lundi 17 juin 2013

Loi Duflot et étude de cas pour investissement personnel

Pour faire suite à l’article invité précédent sur l’investissement dans l’immobilier neuf, j’ai voulu regarder ce que donnait un cas concret dans ma ville. Un investissement dans le neuf selon la « loi Duflot ».

Je précise que je suis personnellement dans une situation où je pourrais tirer pleinement profit du gain fiscal engendré.

Sur le principe, je suis donc un bon candidat pour ce type d’investissement. Une idée qui a germé dans mon esprit suite à ma dernière déclaration de revenus


Alors, en y regardant de plus près, qu’en est-il vraiment ? l’immobilier neuf est-il toujours une piste pour moi ou vais-je définitivement resté focalisé sur l’ancien ?


Les bénéfices et les contraintes de la loi Duflot

Avant tout, petit rappel sur les grandes lignes de la loi Duflot, qui a remplacé la loi Scellier au 1er janvier 2013.

Le gain attendu est le suivant : une réduction d’impôt sur le revenu, d’un montant égal à 18% du montant de l’investissement, étalée de manière linéaire et égale sur une période de 9 ans.

En clair, il s’agit donc d’une aide pour financer le logement mais sur une durée limitée à même pas la moitié d’un prêt classique de 20 ans. Mais bon, à voir...

Les critères d’éligibilité sont les suivants :

Une obligation de louer le logement nu, pendant une durée minimale de 9 ans.

Des logements qui doivent respecter un haut niveau de performance énergétique (type Bâtiments Basse Consommation BBC)

Différentes régions éligibles selon le manque de logements et des plafonds de loyers associés à chaque zone. Par exemple, la zone A-bis pour Paris et sa périphérie immédiate, avec un plafond de loyer de 16,52€ par mètre carré.

Ce plafonnement des loyers, couplé à une obligation de louer nu est forcément un frein à la rentabilité…

Enfin des plafonds de revenus pour les locataires selon la composition de leur foyer. (36502€ pour une personne seule en zone A-bis)


L’investissement immobilier neuf considéré

Je n’ai pas été chercher un programme neuf à l’autre bout de la France, mais évidemment une offre qui serait susceptible de m’intéresser. Près de chez moi.

Un promoteur immobilier en propose justement une actuellement dans ma ville, une résidence pour laquelle je suis convaincu que la demande locative serait forte. A quelques minutes à pied du centre-ville et de la gare, accès direct pour Paris.

En voici une visualisation :
 
 
Une résidence neuve certifiée BBC, dans laquelle j’achèterai bien un F2.

Le tarif est le suivant : 172 000€ pour un F2 de 38 m².

Pas donné…

Ca fait tout de même presque 20% de plus qu’un appartement équivalent dans l’ancien (quelques exemples répertoriés dans cet article), et ce même en incluant les frais de notaire réduits dans le cas du neuf (de l’ordre de 4300€).


La simulation Duflot

J’ai donc simulé ici (http://www.cafpi.fr/loi-duflot/calcul-economie-impot-et-loyer-duflot.php) l’économie en termes d’impôts que je pourrais obtenir d’un tel achat.

Et voilà le résultat : 3526€ par an sur 9 ans

 
Une belle réduction d’impôts certes. Mais indépendamment de ça, combien me coûterait et me rapporterait un tel investissement ?

Emprunter 172 000€ sur 20 ans revient à devoir rembourser 1015€ à sa banque tous les mois.


A côté de ça quel serait le loyer maximal autorisé dans le cadre de cette loi Duflot ?

Etant en zone B1, grande couronne, je pourrais proposer un loyer maximum de 11,28€ par mètre carré, soit 428€.

Si je fais le parallèle avec mon studio de 26 m² loué meublé à 570€, c’est bien peu…

Si on fait simple, que l’on exclut divers frais ou vacance locative, ça fait 1015€ - 428€ = 587€ encore à financer tous les mois !

