lundi 23 avril 2012

Pourquoi je vends ma maison…

J’avais pourtant expliqué ici il y a un an, pourquoi je ne voulais pas déménager même si la valeur de ma maison était en hausse de 20% depuis son achat en 2004.

Mais le contexte a changé !

A l’époque, il s’agissait de rester dans la même ville et de s'offrir davantage de surface habitable. Plus que les 105 m2 actuels et leurs 500 m2 de jardin.

Une opération qui était pour moi une aberration : malgré la plus-value à la revente de ma maison, ça voulait dire dépenser à nouveau une somme importante en frais de notaire et prendre 10 ans de crédit supplémentaire...

C’était un projet qui aurait lourdement pénalisé mes objectifs d’indépendance financière. L’argent dépensé et / ou bloqué dans sa résidence principale, ne peut plus être investi, ne peut plus travailler pour soi. Ca aurait été une grave erreur.

Etre propriétaire est un passage obligé pour moi, aucun doute sur ce point, mais surtout pas à n’importe quel prix !


Qu'est ce qui a changé en 2012 ?

1 an plus tard, la situation est différente.

La valeur estimée de ma maison est toujours la même, voir légèrement en hausse (300 000 € environ), j’ai la chance d’habiter dans une ville très recherchée actuellement.

Par contre, ma conjointe a connu un changement professionnel, associé à un changement de localisation et c'est ça qui change tout.  

Nous devons donc maintenant effectuer tous les 2 un trajet assez important en voiture et ce quasiment dans la même direction ! (mais chacun avec sa propre voiture…)

Alors que jusqu’à présent, on partait dans des directions opposées, la maison se situant au milieu de nos 2 lieux de travail.
Même si j’aime beaucoup ma maison et ma ville, ça n’a plus beaucoup de sens d’habiter là, et surtout, on pourrait envisager de réduire très significativement le coût de nos trajets.

C’est pourquoi, je vais vendre ma maison et nous allons déménager…


Et je pense que cette fois-ci ça a du sens pour 3 raisons majeures :

1 _ Des économies en frais de transport

Au prix actuel de l’essence, qui ne baissera probablement pas, ça représente une économie en carburant de 200€ par mois. (200€ que je pourrais investir en actions Total…)

Et 25 000 kilomètres par an en moins parcourir : soit quelques milliers d’euros économisés en entretien et amortissement de voiture.

2 _ Un déménagement dans une région où le prix de l’immobilier est plus bas

C’est le point très intéressant : la possibilité d’acheter peut-être une maison un peu plus grande, sans surcoût par rapport à ma maison actuelle. Typiquement, on parle de passer d’une région assez proche de Paris à 2900€ le m2, à une autre un peu plus éloignée, à 2500€ le m2.

Et si je rachetais le même type de maison, la même surface habitable, là je pourrais même peut-être parler de réelle plus-value à la revente, ce qui n’était évidemment pas le cas en rachetant dans la même ville où toutes les maisons ont vu leur prix grimper dans les mêmes proportions.


3 _ Un meilleur confort de vie

Et puis, indépendamment des aspects financiers, il ne faut pas oublier quelquechose qui compte aussi beacoup dans la vie de tous les jours, le gain de temps et la fatigue en moins ! Le temps qui ne sera plus perdu sur les routes pourra être utilisé de façon bien plus utile !



Vendre puis louer....

Je viens donc de mettre ma maison en vente, je partagerais avec vous cette expérience.

Nous avons décidé avant tout de vendre.

Sans avoir identifié un nouvel achat derrière. L’idée actuelle est probablement de passer par une étape de location.

Pourquoi envisager la location ? 

Pour vendre sans pression, sans nécessité de trouver rapidement un acquéreur pour éviter de se retrouver dans une situation financière un peu délicate : payer à la fois les mensualités de l’ancienne maison, de la nouvelle et les intérêts d’un prêt relai !

(sous réserve que l’opération soit possible, le prêt relai ne couvrant typiquement que 60% de la valeur estimée de l’ancienne maison…).

Je veux éviter de vendre vite et mal.

