samedi 6 février 2010

Réduire et emprunter les frais de notaire, optimiser la date de signature

Les frais de notaire représentent une somme importante (au moins 7% de la valeur d’acquisition du bien) sur laquelle il n’y a pas beaucoup de leviers pour minimiser la facture.

Il y a toutefois un 1er point important à vérifier : s’assurer que les frais d’agence immobilière ont bien été déduit du calcul des frais de notaire. Dans mon cas, le prix d’achat était de 75600€, répartis en 70000€ pour le vendeur et 5600€ pour l’agence. Les frais de notaire ne doivent bien s’appliquer qu’aux 70000€.

Le 2ème point, pour lequel je n’étais pas au courant lors de l’achat de ma maison…est le fait que l’on puisse déduire des frais de notaire la cuisine équipée. Je l’ai fait dans le cas de mon studio locatif, l’ancien propriétaire m’avait laissé quelques équipements un peu usagés, frigo, four, plaques et 2 meubles de cuisine. L’estimation de la totalité a été faite par le notaire à 800€ (sur la base de quelques photos). Le gain est alors d’environ 800€ x 7% = 56€. C’est peut-être minime, mais pour un effort si limité (2 photos et simplement penser à le signaler au notaire !) que ce serait dommage de s’en priver ! Je regrette d’être passé à coté de ce point pour ma maison, où j’aurais probablement pu déduire 2000 ou 3000€ pour une cuisine équipée beaucoup plus complète, c’est-à-dire économiser jusque 200€ de frais de notaire.

D’autre part, il est généralement admis que l’on ne peut pas emprunter les frais de notaire. Certaines banques le proposaient à une époque, certaines le font peut-être encore mais il me semble que ça devient plus rare. Dans le cas d’un investissement locatif pour lequel on emprunte la totalité du bien à crédit, il faut tout de même pouvoir disposer d’un apport qui correspond à ces frais de notaire. (5000 à 6000€ pour un petit studio). Il existe tout de même un moyen simple de pouvoir les emprunter, il suffit de disposer d’un Compte Epargne Logement (CEL) ou d’un Plan Epargne Logement (PEL) et de l’utiliser pour une part de l’emprunt. Il faut bien sûr avoir cumulé suffisamment de droit à l’emprunt (plus de 5000 à 6000€ dans mon exemple). (On peut obtenir automatiquement un crédit qui correspond aux droits cumulés, 5000€ par exemple, tout en conservant ses liquidités!). Et comme ce droit à l’emprunt est considéré par la banque comme de « l’apport personnel », on peut l’utiliser pour financer les frais de notaire. Bien sûr au final, la somme totale empruntée sera plus importante, et par conséquence les mensualités plus lourdes. C’est pourquoi, ayant un peu de liquidités disponibles, j’ai préféré ne pas les emprunter (même si son financement a été en partie assuré par un CEL) et minimiser mes mensualité de remboursement.

Enfin, un petit point d’optimisation lié à la signature chez le notaire : dans le cas où l’on achète pour louer et que l’on fait des travaux, l’idéal est d’une part de demander au vendeur l’autorisation de commencer les travaux avant la signature chez le notaire. Pour cela, une attestation d’accord de crédit, une assurance habitation et un engagement à finir les travaux devrait suffire à convaincre l’ancien propriétaire, en le demandant bien poliment bien sûr, il n’est pas obligé d’accepter…Et d’autre part, il faut essayer de repousser la date de signature chez le notaire après que les travaux soient terminés, et que le bien soit prêt à être mis en location. En effet, normalement la 1ère mensualité du crédit ne tombe qu’au moins 30 jours après cette signature (si on signe le 30 janvier par exemple, la 1ère mensualité à payer ne doit pas arriver avant le 05 mars…). On peut ainsi optimiser en gagnant 1 mois de loyer (févier) sans mensualité à payer. Dans mon cas, mes travaux ont pris un peu de retard, et le vendeur avait un besoin rapide de son argent, du coup mon premier locataire n’est arrivé que quelques jours avant la première mensualité. Je n’ai pas pu gagner ce petit mois, mais au moins je ne me suis pas non plus retrouvé à commencer à rembourser sans avoir de locataire ! (ce qui arrive presque à coup sûr si on ne commence les travaux qu’une fois la signature de l’acte de vente réalisée).

4 commentaires:

Unknown a dit…

Les astuces données peuvent paraître simples, mais elles sont d'une utilité surprenante...
merci de partager votre expérience.
Impatiente de trouver la suite de vos investissements, surtout l'immobilier. D'ailleurs, dans quelle ville vous avez investi ?

Anonyme a dit…

Attention, il me semble que si vous voulez revendre votre investissement locatif vous aurez une taxe sur les plus-values qui sera calculée à partir du prix d'achat immobilier ( prix d'achat de l'appartement moins les 800 euros de meubles). Donc si à la revente vous ne mettez pas à nouveau à part le mobilier, vous aurez +800€ de plus-value.

Attentifimmo a dit…

Réduire les frais de notaire est-il une bonne solution, pour le simple particulier ?

Anonyme a dit…

Bons conseils ! Merci pour cela. Toutefois, il est bon à savoir que les frais des notaires seront revus à la baisse très bientôt, ce qui est une très bonne nouvelle !

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