On est très loin de l’autofinancement tant recherché pour l’investisseur. Autrement dit, on parle d’un rendement brut de 428€ x 12 / 176300 = 2,9%.

Très faible donc.

Et donc c’est sur cette situation qu’intervient la réduction d’impôts de 3526€ sur 9 ans, soit 294€ mensuels.
Ca veut donc dire que sur 9 ans, et seulement 9, j’aurais encore à mettre de ma poche 293€ par mois, avant de devoir mettre 587€ les 11 années de crédit restantes, et ce sans compter les impôts sur les revenus fonciers que je commencerai alors à payer !


Je préfère donc payer mes impôts !

On est donc très loin des performances d’un investissement que je pourrais faire dans l’ancien, dans la même ville, en location meublé, en BIC réel, sans quasiment d’imposition supplémentaire donc.

Aujourd’hui mon studio est quasiment autofinancé, une situation impossible à obtenir dans l’état actuel des choses avec les offres des promoteurs dans le neuf et les lois d’incitations fiscales actuelles.

Je vais donc continuer à payer des impôts mais c’est au final plus sécurisant que de se lancer dans un achat immobilier lourd où il toujours difficile de se sortir rapidement.

Si demain je suis licencié, mes revenus baissent, mes impôts aussi.

Par contre, avec un tel investissement sur les bras, qui nécessite un apport d’argent frais tous les mois, une baisse brutale de revenus me mettrait dans une situation délicate.

Attention à ne pas généraliser cette conclusion, certaines villes sont probablement plus favorables à l'immobilier neuf, mais désirant personnellement investir à proximité de chez moi, je continuerai à privilégier l'ancien.  


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24 commentaires:

Combattrelacrise.fr a dit…

Merci pour cette simulation!

Il apparaît en effet que la loi Duflot réussit l'exploit d'être encore moins attrayante que la loi scellier qui était déjà à éviter sauf cas exceptionnel...

C'est à se demander si avant de promulguer des lois on vérifie leur intérêt !

herve d'Argentinvestir.com a dit…

Les chiffres parlent !

J'ai de nombreuses fois expliqué que la défiscalisation ne doit pas cacher un mauvais rendement économique. L'avantge fiscal ne doit être que "la cerise" sur le gateau.

herve d'Argentinvestir.com

Ludovic Baratier a dit…

Bonjour

Merci pour cette simulation

Effectivement, la défiscalisation ne doit pas être l'arbre qui cache la forêt.

Ludovic

Vincent de Nouveau-Bienheureux.com a dit…

C'est bien que tu aies pu mettre des chiffres là-dessus. 2,9% max, si tu loues tout le temps, si tes locataires paient, si tes charges ne viennent pas tout bouffer... Et tout ça pour s'engager à épargner plus de 200 Euros/mois. Bref, on fait le calcul une fois et ensuite, c'est réglé on n'en parle plus :)

... A moins d'avoir un gros magot derrière, payer beaucoup d'impôts, être blindé d'autres placements à côté, et trouver un emplacement vraiment hors du commun... Ou être commercial dans une boité à défisc ;)...

loi duflot a dit…

c'est important de préciser que l'investissement est fait à proximité de chez toi car en effet avec la loi duflot on peut aussi obtenir un auto financement du bien, à condition de bien choisir sa ville.

dispositif duflot a dit…

d'ailleurs pour ceux que ça intéresse de faire une simulation plus complète sur la loi duflot : http://www.simulation-loi-duflot.com/

Gwen a dit…

Il y a 8 ans, je suis allé voir un conseiller en gestion de patrimoine (pour mon cas un conseiller en gestion de futur-patrimoine!) assez objectif car il faisait cela par passion (un ancien sous-marinier à la retraite qui s'est ancé la-dedans). Je me souviens sa remarque:" montrer moi n'importe quel montage de défisc immo, je vous le démonte..." On était en scellier (je crois), alors imaginez en duflot...

Ludovic Baratier a dit…

bonjour

quelles sont selon vous les villes où il serait intéressant d'investir en ce moment ?

