samedi 18 janvier 2014

Investir dans des SCPI

Aujourd'hui je vous propose un article invité dans lequel nous allons parler des SCPI, un investissement immobilier différent qui a le vent en poupe, mais dans lequel je n'ai aucune expérience! Je laisse donc la parole à Marc du blog Mieux Gérer Son Argent

Simples et efficaces, les SCPI vous permettent de démarrer petit à petit dans l'immobilier, ou de vous diversifier si vous avez déjà investi dans de l'immobilier d'habitation.

Avant d'investir dans les SCPI, et comme pour tout placements, je vous conseille d'avoir une bonne gestion de vos comptes, et surtout une bonne épargne de précaution. Pour en savoir plus sur l'épargne de précaution, vous pouvez cliquer-ici pour accéder à un article que j'avais écrit sur mon blog.


Qu'est que c'est ?

SCPI signifie Société civile de placement immobilier.

En fait vous investissez dans une entité qui va acheter puis exploiter des biens immobilier pour ensuite vous verser la part des loyers qui vous revient.

C'est une société de gestion choisie par la SCPI qui s'occupe de gérer toute la partie administrative, souscription, vente, paiement des loyers...
En somme, vous n'avez rien à faire, vous achetez des parts puis les revenus arrivent tout seul, la SCPI s'occupe elle-même de tout. C'est donc un placement idéal pour les personnes qui ne peuvent pas investir directement dans un bien immobilier en direct, qui veulent tirer des revenus immobiliers passifs sans passer par la case gestion ou qui ne veulent pas y consacrer du temps.

Une SCPI possède des centaines voire des milliers de locataires, ainsi si un d'eux ne paye pas ce n'est qu'une toute petite partie des bénéfices qui est impactée. Alors que pour l'investissement en direct, il faut acheter plusieurs biens pour répartir les risques de non-paiement des loyers.

Les rendements proposés sont plus qu'honnêtes et sont actuellement autour de 5%/an avant impôts, les gains sont imposés comme des revenus foncier classiques.

Comme pour un investissement immobilier ordinaire, vous avez la possibilité d'acheter des parts à crédit et donc de bénéficier de l'effet de levier grâce à l'endettement. Par contre certaines banques ne financent que leurs propres SCPI ou imposent d'en acheter une certaine quantité, je vous recommande donc de demander à plusieurs banques, ou mieux de passer par un courtier.

Mais vous pouvez également acheter des parts petit à petit grâce à votre épargne, comme vous le feriez pour d'autres types de placements tels que les actions.
C'est à vous, en fonction de vos objectifs et de vos moyens de déterminer ce qui vous convient le mieux.


Différents types pour différents usages

Le capital de la SCPI peut être fixe ou variable, de plus il existe différents types de SCPI.


Dans le cas d'un capital fixe, il n'est possible d'acheter des parts que lorsque la société de gestion décide d'augmenter le capital, ou sur le marché secondaire. C'est le même mode de fonctionnement que les actions, c'est l'offre et la demande sur le marché secondaire qui déterminent le prix, et si la SCPI est mauvaise il sera difficile de revendre ses parts.

Si le capital variable en revanche, c'est la société de gestion directement qui vend et rachète les parts. Le capital peut donc aussi bien augmenter que baisser. S'il y a moins de demandes que d'offres, la SCPI va temporiser en attendant de trouver de nouveaux acheteurs, et au pire elle vendra des immeubles pour rembourser les vendeurs.


Il y a 3 grandes familles de SCPI, elles différent par la nature des biens qu'elles détiennent, mais aussi par leurs modes de fonctionnement :

- Les SCPI de rendement, souvent investies dans l'immobilier professionnel (Bureaux, Murs de boutiques, Entrepôts, Parking, Résidences) sont les plus connus. Elles reversent les loyers aux porteurs de parts, en gardant un pourcentage pour leurs frais généraux et les travaux d'entretien. L'objectif de détention est d'obtenir des revenus passifs et de faire une plus-value à la revente.

- Les SCPI de "plus-value" qui ne reversent pas de loyers mais dont le prix de la part augmente plus vite. La structure va acheter des biens à prix compétitifs pour les revendre ensuite, soit après des travaux importants, soit après plusieurs années. Ici l'objectif est de faire fructifier son capital en réalisant une plus-value importante lors de la revente des parts.

