mercredi 12 juin 2013

Investir dans l'immobilier neuf plutôt que dans l'ancien ?

Je voulais au travers de cet article parler de l’investissement dans l’immobilier neuf. Je n’ai aucune expérience dans le domaine à titre personnel, et j’irais même plus loin, je ne m’y suis jamais intéressé…peut-être parce que le neuf coûte à l’achat généralement 20% à 30% de plus que l’ancien !


Et pourtant, certaines études montrent qu’au bout du compte (à l’issue du prêt), c’est l’inverse ! Entre autres grâce aux solutions de défiscalisation…

Investissement peut-être plus rentable, moins d’impôts…alors ai-je eu tort de dénigrer le neuf ?

Je vous laisse lire ci-dessous l’avis de Laurent, une personne qui défend fermement l’immobilier neuf, vos avis et expériences en la matière sont évidemment les bienvenus !


  – 20% au départ pour l’ancien, mais…. +14% à l’arrivée

Olivier merci dans un premier temps pour votre invitation. Et de me permettre de développer une vision qui va à l’inverse de ce que l’on peut avoir naturellement en tête « je paie plus cher l’immobilier neuf, et pourtant, il me coûte moins cher à l’arrivée » !!!

Car c’est tout à fait exact : l’immobilier ancien, à données de surface habitable, d’emplacement et de niveau de standing comparables, est moins cher que le neuf de l’ordre de 20%.

Mais dans le cadre d’un investissement immobilier, il parait important d’analyser cet écart dans la durée : c’est un support qui doit produire des fruits et que l’on doit veiller à maintenir avec une certaine attractivité, sous peine de voir ces fruits s’étioler voire... disparaître.

Pour notre exemple, nous partirons d’un appartement neuf acheté 200.000 € et un bien comparable, en ancien, acheté 160.000 € ; l’un comme l’autre avec un financement sur 20 ans.

Et observons l’évolution, en 7 étapes, que va connaitre cet écart.


Etape 1. L’illusion du prix bradé

Si l’écart est supérieur à 20%, ayons l’objectivité de voir s’il s’agit de produits comparables. Car sinon, si nous pouvons acheter un bien ancien, d’une valeur de 160.000 €, à mettons 120.000 €, posons-nous cette question : le vendeur, est-il idiot ? Son bien vaut 160.000 € et il est prêt à perdre, comme ça, grâce à une mystérieuse martingale qui lui ferait perdre toute raison, 40.000 € ?

Non, plus sérieusement, s’il le vend à 120.000 €, c’est que ça vaut… 120.000 €, et pas plus ! Maintenant, pourquoi on entend ce type d’histoire ? Trois explications possibles :

Le goût de la vantardise : sans commentaires…

Parce qu’il y avait des travaux : là oui, un écart de prix a une justification réelle. C’est la contrepartie logique de trois choses qui sont :

1. l’aspect aléatoire que représentent des travaux importants (donc avec le risque de déborder sur le montant des travaux que l’on avait budgétisé en découvrant, par exemple au moment de tout casser, un « loup » parfois très coûteux),

2. le temps et l’énergie qu’il faudra dépenser pour les effectuer, ou les faire effectuer,

3. et surtout, ce qu’on oublie, c’est la période où le bien est en travaux et où il ne peut nous permettre de percevoir des loyers.

Parce que la personne en a fait son métier : dans ce cadre-là, elle utilise deux éléments indissociables qui sont un réseau relationnel et d’apporteurs important, puis d’y consacrer un temps non négligeable. Mais c’est un métier, un vrai métier, c’est un savoir-faire, cela nécessite un certain talent en plus du temps que l’on y consacre.



Etape 2. La réalité du prix d’achat


La première étape de l’analyse est de comparer le coût réel d’acquisition. Il faut chiffrer des frais de notaires, plus élevés dans l’ancien que dans le neuf, ce qui nous donne le tableau ci-dessous.




Etape 3. Les travaux et charges à venir


C’est l’un des points les plus importants, qui rend le neuf plus attractif que l’ancien. Car vous avez remarqué comme moi que les normes ne cessent de s’additionner…

Et depuis peu, avec une très lourde menace sur l’ancien : depuis le Grenelle de l’Environnement, la chasse aux bâtiments énergivores est lancée.

J’ai retenu pour effectuer l’évaluation du coût global des travaux, le très détaillé dossier de l’Anah « Guide d’évaluation des travaux ». Et j’ai volontairement repris des chiffres qui ont été analysés pour 2006, sans les revaloriser.

Il faut noter dans la colonne « Bien ancien » que les deux « ? » peuvent rapidement se chiffrer de 10 à 15.000 €. Sans évoquer la difficulté de trouver des artisans compétents. Mais nous n’en tiendrons pas compte, car ce n’est pas encore une obligation.