Ludovic

Anonyme a dit…

@gwen
je ne suis pas entièrement d'accord avec toi concernant la rentabilité.
J'ai différents biens dont un que j'ai fait en scellier et il est rentable, seulement j'ai tout géré la construction afin de minimiser le cout global, bien sur si l'on passe par un promoteur, il va prendre 25 ou 30% au passage !!!
moi je profite donc d'une bonne rentabilité et cerise sur le gateau une defisc...

achat villa marrakech a dit…

Merci pour la simulation. Il faut prendre d'autres parametres en compte.. Mais ça reste assez objectif.

Nicolas a dit…

Bonjour,

je tiens à vous remercier pour cette étude de cas très pertinente qui démontre bien qu'il est illusoire de foncer tête baissée dans la défiscalisation immobilière.

Il faut savoir faire la part des choses et surtout s'appuyer sur un conseiller spécialisé ou chercher les conseils quitte à perdre beaucoup de temps au début : ce sera quoi qu'il arrive plus sage.

Et en ces temps de crise et donc d'appel à la solidarité, je salue votre volonté de payer vos impôts ! ;-)

Bonne journée.

agence immobilière brive 19 a dit…

Bonjour,

Merci pour cette étude de cas...

La loi Duflot est à éviter tout comme le prêt à taux zéro PTZ car si un propriétaire souhaite quitter ou louer son habitation alors il devra rembourser intégralement son PTZ sauf pour des cas justifiables. Toutes ces mesures ne sont que des cadeaux empoisonnés car il y a bien trop de contraintes dérrière.

Coffre-fort ignifuge a dit…

Une fois que j'aurai défiscalisé comme il se doit je serai un peu moins pauvre, peut-être sera venu le temps de m'acheter un bon coffre-fort...

locations villas vietnam a dit…

Merci beaucoup pour cette analyse fine ! Personnellement, je me méfie de la bienveillance de l'état et de leurs facilités car en général cela est suivi de contraintes strictes dont on a généralement du mal à se défaire ensuite.

Didier a dit…

Bonjour,

Il y a deux biais dans votre étude.

Premier biais vous comparez un investissement nu dans du neuf à de l'ancien meublé.
Cela n'a de sens que si la comparaison se fait sur le long terme en intégrant les coûts de "maintenance" qui en principe devraient être moindre dans le neuf. Il faudrait aussi prendre en compte l'usage des meubles.
Malheureusement on ne peut faire que des estimations le calcul ne pouvant se faire qu'a posteriori.
Donnons nous rendez-vous dans 20 ans pour connaître le cumul de ces coûts pour votre studio.
Vous comparez aussi deux surfaces qui n'ont pas la même superficie et il y a souvent avantage pour les petites surface en terme de rentabilité au prix d'un turn-over supérieur. On oublie souvent le coût lié à ce turnover. En effet si vous gérez en direct vos biens vous considérez souvent que votre temps n'engendre pas de coût.

Deuxième biais et plus gênant à mon avis : vous considérez que l'investissement en loi Duflot comme un investissement locatif (ce n'est pas de votre faute c'est comme ça qu'il est vendu ;))
Or le Duflot N EST PAS un investissement pour faire du revenu locatif mais pour faire de la DEFISCALISATION.
Il suffit de le comparer à feu le Scellier pour s'en persuader. Le plafond de loyer est revu à la baisse tandis que la défiscalisation passe de 13 à 18 %.
Le public visé est donc clairement un public fortement fiscalisé qui n'a pas réellement intérêt de gonfler ses revenus locatifs (qui lui ferait payer des impôts supplémentaires.
Ainsi dans votre article vous vous plaignez de ce qui arrive après les 9 années de défiscalisation alors qu'après ce laps de temps votre appartement doit être vendu au plus vite (si vous souhaitez continuer de louer vous êtes une vraie buse si vous continuez de louer au plafond Duflot au lieu de louer au prix du marché soit dit entre nous ;))

