mardi 23 avril 2013

Investissement locatif : les prix de l’immobilier et la rentabilité locative autour de chez moi

Il parait que l’immobilier commence à baisser ! Bonne nouvelle en tant qu’investisseur mais est-ce que ça baisse réellement là où je vis et où j’investis ?

Comme expliqué dans cet article, j’ai toujours en projet, peut-être pour cette année, d’acquérir un 2ème bien immobilier locatif.

Ma première expérience, mon studio meublé, est pour le moment très concluante. Aucun soucis de gestion locative, un bon rendement net de 6,64% en 2012 et à priori quasiment aucun impôt à partir de 2014.


Donc forcément, un projet sans risque serait de dupliquer le même investissement : un studio loué meublé dans la même ville, au sud de la région parisienne.


Les prix de l’immobilier dans ma ville

La rentabilité d’un investissement locatif et donc son niveau d’autofinancement dépend essentiellement de 2 choses :

  • Le prix d’acquisition global : achat + notaire + travaux + meublé + frais divers (dossier, garantie..)
  • le loyer perçu

Ensuite bien sûr, pas mal de points peuvent impacter le rendement : la vacance locative, les frais de copropriété, etc…

Mais dans un premier temps, les 2 premiers points suffisent. J’ai donc regardé ce qui se vendait aujourd’hui (seloger et le bon coin), j’ai sélectionné les biens intéressant par leur emplacement, et j’ai estimé leur rentabilité brute.

Voici donc les 7 appartements sélectionnés, 5 studio et 2 F2, et leur prix de vente actuel.

1 _ Studio de 20 m² au centre-ville vendu 79500€, actuellement loué.


2 _ Studio de 18 m², 30 m² au sol au centre-ville vendu 94900€.


3 _ Studio de 22 m², dans une résidence de standing, vendu 100 000€, actuellement loué 410€.



4 _ Studio de 24 m², au centre-ville, vendu 102 000€, actuellement loué 450€.



5 _ Studio de 29 m², au centre-ville, vendu 115 000€.



6 _ F2 de 30m², à 5 min du centre-ville, vendu 128 000€.



7 _ F2 de 43m², rénové au centre-ville, vendu 144 000€.


Des prix de vente encore très elevés ! les studio à 79500€ et 94500€ étant les 2 moins cher actuels….ensuite rien à moins de 100 000€.

Des prix immobiliers qui n’ont clairement pas baissé depuis par exemple le point que j’avais fait en juin 2010 dans cet article.

Et parmi ces appartements présentés ici, 3 sont vendus déjà loués, avec un bail en cours. Peut-être davantage de négocation possible donc, mais probablement les 20% qu’on peu lire parfois, j’y reviendrai plus loin.

 
Les rentabilités locatives

Pour estimer le coût global de l’aquisition, j’ai tout d’abord admis que pour chacun des prix d’achat il y avait 5% de marge de négociation.

Puis j’ai simplement ajouté les frais de notaire, 1500€ de frais divers (dossier, garantie…) et 3000€ de meublé pour les studio et 4000€ pour les F2.


Du coté des revenus possibles (les loyers eu meublé), sur la base de mon expérience, j’ai pris des estimations entre 500€ et 650€ pour les 5 studios (selon les m²…), et 800€ et 900€ pour les 2 derniers F2.

(Des loyers supérieurs à la moyenne grâce au bail de type meublé !)

Et voici les rentabilités brutes que l’on obtient :

Ce ne sont que les rendements bruts, suffisant pour du comparatif, mais insuffisant pour savoir combien on pourra gagner tous les ans et si le bien a des chances ou non de s’autofincer.


Pour un rendement net, il faut au minimum retrancher de 0,5% (mon cas en 2012) à 2% en cas de vacance locative de 1 ou 2 mois.

Enfin, il y a éventuellement des impôts selon son type de déclaration.


De meilleures rentabilités pour les F2 ?

On constate donc des rendements plutôt faibles pour les studio, 5 à 6% brut en gros. Trop faible pour l’effort qu’un tel projet demande.

Un point intéressant que je n’avais encore jamais regardé, c’est la rentabilité selon le type de logement.

Bien sûr il y a certaines hypothèses derrières mes chiffres (le loyer espéré notamment), mais il semblerait que les F2 soient plus attractifs.

D’autant plus qu’on peut penser que la vacance locative sera plus faible avec un F2 avec des changements de locataire moins fréquents.

Avec au final peut-être encore plus d’écart en terme de rendement net entre un studio et un F2.

Alors évidemment ça implique un investissement de départ plus conséquent…mais c’est une piste que j’explorerai davantage.



Quelle marge de négociation en 2013 ?

Ou autrement dit, est-ce que ces biens se vendent ?

A priori oui, très bien même !

D’une part, j’ai eu l’occasion de voir pas mal d’agents immobiliers ces derniers mois pour la recherche de ma maison, l’occasion d’évoquer le sujet de l’investissement locatif.

Leurs réponses étaient assez unanimes : les seuls logements qui se ne restent quasiment pas en annonce actuellement sont les biens immobiliers à moins de 150 000€.

A mois de 100 000€, il n’y a rien à vendre, où en tout cas rien qui n’ait le temps d’être mis en petite annonce…

De mon côté, je fais un peu près la même analyse, je regarde régulièrement les appartements à vendre, et en effet contrairement aux maisons, très peu restent plusieurs mois en vente.