- Les SCPI fiscales permettent de bénéficier d'un régime fiscal avantageux type Scellier, Duflot, Malraux, Déficit foncier, sans devoir acheter un appartement. Ainsi pour une somme moins importante qu'un investissement en direct, il est possible d'avoir accès à des réductions d'impôts. L'objectif de ce type de placement est la défiscalisation, tout en possédant de l'immobilier. Attention toutefois, ce sont les mêmes règles que pour un investissement en direct qui s'appliquent, il est donc nécessaire de détenir les parts pendant plusieurs années pour bénéficier de l'avantage fiscal.



Comment les acheter et percevoir ses loyers

Pour acheter des SCPI vous avez plusieurs solutions, qui influeront directement sur la manière dont vous toucherez les loyers.


Vous pouvez vous même contacter des sociétés de gestion et obtenir un bulletin de souscription, vous serez ainsi autonome lors de la souscription.
Mais pour la majorité des SCPI, vous devez passer par un conseiller en gestion de patrimoine.

Enfin, il est également possible de détenir des SCPI dans le cadre d'une assurance vie.

Je vous conseille avant toute chose de vous renseigner sur les SCPI qui peuvent vous intéresser. Puis de regarder si vous pouvez acheter des parts en direct ou s'il y a obligation de le faire avec un conseiller en gestion de patrimoine. A noter que passer par un conseiller ne vous coûtera pas plus cher que si vous le faisiez en direct, même s'il touchera une commission. Je vous recommande de passer par un conseiller, pour bénéficierez des conseils d'un professionnel, qui pourra valider ou non votre choix de SCPI.

Vous pouvez rencontrer plusieurs conseillers, cela vous permettra d'avoir une vision plus globale des choses, et vous pourrez choisir celui avec qui vous avez le meilleur feeling. Restez tout de même vigilant et privilégiez les professionnels qui sont à votre écoute et agissent dans votre intérêt.


En règle générale un achat de SCPI se fait en pleine propriété, mais il est également possible de le faire en démembrement, soit en usufruit ou en nue-propriété.
En usufruit, vous n'êtes pas propriétaire de la part mais vous en avez la jouissance pendant une période prédéfinit, c'est vous qui touchez les loyers pendant ce laps de temps. Le prix de la part est souvent de 35% du prix initial pour un démembrement sur 10 ans.

En nue-propriété, vous êtes propriétaire des parts, mais c'est une autre personne qui en a la jouissance là aussi pendant une période définit, où vous ne touchez aucun loyers. Le prix de la part est ici en général de 65% pour un démembrement sur 10 ans.

Chacun de ces deux modes de détention est adapté à des situations bien précises. L'usufruit est utilisé par les entreprises pour placer leurs liquidités à un rendement intéressant tout en amortissant les sommes versées, ou pour les investisseurs qui ne veulent pas détenir des parts et ainsi accroître le rendement avec un prix de revient plus faible. Alors que pour la nue-propriété, ce sont soit des personnes physiques qui veulent payer leurs parts moins chers et les conserver, soit des individus fortement imposés au moment de l'achat des parts et qui le seront moins par la suite, c'est typiquement le cas du départ à la retraite.


Pour l'achat de scpi.info par le biais de l'assurance vie, vous ne pouvez pas obtenir de financement par les banques. Le choix est limité aux SCPI proposées par votre assureur, mais ce dernier achetant des parts en gros volume il a des rabais sur les primes d'émissions, ainsi le prix d'achat est plus bas qu'en direct.
Vous n'êtes par contre pas propriétaire des parts, c'est votre assureur qui les achète et les détient, vous possédez des unités de comptes (UC) adossées aux SCPI que vous avez souscrit.

Par contre il y a un avantage important au niveau de l'imposition, c'est le régime spécifique de l'assurance vie qui s'applique, ainsi vous bénéficiez d'un abattement intéressant après 8 ans de contrat. Vous avez donc tout intérêt à passer par l'assurance vie si vous êtes fortement imposé.


