jeudi 14 février 2013

Interview d’Elise Franck

Vous avez surement déjà entendu parler d’Elise Franck, cette jeune femme qui s’est fait connaître en écrivant le livre « Comment je suis devenue rentière en 4 ans » ! Un bouquin qui a servi de déclic pour moi (avec la crise de 2008 pendant laquelle j’ai senti qu’il était temps de se prendre en main…) : Je l’ai lu durant l’été 2009, 2 mois avant d’acheter mon premier studio et me lancer dans l’investissement immobilier, en location meublée.


Mais j’ai découvert qu’Elise Franck est aussi depuis la fondatrice de « Elise Franck Conseil », société présente à Paris, Lyon et désormais sur Marseille. Cette société (www.elise-franck.com) est spécialisée dans la mise en place de projets d’investissement immobilier dans l’ancien et le meublé. Un service proposé sous forme de package : sélection d’un produit, aménagement, home staging et location.

J’ai eu envie d’en savoir un peu plus et j’ai pu lui poser quelques questions.

Avant de commencer, regardez d’abord ci-dessous cet exemple de réalisation assuré par Elise Franck Conseil, à Levallois, rue Edouard Vaillant :


Prix FAI : 242 000€
Notaire : 16 000€
Travaux : 40 000€
Fournitures : 5 000€
Honoraires ttc : 26 312€
Un budget total donc de 329 300€ pour un loyer mensuel hors charges de 1650€. Soit 6% de rentabilité brute. (sachant qu’en meublé, avec une imposition au réel, on peut éviter tout impôt durant les 30 ans de l’amortissement…)

Avant :






Après :







Les questions à Elise Franck

1 - Vous indiquez dans votre livre « comment je suis devenue rentière en quatre ans » qu’il est possible de bien vivre de ses investissements immobiliers, avec peu d’apport initial. Quelles sont les grandes lignes de votre méthode ?

Oui, effectivement, il est possible de bien vivre de son placement immobilier, mais c’est surtout un incroyable effet de levier qui permet non seulement de devenir indépendant financièrement mais aussi de s’enrichir et de d’augmenter considérablement son pouvoir d’achat.

Par contre je ne dis pas que j’ai commencé sans aucun apport, j’avais alors, pour ma première opération un apport de 20 000 euros, ce qui n’est pas rien. J’ai profité d’un PEL et d’une prime de fin d’année pour me lancer. Il est important selon moi d’avoir un petit capital de départ pour éviter d’avoir des mensualités d’emprunt trop élevées, puisque le but est de s’enrichir sans diminuer son pouvoir d’achat, il est important que le loyer couvre voir dépasse les crédits d’emprunt.

Les grandes lignes de ma méthode sont :

_ Utiliser un petit apport et emprunter sur une période la plus longue possible : le but étant de diminuer un maximum les mensualités bancaires pour éviter de toucher à son pouvoir d’achat.

_ De louer son appartement en meublé : pour bénéficier de la fiscalité avantageuse du LMNP, mais aussi pour louer ses biens dans la fourchette haute des prix du marché grâce au Home Staging notamment.

_ De faire plusieurs opérations de ce type et revendre au bout de quelques années un des appartements pour obtenir du capital et surtout conserver sa capacité d’emprunt.

On peut ainsi se constituer un capital sans baisser son pouvoir d’achat et conserver une capacité d’emprunt pour continuer à s’enrichir.


2 – Autofinancer son investissement, investir pour avoir un revenu qui dépasse le montant des mensualités de remboursement, est-ce critique pour vous ?

Oui, en effet, c’est un premier indice qui prouve que l’investissement réalisé est réussi. Vous louez plus cher que vos mensualités, cela prouve que vous avez trouvé un bien en dessous du prix du marché que vous louez à un bon prix. C’est un paramètre important car en dépassant les mensualités d’emprunt vous pouvez mettre de l’argent de côté, pallier aux travaux éventuels et aux charges de copropriété. Une fois une opération réussie, la banque sera disposée à vous prêter 70% de vos revenus locatifs. Ce n’est pas la seule clé mais c’est en effet, un indice important.


3 – Vous insistez sur la mise en valeur du bien (le home staging) que vous cherchez à louer. Pourquoi est-ce si important ?

La mise en valeur du bien est primordiale car les locataires cherchent de plus en plus un produit clé en main, un appartement où tout est déjà en place, ou ils trouveront le confort et la déco en prime. Ils peuvent bien sûr, meubler eux même leur appartement, mais rares sont les gens qui arrivent à obtenir des produits « coup de cœur » qui ressemblent à des magasines de décoration. Etant donné que le choix d’un appartement est dans la majorité des cas, basé sur l’affectif, le décor et la présentation sont des éléments clés pour une location et une revente réussie. Le home staging est un élément de plus en plus important dans notre société, tous les bars, les hôtels, les restaurants, les boutiques qui marchent sont aujourd’hui home stagés c’est à dire mis en valeur pour attirer le client. C’est la même démarche pour les appartements, les gens ne se contentent plus de louer ou d’acheter de l’immobilier, ils veulent le « cachet » qui fera la différence.


