mercredi 27 juin 2012

Que faire d’une grosse rentrée d’argent ? le capital de la revente de ma maison…

C’est le « gros problème » ;-) qui se pose à moi à présent, depuis que j’ai revendu fin mai ma résidence principale.

La signature chez le notaire est prévu mi-Aout et comme je l’ai expliqué, je vais par la suite prendre une location pour une durée encore indéterminée. Pas de rachat de bien immobilier dans l’immédiat.

Je vais donc très prochainement me retrouver en possession d’un capital supplémentaire de l’ordre de 160 000€ ! (une fois le prêt en cours soldé).

C’est une situation inédite pour moi. Avoir autant d’argent disponible d’un coup !


Hors générer du capital (pour ensuite le faire travailler au mieux) est l’un des meilleurs moyen de gagner en liberté financière.

C’est donc vraiment l’occasion de prendre le temps de répondre à une question essentielle :
« Comment exploiter au mieux ce capital ?»  ou dit autrement « Comment en faire le meilleur allié possible vers l'indépendance financière? » 

Déjà au moins lister sur le papier quelles sont les options qui s’offrent à moi.

Faire le bon choix ensuite n’est surement pas si évident que cela, mais c’est un très bon problème !
Rien que le fait de faire cet exercice donne déjà un sentiment de liberté assez satisfaisant. C’est bon d’avoir le choix ! au moins d’un point de vue théorique…

Ensuite, il faudra être pragmatique et certaines voies se refermeront sûrement…



Les choix fondamentaux

Avant de rentrer dans les détails, la question principale à trancher est la suivante :


  • Conserver 100% de ce capital en tant que futur apport pour acheter une nouvelle maison, devenir à nouveau propriétaire de ma résidence principale.

  • Ou bien au contraire, investir 100% de cet argent autrement. (ce qui signifie peut-être rester locataire…ou acheter sans apport, assez improbable étant donné les prix actuels de l’immobilier).

  • Ou encore opter pour une solution mixte, 50% conservés en tant que futur apport immobilier et 50% investi. Ou n’importe quel autre niveau intermédiaire de répartition, 70% / 30%, etc…


Au moment où j’écris ces lignes, je n’ai encore du tout tranché la question. Mais mon souhait va clairement dans le sens d’investir au moins une part de ce capital.


Etre propriétaire (avec un prêt arrivé à échéance) me rapprocherait de l’indépendance financière, avec un niveau de dépenses mensuelles plus faible (ni crédit, ni loyer), mais je ne souhaite pas non plus immobiliser tout mon argent dans ma résidence principale.

Acheter une nouvelle maison dans les 1 à 2 ans à venir impliquerait probablement un apport personnel, ne serait-ce que pour couvrir les frais de notaire.

Mais vaudra-t-il mieux maximiser l’apport pour réduire le coût du crédit, ou bien trouver une ou des solutions d’investissements plus rentables pour mon argent ?

C’est la question qu’il faudra que j’étudie en détail pour décider comment répartir mon capital.

Le choix final sera donc surement une solution mixte, une part investie et l’autre conservée disponible. Restera à déterminer plus finement la proportion de ces parts…



Les différentes possibilités d’investissements

Avec donc l’hypothèse que j’investirai X % du capital obtenu de la revente de ma maison, quels seraient les supports d’investissements possibles ?









Voilà quelques pistes d’investissements, sachant qu’avec un montant potentiel maximum de 160000€, j’ai aussi l’opportunité de ne pas me limiter à un seul choix ! et donc de diversifier…



D’autres façons de placer ou d’utiliser cet argent

Quelquesoit le choix fondamental qui sera fait, investir ou préserver la grande majorité de ce capital pour une future acquisition immobilière, il y a aussi d’autres choses que je pourrais faire au préalable :


  • Placer ces liquidités quelques mois sur un livret d’épargne d’une banque en ligne qui offre un taux promotionnel lors de l’ouverture du compte, comme par exemple les 5% (bruts) durant 4 mois de BforBank. L’idée serait de prendre un petit bonus de manière sécurisée en quelques mois…pas pour en faire un placement plus long terme.


