mardi 7 août 2012

Louer après la revente de sa résidence principale

Je suis donc sur le point de signer la vente de ma maison chez le notaire. J’ai décidé de déménager, pour les raisons expliquées ici, et après quelques hésitations pour la vie de famille à court terme, j’ai aussi décidé de louer au moins une année.

Un an pour faire le point sur notre nouvel environnement de vie et pour faire les bons choix pour la suite, notamment répondre aux questions posées dans cet article : réinjecter le capital de la vente de ma maison intégralement dans une nouvelle résidence principale ? rester locataire et investir cet argent autrement ? ou bien un mixte…?

En attendant, il était également important pour moi de m’assurer que cette année de location n’était pas totalement une année de perte financière !


Et à priori, pas vraiment…


Etude de cas : mon année de location à venir comparativement à une année supplémentaire dans mon ancienne maison

Concernant la location que j’ai trouvée, une maison très similaire à mon ancienne, pour un loyer de 1250€ :

Du coté des dépenses :

  • Un an de loyers : 1250€ x12 = 15 000€
Du coté des pertes :
  • 11000€ de capital de ma maison qui n’est plus remboursé.

Du coté des gains :

  • Un an de prêt immobilier qui n’est plus à rembourser soit : 1600€ x 12 = 19200€ (dont les 11000€ précédents étaient la part du capital acquis)

  • Une estimation de 400€ mensuels de frais automobile en moins (essence, entretien, etc…), soit : 400€ x 12 = 4800€

  • Plus de taxe foncière, n’étant plus propriétaire: 1200€

  • Et un capital issu de la revente de la maison, de l’ordre de 160000€, qui pourra travailler durant un an, admettons à 2%... : soit un intérêt annuel de 3200€.  (là je fais simple, il est fortement possible qu’une part de cet argent soit investi autrement beaucoup plus tôt que cela !)

Donc sur un an, pour avoir fait le choix de la location :

Les dépenses et manques à gagner s’élèvent à 15000€ + 11000€ = 26000€.

Alors que les bénéfices se chiffrent à : 19200€ + 4800€ + 1200€ + 3200€ = 28400€.

Soit 2400€ de gains !


Et si on pousse un peu, on peut probablement faire grossir ce bénéfice ; on pourrait lister notamment l’absence d’entretien important de la maison, n’étant que locataire…pas de frais conséquents donc.

Bref, au-delà d’un meilleur confort de vie, avec beaucoup moins de temps passé sur les routes, il était important de franchir le pas rapidement ! Même sans se replonger de suite dans un achat immobilier.

Et si je regarde mon étude de cas un peu différemment, les nouvelles dépenses annuelles de location ne sont que de 15000€, comparativement aux 19200€ de frais de remboursement d’emprunt l’année passée, et aux 4800 + 1200 + 3200 = 9200€ non disponibles.  

Ce qui fait donc au total pour l'année à venir 13400€ de capacité d’épargne en plus dans le budget annuel !

Soit en une année, une bonne part des éventuels futurs frais de notaire, ou dit autrement, 13400€ d’apport supplémentaire pour un futur achat (d’où un crédit moins couteux !).


Et au-delà de ces chiffres, je vois également pas mal d’autres avantages à avoir fait ce choix de la location ; des bénéfices plus difficilement chiffrables à ce jour, comme les gains provenant du fait d’avoir pris le temps de vendre au mieux et de prendre à l'avenir le temps d’acheter au mieux…, avoir évité un possible prêt relai coûteux, etc…

Il y a (aura..) bien sûr l’inconvénient de ne pas être « chez soi », mais ce sera une sensation intéressante à découvrir, gérable ou non, précipitant ou non un futur achat...


Avez-vous déjà connu ce genre de situation ? Aviez-vous été gagnant ?


Sur le même thème :

16 commentaires:

Anonyme a dit…

"2400€ de gains" -> pour le déménagement supplémentaire ?

Anonyme a dit…

C'est en faisant ce calcul qu'on arrive à la conclusion qu'être locataire et réinvestir la somme d'argent économisée sur les loyers permet de s'enrichir plus vite dans un marché de l'immobilier avec une croissance inférieur à 2%.

Alex de la bourse à long terme a dit…

Bonjour,

160KE à 2% hooo non !
Place une partie de cette somme en assurance-vie dans un fonds en euros et tu auras du 3% net
bon je sais que ce n'est pas franchement mieux mais... :)

Que voilà une superbe opération !
Moi même si c'était à refaire, je resterais locataire de ma résidence principale tout en étant propriétaire par côté de quelques apparts pour de l'investissementl locatif.
L'entretien d'une maison coûte cher et lorsque tu es locataire, c'est le proprio qui paye.

