mardi 19 mars 2013

Acheter de l’immobilier en 2013 ?

Le contexte immobilier en 2013

Après des années de hausse quasi continue des prix de l’immobilier, et malgré des taux d’intérêt pour les prêts immobiliers au plus bas historique (on trouve du 3% sur 20 ans…), le marché a commencé (enfin ?) à se coincer…

Le nombre de transactions immobilières a déjà reculé de 25% en 2012 et la baisse devrait se poursuivre en 2013.

Rien d’étonnant, à un moment donné, plus personne n’est solvable, les banques deviennent également plus frileuses à prêter sur 30 ans, les plans sociaux se sont multipliés, le chômage est là, tout le monde devient plus méfiant.

Une méfiance accentuée par tout ce que l’on peut lire et entendre un peu partout, que les prix de l’immobilier ont commencé à reculer et que ce n’est qu’un début !

Vrai ou faux, je n’en sais rien…mais quelquesoit la situation, je choisis toujours d’étudier le scenario le plus conservatif, le plus risqué. Donc oui, en phase d’achat, je préfère partir du principe que je vais acheter une résidence principale dont le prix baissera surement encore après coup.

Ce qui est certain en tout cas, c’est que des biens sont en vente depuis de très nombreux mois, plus d’un an parfois…

Actuellement on n’achète plus n’importe quoi à n’importe quel prix, en se disant que l’on fera tout de même quasiment à coup sûr une plus-value à la revente et que l’on pourra acheter mieux dans quelques années…



Qui vend actuellement ?

De ma petite expérience et de mes discussions avec divers agents immobiliers, pas tant de monde que ça !

Les vendeurs sont frileux. Certains préféreraient ne pas mettre en vente en ce moment, préférant éviter une période défavorable. Il semblerait que d’autres aient même retiré leur bien de la vente.

Et c’est vrai que sur la grosse vingtaine de maisons visitées cette année, je peux classer les vendeurs selon 3 grands types : Ceux qui se séparent, ceux qui sont mutés professionnellement et ceux qui revendent la maison de leurs parents décédés …

Donc pour faire simple, ceux qui n’ont pas le choix ! Des ventes forcées... 

Ceci dit, ce n’est pas pour autant que toutes ces personnes soient encore très ouvertes à une forte négociation de prix. Certains même délirent encore totalement et même les agents immobiliers n’arrivent pas à leur faire entendre raison !

5% de baisse, oui. Mais 10%, la plupart ne semblent pas encore y être résigné.

(je précise que je parle de mon expérience dans le sud de l’Ile de France…)



A quelle baisse de prix s’attendre ?

Aucune idée ! je ne vais pas spéculer...

Par contre, mon point de vue est le suivant:

Premièrement, visiter suffisamment de biens pour être capable de se faire une bonne idée de la valeur réelle d’une maison ou d’un appartement dans sa région. Le prix moyen au mètre carré est une indication mais n’est pas suffisante, il peut varier énormément selon le cachet du bien, la rue, l’environnement…

Ca permet d’exclure déjà tous les biens surévalués. (ceci dit rien n’empêche de faire une offre 20% ou 30% inférieure au prix de vente…au cas où !)

Ensuite, je pars du principe que tout le monde inclut dans son prix de vente une marge de négociation de 5% pour arriver au prix du marché…

Donc au minimum mon offre de prix sera 10% inférieure au prix affiché.
(D’ailleurs pour les biens visités avec agence immobilière, l’agence peut aussi réduire ses frais afin que toute la baisse n’incombe pas exclusivement au vendeur…les agences seront aussi prêtes à faire quelques sacrifices en cette année 2013 qui s’annonce difficile pour elles !)

Voilà mon approche actuelle, avec laquelle je devrais acheter une maison 5% en dessous du prix du marché actuel.