  • M’acheter une voiture neuve, ou d’occasion récente cash… et éviter ainsi de lourdes dépenses automobiles pour quelques années à venir. Mais en même temps je commence à m’intéresser aux offres de location longue durée, dans le même esprit que devenir locataire de ma résidence principale…


  • Sans oublier bien sûr de se faire plaisir, comme retourner en Australie ! S’interdire toute dépense plaisir n’est certainement pas la meilleure voie pour devenir indépendant financièrement…


Je ne préjuge pas ici de la meilleure façon d’exploiter un capital important. Je constate que les options sont nombreuses, et je n’ai pas aujourd’hui d’évidence sur les meilleurs choix à faire. Des choix qui d’ailleurs dépendent fortement de la situation de chacun.

Ca me donnera en tout cas la possibilité d’étudier quelques scenarios intéressants et ce n'est pas pour me déplaire !

Voyez-vous d’autres moyens de placer / d’investir une grosse rentrée d’argent ?



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28 commentaires:

Etienne a dit…

Si j'étais toi je ferais un mix investissement (bourse essentiellement)/fructification du capital pour futur achat.
Tu auras peut-être plus d'opportunités d'achats de sociétés pas trop cher dans les mois à venir que dans 2 ou 3 ans. Ainsi, tu peux investir un peu plus en bourse les mois qui viennent et te freiner un peu dans quelques années si les opportunités sont moins nombreuses.
Le remboursement anticipé du prêt de ton investissement locatif n'a aucun sens économique.

En attendant tu peux aussi négocier avec certaines banques les intérêts pour un compte à terme.

preparerlavenir a dit…

AMHA:

- remboursement anticipé du prêt de ton investissement locatif: bonne idée, te permettra de te libérer totalement de cette charge et d'obtenir une rente (les loyers) beaucoup plus tôt que prévu.
- sécuriser au maximum: pas de bourse mais livrets, ass vie (fonds euro), Or, par exemple
- nouvel investissement immo?
- garder un peu pour apport d'un futur achat, même si avec de solides garanties ta banque de prêtera sans apport

yannou77 a dit…

Tu devrais sérieusement envisager de l'achat d'usufruit de SCPI via une SCI à l'IS (en complémentant avec un petit crédit pour profiter de ta capacité d'endettement retrouvée) Cela te permet de te lancer dans une opération rentable sur une durée maitrisée (5 ans minimum quand même).

Arnaud d'Avenir-plus-riche a dit…

Pas de conseil de ma part.
L'idée de mixer investissement et épargne me semble intéressante, faut -il que la décision soit acceptée et familiale.

Je ne doute pas que tu en investiras une partie, probablement sur ton PEA.

C'est l'envie de redevenir propriétaire rapidement ou pas qui déterminera clairement tes choix.

lionelO a dit…

Tu as donc 2-3 ans en moyenne de perspective avant un potentiel achat.

Je suis d'accord pour l'immobilier ce n'est pas forcement le meilleur moment...

Difficile de prévoir si la bourse aura augmenté ou baissé à cet date. Si tu dois libérer ton capital alors que c'est en bas... tu vas le regretter.

Mais sur 5 ans ou 10 ans, la remontée est très probable. A cet horizon, cela fait parfaitement ses de mettre sur des actions.

mon conseil:
- 50 % actions libérables dans 5-10 ans au meilleur moment.
- 50% placement sans risque (assurance-vie) pour libération dans 3 ans.


Comme ca, tu peux planifier un achat immo dans 3 ans et préparer celui que tu feras dans 10 ans...

Julien a dit…

Je trouve intéressant d'investir une partie dans un nouveau studio, voir deux et garder l'autre partie pour ton apport personnel pour une nouvelle maison.

passion-locatif a dit…

L'idée, comme je ne cesse de le répéter, est de définir ses objectifs. Et de tout mettre en oeuvre pour les atteindre. Quels sont-ils ? Visiblement, devenir indépendant financièrement. C'est un vrai défi. Mais que se cache derrière ces termes "indépendance financière" ?

Un exemple : j'achète deux studios "cash" (pour 80 000 euros) que je loue 400 euros par mois. Cela me permet de dégager 800 euros par mois avant taxes et impôts. Si j'en achète un 3e, toujours cash, je retire 1200 euros avant impôts.

