jeudi 2 juin 2011

Y a-t-il un intérêt à épargner sur un CEL en vue d’un projet immobilier ?

Lorsque j’ai acheté à crédit mon investissement locatif, j’ai fait appel à un Prêt Epargne Logement, pour financer en partie l’acquisition et les travaux.

Ce prêt a été rendu possible grâce à un Compte Epargne Logement (CEL) qui me permettait d’emprunter presque 10 000€ sur la durée maximale de 15 ans à un taux d’intérêt préférentiel.

Je n’avais jamais alimenté mon CEL, il était ouvert depuis presque 5 ans, avec un montant minimum de 300€, mais j’ai tiré profit d’une des astuces du CEL : récupérer pour son propre compte les droits au prêt acquis par une personne de sa famille, en l’occurrence mon père.
Je n’ai finalement utilisé que 8000€ de droit au prêt sur 15 ans, sur les 10 000€ auxquels j’avais droit. (pour un crédit total de 85000€). Les droits au prêt étaient morcelés sur une dizaine de tranches, chacune associée à un taux différent, et il y avait une tranche de 2000€ à 4,25%, un taux supérieur au taux du prêt principal, donc aucun intérêt.

Quel a été le bénéfice de l’utilisation du CEL pour cette opération de crédit immobilier ?
Une mensualité environ 15€ plus basse sur les 15 premières années du prêt. Un petit coup de pouce à l’autofinancement…mais pas de quoi sauter au plafond non plus !

Du coup, aujourd’hui, je me pose la question suivante :

Est-ce que placer de l’argent sur mon CEL me faciliterait le financement, même partiel, d’un autre projet immobilier du même type, dans quelques années ?



Petit retour sur les principales caractéristiques d’un Compte Epargne Logement :

  • Un plafond d’épargne de 15 300€
  • Un minimum requis à l’ouverture de 300€
  • Possibilité d’alimenter le compte par des versements réguliers ou occasionnels d’un minimum de 75€
  • L’argent placé reste immédiatement disponible
  • Un taux d’intérêt de 1.25% au 01/02/2011, exonéré d’impôts mais soumis aux prélèvements sociaux de 12,3%
  • Une prime d’Etat supplémentaire s’ajoute à ces intérêts en cas de souscription d’un Prêt Epargne Logement, prime qui équivaut à la moitié des intérêts cumulés
  • Les conditions d’obtention d’un prêt : 18 mois d’ancienneté du contrat et un minimum de 75€ d’intérêts cumulés pour une acquisition, 37€ pour des travaux de rénovation
  • Un emprunt d’un montant maximum de 23 000€ à un taux préférentiel sur une durée de 2 à 15 ans. Le principe à bien comprendre est que plus on aura cumulé d’intérêts, plus il est possible d’emprunter une somme importante, et ce, sur une durée plus longue. C’est un peu technique…
  • La possibilité de cumuler les droits au prêt de son CEL avec ceux du CEL de son conjoint par exemple
  • La possibilité de récupérer les droits au prêt d’une personne de sa famille
  • Les droits au prêt sont considérés comme de l’apport personnel, ce qui ouvre par exemple la possibilité d’emprunter des frais de notaire.

Donc en gros, un placement pour liquidités peu rentable (1,25% brut), mais qui offre certaines conditions avantageuses pour réaliser un emprunt immobilier (acquisition ou travaux).
Ces avantages justifient ils réellement d’épargner sur un CEL ?


Etude de cas :

Si j’avais placé 5000, 10000 ou 15000€ sur mon CEL, sur les 6 dernières années, quel montant aurais-je pu emprunter sur la durée maximale de 15 ans ?

Je me suis appuyé sur les calculettes en ligne, mais la simulation n’est pas directe, il faut recalculer les intérêts acquis pour chacune des périodes où le taux de rémunération du CEL a été différent, 10 périodes différentes sur les 6 dernières années…

Voilà le résultat :

On constate que malgré un effort conséquent, jusque 15000€ placés 6 années de suite, on n’atteint même pas le montant maximum de 23 000€ sur 15 ans, seulement 19300€ de droit au prêt !

Sur un achat immobilier de l’ordre de 100 000€, financer seulement 10% du total avec un Prêt Epargne Logement, nécessite d’avoir tout de même placé 10 000€ pendant au moins 5 ans sur son CEL.

Donc les petits bonus offerts par le CEL doivent se mériter…


CEL ou assurance vie ?

