lundi 1 novembre 2010

Comment je me suis rapproché de l'indépendance financière cette année (partie 1)

La fin d'année approche, la plupart des projets que j'avais pour cette année ont été lancés et je peux déjà dresser un petit bilan de ma progression sur 2010. L’article complet étant un peu long, il sera publié en 3 fois :
  • L'immobilier pour commencer ici
  • Puis mes placements financiers et mes finances personnelles
  • Et enfin mes nouveau projets à l'origine de nouvelles sources de revenus.

Donc dans cette 1ère partie, la gestion de mon immobilier…


L’immobilier locatif

2010 a été ma première année de location de mon studio meublé, ma première année d’expérience de gestion locative.

Coté locataire, j’en aurais finalement eu 3, facilement trouvés, 1 étudiant étranger et 2 collègues, avec assez peu de vacance locative, 1 gros mois, et assez peu de désagréments même si mon 1er locataire m’a donné quelques frayeurs. (C’était mon bizutage…).

Coté syndic et gestion de la copropriété, un nouveau représentant bénévole a été élu en début d’année, plusieurs actions précises avaient été planifiées, comme la remise à plat de la consommation d’eau dans les charges (chacun devait payer uniquement ce qu’il consomme) ou quelques travaux d’améliorations, mais au final rien n’a été initié. J’en reparlerai un jour, jusqu’à présent ce n’était pas ma priorité mais je commence à regretter un manque d’engagement du syndic actuel. Un suivi rigoureux de la copropriété me parait indispensable pour conserver la valeur de son capital, voir le bonifier.

Coté rendement et autofinancement, je suis toujours en ligne avec le bilan prévisionnel fait dans cet article. Il me manquera donc sur 2010 environ 100€ par mois pour autofinancer mon investissement immobilier. Ca n’empêche que le rendement net reste plutôt intéressant, autour de 5,5%.

Je m’attendais bien sûr à devoir ajouter un peu d’argent de ma poche, c’est pourquoi l’un de mes objectifs en 2010 était de développer d’autres sources de revenus, notamment via Internet, afin de afin de combler le petit trou dans mon budget créé par ce placement locatif, en l’occurrence 100€ par mois. J'en parlerai dans la partie 3 de l'article.

J’ai donc déjà remboursé 1 an de crédit, soit plus de 3000€ de capital, 3,7% du prêt total….


 L’expérience est pour le moment très positive, l’immobilier locatif reste donc pour moi une voie incontournable pour atteindre mon objectif de plus d’indépendance financière.


La gestion des dettes de ma résidence principale

D’autre part, j’ai aussi décidé cette année, sur la base de mon budget prévisionnel sur un peu plus d’un an, d’augmenter les mensualités de remboursement de ma résidence principale. De cette façon, je rembourse un peu plus vite tant que j’en ai la possibilité, tant que je n’ai besoin de cet argent pour mes besoins quotidiens ou pour d’autres investissements à court terme. C’est ainsi que j’en arrive à ces 44% de taux d’endettement qui pourraient faire peur à certains.

Devenir pleinement propriétaire de sa résidence principale, c’est-à-dire sans crédit sur le dos, est ce que je considère comme une action prioritaire pour me sentir plus indépendant.

Admettons un remboursement de crédit de 1000€ par mois, une fois sa maison payée, ça signifie que :
  • Soit on peut vivre aussi bien avec 1000€ de revenus par mois en moins. (La meilleure façon de préparer soi-même sa retraite !) 
  • Soit ce sont 1000€ qui peuvent être investis dans un véritable actif qui rapporte !

 Ma vision pour la suite

J’ai aussi compris que pour persévérer dans l’investissement immobilier, je ne dois pas trop tarder pour lancer une 2ème acquisition, voir une 3ème.

Plus j’aurais de mois de loyers payés par des locataires dans les années à venir, plus je serais gagnant à terme.

Mais en même temps, au delà ce raisonnement théorique, il faut se rendre à l’évidence, que sur ma région en tout cas, les prix ont à nouveau flambé après une baisse en 2009. Peu de biens similaires au mien sont actuellement de bonnes cibles pour un placement locatif.

  

Et si l’immobilier baisse…

Du coup, je ne serais pas opposé à une bonne petite crise immobilière! Ce n’est sûrement pas une bonne chose pour tout le monde, je l’admets, mais dans ma situation, je ne pense pas être pénalisé, au contraire, je pourrais en tirer profit.

Ma résidence principale perdrait de sa valeur ? Qu’importe, je ne souhaite pas vendre, je veux simplement finir de payer mon crédit et être libéré de cette dette. Et si je me retrouvais contraint à déménager ? Et bien je revendrais certes moins cher, mais pour acheter également moins cher ailleurs !

Pour mon bien locatif, idem, je ne veux pas le vendre, je veux le faire payer par mes locataires et qu’il me rapporte à terme des revenus passifs. Peu importe la valeur du bien en lui-même.

Et par contre, une baisse importante de l’immobilier serait l’occasion rêvée d’investir à nouveau dans la pierre, avec l’espoir de retrouver sur le marché des biens qui puissent davantage s’autofinancer.


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10 commentaires:

Immobilier-danger a dit…

J'approuve le dernier paragraphe sur la baisse de l'immobilier. Il y a, en effet, très peu de particuliers à qui profitent la hausse des prix.

Comme tu l'as bien expliqué, pour ta résidence principale, si sa valeur baisse, ça te permettra également d'acheter également moins cher (et en général, on change pour mieux ou équivalent, donc une différence moins importante quand les prix baissent)

Pour un investisseur, cela permet de retrouver des rendements plus intéressants et cela n'impute pas son patrimoine déjà acheté tant qu'il ne vend pas.