Conclusion, il y a toujours une forte demande pour ce type de bien immobilier, donc pas grand-chose à négocier sur le prix de vente…


Je vais rester attentif au marché, en espérant une réelle baisse des prix et ainsi faciliter un peu une recherche plus active.

Autre option, s’expatrier! quitter l’ile de France pour le Loiret voisin, et ses F2 à 50 000€. Mais les loyers n’ont également rien à voir…à étudier !

 
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14 commentaires:

Combattrelacrise.fr a dit…

Bonjour,

Intéressant comme analyse alors qu'effectivement tous les signaux semblent montrer un début voir une accentuation de la baisse des prix pour certaines régions.

Il est possible que le marché en ile de France résiste mieux à la baisse mais pour combien de temps? Ce serait interessant d'avoir la même comparaison dans 6 mois puis 1an par ex!

Merci,

Marc a dit…

Salut Olivier,

Sur le papier les T2 paraissent vraiment mieux que les studios.

Dans ton dernier point tu parles de marge de négo, mais tu n'approfondis pas le sujet.
Tu penses qu'il est possible de négocier 20% si le bien est déjà loué ?
Environ 10 sinon ?

A bientôt,
Marc.

ClaudantN a dit…

Je pense que pour le cout, vaut miex attendre encore un peu car les prix ne risque pas d'augmenter mais plutot de baisser meme un peu alors patience.

Olivier a dit…

@combattre la crise, ne serait-ce que pour moi je vais suivre l’évolution, je vous en ferai part bien sûr ! A bientôt

@Marc, justement, étant donné que ce type de logement se vend encore très bien, je ne suis pas certain qu’il y ait beaucoup plus à négocier sur un bien vendu loué. Parfois, c’est même rassurant pour certain de se dire qu’ils ont déjà un locataire en place…sans rénovation nécessaire. Bonne journée

skab a dit…

Salut Olivier,

Je ne crois pas à la baisse des prix dans ce secteur (ou plutot cette ville) pour plusieurs raisons : La foret qui limite l'expansion comme tu le dis dans un de tes articles et surtout la fréquence des trains. (de plus en plus réguliere et donc attirant de plus en plus les parisiens pret a mettre le prix....)

Personnellement, j'en suis arrivé au même conclusion que toi : l'expatriation va devenir obligatoire.... J'ai donc commencé à prospecter dans une ville proche mais j'attend quand même, avec hate, ton futur article: " conseils pour investir dans une ville (secteur) que l'on connait moins bien (ou pas) " ;-)

Bonne journée et a bientôt,

hervé d'Argentinvestir.com a dit…

L'important c'est surtout de bien négocier car les impôts vont certainement monter.

Donc il faut bien une bonne marge de négociation avant de conserver une certaine sécurité sur cet investissement.

A bientot,

hervé d'Argentinvestir.com

Lionel Ou a dit…

Il faudra encore beaucoup de temps pour que les rendements remontent quand les prix baisseront.

De mon coté, j'ai acheté ma résidence principale pour des raisons personnellles...

Viager a dit…

Une très jolie sélection!
Mais, les prix sont encore très élevés, sans doute parce que c'est dans le centre ville.
Pour ma part, j'aimerai connaitre le prix de ses mêmes types de biens dans les régions plus éloignées et l'intervention du Duflot.

Immobilier Biarritz a dit…

Patienter n'est peut être pas non plus une mauvaise chose. Les prix sont en baisse, et cette diminution devrait continuer sur le reste de l'année 2013.

Capcime Investissement a dit…

Très belle analyse concernant l'investissement locatif, pour ma part inutile d'attendre la baisse des coûts d'achat de l'immobilier, la baisse sur des produits biens situé sera minime car il y aura toujours acquéreur pour la location et la revente, de plus, vu le taux d'emprunt actuel, l'investissement reste intéressant.

Sebpierre a dit…

Tu as de belles rentabilités locatives. Mais je voulais savoir où étaient situés les appartements ? Car j'ai vu qu'à Toulouse la renta locative moyenne est de 5,3%.
Et je pense que cette rentabilité pourrait être améliorée si on investit dans le cadre de loi de défiscalisation.
Merci.

SP a dit…

Dans la rentabilité locative, entre quand même (parfois) un critère majeur : la réduction fiscale. Car en investissant dans le cadre d'une loi de défiscalisation, on peut amortir de 10 à 30% son achat. Ce qui augmente d'autant la renta locative !

Loriane a dit…

La rentabilité locative est en effet essentielle pour tout investissement. Aujourd'hui il existe d'autres marchés plus attractifs, comme le marché immobilier américain, qui offre des décotes de 20 à 30% et des rendements de 7 à 12% net avant impôt sur le revenu. Les prix bas + les rendements élevés font que de plus en plus d'investisseurs se tournent vers ce marché et My US Investment, spécialiste de l'investissement locatif aux USA, est là pour conseiller et guider les investisseurs français intéressés par le marché US pour diversifier leurs placements et en améliorer les rendements

Anonyme a dit…

En bourse, j'applique la règle n°1 : n'acheter des titres d'une société que si on la connait.
Idem en immobilier : acheter loin de chez soi ou carrément aux US, pas question...

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