Mais aussi pour prendre son temps pour trouver une nouvelle résidence principale. Avoir vécu quelques mois dans une nouvelle ville rend la recherche plus simple par la suite, ça permet également de mieux connaître les lieux, et de savoir plus précisément où il faut cibler sa recherche.

Je veux donc aussi éviter d’acheter vite et mal...
Enfin, un point plus aléatoire, on en entend beaucoup parler, la baisse des prix de l’immobilier dans les mois et années à venir est toujours une éventualité. Je pense qu’on est davantage dans cette tendance que sur une tendance de hausse, attendre quelques mois, voir une petite année, pourrait être un pari gagnant.


Mais, il est clair que je redeviendrai propriétaire de ma résidence principale. La pause actuelle va permettre de réaliser une transition un peu plus simple, en se donnant du temps pour réussir chaque étape, la vente puis le nouvel achat immobilier.


Ca peut paraître mal optimisé pour le coup ?
Peut-être, il y aura le coût temporaire de la location, mais ça devrait finalement être assez transparent.
A suivre dans un prochain article…




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20 commentaires:

Phil de Culture Financière a dit…

Bonjour Olivier,

Je peux te confirmer qu'avoir moins de temps de trajet est un gros plus au niveau du confort de vie.
On ne vit pas de la même façon quand on a 30 min de trajet par jour ou bien 2h.
Pour moi, ça n'a pas de prix : moins de stress, moins de fatigue, et plus de temps pour les loisirs.
Le temps c'est effectivement de l'argent :)


Cordialement,

jerome@investissement a dit…

N'oublie pas olivier que la vente de la RP est une niche fiscale extraordinaire. Il est rare désormais qu'un bénéfice soit exonéré de taxe. Et justement, dans ce contexte de recherche d'argent par l'état, l'exonération de taxe sur la plus value sur une RP n'est plus garantie. Dans 1 an ou 2, il sera peut être trop tard. En plus, toi qui cherchait du cash flow dans un de tes anciens articles ...

Immobilier-danger a dit…

Cette décision me semble murement réfléchie et elle apporte de nombreux avantages importants :

- Le gain en temps et en confort de vie est non mesurable financièrement mais ô combien primordial !

- 25 000 kms de moins parcourus en voiture, c'est toujours ça que la planète n'aura pas à supporter...

- L'opération financière est bien pensée. Tu prends le temps de vendre correctement et d'apprendre à bien connaître ton nouveau lieu de vie avant d'acheter. C'est ce qu'il y a de plus prudent comme solution.

Effectivement, comme la forte hausse des prix est derrière nous, tu n'as pas besoin de te précipiter pour ta nouvelle maison.

Bon courage pour la vente et bon déménagement !

Arnaud d'Avenir-plus-riche a dit…

Vendre puis louer semble être une sage décision. Le marché de l'immobilier est grippé tu le sais bien.

Je te souhaite une bonne vente et surtout, j'espère que tu trouveras un bien qui te convient.

Xavier a dit…

Je trouve toujours un peu "étonnant" de choisir son logement en fonction de son activité salarié ? Que se passera-t-il si dans 2 / 3 / 5 ans tu as un nouvel employeur de nouveau à l'autre bout de ta future ville ?

Bon faut dire qu'a l'heure actuelle je suis un peu en froid avec le monde salarié :p

ChrisToonet a dit…

Les changements font partie de la vie ! Il est certain que le confort de vie demande à éviter des trajets fatigants et improductifs ! Tout va dépendre aussi de ce qu'il te reste à rembourser ! Un loyer peut-il couvrir le crédit ? Sinon, faut-il aussi regarder vers d'autres investissements locatifs, une fois la vente réaliser, plutôt que de racheter pour une RP ??
De quoi suivre encore un bon bout de temps ce blog toujours passionnant !

Fred a dit…

Choix très difficile mais qui semble mûrement réfléchi. Cependant, je suis assez d'accord avec Xavier.

Ludovic Baratier a dit…

Bonjour,

Ta stratégie est vraiment très intéressante. J'ai apprécié ton article.

