lundi 23 mai 2011

Pourquoi je ne veux pas déménager même si ma maison a pris 20% !

Ma femme a depuis quelque temps des envies de déménagement, des envies de plus de surface habitable, 7 années après l’achat de notre 1ère maison

On pourrait surement en effet viser un peu plus grand, un peu plus que les 105m² habitables et leurs 500m² de jardin.

Mais c’est exactement le genre d’action qui équivaut pour moi à se tirer une balle dans le pied, dans ma quête de plus d’indépendance financière. 

Pour moi, dépenser davantage dans sa résidence principale est une aberration, ce n’est pas un actif qui rapporte. L’argent supplémentaire dépensé dans un nouvel achat sera de l’argent non investi ! Ca repoussera en plus le moment où l’on pourra investir plus (une fois la maison payée), et on le sait, chaque année perdue ne se rattrape pas.

Alors en essayant de faire abstraction de tous les attraits d’une nouvelle maison, je vais devoir essayer de la convaincre que ce n’est pas du tout une bonne idée !


La valeur de ma maison :

J’ai donc fait estimé la valeur de ma maison par un professionnel de l’immobilier. Personnellement, j’en donnais 285 000€ net vendeur.


La fourchette de l’agent immobilier est de 290 000€ à 300 000€.

Achetée en 2004 250 000€ net vendeur, la valeur de ma maison a donc presque grimpée de 20% ! J’ai presque gagné 50 000€ !

Quelle bonne nouvelle ! Oui sauf que c’est également vrai pour toutes les autres maisons ! et surtout pour celles qui pourraient nous plaire !

En clair les maisons qui nous faisaient rêver en 2004, vendues alors presque 350 000€, sont aujourd’hui négociées dans les 410 000€ ! Tout l’immobilier de la région a pris 20%. Je n'ai donc rien gagné du tout en cas de déménagement dans le même coin.


Les conséquences pratiques si demain on décidait de déménager pour ce type de maison :
  • Une plus value sur la revente de ma maison de 40000 à 50000€
Mais,

  • 25 000€ à 30 000€ de frais de notaire de nouveau à payer !
  • Un nouveau prêt à contracter sur une durée proche des 20 ans, alors qu’il nous reste moins de 10 années pour finir de payer la maison actuelle…
  • Avec en plus des mensualités 10 à 15% plus élevées !

Alors oui, je pense que c’est une opération qui passeraitmalheureusement ! J’aimerais bien avoir l’aide de mon banquier sur ce coup là pour me dire que ce n’est pas possible…
Ça passerait, mais à quel prix !

Bien sûr que j’aimerais vivre dans une grande maison, grande pièce à vivre de 50m², cuisine moderne américaine, etc…

Mais je pense surtout que c’est une grave erreur de dépenser la grande majorité de ses revenus dans le paiement de sa maison.

Mon point de vue est qu'il faut bloquer dans sa résidence principale le capital le plus petit possible, sous réserve tout de même de se sentir bien où on vit, et c’est le cas pour moi !

Aujourd’hui, je ne veux pas qu’un achat plaisir trop lourd vienne amputer ma capacité d’investissement et ainsi compromettre ma possibilité d’être un jour indépendant financièrement.


2 évidences pour moi :

1 _ croire que son patrimoine augmente parce que la valeur de sa résidence principale augmente est un leurre ! Sauf à revendre sur Paris et partir vivre dans le centre de la France ! Mais pour la grande majorité, soit on garde sa maison et alors peu importe sa valeur, on ne peut pas utiliser ce capital qui est bloqué. Soit on déménage et de façon générale, les prix de l’immobilier ont tous augmenté, on n’a donc rien gagné !

2 _ Plus on bloquera d’argent dans sa résidence principale, moins il en restera pour investir dans des actifs, des choses qui rapportent, des actions, de l’immobilier locatif, etc…c’est un choix, mais il faut être conscient des conséquences.


Voilà, il ne me reste plus qu’à être persuasif avec ma femme ! Et trouver d’autres idées de projets à mettre sur la table de négociation…pourquoi pas des travaux dans la maison actuelle ? aménager les combles, casser un ou 2 murs pour agrandir l’espace…ça me semble être un bon compromis !