Etape 4. Le manque à gagner sur le loyer


Il ne s’agit pas là de prétendre que les bien neufs se louent plus chers, même si c’est un peu vrai. Mais les uns comme les autres ont leurs adeptes. La fonctionnalité du neuf pour les uns, le charme de l’ancien pour les autres.

Et, heureusement, la demande est tellement forte dans certaines villes que tous les appartements trouveront à se louer.

Se pose malgré tout la décote que l’on rencontre parfois d’une place de parking inexistante. Dans certain contextes cela peut s’avérer nuisible à la fluidité de rapidité de mise en location.

Mais surtout, le fait que depuis l’obligation de mentionner clairement la classe énergétique dans laquelle se situe un appartement, cela entraîne le calcul par leurs occupants des charges annexes. Dire si cela se traduit, concrètement, par la possibilité de louer plus cher dans le neuf ou moins cher dans l’ancien revient au même. Cet écart peut se chiffrer de 30 à 40 €/mois, ce qui donne en 20 ans au minimum la somme de 7.200 €.






Etape 5. L’énorme impact de la fiscalité


Après les travaux, c’est le second point qui fait vraiment la différence.


5.1. La fiscalité des revenus fonciers

Qui dit revenus, dit imposition ou, à tout le moins, une déclaration.

Et les revenus fonciers n’échappent pas à cette règle, puisque nous sommes tenus chaque année de déclarer sur une feuille spécifique nos revenus et les charges afférentes, selon le schéma ci-dessous.


5.2. La fiscalité de l’immobilier ancien

Dans l’ancien, du fait d’une meilleure rentabilité locative, nous commencerons, à partir de la huitième année à avoir un revenu foncier positif imposable de l’ordre de + 2.000 €. Cela montera vers la vingtième année à + 8.000 €. Prenons une moyenne, sur cette période de 8 à 20 ans, de + 4.000 €.

Quelle imposition frappera ce revenu ?

Pour un ménage sur une Tranche Marginal d’Imposition à 30%, cela va représenter 1.200 €/an d’impôts (4.000 x 30%), auxquels il faut rajouter 620 €/an de CSG/CRDS (4.000 x 15,5%). Cet impôt, de la huitième à la vingtième année donne un coût fiscal de 23.660 € (1.820 € x 13 ans).

Mais nous avons vu que nous avons des travaux à effectuer : ils annihilerons une partie de l’imposition : 11.610 € x (30% pour la T.M.I.+ 15,5% pour la CSG/CRDS) = gain fiscal de 5.283 €.

Mais, globalement, la note fiscale va être de 18.377 €.


5.3. La fiscalité dans l’immobilier neuf

Nous allons retrouver la même logique pour le neuf, à cette différence : la rentabilité est moindre. Ce n’est qu’à la dixième année que nous commencerons à avoir un revenu foncier positif imposable de l’ordre de + 1.000 €. Cela montera, vers la vingtième année à + 6.000 €. Prenons une moyenne, sur cette période de 10 à 20 ans, de + 3.000 €.

Quelle imposition frappera ce revenu ?

Pour un ménage sur une Tranche Marginal d’Imposition à 30%, cela va représenter 900 €/an d’impôts (3.000 x 30%), auxquels il faut rajouter 465 €/an de CSG/CRDS (3.000 x 15,5%). Cet impôt, de la dixième à la vingtième année donne un coût fiscal 15.015 € (1.365 € x 11 ans).

Mais la grosse différence, c’est qu’au départ, nous aurons une réduction fiscale conséquente. Prenons le cas du régime Duflot : il offre 18% de réduction calculé sur notre prix de revient (soit 204.818 €), sur la toute dernière ligne, de notre imposition. Soit, pour notre exemple, un gain de 36.867 €.

Donc, globalement, le gain fiscal va être de - 21.852 €.


Cet élément n’est absolument pas négligeable, dans un cas on est « ponctionné » de 18.377 € et dans l’autre on « récupère » 21.852 €. Un écart de 40.229 € entre les deux ! Le différentiel entre les deux solutions est simplement énorme et c’est une vraie erreur d’analyse que de passer ce point sous silence.

