lundi 28 janvier 2013

Pourquoi Julien a acheté 54 garages en un an ?

Aujourd'hui, je vous propose le témoignage de Julien, qui a trouvé sa voie dans un investissement immobilier de niche, les parkings.

Comment générer des revenus locatifs sans certains inconvénients de l'immobilier de logement...





Avec la crise, toi comme moi avons besoin de créer de nouveaux revenus pour maintenir notre niveau de vie. Le pouvoir d'achat diminue chaque année depuis 30 ans. Les salaires augmentent moins vite que les dépenses, c'est un fait. Pour me prémunir contre la baisse de mon pouvoir d'achat, j'ai décidé de m'enrichir avec l'immobilier.
Avant, je plaçais mon épargne sur mon livret A, un Livret Développement Durable, un Plan Epargne Logement et un Compte Epargne Logement. Ces livrets à taux garantis, mais bas, ne peuvent pas lutter contre l'augmentation des prix. Par exemple, si les prix augmentent de 2 % et que le livret A est à 2,25 %, mon capital n'augmente que de 0,25 %. Ce n'est pas cela qui va t'enrichir ! Pour s'enrichir et faire travailler ton argent, il faut donc trouver un autre véhicule qui rapporte plus que l'inflation.
Si tu trouves un placement qui te rapporte 5 % net, alors ton argent croit plus vite que l'inflation. J'ai trouvé en 2012 comment faire travailler mon argent. Les garages ont été une révélation pour moi.

 

Comment Julien a découvert l'investissement dans les garages ?


En août 2011, j'ai décidé de créer un nouveau concept de restauration rapide. J'avais envie de proposer une nourriture cuisinée (pot au feu, ragoût, lasagne...) en mode fast food. Les recettes travaillées avec des produits frais pourraient être emportées dans de jolis bocaux en verre. Pour réaliser ce projet, j'ai donc quitté mon travail de cadre chez Leroy Merlin. Quand j'ai fait mon prévisionnel d'activité avec l'expert comptable, je me suis rendu compte que mes revenus de la première année seraient deux fois inférieurs à ceux de mon ancien travail. Pour pallier cette baisse de revenu, je devais absolument générer des revenus annexes au restaurant et qui ne me prennent pas beaucoup de temps.
J'ai donc exclu les activités suivantes : bourse et création d'entreprise. La seule source de revenu passif probable était donc l'immobilier. Investir dans l'immobilier prend du temps en recherche, en visite, en négociation, mais une fois le locataire en place, les loyers tombent chaque mois. Si je ne me lève pas un matin, je serai payé malgré tout à la fin du mois.
Fort de cette réflexion, je suis allé visiter des appartements à Saint Etienne (ville où je vis). J'étais perdu ! Comment évaluer la valeur réelle d'un appartement ? Les variables comme l'emplacement, l'étage, l'exposition, la copropriété, la vétusté, les fenêtres, le chauffage, l'isolation, l’électricité ou la plomberie sont un vrai casse tête pour moi. Après une dizaine de visites, j'ai laissé tomber. Mais en marchant dans la rue, je suis tombé sur un autre type de produit immobilier, bien moins complexe à évaluer : les parkings et les garages !

 

Evaluer la valeur de mes quatre premiers garages


Je suis rentré chez moi et j'ai commencé à chercher des informations sur l'investissement dans les parkings. Le nombre d'information sur le sujet était très limité. En mars/avril 2012, j'ai dû visité une vingtaine de parkings afin de poser toutes mes questions aux propriétaires et agents immobiliers. Ces visites m'ont permis d'en savoir plus et de connaître le marché du stationnement à Saint Etienne. Voilà comment j'ai appris à investir dans les parkings. J'ai ensuite décider de partager mes informations sur internet via mon blog Investir dans les Parkings et les Garages. Le 1er mai 2012, j'ai visité un lot de quatre garages situés à côté de la gare. Je connaissais bien le quartier car j'y passais chaque matin et soir en vélo pour aller travailler. Par la gare transitent beaucoup de voyageurs qui se rendent à Lyon. La ligne Lyon/St Etienne est l'une des lignes TER les plus fréquentées. Le stationnement gratuit est quasi-inexistant dans le quartier par rapport aux nombres de voitures qui cherchent un stationnement.
La demande locative doit être ton premier critère d'investissement. Sans personne à qui louer ton parking ou ton garage, tu n'auras aucune rentrée d'argent. Mon conseil est de toujours te renseigner et chercher s'il y a une demande pour de la location de parking dans le quartier où se situe le parking. Passer outre cette recherche est la plus grosse erreur à commettre dans ce type d'investissement. Pourquoi un habitant louerait-il une place de parking si le stationnement dans la rue est pratique, rapide, sécurisé et gratuit ?
L'achat de ces quatre garages m'a coûté 10 900 € frais de notaire inclus. Les loyers actuels sont de 30 €/mois/garage. La rentabilité brute de ces garages est donc de 13 %/an. On est bien loin du taux du livret A. Avec ce type de rendement, ton argent peut travailler rapidement et tu peux profiter des loyers pour te payer des vacances, des restaurants ou d'autres loisirs. La rentabilité de l'investissement est le second critère de choix. Chacun est libre de choisir son niveau de rentabilité souhaitée. Dans mon cas, en dessous de 10 % brut, je ne regarde pas les annonces.