Vous allez me dire, c’est peu, il faut négocier plus ! oui mais en même temps l’achat d’une résidence principale n’est pas qu’une affaire d’argent. On l’achète parce que c’est dans celle-là que l’on se projette, que l'on se voit vivre, et peut-être pour très longtemps, j'y reviendrai plus loin.

Mais de manière réaliste, il est probable que les prix baissent davantage que ces 5%…et c’est là que je simule les conséquences…ou ce que ça implique pour s'affranchir de ce problème.



Ne pas acheter pour du court terme...

Combien de temps faut-il rester dans sa résidence principale pour ne rien perdre du tout ?

Si on prend un exemple simple : une maison achetée 250000€ + 17000€ de frais de notaire.

Considérons que le financement soit assuré par un apport personnel de 67000€ et par un prêt immobilier de 200000€ sur 20 ans.

Le graphique suivant donne une estimation des pertes possibles dans le cas d’une revente après 3, 5 ou 7 ans, selon le niveau de baisse de la valeur de cette maison :


Par exemple, si l’immobilier baisse encore de 10%, après 5 années pleines de remboursement, on aura encore perdu 3300€. (et ça sans même prendre en compte les éventuels frais de remboursement anticipé du bien, et d’autres frais divers…frais de dossier, de garantie, etc…).

Si l’l’immobilier baisse de 15%, il faudra attendre 7 années pour prétendre pouvoir revendre sans avoir avoir perdu 1 euro, plus exactement retrouver son apport initial de départ, de 67000€.

Dans une période de baisse probable de l’immobilier, acheter peut avoir un sens que si l’on est prêt à y vivre durant au moins une petite dizaine d’année. Autrement, en cas de revente prématurée, vous y laisserez des plumes…



... Et avoir de l’apport

Maintenant, personne ne peut avoir la certitude de ne pas avoir à bouger durant 10 ans…et dans ce cas-là, mieux vaut avoir acheté son bien immobilier (résidence principale j'entends)  avec un minimum d’apport personnel.

Dans l’exemple ci-dessus, admettons que l'on doit revendre au bout de 3 ans, alors que sa maison a perdu 10%, si on a en effet apporté un peu d’argent personnel au projet, on en récupérera 20000€ de moins, mais c’est un moindre mal…

Parce que si l’achat a été effectué 100% à crédit, sans apport, on se retrouvera endetté auprès de sa banque de 20000€ ! avec en effet une valeur à la revente pas suffisante pour couvrir le capital restant du prêt…



Mais pourquoi se priver d'acheter…pour mieux vivre !

Je crois qu’il est important de bien avoir conscience de ces risques lors d’un achat immobilier, c’est tout de même un engagement lourd, à ne pas prendre à la légère. Tout le monde devrait faire cette analyse avant d’acheter.

Ceci dit, il faut savoir relativiser et ne pas envisager uniquement le pire. Si on est dans une situation stable, avec un minimum de visibilité sur sa vie future, avec un peu d’apport personnel, pourquoi faudrait-il se priver de devenir propriétaire, de s’offrir un cadre de vie souvent meilleur, et de sécuriser ses vieux jours (étant nettement plus proche de l’indépendance financière le jour où sa maison est payée !)

Comme dans tout projet, il faut avoir une marge de sécurité.

Acheter sa résidence principale, c'est avant tout pour y vivre, en famille, pas pour réaliser une opération financière, une éventuelle plus-value.

C’est donc ce que je m’apprête à faire, avec un petit plus par rapport à beaucoup, n’étant plus primo accédant et ayant bénéficié d’un capital de revente de ma maison précédente important.

Un projet en cours que je partagerai avec vous bien sûr !



Et vous, avez-vous des projets immobiliers en 2013 ? Comment voyez-vous l’avenir de ce marché…? Quelle est votre approche ?