Si j'ai 160 000 euros de disponible, il me reste 40 000 euros. Je peux acheter une maison dans le Larzac que je retape. Avec les revenus de ton premier studio, les revenus de tes nouveaux studios, tu es rapidement... indépendant financièrement. Cette indépendance est toute relative.

Maintenant, tu veux continuer à vivre dans la région parisienne. Tu devras, pour atteindre l'indépendance financière, te dégager de ton crédit ou l'absorber par des revenus alternatifs (dividendes, immo, blog).

Tu es malin et as le sens du commerce. Personnellement, je chercherais un bien avec une belle possibilité de valeur ajoutée (travaux + revente). Ou un bien avec un terrain constructible, par exemple, sur lequel je construirais du locatif. Ou j'achèterais un bien divisible, qui me permettrait de louer une partie de ma maison. Ma femme, elle, ne serait pas d'accord. Diviser sa maison, jamais..; me dirait-elle. Mais il faut savoir ce que l'on veut. Et les femmes savent rarement ce qu'elles veulent ;-)

alex de consommer malin a dit…

bonjour,
j'ai eu le même questionnement , il y a quelques temps suite à une rentrée d'argent de 69 000 €. Comme j'en parle dans mon blog, on a beaucoup hésité, et on a décidé d'utiliser toute cette sommes pour nous désendettersur notre prêt de résidence principale.
A ta place , j'acheterai un studio à Rio de Janeiro ;-) !!
Sinon, l'idée de placer la somme 4-5 mois sur un super livret à 5 % te donnera des intérêts et ça te laisse le temps de te poser et de dédicer d'ici là...

Patrick Garnier a dit…

bonjour,

je pense qu'il ne faut pas se précipiter avant de choisir

il y a quelque chose à laquelle je pense qui est l'investissement en parking (7% de rendement parait il ?)

sinon, je pense qu'il faut que tu te donnes le temps de réfléchir et ne pas te précipiter.

Sinon pour ton PEA de rendement investis sur Lafarge, pas de risque réelle de moins value et doublement du dividende d'ici l'an prochain comme expliqué dans mon blog.

Olivier a dit…

@Etienne, je te rejoins sur l’idée d’investir un plus massivement en bourse à court terme. J’ai le même sentiment que toi, que la période est plutôt favorable. Effectivement, il y a aussi les comptes à terme, ça engage tout de même pour une certaine durée, même si l’argent reste disponible…Merci de tes conseils !

@preparerlavenir, pour le remboursement anticipé, économiquement, je pense qu’Etienne a raison, c’est pas favorable (plus aucun intérêt d’emprunt à déduire des revenus fonciers, plus d’impôt donc, etc..). et je n’ai pas besoin de la rente actuellement, sauf à pouvoir la réinvestir de façon rentable… à cogiter !
Par contre, si je considère que je n’ai pas besoin à court terme d’une part de ce capital, je ne considère pas la bourse comme risqué, je le vois plutôt comme un levier pour le long terme. Et tu sais que je ne suis pas très or… là pour le coup, c’est un placement où je ne me risquerait pas. Mais j’ai peut-être tort ! Merci, à bientôt !


@yannou77, là tu abordes un thème assez obscur pour moi…tu pourrais détailler le principe de cet investissement ?


@Arnaud, « faut -il que la décision soit acceptée et familiale. », c’est le point que j’avais en tête quand je disais qu’il faut aussi être pragmatique, qu’on peut faire tous les scenarios possibles sur le papier, mais au bout du bout, on est rattrapé par certaines contraintes ! et donc tout ne sera pas possible…bonne journée !

@LionelO, ton conseil a du sens, merci. Il est clair de toute façon que je ne mettrais en bourse que ce que je ne compte pas récupérer comme éventuel apport (en tout cas à court terme). Si j’achète des actions, ça restera dans une optique long terme, voir à vie, pour le rendement. Je ne jouerais pas la plus-value, ça ne me réussit pas.

@Julien, pour l’investissement immobilier, je vais suivre comment évoluent les prix dans ma région…je ne vais pas me précipiter. Si ça baissait un peu, voir beaucoup, ça me tenterait bien en effet.

