lundi 14 janvier 2013

Bilan de mon investissement immobilier sur 2012 : partie 1, la gestion locative

Avant d’en venir aux chiffres dans le prochain article (au rendement locatif, à l’autofinancement, à l’imposition…), je voulais dans cette première partie faire un point sur ce qui permet que ces chiffres soient bons (ou mauvais !), mes locataires de 2012 et leur gestion en direct.

C’est tout de même le point qui différencie beaucoup l’investissement immobilier de l’investissement financier, une fois l’achat du logement fait, la façon dont on va l’exploiter peut influencer du tout au tout le résultat en fin d’année. En tant que bailleur on garde une grande responsabilité sur le rendement final, beaucoup moins en bourse par exemple.


Une année de location pleine, une première !

Après une première année 2010 de mise en route avec 1 mois et demi de vacance locative, puis une année 2011 plus optimisée, notamment grâce à une petite expérience de location saisonnière durant l’été, 2012, ma 3ème année de location de mon studio meublé aura été enfin la première année sans la moindre vacance locative ! 12 mois complets de loyers ! Et comme je l’ai souvent dit, c’est peut-être le paramètre le plus critique pour améliorer son rendement locatif.


Et pourtant 3 locataires…

La location meublée doit souvent faire face à cet inconvénient, la rotation fréquente des locataires. Et généralement, ça signifie un risque important de semaines de location perdues entre les différents locataires.

Cet année, j’ai surement eu un peu de chance : après le départ fin mai de mon premier étudiant Italien (après une durée de 9 mois tout de même), le candidat idéal s’est présenté à moi pour couvrir la période d’été, de juin à Aout, un commercial expatrié. Idéal dans une période peu propice aux étudiants, et pour une durée suffisamment courte pour me permettre de dénicher un autre étudiant, Allemand cette fois-ci, à partir de septembre jusqu’à la fin d’année.

2 changements de locataires donc, qui se sont parfaitement enchainés. Trouver le locataire de cet été m’a demandé un peu plus d’effort, avec pour la première fois une petite annonce sur le bon coin, qui ne s’est pas révélé très sélective.

Depuis, j’ai mon entrée dans une école en master qui reçoit régulièrement des étudiants du monde entier, et je compte bien désormais continuer à m’appuyer sur cette source de locataires.

Et, comme déjà expliqué dans cet article, j’apprécie vraiment de pouvoir garder un œil de façon régulière sur mon bien, les 2 changements de bail de 2012 étaient donc les bienvenus.


De très bons locataires

Encore une fois, je dois reconnaître que je suis assez épargné par les problèmes classiques de la location.

Mes 3 locataires de 2012 ont été de vrais modèles ! Aucun impayé, ni retard d’ailleurs, souvent même leurs virements étaient effectués avant la fin du mois précédent... des échanges simples et efficaces par email (souvent plus simple en anglais…). Et surtout aucune dégradation du logement, ni du mobilier.

Mieux, mes 2 derniers locataires ont plutôt été du genre maniaque de la propreté et aimaient probablement vivre dans le meilleur confort possible ; du coup, ils n’ont pas hésité à investir dans ce dont ils avaient besoin qui n'était pas disponible dans l’inventaire des équipements ou accessoires.

En précisant bien sûr qu’ils laisseraient leurs achats dans le studio lors de leur départ…préférant évidemment voyager léger !

Des verres à vin et des accessoires de ménage supplémentaires pour le premier, et pour mon dernier étudiant Allemand, un lit complet ! avec édredons et oreillers moelleux en prime !

Quelques photos prises avant Noël juste après son départ :


Sur la gauche, l'ancien canapé lit, nettement moins confortable, il faut bien l'avouer...


Je n’avais pas envisagé d’installer un lit, voyant surtout le manque de surface disponible. Au final, ça reste tout à fait vivable, avec une réelle valeur ajoutée, un vrai lit ! nettement plus confortable que le canapé lit, souvent source de pas mal de questions (dimensions, épaisseur du matelas…).


Un loyer revalorisé

J’ai profité de la rédaction d’un nouveau bail pour ce 3ème locataire pour une remise à niveau du loyer. Une revalorisation de 550€ à 565€.

Mais aussi des charges mensuelles, diminuées à 127€ au lieu de 135€, pour être davantage conforme à mes dépenses, charges incluant l’eau, le chauffage gaz, l’EDF et le wifi.

Au global on arrive donc à un loyer charges comprises de 692€.

Ca peut paraître élevé pour un studio de 26 m², mais je pense que les prestations du meublé sont de bonne qualité, et mes candidats locataires, les étudiants que je démarche, sont assez peu regardant sur le montant du loyer, recherchant avant tout la simplicité et la qualité du service.


Les 6 premiers mois de 2013 déjà acquis

Mon locataire Allemand ne m’a pas seulement offert un lit, il m’a aussi trouvé une remplaçante lors de son départ fin 2012 après 4 mois.

Pour être honnête, il y trouvait son compte, en effet, il souhaite revenir 2 mois, en mai et juin 2013. Donc pour s’assurer d’avoir l’appartement disponible à cette époque, il lui fallait me trouver quelqu’un pour combler de janvier à fin avril.

