mardi 4 juin 2013

Nouveau bail de location meublé et nouveau service payant pour mon locataire !

Ceux qui n’ont pas d’expérience d’immobilier locatif retiennent souvent les vécus malheureux de certains bailleurs qui n’ont pas eu la chance de tomber sur de bons locataires.

Et pourtant des bons locataires, ça existe !

J’en ai un depuis septembre 2012, ok il est Allemand…étudiant en MBA. Mais je ne suis probablement pas près d’en retrouver un aussi bon !

Après avoir passé la fin d’année 2012 dans le studio, de Septembre à Décembre, Michael est parti les 4 premiers mois de 2013 à l’étranger poursuivre sa formation, puis il est revenu pour la terminer en France, pour 2 mois.

Je l’ai déjà évoqué, non seulement, il avait investi dans un lit, qu’il me laissera gratuitement, mais il avait en plus trouvé une autre étudiante pour le remplacer durant ses 4 mois d’absence. Aucun jour de vacance locative, sans quasiment le moindre effort de ma part !

Il est donc de retour depuis début mai, et avant de partir définitivement, il m’a à nouveau facilité la vie.

D’une part, il a souhaité prolonger jusqu’au 16 juillet. Parfais pour moi, 16 jours de location supplémentaires, dans une période toujours délicate pour trouver preneur.

Et d’autre part, il a accepté de me donner un coup de main pour trouver un autre locataire étudiant. Je lui ai fourni mon annonce en fichier .pdf (avec quelques photos) qu’il a publié sur l’Intranet et le compte Facebook de l’école.



Un nouvel étudiant Indien

Dans les 2 jours qui ont suivi, j’ai reçu plus de 10 emails. Un de mes principaux critères de sélection ? la durée de location la plus longue possible. Pour beaucoup, c’était un peu court, la demande allant du 07 septembre au 21 décembre.

Mais un étudiant Indien, Deepak, actuellement de passage en France pour finaliser son inscription, souhaitait louer du 17 Aout au 31 Décembre. Une période bien plus optimisée.

Je l’ai rencontré la semaine dernière, il a visité et a signé de suite le bail.

Il a depuis également viré sur mon compte les 800€ de caution que je demande pour confirmer la réservation.



Un bail meublé au loyer réévalué

A l’occasion de ce nouveau contrat, j’en ai profité pour légèrement augmenter le loyer, le passant de 565€ à 570€, et conservant les charges à 127€. (eau / chauffage gaz / EDF / wifi)

Un nouveau montant indiqué clairement sur la petite annonce passée. Personne ne m’a demandé de ristourne.


 
Un mois de vacance locative cette année…

Un loyer donc un peu en hausse, mais si vous avez bien suivi, je ne louerai donc pas du 17/07 au 16/08, un mois donc sans locataire en 2013.

Ce qui donnera forcément un rendement un peu plus faible que le 6,64% net de 2012, année sans la moindre journée de vacance locative.

Ceci dit, je resterai supérieur à 6,1% net.

C’est évidemment le problème principal du meublé, en particulier pour moi qui ne vise à présent que des étudiants qui restent sur des périodes de 4 à 6 mois maximum. Mais des locataires sûrs, très bon payeurs...

A titre de comparaison, mon studio loué vide, se louerait à environ 450€. Soit 5400€ de revenu sur une année pleine de location.

Avec mon meublé en seulement 10 mois, je perçois déjà 5700€…soit 300€ de plus. Chaque jour loué en plus peut être vu comme du bonus.


D’autre part, ce mois non loué cet été sera pour moi l’occasion de redonner un bon coup de ménage, de remettre le logement dans un état très proche du neuf, sans stress de devoir planifier cet entretien un jour précis, entre une sortie et une entrée de locataire.

Resterait la location saisonnière à la journée, au week end ou à la semaine, comme je l'ai fait il y a 2 ans.

Mais surement pas cette année, faute de temps, et aussi parce qu’une part des pertes sera comblée autrement…

 
Louer un vélo à son locataire

L’idée m’est venu lorsque Deepak m’a demandé si je connaissais un magasin qui louait des vélo. Il s’était renseigné auprès du vendeur de vélo du centre-ville, celui-ci louait 130€ par mois…et il trouvait ça un peu cher ! je le comprends…

Et justement un vélo, j’ai en un disponible ! Le B’Twin que Michael a acheté chez Décathlon lors de son arrivé en Septembre dernier. Et qu’il a décidé de me laisser gracieusement!
Au final il m’aura versé bien plus que les simples loyers ! C’est évidemment quelqu’un qui a les moyens et qui gagnera bientôt très bien sa vie, il n'allait pas s'embarrasser d'un vélo pour repartir en Allemagne, mais rien ne l’obligeait pas à me faire autant de cadeaux !

J’ai donc proposé à mon nouveau locataire de lui louer ce vélo, 40€ par mois. Un petit service complémentaire, que j’ai ajouté au contrat de location. (et je m’engage à lui changer la chambre à air s’il crève !)