Etienne a dit…

En tout cas, c'est un premier...grand pas vers l'indépendance financière. Ce qui est plaisant, c'est que ta stratégie est claire, limpide, bien établie et construite.

Nothan a dit…

@Immobilier Danger, merci de ton commentaire, en effet, dans les années à venir, une des raisons qui pourrait me pousser à déménager serait pour m’agrandir un peu. Dans ce cas là, aucun problème que ma maison perde 30% si le bien que je vise, un peu plus grand donc un peu plus cher, perd également 30% !
@Etienne, merci ! Tu me rassures aussi sur ma capacité à le raconter de façon claire ! je travaille actuellement sur une feuille de calcul qui me permettrait d’estimer combien d’années il me faudrait pour être indépendant financièrement. C’est assez frappant…j’en parlerais dans plus en détail dans le blog. Avec un bonne stratégie, une vraie détermination à s’y tenir, et de la patience (faut pas se leurrer, il faut du temps !), ça semble réellement possible.

Livret A a dit…

3 locataires en une seule année, ça fait beaucoup pour de la location classique... Si vous prévoyez d'augmenter votre patrimoine, aurez-vous toujours autant de temps à consacrer à vos locataires, visites, annonces de location etc...?

Nothan a dit…

@Livret A, oui en effet 3 locataires différents en 1 an, c’est un peu trop. Dans les faits, ca a finalement été très simple étant donné qu’il y a eu 2 collègues qui étaient demandeurs. Je n’ai pas eu à chercher. Cependant, en louant en meublé, notamment à des étudiants, je savais que je partais sur une base de 2 locataires par an. Pour le moment, ça me semble gérable et ça me permet de suivre régulièrement l’évolution de l’état de l’appartement ce que je vois comme un point positif. Bonne journée.

Simon de Toile-filante.com a dit…

Il me manquera donc sur 2010 environ 100€ par mois pour autofinancer mon investissement immobilier. Ca n’empêche que le rendement net reste plutôt intéressant, autour de 5,5%"

Euh... comment peut on avoir un rendement positif si tu dois y mettre de ta poche ? Tu devrais revoir ton calcul en prenant en compte le remboursement du crédit non ? Etant donné qu'il n'est pas auto financé, ton bien ne peut pas encore te rapporter de l'argent...

Nothan a dit…

Simon, ce n’est parce que tous les frais ne sont pas payés à 100% par le locataire que tu ne peux pas gagner d’argent.
Pour revenir à des chiffres plus concrets qu’un pourcentage, sur un an, j’ai en effet mis environ 1200 € de ma poche, des liquidités, mais dans le même temps, j’ai acquis 3000€ de capital. J’estime donc que mon patrimoine global a augmenté de 1800€. Si j’avais dû utiliser 3000€ de liquidités pour financer mes 3000€ de gain en capital, mon rendement aurait été nul, là ce ne serait pas une bonne affaire.
Pour plus de détail sur les chiffres, je peux te renvoyer à cet article : http://www.plus-riche-et-independant.com/2010/08/autofinancement-et-rendement.html
Le rendement de 5,5% est calculé en divisant tous mes revenus fonciers (net de charges et de frais divers, notamment les impôts) par les frais totaux d’acquisition, soit 5194€ / 93800€.
Si j’avais acheté l’appartement cash 93800€, j’aurais gagné 5194€ net dans l’année, soit un taux d’intérêt de 5,5%.
J’espère avoir un pue éclairci la situation…bonne soirée

Joel a dit…

Je suis d'accord avec Simon mais chacun a sa manière de voir les choses.

Dans l'absolu, tu gagnes de l'argent chaque moi, l'amortissement du capital emprunté t'appartient. Même si tu dois mettre de ta poche pour pérenniser le bien, tu y gagnes. Dans 10 ans, l'inflation des loyers aura probablement rattraper cet écart ce qui signifie que tu auras du payer approximativement 6000euros sur le total des 10 ans. Je suppose que l'amortissement sur les 10 prochaines années est largement suppérieur à ce chiffre.

Là où je ne suis pas d'accord, c'est que si tu veux "collectionner" les biens locatif en mettant chaque fois 50, 100, 150 euros par mois... Tu seras vite limité. Si un ou deux locataires te mettent en difficultés, à moins d'avoir d'autres actifs très rentables, tu risques d'avoir des problèmes à court-moyen terme.

Pour terminer: Félicitations pour cet achat qui, je l'espère pour toi, est le début d'une longue série.

Nothan a dit…

Bonsoir Joël, je suis d'accord, ce n'est pas l'idéal de remettre au bout tous les mois de 100€. C'est pourquoi je me suis donné comme objectif de trouver des sources de revenu alternatifs, pour équilibrer! par exemple un blog qui parle de cet investissement locatif! une manière alternative de s'autofinancer...Mais d'autre part,j'ai toujours le gros levier de la modulation de crédit à la baisse, dès maintenant, je pourrais baisser de 60€ par mois, en rallongeant le crédit de 3 ans. Associé à la hausse des loyers, et un peu d'optimisation, j'aurais moyen de faire un 2ème achat sans être dans le rouge avec le premier je pense... Merci de ton commentaire !

Cedric Autexier a dit…

Pourquoi toujours investir dans l'achat d'un appartement ou d'un immeuble? Investir dans des places de parking ou des garages n'est-t'il pas plus abordable et beaucoup moins risqué? Il y'a peu d'entretien et les loyers sont en général payés en temps et en heure.

Pour l'instant, moi j'investis dans les régies publicitaires a revenus partagés avec Capital Affaire. Quand je pourrai tirer un véritable revenu complémentaire de cette activité, je pense investir dans les parking ou les garages.

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