@passion locatif, merci de ton commentaire très pertinent ! déjà pour rebondir sur la fin, comme je l’évoquais à Arnaud, je ne suis pas forcément seul à tout décider… mais tu as raison, savoir ce que l’on veut exactement est un bon point de départ pour la réflexion. Globalement, l’objectif est de faire en sorte que ce capital, soit serve à réduire mes dépenses (un crédit immobilier de résidence principale plus court et/ou moins lourd), soit serve à générer des revenus supplémentaires (revenus locatifs, dividendes, plus values…), et ce de la manière la plus optimisée possible et à horizon de 10, 15 ou 20 ans..
Je l’ai déjà dit, je ne vise pas une indépendance financière utopique d’ici 5 ans dans le larzac (d’ailleurs j’aime mon boulot et je veux pas m’arrêter !) mais plutôt la possibilité de partir en retraite quand je le souhaiterais, quelquesoit ce que me donnera l’Etat. Merci encore, à bientôt !

@Alex, bonne idée, un studio à Rio pour faire de la location saisonnière…géré en direct bien sûr ;-) ! dans les années à venir, il y a surement des semaines qui pourraient se louer très très cher !
Sinon, oui tu as raison il y a de fortes chances pour ça se passe en 2 temps, 1, faire d’abord travailler au mieux l’argent tout en le conservant disponible (super livret, assurance vie fond en euro, etc…) (et pendant ce temps là je réfléchis…), et 2 investir / et ou redevenir propriétaire avec de l’apport. Merci, bonne journée

@Patrick, les parkings pourraient en effet être une variante d’investissement immobilier à considérer…merci !

Chris a dit…

Et pourquoi ne garderait tu pas ton ancien emprunt?

Pourquoi rembourser ton credit? Si tu l'as à un taux inférieur à 4%, tu peux facilement trouver un placement supérieur.

Si tu achetais un immeuble par exemple, tu pourrais avoir du 9-10% net. Donc si tu as 160k€ cash + xxx que tu ne rembourses pas + éventuellement un nouveau crédit, ca te fait un joli paquet à placer.

Tu pourrais facilement couvrir les interets + le capital + les charges + les taxes et te dégager une rente mensuelle défiscalisée, et en mixant nu et meublé, tu pourrais en plus réduire ton revenu imposable de 10700€.

yannou77 a dit…

Principe d'un investissement d'usufruit de SCPI : Tu achètes de l'usufruit temporaire de SCPI (droit de percevoir les loyers d'une SCPI pendant une durée pré-déterminé mini 5 ans). Le rendement de l'opération hors imposition est généralement autour de 9%
Risque pris : que les loyers de la SCPI baisse (mais ca peut monter). Par contre étant usufruitier, tu ne prends aucun risque sur le prix de la part.
Le problème est la fiscalité, seule une société à l'IS à la possibilité de déduire la valeur d'achat de l'usufruit fiscalement. Le montage est donc sensible sur le sujet du double abattement des dividendes (40% + somme forfaitaire pour sortir l'argent de la SCI) qui semble être dans la ligne de mire d'hollande. Si tu arrives à faire financer une partie à crédit, les intérêts sont déductible. (et tu empoches la différence entre le taux consenti et le rendement de ton usufruit)
Petit point noire, la SCI génère des frais (comptabilité, ag, création), et le processus n'est donc rentable que pour des sommes assez importante. mais une fois cela amorcé, tu pourras mettre l'usufruit de tous tes biens immo dans ta SCI pour en réduire l'impact fiscale (pas de risque de requalification quand ta SCI possède d'autre opération avec des tierces personnes).

Anonyme a dit…

Je diviserai la somme en 3 en acheterai 50k€ d'action haut rendement, 60k€ pour 2 investissement locatif, 50k€ sur des livret ou super livret qui serviront d'apport pour la future maison

Linette a dit…

moi qui suit dans la même situation que toi suite à mon déménagement, j'envisage d'investir une petite partie dans des SCPI en nue-propriete (vu que je n'aurai besoin des revenus que dans qqs temps) et le reste en bourse.