Et bien sûr, il a accepté avec grand plaisir ! un prix plus correct mais surtout, beaucoup moins de tracasseries pour lui ! (Quand on ne parle pas français, chaque démarche, même simple, devient compliquée...)

Soit sur 4 mois et demi de location, un supplément de revenu de 180€.


Une idée à creuser je pense, dans le cadre de locations saisonnières ou meublées, il a peut-être moyen de proposer d’autres types de services payants à ses locataires…


Avez-vous déjà testé ce genre d’idée ?



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13 commentaires:

Marc a dit…

Salut Olivier,

Vraiment originale cette idée de location de vélo !

Je pense que n'importe quel petit service que tu peux rendre au locataire et qu'il accepte de payer est bon à prendre. Dans la mesure où cela ne te prend pas beaucoup de temps par rapport au gain.

Marc.

Sofiane de Parking Investir a dit…

Salut Olivier,
Merci pour cette fantastique idée ! Vraiment incroyable, je l'ai toujours pensé, pour savoir ce qu'un locataire étranger à besoin, il faut nous même voyager fréquemment !

Anonyme a dit…

Attention
"Il a depuis également viré sur mon compte les 800€ de caution que je demande pour confirmer la réservation."

Le dépôt de garantie ne peux être versé avant la signature du bail d'après la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Article 22
Aucune réservation ne peux être faite avec la demande d'argent , je comprends pourquoi vous le faites mais attention avec la loi
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000020466316&cidTexte=JORFTEXT000000509310&dateTexte=20120223


Philippe

Anonyme a dit…

Philippe, il a indiqué la phrase juste avant que le bail avait été signé!

Anonyme a dit…

Effectivement pas vu mais c'est la notion de réservation qui m'a fait réagir.
CE que je ne comprend pas c'est qu'une fois le bail signé , le dépôt de garantie souvent confondu avec la caution qui est une personne physique qui s'engage à payer en cas de problèmes de paiement , ce dépôt de garantie est payé à l'entrée dans les lieux.
Je ne fais pas d'entrée dans les lieux avec un paiement différé du dépôt de garantie même par virement à J+2

Philippe

Julien Del Rio a dit…

Bonjour,

Autant je trouve que l'idée de louer un vélo est excellente, autant rentabiliser un "cadeau" d'un ancien locataire, je trouve ça un peu moche.

Après offrir le vélo à quelqu'un et en racheter un cela aurait été un peu hypocrite, je le reconnais.

Cdt,

david ARISTARQUE a dit…

Salut Olivier
J'exploite un T2 en location saisonnière toute l'année dans le midi Pyrénée.
Je propose des produits du terroirs d'un producteur de la region afin d'augmenter ma rentabilité ( pâtés, foie gras, cassoulet ).
Le vélo est une bonne alternative au transport public en été.
Je vais tester ce service.
Merci pour l'info
@ bientôt
David du blog : http://augmenter-ses-revenus-grace-a-l-immobilier.com/

Gwen a dit…

Salut à tous!
Petite question à Julien Del Rio: si tu hérites d'un appart, le loueras-tu gracieusement? Le fait de la louer permet de provisionner le remplacement et d'avoir un vélo toujours nickel!

immobilier viager a dit…

Louer un vélo et un bien meublé à la fois.
Pas mal comme idée pour attirer des locataires, en plus ça fait augmenter tes revenus pour les vacances!

herve d'Argentinvestir.com a dit…

C'est vrai qu'ajouter un service de cet type, surtout avec le coût de l'essence, est intéressant pour le locataire qui cherche des économies

herve d'Argentinvestir.com

Andlil a dit…

Merci Olivier pour ce retour très intéressante sur la location saisonnière et la location du vélo.

loi duflot a dit…

j'ai bien aimé cet article qui démontre que l'on peut encore trouver des locataires sympas, n'oublions qu'il y a aussi des propriétaires sympas.
Le problème français vient du fait que l'on assiste trop les gens donc ils ne font plus d'effort...et on le voit totalement dans la typologie du locataire "sympa"

Anonyme a dit…

Bonjour Olivier,
Je me posais justement la question de louer à des étudiant étranger, et de leur proposer des suppléments à la carte. J'avais penser à l'exemple du vélo, ou un pack "bienvenue" avec le nécessaire pour s'installer (linge de lit, serviettes, produits de nettoyages...), et des services par exemple aller les accueillir à la gare ou l'aéroport à leur arrivée, leur proposer une demi journée pour leur faire découvrir le quartier, les commerces, les aider pour les formalités administratives... Je ne sais pas vraiment jusqu'ou c'est possible, et comment placer ces prestations dans un cadre légale, mais je me dit que ça peut faire un petit plus financier, et surtout un intérêt pour louer plus facilement. Je testerai pour mes prochains locataires.

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