Si cela peut t'aider, j'ai rédigé un article il y a quelque temps sur la meilleure façon de vendre son bien immobilier :

http://calcul-retraites.blogspot.fr/2012/04/comment-bien-vendre-son-bien-immobilier.html

A ta disposition pour suivre ton projet,

Ludovic

Location appartement Grenoble a dit…

Le trajet et la plus-value sont les raisons pour lesquelles je suis d'accord avec toi. Le trajet est fatiguant/épuisant à la longue : moins de temps pour les loisirs par exemple.
La plus-value, si la ville dans laquelle tu va déménager est moins chère que celle ou tu vis actuellement est très intéressante aussi ! :)

Alexandre a dit…

Assez d'accord avec Christoonet sur le fait que la vente de ta RP pourrait servir à réduire ton taux d'endettement pour ensuite réinvestir le capital dans des biens locatifs.

Après, c'est en fonction de tes aspirations et celles de ta compagne, il y a des calculs à faire aussi mais cela pourrait te permettre d'avancer sur la voie de l'indépendance financière.

Sinon article intéressant comme d'habitude d'ailleurs !

Alexandre

Olivier a dit…

@Jérome, c’est un très bon point, je vais me retrouver si la vente se passe bien avec un petit capital intéressant, et finalement ça offre pas mal d’options : réinjecté à 100% comme apport dans une nouvelle maison, ou bien seulement en partie, le reste étant investi (immobilier locatif, bourse…) ou bien encore 100% investi …en restant locataire ! des réflexions intéressantes à venir donc… Merci, bonne journée !

@Immobilier danger, Merci pour les encouragements, et merci pour ton dernier article en phase avec mes interrogations du moment : acheter ou louer !

@Xavier, Fred, déjà je suis aussi près à déménager dans ce nouveau coin, parce que c’est aussi très sympa à vivre…pas uniquement parce que nos 2 boulots sont à proximité. Maintenant même si sur le fond je comprends votre remarque, en pratique, je pense que le choix du lieu de vie est malheureusement très souvent dépendant de son lieu de travail. Mais il se trouve que personnellement je ne vois pas cela comme un boulet à trainer puisque que j’aime mon boulot, et que rien ne me pousse à chercher ailleurs. Même si mon objectif est de plus avoir besoin de ce boulot pour vivre, il n’en reste pas moins que je vois toujours ce travail comme un plaisir pour le moment…

@Christoonet , Alexandre, oui, comme je répondais à Jérôme, en effet, ça pourrait me permettre de répartir mon patrimoine différemment qu’aujourd’hui…Ce qui est bien est d’avoir le choix, ensuite en effet, il n’y a pas que l’aspect financier qui compte. Merci à vous, à bientôt.

Anonyme a dit…

le point négatif, c'est les déménagements et emménagements successifs ! Coûteux en temps et en argent, et surtout en confort de vie. Bonne recherche, je suis votre blog depuis peu et nous sommes nous-même en recherche de maison, donc je suivrai la vôtre avec intérêt...
dilo

Olivier a dit…

@Anonyme, c'est vrai que les déménagements sont toujours des moments un peu pénible, pour le coup, je vais bouger à seulement 40 km environ et je peux avoir de l'aide. J'évite donc au moins les frais...par contre, c'est l'occasion de faire du tri, d'épurer un peu, ce qu'on ne fait jamais en temps normal et ça créé du coup un peu de renouveau, qui a du bon! bonne recherche de maison également ! à bientôt

Kris / MyWebBusiness a dit…

Salut,

Tu pourrais également mettre en location ta maison actuelle et investir dans une nouvelle. Personnellement c'est ce que je viens de faire mais je dois avouer que j'ai quitté un appartement pour une maison.

Qu'en penses tu ?

Olivier a dit…

@Kris, oui j'ai pensé à cete option, mais non seulement le loyer n'aurait pas couvert les mensualités actuelles et surtout ça aurait rendu très compliqué l'achat d'une nouvelle maison, avec un taux d'endettement très élevé et surtout peu d'apport, en ne pouvant pas récupérer le capital déjà remouboursé de la maison. Merci, à bientôt.