Cela confirme que la fiscalité est un élément déterminant dans le choix d’un support de placement : gagner beaucoup, pour ensuite presque tout perdre par le biais de la fiscalité n’a aucun sens. Et nous savons tous que les années à venir vont voir la pression fiscale s’accroître…


Le résultat final ? Oui, - 20% au départ, et puis + 14% à l’arrivée…




Synthèse générale

Au moment de conclure, il faut bien signaler qu’il n’y a pas de bataille, ni d’opposition à avoir entre le neuf et l’ancien. Car, in fine, les deux solutions sont excellentes. Elles reposent sur leur capacité à créer du patrimoine ex-nihilo, sans apport ou presque, et de faire financer le crédit par des tiers (locataire et pour le neuf les impôts). Elles sont à ce titre, et l’une et l’autre, de remarquables outils de placement ; à saisir sans tarder car les banques auront, dans le futur, tendance à exiger des apports de plus en plus importants (comme en Allemagne).

Par contre, il est important de tordre le coup à cette idée préconçue de neuf « surpayé ». C’est l’inverse à la sortie ! Les chiffres parlent d’eux-mêmes.

De ce déroulé, on peut tirer les préconisations suivantes. Car aucun produit n’est bon ou mauvais. Tout support à sa particularité, des composantes qu’il faut bien comprendre pour le retenir. Donc, en fonction de votre profil :

  • Vous avez du temps et/ou êtes peu imposé : l’ancien s’impose à vous. Une T.M.I. à 14% permet de supporter (même si c’est sans joie), une imposition malgré tout acceptable. Et si vous avez du temps, vous ferez des travaux de manière économique. Dernier avantage pour l’ancien, et non des moindres, vous pourrez accéder à des budgets que les prix du neuf ne permettent plus. Je pense à des investissements de 80 ou 100.000 €.

  • Vous ne pouvez (ou voulez) y consacrer du temps et/ou votre imposition est forte : l’investissement immobilier neuf est incontestablement la meilleure option à retenir. De très loin, surtout en effectuant un bilan global. A partir d’une T.M.I. de 30%, vous reperdriez de suite, dans l’ancien, les avantages que vous apporterait une meilleure rentabilité locative.


Merci encore Olivier pour votre invitation. Si certains de vos lecteurs souhaitent approfondir cette vision, ils sont les bienvenus sur mon blog www.lexpertiseur-immo-neuf.fr/ Je pourrai d’ailleurs leur remettre, s’ils se présentent de votre part, un guide plus détaillé de cette analyse.


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27 commentaires:

Anonyme a dit…

salut
excellent article qui sort des sentiers battus et surtout des idées reçues...
C'est très bien détaillé et effectivement j’ai appris quelque chose
merci donc !!!



Mohammed

Anonyme a dit…

Bonjour,
et pour une résidence principale ? Les travaux et les pertes d'énergie sont parfois tellement importants dans l'ancien que je suis en train d'étudier sérieusement un achat dans le neuf.

Yann P a dit…

Comment osez vous parler des avantages du régime Duflot sans en citer les contraintes, Les conditions de ressources et surtout le plafonnement du loyer au m² fait que les risques et les rentabilités ne sont plus comparable. De plus vous passez sous silence la possibilité de LMNP dans l'ancien qui n'est pas compatible avec un régime duflot (ou à la sortie de celui-ci à la rigueur). Enfin, vous passez sous silence le suivi d'un chantier en construction qui est une aventure en soit alors que vous mentionnez bien les difficultés de faire appel à un bon artisan pour des travaux de rénovation.
Cet article manque totalement d'objectivité à mon goût, désolé.

Vincent de Nouveau-Bienheureux.com a dit…

Je trouve ça bien de parler de l'immobilier neuf, mais j'avoue être un peu sous le choc.

Laurent oublie rapidement les contraintes des Robien et autres Duflot. Qui sont pour moi rédhibitoires : On ne fait pas ce qu'on veut et la rentabilité est plafonnée, imposée. Aucune maîtrise possible, on est soumis à un cadre et à la merci de décisions politiques.

Rédhibitoire donc car le premier principe d'un investissement réussi, c'est la maîtrise de celui-ci.

Deuxième principe vital d'un investissement réussi : savoir bien sortir. Parler de la vingtième année d'investissement me paraît bien audacieux. Un bon investissement est un investissement dont on sait quand et comment on va sortir. Prévoir de sortir dans 20 ans est, pour moi d'emblée un très très très mauvais plan. Posez-vous la question : Il y a 20 ans, imaginiez-vous votre situation actuelle ? On doit comparer deux investissements sur leur durée optimale d'activité.

Troisième principe d'un investissement réussi : Un bon prix d'achat pour un bien avec un bon emplacement. Si on achète 200K un immeuble neuf, il s'agit d'un vendeur professionnel. Aucune chance de faire une bonne affaire. On achète là où IL a construit, ce qu'IL a construit, bien souvent au prix qu'IL a décidé de vendre et bien souvent encore avec SON conseiller fiscal ou des honoraires de conseil voire de montage de prêt (quasi systématique pour les montages in fine).

