mardi 26 février 2013

L'intérêt du courtier en immobilier

Début janvier, je suis allé voir un courtier en prêt immobilier, CAFPI en l’occurrence.

Je ne suis plus en très bons termes avec ma banque (la traditionnelle, le Crédit Agricole, pas celle en ligne Fortuneo), et étant en phase d’achat immobilier, c’est l’occasion idéale de faire jouer la concurrence.

J’ai pu le constater, en matière de banque, la fidélité ne paye pas ! Votre banque ne vous offrira jamais la meilleure offre de prêt, les meilleures propositions viendront de banques qui cherchent à obtenir un nouveau client !

Le rôle du courtier ?

Présenter au mieux votre dossier à un certain nombre de banques afin de vous obtenir la meilleure offre de prêt. Le suivi est assuré par le courtier immobilier jusqu’à la signature chez le notaire.

Chez CAFPI, la rémunération du courtier est un fixe de 1250€ si vous contractez finalement un prêt dans l’une des banques qu’il vous aura proposé.

Par contre, un simple rendez-vous pour étudier votre dossier et vous faire quelques simulations est gratuit.

C’est ce que j’ai fait pour le moment, j’avais 3 sujets à aborder :

1 _ le bénéfice éventuel de faire un rachat de crédit pour mon investissement locatif

2 _ l’endettement par rapport à un 2ème investissement locatif

3 _ le prêt possible pour une résidence principale en prenant en compte le point N°2…



Je suis tombé sur un gars très compétent, rien à voir avec le commercial bancaire habituel.

Déjà j’ai apprécié la demi-heure de discussion en tête à tête sans qu’il intervienne sur son ordinateur : simplement du papier, un crayon et une calculette !

Le courtier n’était pas verrouillé dans des « offres maisons », comme peut l’être un banquier avec les offres de son employeur.
Il dispose d’une centaine de banques auxquelles il peut faire appel, toutes ayant des règles ou des habitudes spécifiques.

Au final, l’avis donné par le courtier est nettement plus global.


Il m’a notamment confirmé quelques points intéressants :

_ Un rachat de crédit ne se justifie vraiment que si l’on peut récupérer 1% sur le taux d’intérêt. Sinon, les frais associés annulent les bénéfices. Pas intéressant pour moi donc, avec à peine 0,8% à gagner.


_ L’apport personnel pour l’achat d’une résidence principale qui permet que votre dossier soit considéré comme "un bon dossier" : 25% du montant total. Pas forcément nécessaire de placer davantage dans sa maison. Ces 25% sont donc un bon repère pour savoir quelle part de mon capital je bloquerai dans cet achat.


_ le calcul du taux d’endettement : et à priori c’est sur ce point qu’il y a de fortes disparités entre les banques. En théorie, c’est simple, les charges divisées par les revenus x 100. Mais qu’est-ce qu’on met réellement dans le calcul ?

Par exemple, si je prends le cas de mon investissement locatif, quasiment autofinancé, j’ai en gros autant de charges que de recettes. Donc une opération neutre, sans quasiment le moindre impact sur mon restant à vivre. Mais en terme de taux d’endettement, en pourcentage de charges par rapport aux revenus, j’augmente mon endettement de 5% !

Et c’est là que certaines banques considèrent pleinement cet endettement additionnel, d’autres non. Idem pour d’autres charges type pension alimentaire à priori : est-ce une charge ou un revenu en moins ? selon la colonne dans laquelle on inscrit le montant, charges ou revenus (en négatif), on peut vite avoir encore 5% de différence sur le taux d’endettement…

Le restant à vivre, en valeur absolue, est donc davantage critique qu’un pourcentage qui peut être trompeur…


Concernant mon cas personnel, le courtier m’assure pouvoir me trouver des banques me finançant une nouvelle résidence principale puis un autre investissement locatif, pour les montants corrects que je considère actuellement.


Au final, une bonne discussion, avec quelqu’un qui n’a pas de parti pris, bien plus productive que mes derniers entretiens avec mon conseiller bancaire.


Si vous avez un projet immobilier, ça ne vous coutera rien d’aller voir un courtier, de lui demander son avis sur votre projet, sur la confiance qu’il a de vous trouver une banque qui pourrait vous suivre, et pour quel montant de prêt maximum.

Vous visiterez ensuite nettement plus sereinement…

Libre à vous ensuite d’aller le revoir ou non le jour où vous aurez signé votre compromis de vente !



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21 commentaires:

Ludovic a dit…

La rémunération (fixe) du courtier me semble élevée. Dans mon cas, pour un prêt de 52 000 euros, j'ai payé 550 euros de frais de courtier.

Anewg a dit…

Je suis du même avis: la courtière (^^) que j'ai vu prenait un fixe à 500 euros. Elle m'a fait un montage que les banques classiques ne peuvent pas faire (50% du capital sur 10 ans et 50% du capital sur 20 ans avec lissage. Par contre, j'avais eu une très bonne proposition de banque avant le RDV: du coup, je lui ai mis la barre haute. Cette semaine, je signe chez tes amis du CA...