Pour votre cas, au lieu de chercher du Duflot près de chez-vous, je vous invite à faire du Duflot près de chez moi.
En effet, dans les DOM-TOM la défiscalisation passe à 29 % pour un loyer B1 outre-mer équivalent.
Avec vos chiffres on obtient une réduction d'impôt annuelle de 5680.78 soit 473,40 mensuels.
Le déficit d'auto-financement n'est donc plus que d'une centaine d'euros par mois

Autre exemple qui peut être colle mieux avec votre imposition (tout le monde n'a pas la chance de payer 6000 euros d'impôts par an).
Vous souhaitez prendre votre retraite dans 9 ans face à la mer des Caraïbes. Vous achetez un studio les pieds quasiment dans l'eau à 120000 euros. En le louant en Duflot pendant les 9 ans qu'il vous reste à tirer dans la grisaille parisienne vous ne le payez que 85 000 euros. Je ne suis pas sûr que vous trouverez dans 9 ans un studio bord de mer des Caraïbes.
L'astuce vaut bien un ti'punch quand vous viendrez dans notre bel archipel je suppose ;)

Olivier a dit…

@Didier, merci pour ton commentaire. bien vu, le Duflot n'est pas adapté pour investir dans l'immobilier sur du long terme et en tirer un revenu, mais uniquement pour défiscaliser. et seulement sur les 9 ans de défiscalisation, il faut en effet s'en séparer rapidement par la suite. Avec cette approche, la comparaison a moins de sens en effet...A bientôt

Simulation loi Duflot a dit…

En effet la simulation loi Duflot est l'un des outils permettant d'obtenir un point de vu concret sur ce nouveau dispositif fiscal.

defiscalisationplus a dit…

Merci vraiment pour ses explications, elles me parait très utile puisque j'ai beaucoup d’ambiguïté sur la loi Duflot

Défiscalisation Plus

Bernard a dit…

Merci pour cette étude de cas sur la loi Duflot, c'est plus clair dans mon esprit dorénavant!

Investissement locatif duflot a dit…

Merci pour cet étude de cas qui nous permet de comprendre les avantages (ou pas!) d'investir en Duflot, un loi qui fait beaucoup polémique !

immobilier casablanca a dit…

@gwen
je ne suis pas entièrement d'accord avec toi concernant la rentabilité.
J'ai différents biens dont un que j'ai fait en scellier et il est rentable, seulement j'ai tout géré la construction afin de minimiser le cout global, bien sur si l'on passe par un promoteur, il va prendre 25 ou 30% au passage !!!
moi je profite donc d'une bonne rentabilité et cerise sur le gateau une defisc...

hestia immo a dit…

Bonjour
il m'est d'une grande valeur de savoir ces informations.Quand même j'aurais une question,est ce que la défiscalisation dans la région outre mer peut apporter des avantages pour les investisseurs

Anonyme a dit…

Bonjour,

Il y a une erreur dans votre calcul de loyer Duflot. Il faut prendre en compte la surface pondérée, pour votre cas 38m2 + MAX(5m2*0,5 ; 8m2) = 40,5m2, soit un loyer mensuel h.c. de 458 euros, et non 428 euros (avec un loyer au m2 de 9,88euros en zone B1à l'époque de la rédaction du 1er message je suppose). Ce loyer au m2 a été porté à 10euros depuis, ce qui donnerait désormais un loyer mensuel à 474 euros pour ce cas.

Ceci dit, cela ne va pas changer la conclusion, c'est en effet un mauvais investissement mais autant aboutir à un résultat avec des chiffres exacts.

A mon avis, le Duflot peut être intéressant en banlieue de certaines grandes agglomérations, où le loyer réglementé tangente le loyer du marché, où l'écart prix du neuf net/ancien est restreint (de nombreux programmes actuellement offrent les FNR avec en plus des prix à la baisse). Il faut aussi envisager en Duflot de désolidariser les stationnements de l'achat principal pour doper le rendement.

Bien sincèrement.
L.

Attentifimmo a dit…

Quels sont les notions essentiels de la loi Duflot 2015 ?

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