Bref, en neuf, on a toutes les chances d'acheter cher et on est certain de ne pas pouvoir fixer le prix du loyer.

L'ancien permet - justement, et marlgé ce qui est dit dans le post - d'acheter 120K un bien qui en vaut 160K parce que le vendeur n'est pas un professionnel. Divorce, situation perso en évolution, déménagement, rotation d'investissement, démembrement, besoin de cash... Les situations sont nombreuses et font la clé d'un bon investissement d'ailleurs en face, on a rarement de bons négociateurs.

Encore autre chose d'important pour réussir son investissement immobilier : avoir un bien unique et bien placé. Un bien unique se louera toujours mieux qu'un bien standard (plus vite, plus cher). Acheter dans le neuf signifie "se mettre dans le marché", accepter de se mettre en concurrence avec les 20 autres appartements identiques de l'immeuble. Argl ! Cette remarque est valable non seulement pour la location, mais également pour la revente, car j'ai eu le cas personnellement, pour les Robien, au bout de 9 ans, tout le monde a voulu revendre son investissement au même moment. Avec des appartements qui se ressemblent tous c'est Youpi ;) Rien de mieux pour dire aux acheteurs : donnez votre prix car si je ne veux pas être le 20ème gugusse à vendre mon appartement, je vais forcément vous dire OK à moins cher que le voisin !

Je passe sur la remarque sur les bons artisans difficiles à trouver ou la qualité des rénovations car bien entendu, les artisans de la construction sont meilleurs que ceux qui bossent en renov. Il y aurait également le montant des charges dont il pourrait être intéressant de parler (syndic forcément pro, ascenseur et services...)

Maintenant, je ne crache pas sur les programmes en défisc. J'en ai eu un et il y en a forcément des bons, mais entre nous, si vous cherchez un placement, achetez dans l'ancien, louez en meublé. Si vous cherchez de la défisc, penchez-vous sur les programmes Duflot. La défisc immobilière N'EST PAS un investissement immobilier.

Olivier a dit…

@Yann, je ne connais pas encore très bien les détails de loi Duflot, mais en effet, il y a certaines contraintes, en particulier les loyers plafonnés. A comparer avec le loyer possible d'obtenir dans de l'ancien pour un logement équivalent...J'avais prévu de faire cet exercice. Ensuite, la très grande majorité des bailleurs ne louent pas aujourd'hui en LMNP avec déclaration au réel...ça reste une niche, même si c'est peut-être la plus rentable actuellement. Merci de ton commentaire !

@Vincent, merci de ton retour d'expérience ! juste quelques remarques de mon point de vue : défiscaliser n'est pas investir c'est vrai...ceci dit si je peux réduire mon impots de quelques milliers d'euros par an (TMI à 30%), qu'est ce que je fais de cet argent ? je l'investis en actions.
Dans l'esprit de Laurent, ce type d'investissement a pour but de compenser la baisse inévitable de revenu que nous aurons tous arrivés à la retraite. Donc aucune idée de sortie, au contraire, on investit à vie, dans le but d'obtenir un revenu supplémentaire.
Ensuite, même s'il existe come tu le dis de vraies bonnes affaires à l'achat dans l'ancien, c'est quand même difficile d'être là au bon moment...j'ai essayé, j'essaye encore, mais je n'ai pas encore trouvé...ok avec toi sur la revente et la concurence, mais encore une fois, le problème ne se pose pas si tu n'as jamais besoin ou envie de revendre. Ce qui est putôt mon état d'esprit. Mais globalement, tous tes points doivent être considérés, il y a aussi de réels inconvénients avec le neuf. Et en particulier, merci d'avoir soulevé les charges de copro souvent bien plus lourdes que dans l'ancien. A bientôt !

Anonyme a dit…

Votre démonstration est intéressante.
Mais, dans cette simulation, nous sommes dans le meilleur des mondes !
Il ne faut pas oublier de prendre en compte le niveau de fiscalité des investisseurs et s'assurer qu'ils consommeront la totalité de cette défiscalisation (notamment eu égard au plafonnement des niches fiscales et des autres crédits/réductions d'impôt dont il bénéficie déjà). Car à défaut de consommation de toute la réduction d'impôt offerte, elle sera perdue et l'écart présenté s'amenuisera voir disparaîtra.

De plus vous affirmez que le revenu locatif du neuf est souvent meilleur : il ne faut pas oublier que les dispositifs de défiscalisation locatifs plafonnent le px du loyer. En conséquence, notamment dans des villes ou la demande est forte, cet écart que vous affirmez pourrait s'annihiler voir s'inverser.
Et quid du risque d'impayé ou de vacance prolongée avec l'obligation de trouver des locataires qui respectent un critère de plafond de revenus ?
Voilà donc quelques précisions qui me semblent importantes.