Tiens-nous au courant de tes choix !


ps : pour l'usufruit, ca n'est interessant que si tu as déjà une société à l'IS ... est-ce le cas d'astromeca ?

Cedric - Epargne familiale a dit…

Avez-vous pensé à un compte à termes, sur 2-3 ans, qui même si vous retirez votre argent avant, vous rapporte? L'argent fructifie, reste disponible, et plus il reste, plus les intérêts augmentent...
Certains comptes à termes sont vraiment intéressants, même à court terme!

pavdu69 a dit…

Les comptes à terme ça ne rapporte rien, les banques se moquent du monde avec ces produits.
La bourse en ce moment est sur un point stratégique, les 3000 points, ça peut être risqué de rentrer durant cette période de l'année, il va y avoir de grosses secousses d'ici octobre avant les élections us.
Le mieux est de placer cet argent, de guetter les opportunités en locatif pour reprendre un 2ème studio.
Le capital placé partira surement en très grande partie dans l’achat de la résidence principale, être locataire coûte cher, les charges à vie dans le vent, les loyers qui augmentent. Je ne pense que vous pourrez repasser locataire après avoir été propriétaire. C'est un luxe d'avoir son chez-soi.
Autre piste, la reprise d'une entreprise pour travailler à votre compte, je ne sais pas dans quoi vous êtes actuellement,à voir.

Olivier a dit…

@Yannou77, merci pour ces explications, j’y vois plus clair, je connaissais pas ce type d’investissement d’usufruit de SCPI. Pas à la portée de tout le monde quand même, un peu technique ;-)

@Anonyme, une répartition qui me plait bien… merci de cet avis !

@Linette, les SCPI reviennent souvent, il faudrait que je m’y intéresse de plus près tout de même…

@Cédric, je vois plutôt le compte à terme comme une alternative à un super livret durant quelques mois, en attente de réels investissements ou de rachat de maison. Mais je regarderai si ça vaut le coup…Merci, à bientôt

@pavdu69, votre remarque sur le fait d’avoir du mal à se passer d’être propriétaire, après l’avoir été, est très vraie…ça dépasse les considérations financières, c’est là aussi qu’intervient les avis de la famille. Il y a de fortes chances que vous ayez raison, et qu’au final une part importante du capital reparte dans une maison. Intéressante également l’idée de la reprise d’entreprise... je suis salarié en R&D, et ce boulot me plait beaucoup, je prends plaisir dans ce que je fais et c’est l’essentiel. Pour le coup, c’est aussi un luxe que beaucoup n’ont pas…Merci à vous , bonne journée !

Miora a dit…

Intéressant comme somme pour un réinvestissement.
Avant tout, il faut savoir à combien se chiffre mensuellement votre indépendance financière.
L'objectif premier est de redevenir propriétaire tous en réduisant les temps de "vacances"(retour à la location).
Mais dans votre cas, il faut maximiser ces 160 000 euros.
Tout d'abord investir l'intégralité de la somme dans un ou plusieurs supers livrets, mais être vigilant sur les conditions de retraits,durée minimale de dépôt et taux net.
Cela paiera une partie des vacances en Australie.
Ensuite divisons la somme par trois, la première part sera investi au travers de société ou association de business angel, en temps de crise un petit coup de pouce ne fera pas de mal.
Sachant que la somme investie peut l'être dans plusieurs sociétés, cela limitera les risques.
La seconde part servira à un nouvel investissement locatif, même si le marché est un peu surévalué, votre cagnotte peut un être un atout pour négocier à la baisse.
Enfin pour la dernière partie, un investissement à hauts rendements, est le plus viable mais conditionné à la future lois Hollande.

xa a dit…

Bonjour,

Olivier et Yannou

Deux choses sur le montage présenté.
1) l'usufruit se perd. Il faut donc intégrer le fait que le capital investi est perdu. Le rendement, qui est fiscalisé, doit donc être suffisant pour reconstituer le capital et générer au moins autant de revenus complémentaires qu'un autre placement du même montant.

Un usufruit de 10 ans, par exemple, n'est pas remboursé avec un rendement de 9% seulement ! il faut donc bien calibrer l'opération.