 

Les deux grands avantages des parkings

L'investissement dans les parkings et les garages, en plus d'être simple, est souvent plus rentable que dans les appartements. Pourquoi ? Les parkings ne nécessitent aucun entretien : pas de peinture à refaire, de ballon à changer, d'électricité à mettre au norme... L'absence de travaux est un atout majeur pour ton temps et tes finances. De plus, la location des garages est plus souple pour le propriétaire. Le contrat de location est aménageable car les régles sont fixées par le Code Civil et non par la loi du 6 juillet 1989 (dont dépendent les appartements). Le code civil permet (entre autre) de rompre le contrat à chaque date anniversaire du bail. Les garages ne sont pas soumis à des procédures longues et coûteuses en cas de non paiement des loyers. La souplesse juridique est une protection supplémentaire de ton investissement.

 

Mes 50 nouveaux garages en Normandie

Je ne fais pas parti des gens qui vantent un type d'investissement sans y croire et sans le pratiquer eux-même. Je suis enchanté de mes quatre garages à Saint Etienne. Je trouve que c'est un investissement facile, rapide à gérer et qui rapporte pas mal d'argent. Pourquoi m'arrêter là ? Eh bien non, je ne vais pas m'en arrêter là alors que je suis convaincu de la justesse et de l'intérêt de l'investissement dans les parkings. Je continue donc à chercher des lots de garages ou de parkings à vendre tous les jours.
En novembre 2012, je suis tombé sur une annonce à 650 km de chez moi, mais à 10 km de chez mes parents. Il s'agissait d'une batterie de 50 garages à vendre 90 000 € frais de notaire et d'agence inclus. Je connaissais un peu la ville car j'ai grandi pas loin. C'est une petite ville de 5000 habitants, très rurale. J'ai été surpris d'apprendre que 46 garages sur les 50 étaient loués. En fait, les locataires se servent des garages comme lieu de stockage et non comme stationnement. Le loyer n'est pas élevé (25 €/mois), mais multiplié par 50, on dépasse les 1000 € de loyers mensuels. Je me suis déplacé pour les visiter fin novembre, et le 27 décembre, j'ai pu signé le compromis de vente de ces nouveaux garages.
Je m'attends à devoir gérer quelques soucis locatifs en plus. La distance ne me fait pas peur car je peux travailler aussi bien en Normandie qu'à St Etienne. Je passerai un peu plus de temps avec mes parents et ce n'est pas pour me déplaire ! En cas d'urgence, je sais aussi qu'ils pourront me prêter main forte. Si tu as compris tout l'intérêt d'investir dans les garages comme je le fais, alors je t'engage à venir visiter mon blog Réaliser ton investissement dans les parkings et les garages. Tu y trouveras beaucoup d'informations pour préparer ton investissement. Tu gagneras ainsi du temps et de l'argent dans tes recherches.


Et toi, penses-tu que l’investissement dans les parking soit fait pour toi ? 

Pour plus d'informations, visitez mon site !  


Sur le même thème :

14 commentaires:

Alex de la bourse à LT a dit…

Bonjour,

Bien vu :-)

Comment as-tu financé ces 50 garages ? Et arrives-tu à autofinancer cet achat et à en retirer un cashflow ?