J'abonde sur votre conclusion : ne pas faire de généralités et oublier les préjugés.
Il faut, neuf ou ancien, s'assurer que l'investissement projeté répond aux objectifs fixés par la stratégie patrimoniale décidé et au regard des caractéristiques propres à chacun.

Bien à vous

Vincent de Nouveau-Bienheureux.com a dit…

Oui Olivier, je comprends, je pense effectivement qu'on a un point de vue différent sur certains points. C'est intéressant car cela montre combien nos objectifs de vie et patrimoniaux, notre approche de l'investissement nous guident dans nos choix.

Si je peux me permettre de réagir sur ta réponse ci-dessus, par exemple quand tu dis "...ceci dit si je peux réduire mon impôts de quelques milliers d'euros par an (TMI à 30%), qu'est ce que je fais de cet argent ? je l'investis en actions... "

Je ne peut qu'être 100% d'accord. Je pense également qu'on est d'accord sur le fait que investir dans l'immo et défiscaliser sont 2 choses distinctes.

Et c'est pour cela que la question ne se pose pas forcément comme cela de mon point de vue. Si je veux uniquement défiscaliser déjà, je ne choisirais jamais en priorité l'immobilier. Il y a une tripotée d'outils beaucoup plus simples, plus sûrs (et plus rentables !). Pourquoi aller s'embêter avec des locataires, des annonces, des visites, des charges, un comptable... Juste pour défiscaliser ? Tu peux me répondre "Oui, mais l'effet de levier du crédit..." OK, mais une fois le bonus fiscal passé, tu es "obligé" de refaire un nouveau Duflot sous peine d'avoir sur les bras un appart peu rentable sans même plus d'intérêt fiscal. J'en connais qui sont entrés dans cette spirale de défiscalisation. Le problème c'est que c'est forcément sans fin... ;) Et c'est bel et bien un souci quand on entre dans cette spirale, je ne vais pas m'étendre là-dessus ici.

Un investissement immobilier doit selon moi être rentable même APRÈS IMPÔTS. La défisc, c'est la cerise, c'est aussi ce qui va te donner le timing pour revendre, ce qui va te donner un repère pour négocier la durée après laquelle tu n'as plus de frais de remboursement anticipé pour ton prêt bancaire par exemple.

Bon, ça c'est la première remarque.

La deuxième chose, c'est que d'un point de vue plus fondamental, je prends la chose dans le sens inverse de ce que tu indiques (même si je sais que c'est plus nuancé que ce que ta phrase peut laisser entendre). Je n'essaie pas de limiter les dépenses (= diminuer mon impôt), mais bel et bien d'augmenter un rendement. Pour être très clair : A quoi sert de réduire son impôt de 10K lorsqu'on a payé son bien 10K au dessus du marché (et c'est souvent le cas). En épluchant les programmes Duflot de ma région, et même dans les magazines, les prix sont tout de même TRÈS au-dessus du marché ! Ca me fait penser à un de mes collègues qui paie une agence à prix d'or pour gérer ses apparts parce que "c'est déductible". Sauf que bon, on paie quand même l'agence... Sur les Duflot, c'est un peu pareil, on déduit beaucoup, mais on paie beaucoup. Lorsque je vois des brochures publicitaires exhiber des rentabilités de 3,7% brut, ça me fait froid dans le dos... ;)

Pour ce qui est de la revente... :) On en reparle dans quelques années ? ;) Pour moi, un placement, un investissement doit se penser "en sortie". D'ailleurs à chaque fois que j'investis, je calcule combien va me rapporter/couter l'investissement au cours de son activité mais également et c'est tout aussi important, la manière dont je vais m'en "débarrasser" (Quand et avec quelle espérance de PV).

Aucun placement ne peut être "infini". Au pire, un placement hypersecure juste avant de partir en retraite pourquoi ne pas y penser comme une rente viagère, mais sinon, avant de se retirer, il y a mieux à faire avec ses Sioux que de penser "à vie" ! Pareil pour les actions, on peut penser "Long terme" voire "Très long terme" en achetant, sauf que... On peut être contraint de changer ses plans selon l'environnement.

Vincent de Nouveau-Bienheureux.com a dit…

Pardon pour ce commentaire en forme de roman :)

PS : Ton module de commentaires ne fonctionne pas avec Safari, j'ai souvent voulu commenter sur d'autres articles, mais ça zappe le com au moment de soumettre le formulaire

Marc de Mieux-Gerer-Son-Argent.com a dit…

Salut Olivier et Laurent,

Très bon article invité!