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23 commentaires:

David d'Immobilier-danger.com a dit…

Je partage assez fortement ce constat et ce résumé de la situation. Dans un secteur comme le tien les prix commencent à peine à baisser (dans d'autres secteurs moins attractifs, cela fait 4 ans que c'est le cas). Il est donc prudent, étant donné le niveau actuel des prix, de simuler une revente avec perte si la maison n'est pas conservée sur une longue durée.

Par contre, j'ai du mal à comprendre ton graphique. Qu'est-ce que tu calcules ? Habituellement on regarde ce que coûterait une location équivalente par rapport au coût de la propriété et on fait varier la durée de détention et l'évolution des prix. Dans ce genre de simulation, il faut déjà plusieurs années (4 ou 5 au minimum) pour qu'une revente au même prix net vendeur ne se solde pas par une perte par rapport à la location. Avec une baisse des prix, le délai s'allonge fortement.

Là dans ton graphique, j'ai l'impression que tu repasses très vite dans le positif avec pourtant des frais de notaires de 17 000 € à encaisser, des intérêts du prêt élevés les premières années, etc.

Olivier a dit…

@David, dans ce graphique, je ne compare pas un achat par rapport à une location. Je calcule simplement ce que l'on récupère si l'on revend et je compare ce montant à l'apport initial.

Par exemple : une revente après 5 ans alors que la valeur de la maison a baissé de 10%.
La maison sera donc revendue seulement 225000€. Et au bout de 5 années de prêt, le capital restant est encore de 161 300€. le vendeur va donc récupérer 225000€ - 161300€ = 63700€, soit 3300€ de moins que sa mise de départ de 67000€.

Mais en effet,il y a de multiples façon d'estimer les gains ou les pertes d'un tel projet.

Si on pousse une peu l'étude comme tu le proposes, achat VS location, devenir propriétaire de cette maison (avec le prêt de 200000€) coûte 14271€ par an (capital remboursé + intérêts + ADI), ce qui équivaut par mois à 1190€.
Si en effet, on peut se loger en location à moins de 1190€, au bout de 5 ans, en étant resté en location, on aurait toujours les 67000€ d'apport non dépensé + une économie mensuelle de (1190€ - loyer)...
Etre locataire aurait donc été une solution gagnate par rapport à un achat si la revente se fait à l'issue de 5 ans.

Voilà, donc mon calcul de l'article est plus simple, je ne fais pas intervenir le paramètre loyer.

Merci, bonne journée

Anonyme a dit…

Bonjour,

Je lis toujours avec plaisir vos articles mais je ne suis pas d'accord avec votre analyse.

Vous indiquez que les vendeurs actuels sont des vendeurs par obligation qui se bloquent sur des baissent de prix de plus de 10 %

Plus loin vous indiquez que si l'immobilier baisse de 15 % il faudra 7 ans pour revendre sans perte et vous ajoutez que la période est à la baisse.

Ceci est contradictoire !

Alors je pose la question n'est il pas préférable de vendre au début d'une baisse qu'à la fin d'un cycle de baisse ?

La baisse est limité car les taux d’intérêt sont bas , attendez qu'ils remontent et vous verrez une baisse plus sensible et c'est justement pour soutenir l'emprunt que les taux sont bas actuellement car soutenu par la BCE.

Philippe30

Olivier a dit…

@Philippe30, je ne suis pas sûr de bien comprendre la contradiction...je pense que la tendance actuelle est à la baisse, qu'une bonne part des vendeurs actuels ne veulent pas encore s'y résoudre, mais ceci dit, je n'ai aucune idée de combien ça baissera dans les années à venir. En phase d'achat,je préfère êre conservateur, et regarder des scenario plutôt pessimistes pour moi (une baisse de 15% par exemple après achat) afin d'évaluer mes risques.
Mais pour répondre à votre question, c'est ce que j'ai fait l'année dernière, de mon point de vue, il vaut mieux vendre tôt que trop tard...
je viens de revor mon courtier, il me confirme en effet que les taux commencent à remonter un peu. Merci, à bientôt.

lionelO a dit…

Bonjou olivier,
Toujours un plaisir de te lire.
Pour les 67000 euros, il vaudrait mieux mettre en place un calcul actariel précis avec flux financiers, taux sans risque et inflation.