Sur le même thème:

27 commentaires:

Stéphane L. a dit…

Merci ... Cela fait du bien de voir que d'autres personnes comprennent cette situation. Aujourd'hui tout le monde ne résonne que par sa résidence principale ,
Il faut avoir sa grosse maison quelque soit le prix, mais sans rélaiser les conséquences fiancières ...

jerome@investissement a dit…

Article très juste.
Une résidence principale ne génère pas de revenu.
Entre Monsieur A qui a sa résidence principale côtée 400 000€ et Mr B dont la résidence principale a une valeur de 250 000€ mais 2 studios en location de 75 000€ chacun en plus, mon choix est vite fait. Mr B génère des revenus alors que Mr A non. Et pourtant la valeur patrimoniale immobilière de chacun est identique.

ChrisToonet a dit…

C'est l'idée que j'avais en lisant au début cet article : plutôt que déménager, refaire le cadre intérieur ! Un peu dans le genre de ce que l'on fait dans l'émission sur M6 ! Se recréer un cadre de vie, mieux adapté à vos désirs actuels (que l'on comprend bien changés depuis 7 ans), et qui redonne de la valeur à la maison malgré tout ! Il y a des spécialistes du relooking pour celà !

Belial a dit…

Bonjour,

ça n'engage que moi bien sur, mais je trouve que la surface habitable dont tu dispose est déjà trés confortable!

Il y en a beaucoup qui révéreraient (et moi le premier) d'avoir une telle surface!

On peut toujours avoir plus beau et plus grand mais franchement, quand tu vois les surfaces pratiquées à Paris tu relativises rapidement normalement !

yannou77 a dit…

Une autre possibilité : Revendre ta maison et passer en location dans un bien plus grand ! Vu le rendement d'une RP à l'heure actuelle, tu pourras investir ainsi le montant de ta RP et la différence d'effort d'épargne. De plus les entretiens, TF et autres charges inhérentes à une RP ne seront plus pour ta bourse!

Olivier a dit…

@Belial, entièrement d’accord ! Je suis bien conscient d’être déjà quelque part un privilégié ! 1 heure de tonte de pelouse le samedi ça me suffit ;-)

@Yann, ça se défend, mais je vois 2 problèmes : premièrement, indépendamment des aspects financiers, quand tu es locataire, tu n’as tout de même pas la même liberté de faire ce que tu veux chez toi, faire tomber une cloison, etc…après plusieurs années en tant que propriétaire, je ne me vois pas redevenir locataire, je pense que je supporterai encore moins quand les enfants dessinent sur les murs !!!
Et surtout, mon type de maison, dans ma région, se loue déjà dans les 1200 à 1500€ par mois ! je n’arrive pas à comprendre que ça se loue, mais apparemment si, j’ai un exemple dans le voisinage ! donc probablement pas de capacité d’épargne en plus…

Immobilier-danger a dit…

Merci pour cet article qui montre qu'il y a au moins quelques propriétaires de leur résidence principale qui savent compter !

Les seuls qui sont gagnants à une hausse de prix sont ceux qui vendent pour repartir en location ou ceux qui vendent pour acheter un bien d'une valeur inférieur... Pour les autres, cela ne fait que créer un différentiel de plus en plus grand entre le bien actuel et le futur. (sans compter les frais de notaire, voire d'agence immo qui explosent au passage...)

Olivier a dit…

Immobilier-danger, c'est exactement ça, cette notion de différentiel : reste à attendre le prochain crack immobilier pour le réduire ! Merci, à bientôt!

Vincent a dit…

pour convaincre un peu plus ta femme et pour avoir vécu dans un 250 m2 tu peut avancer le temps passé a faire le ménage, maintenant je suis dans 100 m2 et on n'est moins esclave de notre maison

Olivier a dit…

@Vincent, merci, t'as raison, ce sera l'argument de dernier recours, si les chiffres ne sont pas assez parlant :-)

Guillaume de Komment devenir riche a dit…

Effectivement, article intéressant qu'il montre qu'un achat immobilier ne se résume pas à un prix, une plus value et une mensualité de crédit.