De plus, j'ai eu l'occasion de souvent lire que le rachat n'est valable qu'a partir de 1 point... je suis sceptique:

reste de capital K=300k, reste 15 ans
taux départ=4%, taux arrivée 3.2%

interet sur 15 ans à 4%= 100k
interet sur 15 ans à 3.2%= 78k
frais de rachat: plus faible entre 3% du K restant dû et 6 mois d'intérêt soit plus petit entre 9k et 6k soit 6k

gain 22k-6k=16k
il y a surement des faux frais mais de là à dire que ce n'est pas valable, il en faut un packet ou alors j'ai loupé quelque chose.

Anewg a dit…

Je me reponds tout seul ;-)
j'ai contacté un ami qui vient de racheter son crédit pour avoir des chiffres:
emprunté: 190k il y a 18 mois à 4.10% sur 20 ans
renégocié il y a 1 mois à 3.55% dans sa banque sans frais de remboursement(IRA) et avec 400 euros de frais de dossier.
Bilan: 50 euros par mois pour un delta de 0.55% soit à la louche 11k de gain.
Au moins, là, c'est du concret!

Anonyme a dit…

Bonjour,

Je suis passé par meilleurtaux la première fois pour acheter ma RP.

Puis j'ai choisi CAFPI qui m'a fait économiser environ 90k€ (tous frais déduits) sur un prêt initial de 2008 à 5% sur 25 ans renégocié en avril 2011au taux de 3,60% sur 15 ans.

Donc je recommande ces services de courtier, et je le confirme, qu'il faut que celui-ci soit à l'écoute, compétent et vous oriente de façon professionnelle et neutre !



Anonyme a dit…

Bonjour,
effectivement la différence de 1% me parait enorme, à partir de 0.7%, la question peut etre étudier afin de renégocier son crédit.
Par contre ma banque me dit que les taux sont différents selon si on achéte sa RP ou si on fait un investissement ? Vous confirmez ?
David

Viager a dit…

L'intervention du courtier en immobilier aide considérablement les investisseurs dans la bonne exécution de leur projet. En tout cas, il est vrai que cette intervention n'est pas obligatoire.

Guillaume a dit…

Bonsoir,
Etant en cours d'achat de ma RP, j'ai obtenu un prêt en passant par ma banque. Mais pour pouvoir négocier, j'ai fait appel non pas à 1, mais à 2 courtiers. Et surprise : les 2 avaient des "meilleures banques" différentes !
Pourquoi faire appel à 2 courtiers à la base ? tout simplement parce que le premier, Meilleurtaux, était très passif, m'a envoyé voir 1 seule banque et ne m'a recontacté que 1 mois plus tard. Le 2ème, Empruntis, a été beaucoup plus réactif. La personne en charge m'a envoyé voir une banque, puis a pris des nouvelles, a continué à chercher, puis une deuxième... et avec les offres je suis allé voir ma banque. Le taux était un peu plus élevé, mais vu mon faible emprunt (100k€ sur 19 ans), changer de banque faisait beaucoup de changement pour un faible avantage financier.
Moralité : même les courtiers peuvent être mis en concurrence ! De plus, pour préciser, les courtiers en ligne (Empruntis ou Meilleurtaux) sont rémunérés directement par la banque, donc c'est gratuit. Cafpi, en agence physique, prendra une commission auprès du client. Je rejoins les commentaires précédents : 1250€ c'est beaucoup trop, négocie aussi les frais !

Olivier a dit…

@tous, merci de vos retours, je vais creuser un peu ce rachat de crédit,en effet, mes petits calculs du soir pour le crédit restant de mon studio, me donnent 4000€ de bénéfice pour 0,7% de taux d'intérêt en moins. Je suis un peu étonné que mon courtier n'ai pas poussé un peu plus, il y a une commission à la clef pour lui...je lui en reparlerai !
D'autre part, même s'il est très probable que personnellement je continue avec CAFPI (pour le coup j'aime bien avoir un contact physique), je ne prétends pas que ce soit le meilleure courtier possible, ni le plus économique, comme le prouve vos exemples. J'ai eu de très bons retours de collégues sur le CAFPI de ma région, mais l'essentiel est surtout de penser à faire appel à un courtier en cas de projet immobilier. C'est d'ailleurs ce que conseillent systématiquement les notaires à présent.


xa a dit…

Sur l'histoire du 1%, c'est un écart moyen. Il ne s'agit pas d'une règle absolue.


Pourquoi 1% environ ?

1) parce que 8 fois sur 10, vous renégociez un prêt après un bon tiers de sa vie, et pas après 3 jours d'existence du prêt. Prenons le prêt de 300k sur 15 ans à 4%. Sur les 5 premières années, le total des intérêts est de près de la moitié du coût total du prêt.


2) il faut déduire du gain "cout direct" les coûts indirects : frais de dossier, frais de garantie, frais de levée de garantie, IRA.

Vous calculez tous en minimisant ces frais, parce que vous avez pensé à bien négocier ces frais au départ et aviez les dossiers pour (et vous avez obtenu de meilleurs taux).

