vendredi 17 août 2012

Un nouveau bail de location meublée signé pour une bonne rentabilité locative en 2012

Le contrat de location de mon locataire actuel, conclu pour les 3 mois d’été, de juin à fin Aout (comme expliqué ici) prend fin prochainement, il fallait donc penser à relouer à partir du 1er septembre.

Après avoir été un peu déçu (et submergé !) par la petite annonce passée sur le bon coin en mai, j’ai décidé de revenir sur ma cible favorite, les étudiants en MBA.

Pour toucher cette population un peu particulière (la plupart sont étrangers et n’arrivent en France que pour la rentrée), il existe 2 moyens payants : une agence immobilière implantée sur le campus même, dédiée aux transactions pour ces étudiants, et un service en ligne de petites annonces géré par une ancienne élève de l’école.

2 solutions qui ont un coût, la première surtout, plusieurs centaines d’euros d’honoraires pour chaque location !

Mais j’ai pu me accéder à ces étudiants totalement gratuitement : j’ai en effet la chance d’avoir un collègue dont la femme travaille au sein de cette école. Elle a ainsi pu faire publier mon annonce directement sur l’intranet, le réseau interne du campus.

Résultat ? une douzaine de contacts en moins d’une semaine !

Après avoir eu des échanges avancés avec un russe, dont la largeur du canapé lit le gênait un peu (1,35 m…il souhaitait venir 6 mois avec sa femme !), j’ai finalement choisi un étudiant allemand, Michael, embauché en tant que consultant, et qui a donc signé un bail sans la moindre visite physique. (simplement la visite virtuelle publiée ici…)



Les aspects pratiques

Mon locataire actuel partira le 31 Aout et Michael arrivera le 1er septembre. J’espère donc que l’état des lieux de sortie ne dévoilera pas de soucis majeurs…

En termes contractuels, j’ai donc fait parvenir à Michael, par email, un contrat pour une location meublée, traduit en anglais. Il me l’a retourné signée, en .pdf, et j’ai ensuite fait de même.

En parallèle, il m’a effectué un virement de réservation correspondant au dépôt de garantie demandé, 800€.

Il lui restera simplement à me fournir un attestation d’assurance habitation (qu’il pourra par exemple se procurer ici) quelques jours après son arrivée.


Pour ce nouveau bail, j’ai remis à jour les montants de loyer et de charges :

En particulier pour les charges, j’ai effectué un chiffrage un peu plus conforme : 127€ mensuel au lieu de 135€, des charges incluant l’eau, le chauffage gaz, l’EDF et le wifi.

Tout est compris, rien à ajouter, aucun contrat à ouvrir pour le locataire. C’est ce que souhaitent en général ces étudiants, assez peu regardant sur les loyers, mais qui recherchent avant tout la simplicité et un service de qualité.

Et j’ai légèrement revalorisé le loyer mensuel de 550€ à 565€, une petite hausse de 2,5%...

Je n’avais jamais relevé le montant de mon loyer depuis 2 ans et demi, et à 550€, je n’ai jamais eu la moindre demande de ristourne. De plus le logement est resté dans un état proche du neuf, comme visible sur cette vidéo récente.



Une année 2012 à la très bonne rentabilité locative…

Ma 3ème année de location sera donc à priori la 1ère année sans vacance locative du tout, LE point clef qui pilote le rendement de mon investissement immobilier (bien davantage que les 2,5% de hausse de loyer !).

De toute évidence, sans frais supplémentaire par rapport à 2011, je devrais donc obtenir un rendement net avant impôts supérieurs aux 5,69% de l’année passée

Je vous ferai un point détaillé, comptable, d’ici la fin d’année…



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8 commentaires:

lionelO a dit…

Salut Olivier,

Tu n'es pas concerné par le blocage des loyers ? Je ne sais pas trop comment cela marche...

Avec 6 ou 7% de rendement net avant impôt, tu arrives sur des rendements interessants...

A bientôt,
Lionel


Patrick Garnier a dit…

bonjour

oui les rendements sont intéressants.

une question par rapport à mes choix d'investissements : que pensez vous d'investir dans les murs de commerce ?

j'en parle dans mon blog : ils proposent dès fois jusqu'à 10%

Patrick

L'Helvète a dit…

5,66 % avant impôts ...
C'est effectivement un très bon résultat.

Ça fait combien qd tu retires les taxes d'habitation, impôts locaux, ce que tu va devoir payer en impôts sur le revenu supplémentaires et les coûts de syndic ?

Je constate que ton appart est comme neuf.
Le coût des travaux ont ils été additionné à l’investissement de base dans le calcul des 5,65 % ?

Derniers points:
1- Lecteur assidu de ton blogue, j'attend depuis un certain temps un article qui définirait ce que tu entends par "indépendance financière" (la moitié du titre du blogue).
A combien se situe l'objectif que tu t'es fixé et à quel age penses tu l'atteindre au regard de tes investissements
2- Bien trouvé comme nom "Furets.com". Ceci d'autant plus que ça me rappelle la mésaventure d'un ami qui a dû subir un temps une famille de furets dans les plafonds de son appart ;o))

Olivier a dit…

@Lionel, d’une part, ma ville n’est pas concernée par cette mesure, d’autre part, en effet, 2,5% ça reste de l’ordre de grandeur de la hausse tolérée je crois, et enfin, je loue de particulier à particulier ! et en pratique, rien n’est mis en place pour contrôler les abus…Merci, bonne soirée

@Patrick, difficile de juger pour moi, je n’ai pas de recul ni d’expérience sur la question…désolé, à bientôt !

@L’helvète, le 5,69% est avant impôt fonciers strictement. Tout le reste est déjà déduit, notamment la taxe foncière. De plus, oui, le coût des travaux, de l’ordre de 9000€, est bien intégré dans le calcul du rendement, ainsi que les frais de notaire d’ailleurs…
Ton idée d’article était déjà listée dans ma « to do list », en septembre probablement ! Merci de ce bon conseil ! A bientôt

Victor a dit…

Bonjour,
En espérant que le locataire précédent aura fait preuve de propreté et discrétion. Je suis très surpris que leboncoin n'ait pas rendu davantage de résultats. Lorsque je cherchais où loger autour de Paris... brrr, souvenir de queues interminables. Surtout pour un logement étudiant.
Au-délà de ce bon investissement, gardez-vous de (bonnes) relations avec vos anciens locataires ?

Olivier a dit…

@Victor, le problème essentiel avec l'annonce sur le bon coin était justement d'avoir beaucoup de demandes, mais peu de bons candidats (et pourtant je ne suis pas élitiste!). Beaucoup de temps consacré au final à échanger par email ou téléphone pour un résultat médiocre. En ciblant une école, c'est beaucoup plus direct et efficace.
J'ai simplement gardé contact avec mon 1er locataire, qui est retourné dans sa société et qui devenu fournisseur de ma boite...Merci, à bientôt !

Anonyme a dit…

Bonjour,
Je suis à la recherche d'un bail de location meublé en anglais et je galère. Ou avez-vous trouvé le votre?
Merci beaucoup!
MA

Olivier a dit…

@MA, j'ai simplement pris la version française fournie par le PAP, et je l'ai ensuite traduite en anglais...A bientôt

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