lundi 30 mai 2011

Bon à savoir avant d’acheter de l’immobilier

Pour cet article, je suis très heureux de laisser la place à Yann du blog Agrégation financière, fraichement créé mais déjà plein de conseils et d’analyses pointues sur l’immobilier notamment, de l’optimisation, des études de cas chiffrées, bref tout ce que j’aime !

J’ai connu Yann au travers de ses commentaires toujours pertinents, ce que j’appelle les gains « indirects » du blog.

N’hésitez à aller approfondir les différents sujets abordés sur son blog !


J’ai acheté ma résidence principale en 2005, à l’époque je n’étais absolument pas intéressé par l’investissement immobilier, j’écoutais juste mon père qui me vantait le statut de propriétaire, afin de « ne pas jeter un loyer par la fenêtre tous les mois ». 6 ans plus tard, c’est des questions sur lesquelles j’ai eu le temps de me pencher et de réfléchir. Je ne regrette pas mon achat (en grande partie parce que l’immobilier a bien monté entre temps), mais je me rends compte d’avoir été chanceux et combien mes motivations étaient peu judicieuses.

Financièrement parlant, l’investissement dans la résidence principale (RP) de votre choix est généralement catastrophique en termes de taux de rentabilité interne (TRI). J’entends par là, que vous achetez un bien majoritairement sur un coup de cœur, sans considération pour son rendement locatif. Je ne vais pas vous faire une démonstration mathématique, les simulateurs pullulent sur internet sur « vaut-il mieux louer ou acheter ». L’argument qu’on « jette un loyer par la fenêtre tous les mois » est donc à mon sens l’un des plus mauvais pour pousser quelqu’un à franchir le pas de l’accession à la propriété. D’un point de vue financier, il est surtout judicieux de ne pas acheter quand les prix sont très hauts comme beaucoup le constatent maintenant . De plus, l’immobilier étant gavé de frais d’entrée (frais de notaires, cautionnement bancaire ou hypothèque en cas de crédit, frais d’agences…), il faut plusieurs années avant de ne pas revendre à perte. L’achat de sa résidence principale doit donc être précédé d’une stabilité familiale et professionnelle, et motivé par l’envie de se sentir chez soi (il y en a que sa stresse de se demander si il reverra bien toute sa caution à chaque fois qu’il plante un clou).

Une fois décidé et motivé, il est bon de connaitre certaines astuces dans les diverses étapes du processus.

Si vous utilisez une agence immobilière :

  • Il convient de demander dès le début à payer les frais d’agences (à charge d’acquéreur), cela ne change strictement rien au prix final, mais cela vous évite de payer des frais de notaire dessus (7% de plusieurs milliers d’euros c’est toujours bon à prendre), de plus cela vous donnera une bonne visibilité sur les tarifs de votre agence et vous permettra d’apprécier la marge de négociation de ce coté là.

  • Le bon de visite que vous signez vous empêche d’acheter le bien directement avec le vendeur. Cependant, si vous voyez le bien convoité moins cher dans une autre agence, rien ne vous empêche de signer avec l’autre (jurisprudence).

  • Il existe des techniques multiples pour court-circuiter les agences : repérage par Google Mapp du bien, ou la plus simple et plus efficace consistant à envoyer un ami à vous visiter le bien dont l’annonce vous fait de l’œil puis qu’il vous donne les coordonnées des vendeurs. Après, chacun fait avec sa conscience, mais les agences immobilières restent des professionnels de terrain utile, et si moins de personnes pensaient à les court-circuiter, ils pourraient facturer nettement moins à chaque client qui accepte de les rémunérer.

Si vous achetez à crédit :

  • Nombreuses sont les techniques qui permettent d’optimiser un crédit immobilier, parmi les plus méconnues, l’utilisation de prêts gigognes, permettant de réduire le taux global et l’assurance groupe de la banque (en savoir plus)

  • Depuis la loi Lagarde, vous êtes libre (en théorie) de choisir l’assurance de votre prêt (assurance décès, invalidité…). La banque est aussi libre de vous refuser un prêt sans justifier ses motifs. Il convient donc d’aborder le sujet assez rapidement pour voir si votre banque est réfractaire au principe ou pas. Il y a beaucoup à gagner, surtout si on compte aller jusqu’au bout de son prêt (les assurances des banques sont particulièrement prohibitives en fin de vie du prêt, leur échéance constante devenant en complète inadéquation avec les montants assurés).

  • Enfin, il convient de surveiller certaines clauses du contrat, surtout si une éventualité de revente anticipé existe (IRA, modularité… En savoir plus)

Pour réduire les frais de notaires :

  • Comme vu précédemment, il est possible de ne pas payer de frais de notaire sur les frais d’agence.

  • Il est aussi possible de distinguer la partie mobilière de la maison (cuisine équipé, salle de bain…). Il est conseillé d’avoir les factures à l’appui et que cela n’excède pas 3% du prix de vente globale, si vous ne voulez pas que le fisc vous demande tous les justificatifs. On ne paiera ainsi aucun frais sur les objets déduits.

