jeudi 18 octobre 2012

2ème investissement locatif et taux d’endettement à venir …

3 ans après mon premier investissement locatif, l’envie de renouveler l’expérience devient de plus en plus forte.

Un peu comme en 2009, la situation économique peu réjouissante m’incite surement également à me bouger !

Sauf que par rapport à 2009, ma situation est différente : je ne suis plus propriétaire mais locataire de ma résidence principale.

Certainement pas un problème pour obtenir un prêt immobilier supplémentaire, que mes charges soient des mensualités de remboursement d’un crédit ou des loyers, ça revient en gros au même. Je dirais même qu’actuellement, mon taux d’endettement est plus faible, avec des loyers plus faibles que mes dernières mensualités.

Le soucis est qu’il est probable que d’ici un an, je souhaite acheter à nouveau une maison.

Et là, avec un éventuel 2ème investissement locatif, je risque de limiter mes possibilités d’emprunt supplémentaire.

C’est donc tout le problème, est-ce que je peux investir, à crédit, dans les mois qui viennent, tout en conservant une capacité d’emprunt quasi identique dans 1 an ? Est-ce que banques me suivront de ma même façon ?

Bien sûr il y aurait l’option d’acheter ce nouveau bien locatif cash ou quasiment, en puisant dans le capital issue de la revente récente de ma maison, presque 160 000€.

Peut-être en effet utiliser 10 000€ pour couvrir les frais de notaire et quelques travaux, mais au-delà, ça n’a pas de sens pour moi :

1 _ Le gros atout de l’investissement locatif est de pouvoir investir sans apport, en se faisant payer le bien par les locataires successifs, c’est l’effet de levier du crédit.

2 _ Ces 160 000€, moins les quelques dizaines de milliers investis ailleurs, PEA, PEE, assurance vie…me seront de toute façon nécessaires pour acquérir la maison que je souhaite, sans repartir sur 20 ans de crédit, au taquet de mes possibilités…

Ce serait donc un autre investissement locatif sans quasiment aucun apport, financé par un prêt immobilier.


Mes taux d’endettement

A ce jour :

Mes recettes (celles du couple): Nos revenus salariés et mes revenus fonciers du studio meublé

Mes charges : le prêt immobilier de mon studio et le loyer de notre maison.

Pour un taux d’endettement de 27%.


Avec un 2ème investissement locatif :

Il y aurait des recettes foncières supplémentaires mais aussi des charges en plus, un 2ème emprunt.

En ne considérant que 70% des loyers réellement perçus, je monterais en gros à 33% d’endettement.


Et si, par la suite, je souhaite redevenir propriétaire de ma résidence principale :

Je peux assez facilement estimer le crédit supplémentaire, ajouté à mon apport personnel, qu’il faudrait que je contracte, pour le type de maison que je convoiterais.

On arriverait alors à un petit 40% de taux d’endettement.

Contre seulement 34% SANS ce 2ème investissement locatif préalable.


Maintenant, vu autrement, à un petit défaut d’autofinancement près, mon restant à vivre serait le même, les nouveaux loyers couvrant mes nouvelles mensualités.

Mais ramené en pourcentage de charges par rapports aux recettes, on obtient ces 40%...



Est-ce rédhibitoire ?

Je ne crois pas, j’étais monté ces 2 dernières années à 44% d’endettement en modulant à la hausse mes mensualités de maison. Mais il s’agissait d’un prêt déjà accordé.

Etant donné mon restant à vivre, qui ne prend même pas en compte mes revenus annexes actuels (mais peut-être que temporaires en effet…), ça ne me poserait pas soucis d’un point de vue budgétaire. Je sais que c’est gérable, et je l’ai déjà « démontré ».

Mais ce n’est que mon avis, et je dois faire valider cette hypothèse !


Etant donné mes rapports conflictuels avec mon conseiller bancaire, en qui de toute façon, je n’ai aucune confiance, je pense me tourner vers un courtier en prêt immobilier pour lui exposer ma situation et savoir s’il se sentirait confiant de présenter mon dossier aux différentes banques.


La suite dans les prochaines semaines….