4 – Vous privilégiez la location en meublée. Pourquoi ?

Le meublé permet de jouer sur la présentation, d’obtenir des produits « coup de cœur » très appréciés par les locataires. A ce titre le meublé est intéressant car il permet de sécuriser l’investissement locatif : on est sûr de louer à un bon prix, de trouver toujours de la demande. En général, également, les personnes louant ce type de biens ne restent pas très longtemps (en moyenne 2 ans) ce qui limite les risques d’impayés. De plus, les produits meublés et home stagés attirent en général des personnes qui ont les moyens. Les locataires de ce type d’appartement sont soit des étudiants dont les parents gagnent bien leur vie, soit des jeunes couples dont les salaires sont déjà suffisamment élevés. Le meublé permet donc de louer à des prix élevés tout en évitant les périodes de vide et en gagnant en sécurité en terme de paiement.


5 – Vous recherchez des logements décotés, avez-vous des critères de choix relatifs à la copropriété en elle-même ?

Oui la copropriété est en effet un critère très important. Il importe de bien examiner l’état de l’immeuble et de bien s’assurer qu’il n’est pas dans une situation critique comme par exemple en péril ou en insalubrité, ou en passe de le devenir. Bien sûr nous ne proposons pas à nos clients des appartements se trouvant dans un immeuble problématique. Par contre l’esthétique de l’immeuble et de la façade n’a aucune incidence sur le montant du loyer.

6 – Est ce que la situation actuelle du marché immobilier n’est pas un obstacle pour les investisseurs ?

Je ne crois pas, au contraire, les taux d’intérêts sont bas, il y a de nombreuses possibilités aujourd’hui pour les investisseurs. Bien sûr les prix ont augmentés mais quelque soit le marché on peut toujours trouver dans les grandes villes françaises des affaires à partir du moment ou l’on sélectionne le bon produit qui sera loué dans la fourchette haute du marché.


7 – On conseille généralement d’acheter d’abord sa résidence principale avant d’investir dans le locatif. Vous avez fait le choix inverse, pourquoi ?

Oui je me rends compte que ma méthode va beaucoup à l’encontre de vielle croyances qui existent depuis la nuit des temps mais qui ne sont plus forcément en cohérence avec notre époque et le marché immobilier actuel. ..

Si j’avais moi-même acheté ma résidence principale avant d’investir, je serais toujours secrétaire et ma vie n’aurait pas changée d’un iota ; si, je serais devenue propriétaire de mon appartement…et ça aurait changé quoi concrètement ? rien, ou plutôt si : des charges de copro, des réparations et des taxes à payer… L’investissement locatif a un énorme avantage, il permet de s’enrichir grâce à l’effet de levier : mon locataire paye mon appartement, et la banque m’accorde une plus grande capacité d’emprunt puisque mes revenus augmentent. En achetant ma résidence principale, la capacité d’emprunt devient souvent nul et on est alors bloqué si on souhaite vraiment s’enrichir.


8 – Vous êtes passée de l’investissement direct au conseil pour des clients : pourquoi cette nouvelle voie et quel service proposez-vous ?

C’est un tournant dans mon activité dans la mesure où je suis passée de secrétaire à chef d’entreprise, mais à partir du moment où mon livre a été publié, je me suis dit tout naturellement que je pourrais offrir un service d’accompagnement à tous ceux qui souhaitent se lancer comme moi dans l’investissement locatif. C’est ainsi que j’ai créé la société « Elise Franck Conseil », dont l’activité principale est l’accompagnement et la mise en place de projets immobiliers. L’objectif est d’apporter un gain de temps mais aussi un savoir faire pour obtenir un investissement sécurisé et optimisé au maximum.


9 – Comment se passe concrètement votre accompagnement ? Présentez-vous plusieurs bien à vos clients ?

Nous travaillons exclusivement sur dossier et contactons nos clients dès que nous trouvons une affaire intéressante qui pourra présenter une rentabilité élevée. En général nous présentons un produit puisque nous nous basons sur un budget et non pas sur des critères personnels du client. En ce qui concerne l’aménagement et le home staging, nous procédons de la même façon. Nous apportons tout notre savoir faire en la matière pour optimiser au maximum le bien de nos clients.


10 – Quelle est la durée typique d’un de vos projets, de la recherche du bien à la mise en location, en passant par la rénovation et le home staging ? »

Il faut compter en général entre 6 et 7 mois.