Avant je pensais vraiment que le neuf ne valait pas le coup, maintenant c'est presque l'inverse ! Même si tout se regarde et se compare ;-)

Petite question, on entend souvent que pour les programmes de defiscalisation type Duflot, le promoteur vend plus cher ses biens que pour une vente classique. Il se met dans la poche une partie du gain fiscal.
Qu'en pensez- vous?

P.S. : Comme Vincent j'ai des soucis pour commenter avec Safari !

A bientôt,
Marc.

Bricoleur amateur a dit…

Exactement le même avis que Yann.

J'allais écrire la même chose mais je crois que ce n'est pas la peine.

Il y a également une hypothèque qui me chagrine : en général, si l'on prévoit des travaux, on fait baisser le prix d'achat en conséquence. Certes, il peut y avoir des loups - c'est évoqué dans l'article - mais pour moi, ces travaux ne peuvent pas brutalement être ajouté au coût d'achat.

De plus, les 7200 euros de manque à gagner sur le loyer sont censés être dû à une moindre classe énergétique mais si l'on fait des travaux de remise aux normes, est-ce vraiment le cas ?

L'exercice s'annoncait intéressant mais manque un peu d'objectivité je trouve.

Merci malgré tout de proposer une piste de réflexion.

jeremy a dit…

Effectivement les quelques commentaires précédents ont bien résumé l'avis que j'avais concernant le sujet.

Pour ma part, ayant déjà fait des opérations de défiscalisation et cherchant à continuer à investir dans de l'immobilier j'ai vite penché pour l'ancien avec des critères auxquels je ne dérogerai pas pour augmenter une certaine rentabilité.

Effectivement les prix permettent d'investir de plus petites sommes dans l'ancien et finalement d'en retirer quasiment le même loyer. La rentabilité est, par conséquent, largement meilleure.

Ensuite dans l'ancien (pour mes critères) il n'y a jamais d'ascenseurs et autres charges coûteuses.

Je choisis toujours des appartements dans des copropriétés avec syndics bénévoles ce qui permet de limiter encore une fois les frais.
Enfin je trouve qu'un appartement à rafraichir + coût d'un rafraichissement est une bien meilleure qu'un appartement prêt à louer.

Il faut également se méfier du neuf de défiscalisation qui est souvent survendu (comme le dit Vincent).

En tous cas l'article permet de se poser les bonnes questions et c'est là le principal :)

seb a dit…

Sans compter qu'avec les mesures d'austérité il va falloir repenser les avantages fiscaux, ils vont raboter secs là-dedans et le neuf perdra encore plus de sa superbe...
Le neuf vieillit très mal, depuis 2008 ce sont des immeubles de crise, ou le entreprises qui emportent les appels d'offres font travailler des polonais aux rabais avec la qualité de fabrication qui va avec.
Je travaille dans la rénovation intérieure et je préfère mille fois intervenir dans un immeuble vieux où les anciens faisaient correctement leur travail, les murs ne sont pas droits mais au moins c'est solide!

Anonyme a dit…

Lecteur des premiers jours, (et rentier grace à l'immo ancien) je suis très décu de la tournure que prend ce blog... Des articles "invités" qui servent à attirer le pigeon sur des sites commerciaux, bravo!!!

Cet article est un ramassis de conn*ries! Heureusement que les lecteurs les ont relevées en commentaires.

Philippe Lefebvre a dit…

article complètement stupide l'achat immobilier neuf et comme une voiture il deviens appartement ancien a la signature de la vente et passe de 4000€ le m2 (ville moyenne )a 2250€ le m2 (ville moyenne )soit une perte de 45 % a titre d'exemple un appartement f4 de 100 m2 coute 400 000€ ce loue actuellement vus la crise 600 € par mois (hors paris même ci proportionnellement la différence et pareille) sur cela il faut payer la taxe foncier , frais de syndic prendre le risque de prendre un mauvais payeur et payer huissier avocat chose qui prend jusqua 2 ans de procédure ce qui fait un rapport net ci le locataire et serieux de 1 a 1.5 % par ans hors remboursement du prêt et pour une réduction fiscal plafonner a 10 000€ par ans Messieurs les promoteurs qui ont fait des commentaire élogieux ici il y a longtemps que les investisseurs ne sont plus des pigeons .

Olivier a dit…

@tous, c’est aussi tout l’intérêt de ce type d’article, avec un avis exposé bien tranché, ça permet d’obtenir des réactions et des avis contraires ! ce qui au final permet à chacun de se faire sa propre opinion.
Il est clair que les contraintes et limitations de la loi Duflot ne favorisent pas actuellement le neuf, le loyer maxi de 11,61€ le mètre carré dans ma région, me semble rédhibitoire pour moi en particulier.
Très utile pour moi en tout cas. Merci de vos commentaires !