P=( prix vente - remboursement pret) / (1+r0+r*)^n

En gros, il fait que tu considére que tes 67000 euros pourraient être placés à 3% et que l'inflation est de 2,5%
Mais la formule du haut est incompléte bien sur...







lionelO a dit…

Euh il faut soustraire l'inflation ;-)

Philippe a dit…

Bonjour Olivier,

tout à fait d'accord avec ton analyse. En ce moment il n'y a pas de marché car l'offre et la demande ne se rencontrent pas.
Je suis vendeur d'un F2 de qualité à un prix convenu avec plusieurs professionnels et pourtant il n'y a eu très peu de visites.
Donc ne vendent aujourd'hui que ceux qui sont contraints de le faire. Les autres attendent des jours meilleurs, comme les acheteurs. Sauf que "jours meilleurs" n'a bien sur pas le même sens pour les 2.
La question que je me pose: est-ce qu'il n'est pas mieux d'accepter une baisse de prix et en même temps se débarrasser d'un emprunt fait à des taux plus importants que ceux d'aujourd'hui?
Je penche pour le oui...

Fabrice a dit…

Salut,

Très bon article sur ta réflexion d'achat de résidence principale.

Ton analyse de tes visites montrent que ce sont des vendeurs obligés de vendre (mutation, divorce, décès) leur bien.
Est-ce que tu penses qu'il n'y a pas moyen de + négocier encore, vu que ces vendeurs sont (très) pressés ?

Olivier a dit…

@Philippe, ta question est délicate…comme souvent je dirais ça dépend… du montant de la baisse, de la différence entre les taux, pour quoi faire derrière…mais c’est un exemple qui illustre bien que toute personne qui a actuellement un projet immobilier, d’achat ou de vente, a intérêt à passer un peu de temps à estimer à situation.

@Fabrice, c’est certain qu’il y a une plus forte probabilité d’obtenir de bonnes baisses avec ce type de vente forcée. Mais tout dépend à quel moment de la mise en vente on arrive, si ça ne fait que quelques mois, bien souvent les vendeurs peuvent encore patienter… Dans un cas de succession, j’ai tenté une discussion à -15%, mais il y avait plusieurs enfants, et l’un d’eux refuse catégoriquement toute idée de baisse supérieur à 5%...et je pense qu’ils ne sont pas prêt de vendre…

Viager a dit…

Beaucoup disent que le contexte actuel n'est pas propice pour investir dans l'immobilier. Pourtant, les prix baissent et les prêts sont constamment très accessibles.
A mon avis, afin d'éviter les ventes à perte pour les investissements à court terme, il faut rechercher à acheter le moins cher possible.

Anonyme a dit…

Franchement, je suis ok avec cet article! pas très rentable à court terme! mais rentable pour faire baisser les prix.
Sinon, autre piste : les rachats de crédits en ce moment sont très intéressants!