Personnellement, j'ai été gagnant mais dans le sens inverse c'est-à-dire que je suis devenu propriétaire de mon appart car mon crédit était inférieur à mon loyer.

Alexandre

Phil a dit…

Bonjour Olivier,

Ce n'est que mon humble avis mais ton plus gros gain sera l'amélioration de ta qualité de vie.
C'est assez inestimable, à mon sens.
Bien plus, que quelques milliers d'euros par an.

Bonne journée

Olivier a dit…

@Anonyme, on va pouvoir faire ça entre nous…sans frais ! Je ne déménage qu’à 40 km environ.

@Alex, le 2% était vraiment très conservateur, je sais…Oui, il y a de fortes chances pour que mon assurance vie conserve quelques mois une partie de cet argent ; comme on l’oublie souvent, l’argent reste tout à fait disponible, avec une possibilité de rachat partiel ! Merci de ton retour d’expérience !

@Phil, entièrement d’accord, ça ne se chiffre pas aisément, mais c’était bien l’objectif numéro 1 ! Et si en bonus ça ne coute rien à coté…merci, à bientôt !

lionelO a dit…

Oui pour moi aussi une phase location va s'imposer...

J'ai fait les calculs avec par exemple:

http://www.mediatix.com/simulateur-financier/acheter-louer.php

et ça ne vaut pas le coût d'acheter ma RP.

J’espère que ton propriétaire sera un "bon" propriétaire ne rechignant pas sur les travaux... :)


A bientôt,
Lionel

L'helvète a dit…

Eh eh
Ah ben voilà, on y arrive.
C'est un bon vieux sujet que tu réanimes là...

Merci de brillamment illustrer le fait que louer ne se résume pas à jeter son argent par les fenêtres.


Pour le reste, 110% d'accord avec Phil !

Patrick Garnier a dit…

Bonjour

Je crois qu'il y a d'autres moyens que de placer l'argent à 2%. Par exemple, les comptes à termes ou alors des assurances vie panachées sans trop de risques.

j'en parle un peu sur mon blog. Sinon, l'article est super intéressant et laisse à réfléchir.

Victor a dit…

Très intéressant. Tu as eu le courage de le faire et surtout de prendre le temps de bien calculer les avantages et pertes reliés. Peu ont le courage de le faire.

Et cette maison, elle est charmante ?

J'ai moi aussi été "appelé" par la ville, je ne pouvais plus supporter les 70km et autant de bouchons passés chaque jour. Niveau confort de vie, c'est sans pareil : cinéma à proximité, musée, expositions... Je regrette mon ancien jardin mais en contrepartie je sors davantage.

Indépendance Royale a dit…

Bonjour ! As-tu pensé aux aléas ?

Romain a dit…

Tous les taux sont très bas,pour le placement de la somme issue de la vente de la résidence principale, je resterai très simple en remplissant les livrets défiscalisés (livret A, LDD), ensuite profiter des offres de campagne offertes par les banques, on peut trouver du 5/6% brut

MC a dit…

Ne dois-tu pas finir de rembourser ton prêt ? Ou 160000 euros est la somme qui te reste de la vente de ta maison après avoir réglé tes dettes à la banque ???

Olivier a dit…

@MC, cette somme est bien la restante une fois le prêt soldé, une somme à réinjecter dans un prochain achat ou bien à investir ! Bonne journée, Olivier

Laurent de 500k a dit…

Bonjour Olivier,
merci pour cet article, que j'ai tweeté (surtout à destination de ma femme) car il explique clairement et concrètement le cas de figure où louer peut être rentable. J'y réfléchit aussi, car la perspective d'utiliser le patrimoine ainsi dégagé sur mes investissement me séduit plutôt pas mal !

Oyonyx a dit…

Bon article, très bien détaillé.
Par contre, l'achat d'une résidence principale a un intérêt à long terme :
- profiter d'un effet de levier grâce au crédit immo pour se constituer un capital (transmission de patrimoine, assurance pour nos vieux jours...)
- ne pu avoir de loyer à payer au moment de la retraite.
Après, je dirai que selon la zone d'achat et le prix parfois excessif des biens immobiliers, une location peut demeurer plus rentable.

Anonyme a dit…

Et si les taux d'emprunt (très bas actuellement) augmentent fortement très rapidement ?? (notation Fitch, perte triple A, en janvier 2013) se rapprochant de ceux de l'Italie ou pire de l'Espagne et du Portugal....

Enregistrer un commentaire

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...