Alex

Marc Burlet a dit…

Salut Julien et Olivier,

Cet article donne vraiment envie de se lancer dans les parking/garage, on peut en acheter un bon nombre pour le prix d'un petit appart.
En ayant plus de locataires on lisse le cout d'un impayé ce qui n'est pas rien et une des peur principale avant de se lancer.

Les parking/garage sont peu évoqués quand on parle investissement immobilier et c'est bien dommage !

Pour être inscrit sur le site de Julien je peux vous dire que si cet aperçu vous a plu, allez-y les yeux fermés.

Merci Olivier d'avoir fait profiter tes lecteurs de cette bonne option d'investissement.

Marc.

Ludovic Baratier a dit…

Bonjour

Je suis impressionné par cette réussite et je m'intéresse à ce type d'investissement.

Mais n'est ce pas trop beau pour être vrai ? Quelle est la mise de départ ?

Ludovic

Julien a dit…

Bonjour,

@Alex, non je n'ai pas pu faire un financement à 100 % car je démarre tout juste ma société. Mes revenus sont instables et donc les banquiers sont tièdes pour me prêter. Je vais donc financer à 50 %.

@Marc, merci pour les compliments. Au plaisir de discuter avec toi .

Julien

Anonyme a dit…

10 800 euros pour 4 garages, soit 2 700 euros chacun juste à coté de la gare de Saint Etienne ?

Je crois que tu nous racontes un peu n'importe quoi. La plupart des ventes se font au-dessus de 10 000 euros pour 1 seul garage, et les loyers sont plutôt dans les 50-60 euros (en fonction de comment se débrouille le proprio pour trouver le bon locataire). Surtout si tu es juste à coté de la gare et que les stationnements en voirie sont tous payants.

C'est un agent immobilier qui parle.

Florian a dit…

bah visiblement l'agent immobilier, il a des cours à prendre avec un "petit" investisseur comme julien...

Florian

Sylvain a dit…

Bonjour,

Je trouve également les parkings et garages plus attrayant que les appartements car il y a moins de soucis. J'habite à Saint Etienne et suis en train d'acheter un lot de places de parking à 4500€ l'unité frais de notaire compris. Elles se louent sans difficulté à 45€ donc un garage ira facilement à 80.

Bertille a dit…

Je suis franchement impressionnée par cet exemple d'entrepreneuriat, d'où as-tu tiré cette idée de projet et maintenant sur quels critères t'appuies-tu pour mesurer sa rentabilité?

JB a dit…

Ce qui est impressionnant c'est la capacité de trouver des perles à des prix en dessous du marché !

Jérôme a dit…

Bonjour à tous.

En effet, les garages peuvent êtres un bon investissement, mais pour que ça rapporte réellement après impôts, il faut des lots pas cher qui se louent bien.
Pour ma part, je préfère les appartements. C'est vrai que c'est un peu plus délicat à cerner que des garages.
Comme Julien, j'ai appris et créé le blog http://www.investisseurimmobilierdebutant.fr/ pour apprendre à investir pas à pas.
Je pense que ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier est recommandable.
Un peu d'appart, un peu de garage, un peu de viager, un peu de tout, mais toujours rentable et sur.

InvestMan a dit…

J'ai déjà eu l'occasion de lire l'expérience de Julien sur son propre blog il y quelques jours, mais dans cet article je découvre un peu plus d'infos sur cet investissement.

Julien De ParkingGarage a dit…

Bonjour à tous,

@Bertille : Pour trouver la motivation, c'est simple, tu deviens chomeur ! Tu sais que tes revenus ont une date de fin et que tu dois te bouger pour t'en créer de nouveaux rapidement.
Pour la rentabilité, j'ai un compte bancaire séparé de mes revenus classiques donc je sais exactement combien je gagne et ce que je paie.

@JB : C'est beaucoup de boulot. Une veille quotidien de plusieurs mois.

@L'agent immo : oui, je connais les prix du marché du garage individuel. Cela ne m'intéresse pas et je trouve les prix démesurés donc une rentabilité faible.

A bientôt

Julien

Montant maximum livret a a dit…

Effectivement à 13% de rendement, même après impôts on est bien loin du pauvre Livret A!!!
Par contre, c'est un vrai travail (on a rien sans rien!).
Félicitations pour ce bel investissement.
Aurore

Attentifimmo a dit…

La rentabilité, d'investir dans un garage est-elle considérente ?

Publier un commentaire

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...