11 – Quels sont les frais que vous demandez pour un tel projet ?

Nous demandons un versement de 200 euros pour frais de dossier et une rémunération à hauteur de 8 % sur l’investissement de nos clients hors intermédiaires.

12 – Votre société est aujourd’hui présente dans quelles villes ? Peut on faire appel à vos services même si on réside à l’étranger ou dans une autre ville en France ?

Oui bien sûr, étant donné que nous nous occupons de tout de A à Z, notre service clé en main est très prisé par les personnes qui ne sont pas sur place, puisqu’ils n’ont pas besoin de se déplacer, tout se fait à distance et la signature par procuration.

Aujourd’hui nous sommes présents à Paris et à Lyon et nous venons d’ouvrir notre filiale à Marseille.


13 – Pourquoi avez-vous choisi Marseille comme 3ème ville ?

En terme de rentabilité, Marseille semble être une véritable opportunité pour les années à venir. Les prix d’achats sont encore assez bas alors que la ville est en plein essor. Il y a donc un double intérêt d’investir dans la deuxième ville de France : la rentabilité immédiate qui se situera entre 8 et 10 % et un développement accrue de la ville qui devrait assurer une évolution des prix à la hausse et permettre ainsi une plus value à la revente au bout de quelques années.

C’est aussi une opportunité pour tous ceux dont le budget est inférieur à 150 000 euros (budget minimum pour Paris aujourd’hui) et inférieur à 120 000 euros (budget minimum pour Lyon). Ainsi, toutes personnes souhaitant investir dans une ville en plein essor et ayant un budget à partir de 90 000 euros peuvent désormais le faire à Marseille avec nous !


Merci beaucoup à Elise pour le temps qu’elle a consacrée à répondre à ces questions !



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14 commentaires:

Sofiane a dit…

Merci Olivier pour ce retour ! Mais suis-je le seul à trouver que 8 % de l’investissement pour des conseils est ÉNORME ?!

Alex de consommer malin a dit…

bonjour,
Elise Franck a un beau parcours je trouve.
Mais pourquoi ce plancher de 90 000 € à Marseille, alors qu'on trouve des studios à rafraichir dans des bons quartiers avec terrassses pour boire la pastis( 5° , 6 ° arrond) à 60 000 €? C'est pour maximiser sa commission? Si j'ai bien compris elle prend 10 % de com, soit 9000 € d'honoraire, chapeau..;-) Surtout qu'elle n'aura aucun risque locatif ni d'impayés

Olivier a dit…

@Sofiane, Alex, si je vous donne mon avis, je ne vois que du positif dans ce concept d’investissement locatif, c’est ce que j’ai fait ;-) (ancien, rénové, home staging, loué meublé à un montant supérieur à la moyenne, fiscalité avantageuse…). Maintenant si on peut gérer l’ensemble seul, c’est forcément mieux. Ç’est même parfois un super projet personnel. Mais de manière réaliste, c’est du boulot ! beaucoup de temps sur 6 mois. Alors il y a forcément une place pour un business, rendre ce service à ceux qui ne peuvent pas ou ne veulent pas consacrer ce temps. Après le montant de la commission, c’est une stratégie de société, fixer 8% plutôt que 3%, ça opère forcément une sélection des clients. Et vaut-il mieux avoir moins de clients qui rapportent beaucoup ou davantage qui rapportent peu…personnellement, je trouve que ça a du sens. Et pour ce que j’en sais, en plus, Elise ne manque pas de clients… C’est le même problème que de fixer le prix de vente d’un nouveau produit. Il faut arriver à le mettre au niveau le plus haut correspondant à la valeur qu’en perçoive les clients. A bientôt.

Marc a dit…

Salut Olivier,

J'avais déjà entendu parlé du livre d'Elise, cette interview me donne envie de l'acheter :-)

Petite question, je trouve séduisant de pouvoir investir dans un bien clé en main pour ensuite le louer.
Mais si par exemple on le prend via le service d'Elise à 600km de chez soi, en cas de réparation dans l'appart ou de problème, j'imagine qu'il faut y aller et donc que c'est très galère non?

Merci pour cette interview très intéressante :-)

A bientôt,
Marc.

sebimmolsandco a dit…

Salut Olivier!
Merci pour cet interview d'elise dont j'ai lu également le livre et qui m'a aussi donné envi d'acheter et de louer en meublé.
Et c'est ce que je m'apprête à faire bientôt puisque je signe le 22 février chez le notaire.
Une nouvelle expérience que j'espère rentable et riche d'enseignements.

Sofiane a dit…

@olivier c'est vrai qu'exposer comme ça ! je comprend mieux sa stratégie de présenter un prix haut reflétant une qualité du produit :)

InvestMan a dit…

Une expérience très intéressante d'autant que le produit final est comme un produit fini livré à l'investisseur. Est-ce que selon toi Olivier, ce genre d'entreprises va se développer dans les années à venir ?