Admettons à présent que l’on dispose de 10 000€ de liquidités à placer en vue d’un projet immobilier, mieux vaut-il les placer sur un CEL ou sur le fond garanti en euros d’une assurance vie ?

Je prends l’hypothèse, fausse, de taux d’intérêt à venir identiques à ceux des 6 dernières années. Seuls les intérêts générés par le placement serviront d’apport personnel, pas les 10 000€ en eux même.

  • Avec le CEL, on aura généré près de 900€ d’intérêts + 450€ de prime d’Etat lors de l’emprunt
  • Avec l’assurance vie, 2650€ (rendement net de 4% par an)

Pour un crédit total de 100 000€,

  • Avec les intérêts de l’assurance vie :
Si on emprunte les 100 000€ moins les intérêts générés par l’assurance vie, soit 2650€, sur 15 ans (à 3,9% + 0.36% d’ADI), on obtient des mensualités de 744€ pour un coût total du crédit de 36 380€.

  • Avec les intérêts et les bénéfices du CEL :
Si on emprunte les 100 000€ moins les intérêts générés par le CEL et la prime d’Etat, soit 1350€, sur 15 ans, avec une partie financée par un Prêt Epargne Logement (soit un taux global d’environ 3,75% + 0.36% d’ADI), on obtient des mensualités de 746€ pour un coût total du crédit de 35 800€


Bilan :

Les bénéfices d’avoir placé ses 10 000€ sur une assurance vie ou sur un CEL sont quasiment identiques :

  • Même mensualité, donc même situation d’autofinancement
  • 600€ de coût total de crédit en moins avec le CEL, sur 15 ans, toujours bon à prendre mais ça ne fait que 40€ par an…

Ma conclusion

Je trouve les bénéfices du CEL sur un prêt immobilier bien limités. Ca nécessite un effort d’épargne important, sur une durée assez longue (typiquement, plus de 10 000€ sur plus de 5 ans) pour commencer à avoir droit à un emprunt qui ne soit pas que quelques pourcent de l’emprunt global.

Je ne vais donc pas placer de liquidités sur mon CEL, en vue d’un nouvel achat immobilier dans les quelques années à venir.

Autant continuer à alimenter mon assurance vie, âgée de plus de 4 ans déjà (retrait partiel possible avec déjà une fiscalité réduite), Fortuneo s’engageant encore pour cette année à un taux minimum garanti de 3,35% sur son fond en euros (3,70% même jusque fin 2012 en offre promotionnelle). Les intérêts générés constitueront un petit apport personnel.

Maintenant, pour ceux qui n’en possède pas, ouvrir un CEL ne coûte pas grand-chose (300€ minimum de dépôt), et ça peut toujours aider dans une négociation avec son banquier, lui donner un petit quelquechose pour obtenir autre chose…


Voyez-vous tout de même un intérêt au Compte Epargne Logement que j’aurais raté ?


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15 commentaires:

yannou77 a dit…

Les 600 € de gain sur le coût total du crédit ne compensent donc pas les 1300 € de différence d'intérêts, donc je donne l'avantage a l'AV dans ton exemple. C'est marrant, j'ai écris un article similaire sur le fonctionnement de la Casden, et j'avais l'intension moi aussi de passer au crible le CEL ;)

Xander a dit…

et le PEL ?

yannou77 a dit…

J'ajoute que tu as été assez mal conseillé sur ton CEL, tu aurais mieux fait de consommer tes droits en 6 ans en lissant ton prêt (l'écart est significatif si tu as pris une assurance sur le capital initial, négligeable si c'est une assurance sur le capital restant du)

preparerlavenir a dit…

En effet sur un emprunt immo classique, avec des taux négociés plutôt bas, un emprunt complémentaire CEL ne change pas grand chose sur la durée.
Par contre dans le cadre de prêt travaux le CEL peut s'avérer très intéressant.

Olivier a dit…

@Yann, comme je l’avais évoqué dans un article précédent mon banquier a passé plus de 1 heure et demi à essayer de prendre en compte mon CEL dans le crédit total…au départ, j’étais même perdant ! Avec cette tranche de 2000€ à un taux élevé qui été pris en compte… j’ai évoqué le lissage, mais il ne s’en sortait pas avec son logiciel ! j’ai fait au mieux, j’ai gratté 15€ par mois, c’est déjà pas si mal et les frais bancaire gratuit en guise d’excuse en fin de RDV, parce qu’il était déjà presque 20h00 ! Mais si tu sais comment exploiter au mieux cet outil, je suis preneur, je viendrais te lire ! Merci