Vincent a dit…

Voilà un événement qui montre aussi un inconvénient majeur d'être propriétaire de sa résidence principale : chaque changement de la vie quotidienne peut remettre en cause la pertinence de l'achat. Ici c'est le lieu de travail du conjoint, mais ça pourrait être aussi lié à un nouveau voisinage ou à la scolarité des enfants (un élément promis à changer régulièrement). Finalement, le lieu de résidence principale est soumis à un grand nombre de contraintes, susceptibles de changer à tout moment et plus souvent qu'on ne le croit.

D'où ma position : si on est en couple, deux actifs, avec des enfants (ou avec des projets...), il est absurde d'être propriétaire de sa résidence principale ; la location convient bien mieux. Et je le dis après avoir fait l'expérience des deux.

Olivier a dit…

@vincent, je pense que chaque situation est particulière et que le conclusion n'est pas forcément toutjours celle là, mais en tout cas je pense en effet qu'il faut se poser la question, est-t'il préférable de louer ou d'acheter. J'avais réfléchi à ça quand j'ai acheté en 2004, à l'époque,j'étais gagnant à acheter si je restais au moins 4 ans dans la maison (j'y suis resté 8 ans...), pour un type de logement équivalent ben sûr. En région parisienne, louer une maison revient très cher...Merci, bonne journée

Linette a dit…

Nous aussi nous venons de vendre suite à la mutation de mon mari.
Mais comme il a un logement de fonction désormais, on se contente de "location" ...

En fait, vu le prix du loyer, il n'est mathématiquement pas intéressant d'acheter.

On va donc pouvoir épargner pendant 3 ans (le temps de son poste) avant de ré-envisager l'achat ...

Anonyme a dit…

Bonjour,

Nous avons vendu aussi, il y a un an. Beaucoup de trajets, une vie de famille qui s'en ressent et finalement, aucun profit personnel à rester aussi éloignés de nos boulots respectifs.
Au final, pour assurer la transition vers notre nouvelle maison, nous avons opté pour une résidence hotelière. Plus chère qu'une location "classique", cela m'a permis d'éviter de visiter x biens, toutes les démarches d'abonnements (edf, eau,...), 2 déménagements-emménagements (on est passé par un garde meuble)... Comme nous avions un bien immo en ligne de mire, nous savions que la durée de loc était faible (5-6 mois).
Au final, si on décompte la différence entre le cout d'une loc classique et d'une loc en résidence, la résidence est 30% plus chère. Compte tenu du confort apporté et des sommes en jeu (au regard de la nouvelle acquisition), on a fait ce qui nous paraissait le plus simple.

Anonyme a dit…

Bonjour Madame, Monsieur

Les prêts personnels des formalités simples, pour tous usages bénéficiaires : les retraités, salariés et les fonctionnaires ayant une ancienneté de 3 mois.

Objet du prêt tous usages :

- Amélioration du cadre de vie

- Réalisation des projets :
voitures, meubles, voyages, etc... Pas de justificatif requis en vu de soutenir toute personne en situation difficile, cette vision pluraliste et internationale de l'investissement m'a conduit vers ce type d'investissement qui est le PRÊT ENTRE PARTICULIER.

En effet, j'offre mes services à des particuliers qui sont dans le besoin d'appui financier pour créer des activités lucratives ou pour s'assurer d'un lendemain meilleur en faisant un rachat de crédit pour financer un projet immobilier ou autre... Avec un taux d'intérêt nominal estimé à 2,5% à 5% selon le montant emprunté a une durée de remboursement allant jusqu'à 120 mois.


Alors, faire des prêts tout en faisant tourner mon capital me permets d'augmenter mes dividendes. En bref, c'est un peu un justificatif des prêts que je fais aux particuliers en difficultés vu la crise financière et surtout que le secteur bancaires européens est devenu trop faible pour octroyer aux citoyens modestes qui paient les frais de la crise.

Je ne voudrais en aucun cas violer la loi sur l'usure, je prête à toute personne honnête, sérieuse et solvable pouvant bien sûr me rembourser sans soucis majeur jusqu'à la dernière échéance du remboursement après étude de dossier de chaque emprunteur.

Alors si vous êtes intéressé, n'hésitez pas à me contacter afin de convenir à un éventuel accord.

E-mail : jeanson.jeanmarie1955@hotmail.fr

CDLT
Jeanson Jean marie

PS : PAS SERIEUX NE PAS REPONDRE

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