12 commentaires:

Alexandre a dit…

Bonjour,

Les taux d'emprunt sont extrêmement bas en ce moment, c'est un autre avantage !

J'ai prévu d'acheter un studio l'année prochaine
J'aurais 4 apparts dans la colonne "actif"

Alexandre

Julien d'investir dans les parkings et les garages a dit…

Bonjour Olivier,

tu as bien détaillé ta situation. On sait tous que le fameux taux des 33% est indicatif.

Ton salaire et les revenus de ton foyer sont aussi pris en compte.

Il est plus aisé de vivre avec 60 % de tes revenus si le salaire est de 6000 € qu'avec 70 % d'un salaire à 2000 €.

Tu nous diras ce qu'il advient.

Julien

passion-locatif a dit…

Et si tu achetais un bien immobilier qui te permettait de réduire ton taux d'endettement ?

Pierre-Antoine de Jeune et Actif a dit…

Salut Olivier,

Si tu trouve un bien intéressant avec un bon emplacement qui t'assureras peu ou pas de vacances locatives je pense qu'il n'y a pas de soucis.

Tant que les loyers couvrent les mensualités. Comme tu l'as précisé les 33% sont indicatifs mais en réalité le dossier mis en avant fait la différence.

Si tu montres que tu as une gestion financière impeccable et que tes biens s'autofinancent totalement, j'imagine qu'il n'y aura pas de problème pour réemprunter pour ta maison?

A suivre! Bon courage pour ton projet

Bonne soirée


Chris a dit…

Le taux d'endettement de 33% compte pour la résidence principale, pas pour le locatif!!!

Je dois être à 90% d'endettement avec le locatif!

Et puis un investissement locatif réussi a un cash flow positif donc augmente votre capacité d'endettement.

Je devrai vous présenter mon banquier qui raisonne comme moi. C'est le meilleur ami de l'investisseur après l'agent immobilier.

ChrisToonet a dit…

Compte tenu des taux actuels c'est surement le moment d'investir autant en locatif qu'en résidence principale ! Pour celle-ci pourquoi ne pas profiter d'être locataire, donc d'avoir du temps, pour acheter "pas cher" et "rénover", par exemple ?

Centre d'appel a dit…

acheter un bien, si ça permet d'oublier les loyers pendant un moment, ça devrait améliorer la situation financière même étant endetté, j'en prend bonne note, merci pour l'article
Manon

lionelO a dit…

Bonjour olivier,

L'effet de levier peut accentuer les gains, ou accentuer les pertes.

Je suis moi-même tenté d'acheter, mais je me réfère alors à l'étude de friggit, sur le siécle dernier:


Actions: Inflation + 6,6 %
Immobilier Paris (sans l'effet de levier): Inflation + 4.8%
Obligations Long terme: Inflation + 3.5%
Obligations Court terme: Inflation +2%
Or: Inflation + 0%

vu les valorisations actuelles de l'immobilier et des actions, le choix est vite fait.

phillipe a dit…

Vers quel type de courtier va tu te tourner?

Et légalement on peut être un taux d'endettement de combien pour une seconde résidence?

Anewg a dit…

Les taux bas sont le pendant des prix hauts: la chute de l'immo (si elle arrive!) verra la flambée des taux, les banquiers ne sont pas duppes... Alors pourquoi attendre: on transpire pour faire baisser maigrement le taux... étant donné qu'il est déjà très bas, il suffit de se concentrer sur l'achat. La vraie perte? Chaque mois qui passe sans rien faire.

Olivier a dit…

@Philippe, j'ai eu de très bons echos de CAFPI près de chez moi, je vais donc les tester. A ma connaissance, il n'existe pas de taux d'endettement légal, que ce soit pour sa résidence principale ou pour du locatif, c'est forcément très dépendant de ses revenus, de donc de son restant à vivre...comme l'exemple donné par Julien. A bientôt !

@Anewg, je te rejoins tout à fait sur le fait que le temps perdu ne se rattrape jamais...bonne journée !

Attentifimmo a dit…

Ce tourner vers un courtier en prêt immobilier pour lui exposer la situation semble être une bonne idée, cependant j'ai pas compris si cette article est une hypothèse, ou un article certifié ?

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