Pascal de indefinanceday a dit…

J'ai moi-même revendu ma résidence principale, une maison de 120 m2 avec 800m2 de terrain pour redevenir locataire dans une maison quasi similaire avec moins de terrain. Le choix principal était de se rapprocher de notre lieu de travail et avec un loyer inférieur à environ 30% de ce qu'on payait en mensualité de remboursement. Mais ce qui m'a fait également prendre conscience que nous avions gaspillé beaucoup d'argent alors que nous aurions pu l'utiliser différemment en investissant autrement! Nous pourrions effectivement repartir sur l'achat d'une résidence principale mais serions complètement bloqués si nous voulions investir en parallèle. En pesant le pour et le contre, il n'y a pas photo : Rester ou redevenir locataire le temps de se créer un patrimoine en investissant à bon escient puis racheter quelques temps plus tard. Par rapport à tes calculs, il est vrai que le choix s'avère un peu plus compliqué et je rejoins l'avis de Chris sur le fait de "réaménager" la maison qui pourrait peut-être te faire gagner un peu de place en attendant de trouver un juste équilibre sur ton projet de déménagement! :)

Vincent a dit…

Article très intéressant. A vrai dire, j'étais il y a peu de temps dans la même envie de déménagement que ta femme, mais avec quand même une optique de gain patrimonial. En effet, je voulais trouver un endroit plus grand et plus près de la ville. Et surtout un endroit à rénover... Mais ma femme m'a convaincu qu'on était bien là où on est actuellement et que c'est sans doute un peu trop tôt. Bref.

Il y a deux choses que je voudrais souligner :

1.Ton raisonnement est correct si tu considères que tu achètes une nouvelle maison dans le même état que ta résidence actuelle. Si tu achètes un bien beaucoup moins cher que tu rénoves, le calcul est vraiment différent.

2. Attention à ne pas t'embrouiller avec ta femme. Elle a aussi sûrement de bons arguments pour vouloir déménager que tu devras écouter et prendre en compte ;)

Si l'un veut déménager et l'autre non, il est vraiment important de trouver une solution pour le bien-être des deux. On rêve tous d'être à l'abri du besoin. Moi, je rêve en plus d'être bien au quotidien avec mes proches et si cela doit passer par revoir sa vision des choses, je le fais aisément.

Dernière chose, si on considère une maison à 300K et une autre à 400K, lors de leur revente, si chacune a pris 10% par rapport au prix initial, on fera 10K de plus-value en plus sur la plus grande maison. Donc les choses ne sont pas non plus entièrement en faveur d'un statu quo.

Olivier a dit…

@Pascal, merci de ton témoignage, pour ma part, comme je le disais, la location ne m’attire pas trop et surtout, en restant dans la même ville, impossible de trouver la même surface, dans le même état, pour un loyer inférieur ou égal à mes mensualités. Ou en tout cas, pas clairement pas 30% de moins ! En 7 ans, on a pratiquement déjà refait toutes les déco, mais pas de modification majeure. Mais ce n’est pas non plus indolore, aménager les combles pour gagner 20 m² se chiffre dans les 25000€ (avec modification de structure)…A bientôt.

@Vincent, merci à toi, pour répondre à des 2 points : 1, un bien à rénover, seul, est exclu dans mon cas, pas le temps et pas simple à gérer avec 2 enfants en bas âge. Ca passerait forcément par un entrepreneur, au bout du compte, y aura aussi un coût non négligeable ! 2, merci de ton conseil, mais c’est trop tard ;-) sérieusement, tu as raison, le bien être de tout le monde est important, après je reste convaincu qu’il y a des solutions moins radicale que le déménagement, surtout que notre logement actuel a beaucoup d’atouts. Bonne fin de journée !

mutuelle swiss life a dit…

huum interessant :)

ChrisTooner a dit…

Variante ! Il faudrait comparer entre le rapport du placement d'une revente à 400K réinvestie en 4 studios (comme celui que tu as déjà, et une location (+15% par rapport à ta mensualité actuelle)! Mais là tu deviens un "pro" de la loc meublée, donc plus de taxes qu'aujourd'hui, calcul différet à faire !Et j'oublie qu'il te reste encore 10 ans de crédit donc tu ne toucheras pas les 400K ! A voir !