Olivier a dit…

@Marc, c'est certain que si l'idée est ensuite de gérer son bien seul, en direct, tu as tout intéret à habiter à proximité...évidemment tu peux aussi déléguer à une agence, mais ça impacte un peu le rendement...A bientôt !

@InvestMan, je n'ai pas cherché, mais je serais étonné qu'il n'y ai pas déjà plusieurs sociétés de ce type...à partir du moment où il y a une demande, il y a de la place pour entreprendre. bonne journée.

Loic a dit…

C'est pas vrai que 8 pourcents, c'est pas mal... Mais si au final on arrive toujours à une bonne rentabilité, pourquoi pas... Car ça demande énormément de temps c'est bien pour ça que je ne me relance pas tout de suite...
On a donc son point de vue, ce qui serait intéressant maintenant serait d'avoir celui de personnes qui auraient fait appel à ses services ! Je ne connais pas assez la région parisienne et pourtant j'y investirais bien si j'étais aidé comme ça...
Si ça reste rentable ;-)

Didier a dit…

@Olivier

Parfois j'ai du mal à te suivre. Faire appel à EFC c'est génial mais faire appel à de la gestion locative ça impacte le rendement !

Si je me base sur les chiffres donnés sur http://www.guidegestionlocative.fr/les-frais-de-gestion-locative à savoir des frais compris entre 5 et 9 % et en appliquant à l'exemple donné dans cet article avec les 26312 € payés à EFC on peut s'offrir 14 ans 9 mois 5 jours de gestion locative dans le pire des cas et même 26 ans 6 mois 28 jours dans le meilleur des cas ;-)

Je suis d'accord avec toi elle fixe les tarifs qu'elle souhaite (apres tout tant qu'elle trouve des couillons euh pardon des clients elle aurait tort de s'en priver) en revanche ce qui me pose problème c'est 26 000 euros pour trouver du 6 % brut
Le gap entre "devenir rentier en 4 ans" et du locatif à 6% brut est énorme (en même temps il suffit de trouver des billets qui parlent de son bouquin pour vite comprendre qu'elle n'est pas devenue rentiere en faisant du locatif mais bien de la vente avec plus value; le locatif permets seulement de mettre le pied à l'étrier mais il y a toujours le lien entre son activité de conseil et son bouquin qui est fait et qui est à mon goût dérangeant)
Du 6% brut je t'en trouve en 24 heures pour 1 euro symbolique ;-)
En revanche je reconnais pour les 3 ou 4 exemples que j'ai vu où elle est intervenu que le travail travaux + home staging en jette pas mal

Olivier a dit…

@Didier, pour en revenir à l'exemple que je lui ai demandé, à 6% brut, c'est vrai que j'ai été un peu surpris, j'avais plutôt l'habitude de voir le double, du 12%...c'était peut-être volontaire de sa part, montrer des cas de rendement à 2 chiffres actuellement, ça ne fait plus très crédible...

Guillaume a dit…

Bonjour Olivier,

J'ai récemment posté mon avis sur Elise Franck donc je me suis dit que ça pourrait intéresser tes lecteurs. Voici mon article : http://www.guillaumeautret.com/mon-avis-sur-elise-franck-conseil/

Bonne journée :-)

PS : Je suis fan de ton blog, j'aime beaucoup les articles sur ton PEA notamment et je suis à peu près la même philosophie :-)

Mickael Zonta a dit…

Bonjour,

Cette méthode, Elisa ne l'a pas inventée... C'est ce que pratique les marchands de biens depuis des années. Par contre a eu le mérite de l'expliquer à l'époque et même si le marché n'était pas le même qu'aujourd'hui, je lui tire mon chapeau pour ça.

J'accompagne personnellement des investisseurs dans leurs projets à Paris. A ce titre Sofiane, je souhaite vous répondre.

Tout le monde peut tout faire, je peux par exemple réparer ma voiture sans être garagiste. C'est d'ailleurs une mentalité bien française (de vouloir tout faire soit même) et ça peut avoir ses avantages. Mais l'investissement immobilier représente un montant important pour la personne qui le réalise. Tâtonner et apprendre par l'erreur peut au mieux faire perdre de grosses sommes, et au pire avoir des conséquences dramatiques. C'est pour cette raison, en plus du gain de temps évident, que nos clients choisissent d'investir avec nous plutôt que de réaliser l'opération par eux même.

Bonne continuation et merci pour la qualité des articles.
Mickael Zonta
www.investissement-locatif.com

Attentifimmo a dit…

Cette méthode, ne sors pas de nul part, il est que c'est les marchands de biens. Les photos sont pertinentes, larticle est de qualité

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