  • Enfin, les frais de notaires sont négociables. Ils se décomposent comme suit : le recouvrement de droits et taxes (incompressibles), les débours (honoraires, et services déboursés hors personnel de l'étude) et enfin leur rémunération plafonnée selon un barème (émoluments). C’est cette rémunération qui est négociable. Si comme moi, vous n’avez pas l’âme d’un fin négociateur, et que marchander vous donne l’impression de mendier, voila un argumentaire auquel j’ai pensé (mais encore jamais appliqué)! L’utilisation d’un second notaire est un droit (notaire en double minute), et surtout cela ne vous coûte rien (les notaires se partagent la rémunération en 2). Cette pratique est même conseillée pour avoir un conseil plus objectif (le notaire d’une opération étant généralement le notaire du vendeur). Prétendez avoir un notaire de famille à mettre en double minute, et dites que cela n’est pas pratique (notaire trop loin suite à un déménagement…), et que vous envisagez de prendre un nouveau « notaire de famille ». Demandez alors si une réduction des honoraires n’est pas envisageable ! Un notaire devrait être sensible à l’argument de nouveaux clients récurrents, et d’éviter ainsi de diviser ses honoraires par 2. S’il refuse, trouvez-vous un notaire à mettre en double minute, ça lui fera les pieds !

Voila, si d’autres internautes sont désireux de partager leurs astuces pour l’achat dans l’immobilier, les commentaires sont les bienvenus (sans nous vendre un séminaire à 700 € merci)


Merci pour ton article Yann !  

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11 commentaires:

amine a dit…

merci pour cet article,pour ma part je me suis rendus compte que ma maison n'est pas un actif,et j'ai décider de faire des travaux afin de la revendre et d'en tirer une plus value afin d'investir plus tard.

preparerlavenir a dit…

Sur les "prêts gigognes": ce type de prêts à taux multiples lissés est privilégié par les courtiers en prêts immo.
D'ailleurs il semble aujourd'hui incontournable que de passer par un courtier, plus à même d'obtenir un taux compétitif car négociant un portefeuille de clients avec la banque, et non un dossier isolé comme vous pourriez le faire en présentant votre demande auprès des banques.
Pour l'assurance de prêt, d'après mon expérience les banques mutualistes sont assez compétitives (c'est à dire qu'elles proposent des assurances au même niveau de tarif que les assureurs en direct dans le cadre d'une délégation d'assurance).
Notaires: cela ne constitue pas une économie, mais il est préférable de faire appel à son propre notaire / "notaire de famille" lors d'une acquisition plutôt que de passer par le notaire du vendeur ou celui "gentiment" proposé par l'agence immobilière, cela peut éviter quelques déconvenues/mauvaises surprises.

yannou77 a dit…

Je ne pense pas qu'il faille voir un courtier comme un "grossiste" de clients, obtenant des meilleurs taux grâce à des volumes, c'est une vision erroné de la chose. Chaque dossier est étudié par la banque, le courtier à juste l'avantage de savoir quel banque est la plus susceptible d'être intéressé par un profil donné, et donc la plus susceptible de faire un effort. Le conseil est de plus moins biaisé que celui d'un responsable d'agence, et les outils d'optimisations plus pointus.
C'est du moins la vision du métier que j'ai avant de voir la chose de l'intérieur, on verra si cela changera avec le temps...

preparerlavenir a dit…

C'est l'expérience que j'ai eu avec un courtier, et suite à conversations avec lui c'était la procédure qu'il suivait:
- constitution de plusieurs dossiers de prêts en regroupant les emprunteurs en fonction de leur profil
- démarchage des banques avec le portefeuille de nouveaux clients potentiels
- négociation d'un "prix" de gros (un taux intéressant pour le profil de client donné)
En amont bien sûr le courtier se substitue à la banque et réalise / mâche tout le travail de montage du dossier / plan de financement.
En gros la banque n'a plus qu'à éditer l'offre de prêt et débloquer les fonds.
C'est pourquoi les frais de dossiers bancaires sont nuls ou quasi nuls en passant par un courtier, seuls les commissions du courtier sont dues, ce qui permet de faire des économies non négligeables.

yannou77 a dit…

Pour voir, j'ai posé la question sur un forum fréquenté par des banquiers et des courtiers (qui ne font d'ailleurs pas forcément toujours bon ménage) :
http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?16181-Les-courtiers-sont-ils-des-grossistes
Je vous laisse seul juge.

preparerlavenir a dit…

Merci, intéressant.
Je partageais juste une expérience / je ne prétends pas que cela est la norme.
Il faut croire que je suis tombé sur un "bon" courtier car le dossier avait été entièrement monté par le courtier et nous n'avons rien géré en direct avec la banque, c'était du clé en mains...

Anonyme a dit…

hello,
je ne suis pas d'accord avec l'analyse selon laquel la RP n'est pas un actif.
le sujet est bien traité en long en large et en travers sur le blog de mickael, référence du genre : http://esprit-riche.com/votre-residence-principale-nest-pas-un-actif/
et amène à ce même constat, la RP n'est pas un actif.
Cependant et comme le dit yannou, il faut considérer la RP comme une opération comme une autre et donc le loyer de vous en tant qu'individu est versé à vous en tant qu'investisseur...

Laurent de 500K.overblog.com

mutuelle swiss life a dit…

Anonume > moi e ne suis pas de ton avis sur ce plan

appartement a louer casablanca a dit…

Très bonne expérience !

Attentifimmo a dit…

Très bon article, bien structuré.

Anonyme a dit…

Article complet et très instructif pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’achat. Il offre de bons conseils. Merci de l’avoir partagé.

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