Il faut aussi intégrer la différence entre les loyers de la SCPI, et les versements effectués. Dans une opération en US, la différence est fondamentale, puisque les reports à nouveau pourront être versé après la fin de l'US, alors qu'ils auront été fiscalisé avant.

2) le portage de l'usufruit des biens vers une SCI est une mutation, soumise à taxation de la plus value. Il faut à nouveau bien faire attention à cela.

En outre le "pas de risque de requalification" est un peu court. Il faut que le montage n'ait pas une visée purement fiscale. Il faut donc une justification patrimoniale pour que nos amis de Bercy ne montrent pas les crocs :)

Le montage traditionnel est plutôt la détention de la NP via la SCI, et l'US via une SNC ou une Sarl, mais l'optique est plutôt l'utilisation commerciale des biens dans ce type de montage.

Reste que ce sont des montages un peu tâtillon, pour lesquels il est plus que conseillé de rencontrer un spécialiste. (le prix d'un bon conseil étant nettement plus abordable qu'un mauvais redressement :))

Patrick Garnier a dit…

Bonjour

Sur le court moyen terme, peut être revenir un peu en bourse ?

Une valeur : Rubis à suivre sur les midcaps

Anonyme a dit…

Investir dans un viager libre puis loue?

Steve de Jeune Investisseur Immobilier a dit…

@Passion-locatif...
Payer un studio cash? Surtout pas! Une des lois de la mathématique financière: plus on met d'apport personnel dans un immeuble locatif, plus notre taux de rendement à long terme sera faible...
Donner 30 ou 40 ou 50%, ça va... mais 100%: jamais! Plutôt acheter 4 studios dans ce cas en mettant 50% d'apport sur chaque achat. Beaucoup plus rentable en terme de taux de rendement interne (TRI) sur un horizon de moyen et long terme.

passion-locatif a dit…

Mais Steve, je n'ai jamais dit que je faisais ça. Ou que je ferais ça.

Alexandre a dit…

SI j'avais été dans la même situation que vous (160 000 euros), j'aurai décomposé mon capital en 3 :

- 10 000 euros en actions (consolider les lignes actuelles)
- 100 000 euros pour l'acquisition de 1-2 appartements
- 50 000 euros restant investie dans un PEL (ou sur d'autres livrets défiscalisés sir le PEL est plein) dans le but de racheter une propriété principale dans 2-3 ans

Après je ne connais pas vraiment votre situation ni vos objectifs mais si j'avais eu cet argent à investir, voilà comme j'aurai réparti mon capital.

Anewg a dit…

@Alexandre: le PEL, oui, sur 3 ans, non! Il faut compter un minimum de 4 ans.

Sinon, le PEL est une chose que je ferai si l'envie de racheter ma réseidence principale est là; c'est surtout histoire d'avoir un taux de crédit plus ou moins fixé à l'avance, en l'occurence bas en ce moment. Garder un apport perso de l'ordre de 20% de l'achat nous met dans les petits papiers des banquier (un internaute banquier pourrait-il nous le confirmer?).

Investissement en parking: j'y avais penser mais frais de notaire proportionnellement énorme...

Je risque d'etre dans une situation similaire (environ 100 000 euros et passage en location qq années) mais je ne suis pas trop financier alors à la lecture des anciens articles du blog un investissement immobilier au brésil me semble des plus cohérents!

Enfin pour terminer: la loi financière qui énonce qu'il ne faut jamais payer cash demeure-t-elle vrai dans une situation de baisse à long terme de l'immobilier?

anewg a dit…

Salut à tous,
portant un interet particulier à ce billet, je le relance: qu'as-tu choisi finalement?
J'envisage de faire quelques calculs précis, mais j'ai, a priori, l'impression que dans le cas où on veut etre propriétaire, il faut se concentrer sur ce point avant toute autre chose...

Olivier a dit…

@Anewg, mon dernier article du jour rejoint ton commentaire, à quel point je peux me permettre d'investir sans compromettre mes possibilités de redevenir propriétaire. Pas une question très évidente. J’ai tout de même pour le moment placer 15 000€ en 3 parts égales sur mes PEA, PEE et assurance vie. Et là je réfléchis donc à présent à un nouvel investissement locatif…bonne journée !

Anonyme a dit…

-
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