Olivier a dit…

@ChrisToonet, oui je vois ton raisonnement, mais en effet, déjà le problème numéro 1 est qu'il reste encore la moitié de la maison à payer. (300k et pas 400k d'ailleurs). Donc disons plutôt 2 studios acheté cash, soit en gros 1000€ de revenu foncier, qui paieraient en effet une bonne partie du loyer d'une grande maison (les 2/3). Pour être franc, je ne pense pas me lancer dans une telle opération, mais l'exercice sur le papier est intéressant...Merci !

Kris / MyWebBusiness a dit…

Tu a raison, tout ce t'a gagné tu va le perdre sur la nouvelle maison (et encore plus).

Le mieux serait une rénovation qui satisferait madame ;)

ChrisToonet a dit…

Ah ! une nouvelle loi en préparation va permettre d'agrandir de 40 m2 la maison ! Donc plus besoin de déménager ! C'est peut-être une bonne solution si les autres composantes sont "idéales" = distance des transports et temps de trajet pour le travail !

Vincent a dit…

Voilà un billet pertinent ! Je partage en effet totalement ton opinion. L'achat de la résidence principale est trop souvent un investissement non raisonné fondé sur pas mal de croyances (louer c'est jeter son argent par les fenêtres, l'immobilier ça ne baisse jamais...).

Dans ton cas, il ne sert à rien de vendre pour acheter un autre bien, les coûts sont trop élevés. C'est une sage décision :)

Thierry a dit…

Salut Olivier,

Merci pour cet article pertinent.
Un détail me laisse néanmoins penseur, si le raisonnement est poussé un peu plus loin:
Pourquoi acheter sa résidence principale ?

Thierry a dit…

Pardon pour le contenu laconique de ma question.
Je poussais la phase suivante à son extrême:
"il faut bloquer dans sa résidence principale le capital le plus petit possible", en ne bloquant justement aucun capital dans sa résidence principale pour mieux exploiter ses ressources sur des sources plus rentables.
Que penses tu de cette option ?

Olivier a dit…

Salut Thierry,
C’est un débat classique, acheter ou louer ? et en effet, l’un des avantages fréquemment évoqué de rester locataire est de ne pas amputer sa capacité d’emprunt, pouvoir investir dans des actifs (immobilier locatif notamment) qui rapportent. Je ne pense pas qu’il y ait de réponse unique, c’est vraiment au cas par cas. Mais chacun devrait se poser la question sans partir du principe automatique que payer un loyer c’est jeter de l’argent par la fenêtre. Par fois oui, parfois non…tout dépend du montant du loyer, du prix de l’immobilier dans sa région, etc…
Ensuite, il y a des aspects annexes aux considérations financières, se sentir plus libre par exemple : mais pour certains, la liberté sera la liberté de mobilité en étant locataire, pour d’autres la liberté de pouvoir tout casser et modifier dans SA maison !
Perso, j’apprécie la situation de propriétaire.
Et surtout comme déjà évoqué, pour avoir la même maison que l’actuelle je devrais débourser un loyer identique à ma mensualité. Une fois les frais de notaire amortis en restant quelques années, je suis tout de même gagnant. Merci de ta question, à bientôt !

Anonyme a dit…

Il faut arrêter de considérer l'argent EXCLUSIVEMENT comme une source d'investissements et de profits.

L'argent gagné, ça sert AUSSI à être dépensé dans des biens à valeur d'usage. Se loger, ça sert à avoir un toit au-dessus de sa tête, autrement dit à ne pas dormir sous les ponts. Je pense que c'est un usage qui se défend, n'est-ce pas ?

Evidemment, il ne faut pas mettre toute sa fortune ou tout son patrimoine dans l'achat d'une maison ou d'un appartement.

Mais en temps de crise, et sachant que les nuages sont très noirs à l'horizon, être propriétaire (i.e. ne pas craindre d'être jeté à la rue en cas de pépin) c'est une sécurité qui n'a pas de prix.

Olivier a dit…

@Anonyme, oui et d'ailleurs, l'un de mes investissements favori est de rembourser plus vite les mensualités de ma maison et devenir plus vite pleinement propriétaire...

Maison à Verdun a dit…

Vous avez bien expliqué ce concept dans cet article. Meci de l'avoir fait.


Condo Lachine

carole @devis demenagement pro a dit…

Bon résumé et pour convaincre Mme, parles déménagement, tout trier, tout transporter, confier a des etrangers etc.
C'est souvent convaincant.

Enregistrer un commentaire

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...