Mais ... lors d'un rachat avec une autre banque, il est possible, voire probable, que la banque finale exige une levée de garantie sur le prêt racheté + une prise de garantie.

Si on calcule IRA + levée + prise de garantie + frais de dossiers, ca peut finir par chiffrer un peu.

Or, si on revient au cas général, quand on renégocie un prêt, c'est essentiellement parce qu'on avait un mauvais dossier initialement, donc un prêt "cher" et du coup renégociable.



3) on compare souvent le taux facial, en omettant de réfléchir aux assurances. Avec 5 ans de plus au compteur, votre assurance n'est plus la même. Une partie des 1% vient compensé un surcout de l'assurance lors du refinancement.

4) la fiscalité pour la location : une partie des intérêts gagnés va se transformer en impôt (diminution de la déduction fiscale).

5) la dépense immédiate du refinancement consomme du cash qui pourrait servir à un placement. Il faut donc aussi déduire du gain la perte d'opportunité correspondante.


Je ne parle pas de la notion d'érosion monétaire (l'euro dépensé aujourd'hui vaut plus que l'euro "qui ne sera plus dépensé dans 15 ans du fait du refinancement").

Bref, quand on met tout bout à bout, dans le cas général, un écart de 1% garantit que l'opération sera positive.


Dernier point : ne vous focalisez jamais simplement sur un montant en euros courants. 1000 euros aujourd'hui, c'est un smic. Il y a 20 ans, c'était le salaire médian.

Laura a dit…

Il ne faut pas hésiter à consulter un courtier. Depuis la loi Murcef, aucun paiement ou versement de toute nature que ce soit ne peut être exigé auprès de l'emprunteur avant que celui-ci n'ait obtenu son crédit. Le courtier ne vous coûte donc rien sauf si il vous permet d'aboutir à l'obtention d'un prêt.
Par contre, il est tout de même important de faire quelques démarches soi même auprès de sa banque (comme vous l'avez fait) et auprès de quelques établissements bancaires.

Marc a dit…

Salut Olivier,

Effectivement, avoir un conseiller neutre qui cherche la meilleur offre pour toi est un gros plus.

Pour répondre à Guillaume, les courtiers ne travaillent pas pareil et vendent plus ou moins bien le dossier aux banques, ce qui peut jouer sur les résultats si vous en rencontrez plusieurs. De plus, les deux courtiers ont pu interroger deux agence différentes mais proche d'une même banque et si l'une des deux agence a besoin de placer du crédit elle peut faire un meilleur taux, etc...

Marc.

Jeremy a dit…

Passer par un courtier peut paraitre évident mais pas pour tout le monde notamment quand on n'y pas grand chose.
Les gens ont l'habitude de passer par la banque tradtionnelle et il ferait bien de s'instruire un petit peu sur Internet à ce propos.

Anonyme a dit…

La rémunération du courtier est plafonné à 1 % du montant emprunté mais avec un montant fixe pour les sommes trop faibles.

Philippe30

hervé d'argentinvestir.com a dit…

Le courtier présente l'avantage de vous expliquer comment présenter un bon dossier aux banques. Les établissements financiers peuvent avoir des avis différents sur un même dossier. Donc il ne faut pas hésiter à présenter votre demande à plusieurs banques.

Hervé d'argentinvestir.com

pat a dit…

Alors que le nombre de transactions se tassent mais que les prix de l’immobilier résistent, les taux d’intérêt continuent à baisser alors qu’on pensait avoir atteint le plus bas en fin 2012.
Il est donc très intéressant actuellement d’emprunter en négociant la possibilité de transférer son prêt d’un bien sur un autre ultérieurement et donc de conserver un taux très avantageux qui risque d’être un lointain souvenir lorsque l’économie aura retrouvé quelques couleurs.
http://patrimonaria.overblog.com

Pierre @ conseil achat a dit…

Les différentes démarches à faire auprès des Bonjour,
C'est vrai que passer par les banques, sera beaucoup plus onéreux, que de passer par l'intermédiaire d'un courtier financier.
Un courtier, est un négociateur, donc il peut obtenir les meilleures conditions bancaires sur le marché des prêts Immobiliers.
Il peut, aussi vous obtenir des assurances de prêts des plus compétitives.
Enfin comme vous le soulignez il vous donne des informations capitales et nécessaire pour bien investir dans un bien (contrairement à certains banquiers).

pierre

Claire a dit…

Tout le monde en parle mais au fond peu de gens connaissent les tenants et les aboutissants de ce métier assez laborieux. Merci.

Martine a dit…

Très souvent vu d'un mauvais oeil, le courtier apparait incontournable à bien des égards.

Alioum a dit…

Un métier passionnant qui cependant est gangrené par des amateurs véreux et incompétents.

Natacha a dit…

S'il y avait un métier à choisir pour moi, ce serait le courtage car il permet d'avoir beaucoup d'argent au prix des simulations financières.

savoir economiser a dit…

un bon courtier vous fera economiser enormement, mais un mauvais vous ruinera...

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