Anewg a dit…

Pas tout a fait d'accord avec l'analyse; je trouve que l'analyse est trop orientée investissement. Pour moi la problématique liée à la RP est tout autre: il faut considérer la contrainte majeure qui est "se loger". La comparaison avec la location est donc, à mon sens, incontournable. De plus, il y a une autre contrainte majeure: on achete 2 choses obligatoirement, une maison et un crédit. Aujourd'hui tu achetes à 200k et 3%; si demain tu attends 150k à 4%, c'est la meme dépense. Mais bon, cela tu le sais parfaitement!
De plus, le "meilleur" moment pour vendre n'est connu qu'à la fin d'un cycle. Savoir qu'on pouvait négocier plus, idem. Tout ca est pour moi de la spéculation. La notion de plus-value ne me plait pas qd on parle de RP car je pars du principe que je rachéterai un autre logement. Et si la baisse est proportionnelle, j'aurai plus de baisse sur des gros biens; ma situation etant tjrs la meme, j'aurai une plus belle maison (en général on souhaite mieux).
Enfin, quoiqu'on en dise, crise ou non, baisse ou hausse, le but de chacun est toujours de payer moins! J'ai acheté en 2005 ma RP, en plein boom, ou certaines maison à 250k partaient en 5min chrono.J'ai eu qd meme 4% de baisse.
Le contexte est difficile car cela fait des décennies qu'on nous parle des plue-values immo: du jour au lendemain, ca baisse, quel choc!
Pour finir, j'ai suivi l'achat de quelques amis (dans le Var) et si je devais acheter maintenant une maison, je tablerai sur du -20%, quit à remonter un peu si un coup de coeur apparait. Mon compromis de février sur un petit T2 de 30m² s'est fait sur une base de -12.5% du prix agence (42k au lieu de 48k).

Maintenant que tu as de l'apport, tu peux meme négocier un prix en contrepartie d'un gros versement à la réservation. Si la personne à besoin de cash, c'est un argument de poids (un collegue la fait tellement bien qu'il s'est fait rattrapper par le fisc!)

Mohamed Semeunacte a dit…

Comme d'habitude, article vraiment très intéressant. Merci Olivier :-)

Mohamed Semeunacte

Anonyme a dit…

Je suis accroc a ton blog olivier
Merci pour toutes les infos

Patrick Garnier a dit…

Bonjour Olivier

Ton analyse est pertinente.

Je souhaite investir au Maroc. Qu'en penses tu ?

C'est le pays préféré des français pour la retraite

Anonyme a dit…

Attention aux incertutudes de notre époque et l'aliénation , la taxe foncière peut tout simplement doubler, un voisin peut vous pourrir la vie , une route aggrandie, les charges qui augmentent, un batiment construit juste en face....
bref un quartier qui évoluait en 20/30 ans , evolue aujourd'hui en 2/3 ans....
les problèmes/évolutions professionnelles...
bref il ne faut pas oublier qu'être propriétaire engendre des soucis également et des contraintes (frais de copropriété)

aussi un bien qui vaut 100 000 vous coute 5/8% frais d'agence + 7% frais de notaire, apr nature vous surpayez votre bien....
il faut donc rester pour amortir cette différence sachant qu'actuellement un appartement égal (pour mon cas) , le loyer est moins cher qu'un crédit (et je suis solide...)
sympa ce blog
steph

Huguette a dit…

Merci pour tous ces précieuses astuces que vous nous livrez là, c'est un domaine assez porteur mais aussi risqué qu'il est loisible de bien maîtriser.

Patricia a dit…

Investir dans l'immobilier c'est un gage de réussite parce que vous vous constituer un patrimoine et vous amasser de l'argent pour vos projets futurs.

Pierre Comeau a dit…

Effectivement, on entre sans doute sans un cycle de ralentissement immobilier.Je vais vendre cette année mon duplex à Rosemont pour moins cher qu'il valait il y a un an. Je vais même habiter en appart pour quelques années, pour racheter sur mes termes.

savoir economiser a dit…

Exellent conseil, Merci Olivier !

Cela m'aide bcp dans ma reflexion d'investir cette annee

dernière info a dit…

J'avais pour projet d'acheter cette année mais avec les emprunts qui ont très rapidement réaugmentés ces dernières semaines et le prix de l'immobilier qui dans ma région est encore cher, je ne sais plus quoi faire...

Sachant que la location n'est pas mon dada non plus.

appartement a louer Rabat a dit…

Chaque mot de ce travail est très clair et votre passion pour ce sujet brille. S'il vous plaît continuer votre travail dans ce domaine et j'espère voir plus de vous dans le futur.
Cordialement.

Attentifimmo a dit…

L'article est de qualité, merci d'avance

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