai mis en vente un (petit) appartement via leboncoin. J'étais dans la fourchette (très) haute pour un appartement qui en valait la peine (rénové à neuf, belles prestations).
Bons retours, même si effectivement on perd un peu de temps avec les curieux et que finalement l'intérêt téléphonique n'était pas forcément l'intérêt réel des visiteurs. C'est rigolo d'un point de vue "approche psycho" comme boulot.

Je suis rapidement arrivé à mes fins (on se demande toujours si on n'aurait pas en obtenir un peu plus...!?) et me décide pour un couple d'acheteur qui présentaient bien, qui cherchaient un appart pour leur fils allant entamer des études et surtout qui présentaient l'énorme avantage de n'avoir aucune clause suspensive car PAS de crédit: achat cash!!
Ca dure une plombe le temps de réunir tous les papiers, de border les détails, de convoquer les notaires...etc. Et au final, ce bon monsieur se rétracte dans le 7ème jour!! pour un point de détail. Je le rassure mais le mal était fait puis il m'a mené en bateau pendant près de 3 semaines à me dire qu'il voulait resigner un compromis mais du coup il cherchait vraiment la petite bête.
J'ai finalement compris la nature aboulique du monsieur et je l'ai envoyé paître.

J'étais un peu usé du processus et je souhaitais m'en débarrasser "vite", j'ai donc fait appel à 2 agences, dont l'une fut assez proactive et m'a présenté un couple d'acheteurs avec un bon profil (fonctionnaires et près de 70% d'apport).
L'intérêt des agences est bien entendu de fixer un prix le plus bas possible, que ce soit pour augmenter leur commission et pour être compétitif sur le marché (et afficher le délai de vente le plus court possible afin d'attirer d'autres acheteurs).
Au final, tout s'est bien passé et entre mon PVP leboncoin et mon prix net vendeur il n'y avait que 3k€ d'écart, que j'ai réussi à faire diviser en 3 (effort de 1000€ pour chacun: acquéreur, agence et moi).

Je suis donc pour l'instant plutôt convaincu par le travail de cette agence (très réputée régionalement). Je pense que je n'aurais pas capté cet acheteur en direct (qui voulait sans doute être rassuré par une agence et qui voulait sans doute aussi simplifier ses démarches, mener une recherche centralisée plus efficace pour lui grâce à une agence).
Pour ma prochaine opération, je retenterai leboncoin (avec les PA de la PQR, quasi le seul support, les autres sites généralistes d'annonces étant loin derrière, quant à PàP, no comment, ce n'est plus que l'ombre de lui-même quand on voit les tarifs prohibitifs pour une parution...!).

Je pourrais tenter de tisser un relationnel avec une ou plusieurs agences qui me permettraient d'avoir en exclu de bonnes affaires (j'achète des biens en rénovation) mais le fait que les "grosses" bonnes affaires (immeubles) sont dédiées à un petit cercle d'happy few, quant aux petites surfaces (qui m'intéressent), elles sont bien souvent préemptés par les agents eux-mêmes (ou leur entourage).
Le marché a fait artificiellement explosé le nombre d'agence immobilière ces 10 dernières années. Il faut maintenant que le parc redevienne à un niveau normal (sans doute divisé par 2 et raisonnablement -30% d'agences) pour que leurs tarifs s'ajustent et pour qu'ils puissent rester compétitifs ET professionnels, mais ça c'est un autre débat!

fred d'alteriche.com a dit…

Vive la relecture AVANT publication, ça m'aurait évité quelques belles fautes d'orthographe... oups!

Guillaume de komment devenir riche a dit…

Je dirai que cela dépend principalement du temps que l'on a à disposition et des éventuelles connaissances sur le marché immobilier.

Mais il est clair qu'au niveau des agents immo, il y a en des bons qui se bougent et d'autres... mais bon c'est comme dans tous les métiers donc dans l'idée faut essayer de trouver quelqu'un qui a déjà eu une bonne expérience avec un agent immo du coin, cela sera plus sympa que d'en tester 3 pour se rendre compte qu'ils ne font rien...

Julien a dit…

Si tu n'es pas pressé il est préférable de vendre soit même.
Avec des sites comme PaP, leboncoin la vente entre particulier s'est réellement développé, ce qui permet d'économiser plusieurs centaines d'euros.

Alex de consommer-malin.fr a dit…

Je pense que tout dépend de sa position acheteur/vendeur.
Si on est acheteur , il vaut mieux passer par une agence qui nous accompagne, sélectionne des biens, sécurise jurdiquement les contrats, donne des conseils, etc.
si on est vendeur, on a plutôt intérêt à vendre en direct, vendre plus cher, et "récupérer" la somme qui serait destinée aux frais d'agence...

Arnaud d'Avenir-plus-riche a dit…

J'ai envie de dire qu'il faut tenter de vendre par soi-même dans un premier temps si on en a la possibilité.
Le gain est probablement plus important aussi bien pour l'acheteur que pour le vendeur.

Ensuite il faut profiter du professionnalisme de certaines agences, ce qui peut aider à vendre le bien.

Utiliser ces deux leviers sont possibles, il ne faut pas s'en priver.

david a dit…

Bonjour

Ton article montre bien les 2 aspects d'une vente avec ou sans agent. Pour acheter je pense que passerai toujours par un agent. Par contre pour vendre je pense que je débrouillerai seul. J'ai pensé à un article sur le sujet. On pourrait apporter des outils pratiques et concrets qui permet à un particulier de vendre son bien sans passer par un agent. Si ça te dis je pourrais te l'écrire pour ton blog.
@ + et bon succès

Olivier a dit…

@Fred, merci de ton retour d’expérience, très intéressant ! Créer une relation privilégiée avec une ou deux agences est surement un atout lorsque l’on commence à multiplier les opérations immobilières, reste à trouver les bonnes ! A bientôt

@Julien, je rejoins Fred sur le PaP, je ‘lai aussi évoqué dans un article, leurs tarifs sont vraiment excessifs…75€ pour 4 semaines, et ça, c’est sans les photos ! il faut ajouter 8€ par photo…
@Alex, c’est vrai que la conclusion peut différer selon que l’on soit acheteur ou vendeur. Mais même en tant qu’acheteur, d’un point de vue « juridique », le fait de signer le compromis de vente chez un notaire est une bonne sécurité. J’y ai passé presque 2 heures chez le notaire pour la signature de mon compromis de vente, on est allé beaucoup plus loin que si les acheteurs avaient signé dans une agence et je pense que pour eux l’information aura été beaucoup plus complète.

@David, tu peux me contacter si tu le souhaites, on pourra en discuter ! bonne journée

Ludovic Baratier a dit…

bonjour,

chaque méthode, que cela soit de vendre par soi même ou de passer par agence présente des avantages et des inconvénients.

vendre par soi même permet de ne pas avoir de frais d'agence, mais il faut se débrouiller seul, et notamment organiser les visites. pour les gens occupés, cela peut être chronophage.

Ludovic

Zéro Agence a dit…

En 2013, ce sont 60% des transactions immobilières qui se font sans agence immobilière. Souci d'économiser plusieurs milliers d'euros, facilité accrue de toucher un large public grâce à internet, ... les raisons sont nombreuses pour les propriétaires de tenter l'aventure en solo.

Martin a dit…

En complément les trois systèmes de vente détaillés ci-dessous du gratuit au payant

http://www.achats-immo.fr/annonce-immobiliere/vendre-un-bien-immobilier.html

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