Olivier a dit…

@Xander, je n’ai pas d’avis tranché à ce jour sur le PEL, l’inconvénient que je vois pour un projet immobilier à assez court terme est qu’il nécessite une phase d’épargne au minimum de 4 ans. De plus l’argent est bloqué. Donc n’ayant de PEL personnellement, ce n’est pas un placement qui m’aiderait beaucoup dans les 2 à 3 ans max. Mais en l’occurrence, le CEL non plus, en 2 ou 3 ans, les droits au prêt générés sont trop faible ! Merci, à bientôt.
@Préparer l’avenir, oui effectivement pour un petit crédit travaux de quelques milliers d’euros, mais finalement les intérêts générés par une bonne assurance vie, comblerait une partie des dépenses, et limiterait le montant à emprunter. Donc un prêt classique, à un taux un peu plus élevé, mais moins à emprunter, ça revient au même en gros. Bonne soirée

Immobilier-danger a dit…

Pour compléter sur les avantages d'un CEL : les frais de dossier sur le prêt associé sont gratuits et il n'y a pas de pénalité de remboursement anticipé. Si le montant reste relativement faible, il peut également ne pas y avoir de garantie de prise...

Maintenant si vous possédez une assurance vie de plus de 8 ans (ou qui aura plus de 8 ans au moment de votre achat) et que son rendement moyen est bon, il y a de fortes chances que ça soit plus intéressant qu'un CEL, sauf si c'est pour un prêt travaux.

Donc en bon normand qui se respecte, je dirais : "ça dépend..." ;)

Olivier a dit…

@immobilier danger, les quelques avantages que tu listes sont en effet des petits plus, intéressant dans le cadre d'un prêt travaux entièrement financé par un CEL. Merci, bonne soirée

Guillaume de M'enrichir.com a dit…

Merci pour cette analyse Olivier ! Je suis titulaire d'un CEL rempli à bloc depuis 2007 et je me demandais si je devais le continuer ou pas. Comme j'hésite encore à investir dans l'immobilier en locatif ou en SCPI, je n'ai pas encore décidé mais cet article fait avancer ma réflexion !

Olivier a dit…

@Guillaume, je suis heureux que ça puisse t'aider dans tes choix ! un CEL au plafond depuis 2007, ça devrait commencer à te rapprocher des 20 000€ de droit à l'emprunt sur 15 ans...ça en fait un outil intéressant pour un prêt immobilier.

Anonyme a dit…

J'arrive un peu tard dans la discussion qui est très intéressante. J'envisage aussi de faire comme toi Olivier : utiliser mes droits à prêt de mon CEL dans la mesure où je suis certain que le taux d'intérêt sera (en tout cas jusqu'à une certaine tranche) inférieur au taux d'intérêt de mon prêt principal.

Mais je vais peut-être jeter un pavé dans la mare : il me semble que le CEL et le PEL ne peuvent être utilisés que pour l'achat d'une résidence principale ou secondaire...
Cordialement
Gaëtan

Olivier a dit…

Bonsoir Gaëtan, je n'ai pas cette info, mais je peux te certifier que pour financer une partie de mon investissement locatif, j'ai utilisé un CEL, le prêt ayant été souscrit au Crédit Agricole. Il est vrai que dans la demande de crédit il y avait aussi une part de travaux, mais le prêt du CEL dépasse le montant des travaux...j'essayerai de me renseigner plus en détail sur ce point, mais pour mon cas perso, c'est passé sans soucis. Merci, à bientôt!

Anewg a dit…

Je me pose la question actuellement d'ouvrir un CEL; en cas d'égalité avec AV, le CEL étant tres simple, ca lui donne un avantage. Perso, j'y vois un but: assurer un taux d'emprunt plutot bas (meme s'il n'est pas fixé à l'avance comme avec un PEL). si les taux augmentent de manière tres importante ces prochaines années, la différence sera alors plus flagrande par rapport à l'AV.
J'ai craqué mon petit CEL en 2005 pour achat RP mais pas utilisé les droits à cause (grace!) des taux bas. Ce n'est pas dit que ce soit la meme affaire ds qq années!

Philippe Godart a dit…

Le PEL confère des avantages supplémentaires s'il est appliqué dans les conditions définies (résidence pricnipale/secondaire). En dehors de ces conditions, le PEL/CEL est appliquable mais sans les bonus d'Etat à la clé.
http://www.jeserairentier.com

Attentifimmo a dit…

Les conditions du PEL ou bien CEL est clairement appliquable, mais sans les bonus d'Etat à la clé, pourquoi?

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