@Vincent, Marc, je vais surement passer bientôt sous mac, l’occasion de voir comment ça se comporte avec Safari, désolé pour les désagréments !

Karedas a dit…

L'analyse était interressante jusqu'au point 5 ou l'on nous sert le bullshit habituel de la défiscalisation.
Le gain fiscal n'est jamais un justificatif d'investissement, seulement la cerise sur le gateau. Contrairement à ce qu'on tente de faire croire aux moutons à grand coup d'incitations fiscales.

Tu prend comme exemple un foyer au taux marginal de 30%, donc un cas très particulier (pour un couple avec 2 enfants ça signifie 6400€ mensuels, dont on ne peut en aucun cas tirer une conclusion généralisée. Sans compter qu'il faut être certains de rester à ce niveau de revenus dans 20 ans.
Le coût de l'ancien restant moindre avant ce point. L'intérêt du neuf sur l'ancien, ne repose donc que sur cet argument 100% bullshit.

Il appartiendra donc à chacun d'évaluer son investissement en tenant compte de ses données personnelles.
Tout en gardant un point bien clair en tête: si un investissement n'est pas intéressant hors avantage fiscal, alors il n'est pas intéressant tout court.

Ludovic Baratier a dit…

Bonjour

Vraiment intéressant ton article

Ludovic

herve d'Argentinvestir.com a dit…

Je pense également que le gain fiscal est un plus, mais il doit le rester.

La rentabilité économique "pure" est essentielle. En effet, s'il y a un changement législatif, le rendement baissera.

D’où le fait d'avoir investi avec un bon rendement économique, le gain fiscal restant "un cadeau" en plus.

herve d'Argentinvestir.com

Ludovic Baratier a dit…

Sinon plutôt que d'investir dans du dur, pour défiscaliser, il y a les SCPI

Ludovic

Laurent a dit…

Ayant écris cet article, je me permets d'intervenir. Pour dire que je trouve très riche tous ces commentaires, et la plupart ont des vérités qui me plaisent :
- OUI, la Duflot a des contraintes, on ne peut pas louer à n'importe quel montant. Mais le coefficient de majoration des loyers montre que pour certaines typologies de logement (T2 essentiellement) ils sont finalement identiques voire supérieurs au Scellier...
- OUI, la rentabilité locative dans le neuf ne pourra jamais atteindre ce que permet l'ancien. C'est la globalité, le calcul de A à Z qui le rend attractif
- OUI, le neuf n'est pas un support fluide à revendre dans de bonnes conditions sur du court terme
- OUI, et OUI, et OUI : il ne faut pas surpayer son bien. Sous le seul prétexte d'un gain fiscal. La seule solution ? de 35 à 40% du neuf se vend à des personnes qui en feront leur résidence principale : c'est dans ces résidences qu'il faut acheter, et surtout au même prix que ces accédant.
- OUI, le risque existe de revendre en même temps que son voisin. Mais réfléchissons : dans une métropole régionale, qui peut penser être seul vendeur en un moment T ? Un vendeur est toujours en compétition avec d'autres vendeurs, ne serait-ce que dans sa rue.
- OUI, parfois les charges de copropriété sont excessives. Pourquoi? 2 cas : des "mastodontes" de 100 à 150 appartements qu'il faut éviter, et des résidences avec uniquement des investisseurs dont aucun membre ne s'occupe du niveau des charges. L'ancien n'aurait pas parfois les mêmes écueils ?
- OUI, c'est de l'immobilier et pas uniquement un produit financier. Pourquoi ? Car le neuf, encore une fois, séduit de 35 à 40% de personnes qui l'achètent pour y vivre.
- OUI, le gain fiscal ne doit pas être un chiffon rouge et le seul moteur. Mais hélas ne pas en tenir compte peut anéantir des belles rentabilités.