C’est ce qu’il a fait avec le réseau de son école, il a trouvé une étudiante belge cette fois-ci que j’ai accueillie le 5 janvier. (mais qui m’avait viré quelques jours auparavant les 692€ complets du mois de janvier, sans chercher à chipoter pour 5 jours…)

Les 6 premiers moins de 2013 sont donc à priori acquis à 692€ mensuel charges comprises, il restera alors à réfléchir pour juillet / Aout…

Peut-être aussi l’occasion d’effectuer quelques travaux de rénovation, j’aimerais en effet changer les fenêtres bois simple vitrage…en fenêtre PVC double vitrage.


Une année riche

Riche d’échanges avec 3 locataires très sympathiques, de 3 nationalités différentes. Je leur ai proposé un logement sain et propre, il me l'ont rendu au moins dans le même état...
Au final bien plus de choses positives que de soucis de gestion locative ! Un simple sèche serviette électrique en panne, à changer…


A suivre dans le prochain article : tous les chiffres de cet investissement immobilier sur 2012 et la rentabilité locative associée



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12 commentaires:

Priximmo a dit…

Ce qui serait sympa c'est si tu pouvais nous faire un bilan de ton rendement net. J'aimerai bien le comparer avec le miens qui est assez médiocre. Le tiens doit être plutôt bon.

InvestMan a dit…

Un pur bonheur, pas de perte de temps, une gestion simplifiée, des locataires propres qui rendent un logement en excellent état, que demander de plus ! J'attends avec impatience la suite dans le prochain article.

Pierre-Antoine a dit…

Salut Olivier,

Tu as eu de sacrés locataires en effet ;) Cela fait du bien de voir des locations réussies comme cela car il y a également des mauvaises histoires (comme celle de Ludovic, sur son blog passion locatif, dans son dernier article).

Bonne journée et vivement le prochain article avec les chiffres :)

Pierre-Antoine

Olivier a dit…

Bonsoir, merci de vos commentaires, oui,je prépare notamment un petit tableau détaillant les pricipales dépenses et recettes, avec l'évaluation du rendement net, meilleur que sur 2010 et 2011. D'ici quelques jours...Bonne soirée !

Ludovic a dit…

Hello à tous,
@Pierre-Antoine : effectivement, tout ne se passe pas comme on le voudrait avec la location. Mais je rappelle juste un point : j'ai acquis deux appartements pour la somme de 52 KE FNI. L'un d'eux est loué 380 euros, dont 245 euros de CAF. L'autre était loué 390 euros charges comprises (les charges comprenant l'eau chaude et les charges de copro, nulles, soit 370 + 20). J'arrive, si les deux appartements sont loués, à un rendement dépassant les 17%. Avec un seul appartement loué, je rembourse intégralement mon emprunt sur 15 ans.
J'ai donc récupéré l'appartement samedi, missionné un artisan pour réparer quelques pb, pour repeindre l'appartement complètement et l'ai remis à la location. En deux jours, j'ai eu deux appels de personnes éventuellement intéressées. Et si cela ne se loue pas, je le passerai en saisonnier. Faire du locatif ne peut pas être QUE positif. On doit bien avoir quelques soucis de temps en temps. Sinon, cela ne serait pas drôle... ;)

Anonyme a dit…

17%???? Tu as acheté où??
Guiguisky

Anonyme a dit…

A côté de chez moi... :)

Alex de Stickeramoi.com a dit…

A ce niveau ton rendement ne peut être que Terrible Ludovic!

Ton chauffage est individuel ou collectif? Si c'est individuel tu n'as pas peur des mauvaises factures? Et si c'est le contraire (collectif) comment cela est possible que les charges soient en baisse? En tout cas ça me parait important pour 26 m².

Olivier a dit…

@Alex, le chauffage gaz est en effet collectif. IL y a 2 point qui expliquent la baisse des charges, déjà le fait d’avoir coupé la chaudière plus longtemps depuis 2 ans, durant l’été, de mai à début octobre. L’autre point vient de l’eau, on a installé des compteurs divisionnaires d’eau, pour avoir une info de la vrai consommation de chaque appartement, et forcément avec un seul occupant, je consomme mois que le F2 occupés par 2 personnes. En gros 25€ d’EDF, 35€ de wifi, 20€ d’eau et 50€ de gaz. Merci, à bientôt.

Sofiane a dit…

Félicitation Olivier pour ton année !
Mais j'aimerai te poser une question : penses-tu que c'est une question de chance de n'avoir aucun problème avec les locataires ou plus une capacité qu'on certain bailleur à distinguer les meilleurs locataires ? Car j'ai remarqué que certain propriétaire n'ont aucun problème d'impayé, de casse etc et d'autre, tout le contraire, des mauvaises expériences à plusieurs reprises !

tanned a dit…

Bon résultat, tu as plutôt eu de la chance au niveau des loyers! Avec les étudiants étrangers, c'est beaucoup plus facile car ils restent pendant un moment et si l'appart est bien situé, le prix importe peu!

Olivier a dit…

@Sofiane, pour mon dernier locataire, celui qui m'a payé le lit, je n'ai eu que quelques échanges par email en anglais au prélabale...difficile de se faire une idée de sur qui on tombe...quelques années d'expérience locative en plus me permettrait surement de pouvoir mieux répondre à cette question. je pense qu'il y a une part de chance...A bientôt !

@Tanned, oui, c'est évident que sur 6 mois, le montant du loyer importe peu, pour des personnes qui a la base font des études leur permettant d'obtenir des salaire bien supérieur à la moyenne. Bonne journée !

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