Maintenant, pour les personnes qui dénigrent de manière excessive le neuf si vous le voulez bien, réfléchissons sur ceci : il y a tous les ans, de 60 à 80.000 personnes qui investissent dans le neuf. Seraient-elles TOUTES privées de bon sens et d'intelligence ? Alors que fort heureusement des émissions grand public ont pointées du doigt des dérives inacceptable (certaines Robien notamment).
Pour ma part je ne le pense pas, un nombre croissant réalisant d'ailleurs seuls leur investissement. Sans potentiels surcoûts d'intermédiaires..
Non, le débat n'est pas sur la pertinence du neuf. Il existe, il n'est pas pour tout le monde, je le dis clairement : avec du temps et pas trop d'impôt, il ne faut pas faire du neuf. Mais de l'ancien.
Pour moi, le débat, c'est le niveau de connaissance à rehausser quand on veut investir dans le neuf. Niveau qui existe pour les investisseurs dans l'ancien, un site comme celui d'Olivier participant à l'échange et la richesse de l'approche.
Mais dans le neuf, pas assez. Et le défendant avec passion (trop parfois) je souhaite la délivrer cette information, décrire les travers, les pièges à éviter, les incontournables à maîtriser. Et permettre ensuite à chacun de prendre sa décision en connaissance de cause. Et bien mener soi-même son opération, bien la maîtriser et bien la réussir. Car c'est possible.

Et puis je voudrais terminer avec quelque chose qui me tient à cœur : je prépare une ENORME surprise que je dévoilerai dans les prochaines semaines. Et je vais me faire des ennemis, des vrais cette fois-ci. Car là, il n'y a aucun point communs où se rejoindre aisément.
Ces ennemis ? Les banquiers.

Merci de votre attention,

A bientôt si vous le souhaitez


Paul a dit…

[FORMULAIRE DE CONTACT FATAL ERROR]

Bonjour Olivier,

J'écris dans les commentaire car le formulaire de contact ne semble pas fonctionner...(fatal error)

Je suis votre blog depuis un moment déjà et je dois vous dire MERCI ! Merci pour tout le contenu ! Ne vous arrêtez jamais !


Je suis l'auteur de nosamisleschiens.fr

Je viens vers vous aujourd'hui car j'ai lancé un blog avec un ami sur les finances personnelles : http://www.notreargent.fr/

Seriez vous d'accord pour un échange de lien ?

Si oui L'ancre serait : Notre argent

Tenez moi au courant. Voici mon mail paul@notreargent.fr

Cordialement.

Paul

Gwen a dit…

salut à tous,
j'aime le ton polémique de cet article... Cependant, je suis assez d'accord pour dire qu'il est fortement incomplet. Qui a dit qu'il n'y avait pas de loup dans le neuf??? Exemple tout frais d'un collegue de taf: son achat de RP dans le neuf date de peu de temps et la rampe qui mene au sous-sol est trop basse; a moins d'avoir une smart, ca ne passe pas. Je vous passe l'histoire, mais un cout de plusieurs millier d'euros est demandé à chaque propriétaire...

@seb: ce n'est pas droit dans le neuf non plus! J'ai vu un plaquiste bomber du BA13 pour le mettre en force au lieu de raboter un peu... Les tolérance du bati neuf en maconnerie sont de 5mm/m... Un ecart max de 2.5cm entre plafond et sol! On peut revendre son fil a plomb, à 2.5 cm, je le fait à l'oail nu!

Anonyme a dit…

Salut à tous ,
L'article a vraiment suscité la polémique : chaque cas est un cas particulier . A mon avis, il faut bien connaitre toute le législation en place et faire son calcul en fonction de la valeur locative du bien . Investir dans du neuf quand on veut limiter les dépenses des premières années et investir dans l'ancien si on regarde les avantages fiscaux immédiats . C'est un choix conjoncturel ! des sites comme www.credits-immobilier.com vous expliquent cela en détail .

Ludovic Baratier a dit…

Bonjour Laurent

Je te remercie pour ces commentaires éclairés. Cela m'est utile pour comprendre l'ensemble des dispositifs.

Ludovic

Anonyme a dit…

Je ne m'attendais pas à des critiques aussi constructives.... c'est très rassurant !
- Il est impossible de ne pas prendre parti lors d'une analyse : chacun ici est amateur.
- Les fondations posées par Laurent dans son article permettent les commentaires et l'échange,
et finalement je trouve que c'est un peu comme dans Wikipédia, chacun apporte sa pierre dans l'encyclopédie.

Sébastien a dit…

Je pense que le choix se fait surtout en fonction de sa situation... Avec le nombre de lois qu'il existe, je recommande de faire une simulation de sa situation (à l'aide de simulateurs comme celui-ci : http://www.simulation-duflot.fr/) pour étudier si l'investissement locatif dans le neuf est rentable, ou s'il vaut mieux se réfugier dans l'ancien... C'est un geste je pense important face à la variation changeante des prix dans l'immobilier, et face au prix plus élevés dans l'ancien : http://patrimoine.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/actu/0203526129809-immobilier-les-prix-du-neuf-en-baisse-674124.php...

Attentifimmo a dit…

Investir dans du neuf plutôt que dans de l'ancien, c'est choix qui s'élavue sur le long terme, et non pas sur le court terme, la rentabilité est très différentes, comme le choix du bien.

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