Les loyers sont payés par virement, en général chaque trimestre, aux porteurs de parts ou usufruitiers. Vous devez attendre un délai après la souscription pour avoir la jouissance de vos parts et ainsi obtenir vos revenus, il est variable d'une SCPI à l'autre et va de 3 à 4 mois en général.
Si vous avez investi dans une assurance vie, les loyers sont soit versés sur le fond euros, soit automatiquement réinvestis et augmentent le nombre d'UC que vous possédez. Le délai avant la jouissance est par contre plus important, 6 mois en moyenne.



Avantages et inconvénients

Voici un petit résumé des avantages et inconvénients de choses que nous n'avons pas encore vu sur les SCPI.

Les SCPI ont plusieurs avantages par rapport à l'immobilier d'habitation :
- Les locaux d'entreprise sont au juste prix, il n'y a pas (encore) de bulles qui font grimper les prix.

- Un fonctionnement simple à comprendre, la société de gestion achète des biens, les loue, récolte les loyers puis verse sa part à chaque porteur.
- Un marché sain, la SCPI n'a pas ou très peu de dettes et les actifs qu'elle possède sont tangibles.

- La porte d'entrée est faible, on peut investir dans certaines SCPI avec seulement une part qui coute moins de 1000 euros.
- Un rendement très intéressant de 5 à l'heure où j'écris ces lignes.


Mais aussi des désavantages :
- Il est impossible de réaliser cet investissement en autofinancement, même en faisant un crédit au meilleur taux possible, il vous restera toujours de l'argent à sortir de votre poche.

- En cas de crise économique grave et sans précédent, si beaucoup d'entreprises ferment, la SCPI touchera beaucoup moins de loyers. Mais si une telle situation catastrophe se produit, vous en subirez de toute façon déjà les conséquences à titre personnelle.

- Les assureurs via les assurances vie, proposent des SCPI, mais le propriétaire n'est pas le souscripteur mais l'assureur. Ce qui pose des problèmes de gouvernantes, car les assureurs deviennent de plus en plus puissants et peuvent donc choisir la direction que la SCPI doit prendre, au détriment des petits porteurs.


Malgré les désavantages que nous venons de voir, je pense que les SCPI sont un outil de diversification très intéressant, soit pour entrer dans le monde de l'immobilier, soit pour consolider son patrimoine.



Mon conseil

Avant de plonger tête baissée dans ce placement qui est fort sympathique et qui gagne à être connu, vous devez avoir une stratégie d'investissement. C'est à dire que vous avez déjà une bonne épargne de précaution et que vous envisagez de prendre des SCPI pour avoir un patrimoine diversifié.


Une bonne chose à faire est de commencer par acheter le minimum de parts pour voir comment fonctionne une SCPI et si cela vous plait. On trouve des SCPI dont la porte d'entrée est à une part à moins 1000€. Pour ce premier achat, n'hésitez pas à utiliser votre épargne investissement, vous pouvez en savoir plus sur l'épargne investissement grâce à l'un de mes articles ici. 


Ainsi vous comprendrez réellement les rouages des SCPI avant d'investir un capital plus important, et vous commencerez à toucher des revenus passifs.
Pour conclure, les SCPI vous permettent réellement de devenir plus riche et indépendant, en vous permettant d'investir sur des marchés immobiliers d'entreprises sur lesquels vous ne pourriez aller seul et qui sont très rémunérateur. 




18 commentaires:

Herve a dit…

Merci pour cet article complet !

Je dirais que dans le cas de SCPI dans une assurance-vie, il faut bien faire attention aux frais qui s'accumulent rapidement et diminuent le rendement. Aussi, les sociétés de gestion des SCPI ont souvent un conflit d'intérêt car une partie de leur rémunération peut venir d'augmentations de capital. Ces sociéts seront donc tentées de réalisées plus d'augmentations de capital que nécessaire, quitte à diluer les porteurs de parts...

Aurélien a dit…

Article très complet, félicitation .

Par contre si un jour je devrais investir dans une SCPI c'est parce que je ne pourrais plus emprunter auprès de ma banque pour faire de l'immobilier classique.

Comparatif SCPI a dit…

Investir en SCPI via une assurance-vie a toutefois deux avantages majeurs par rapport à l'inconvénient que vous citez avec raison : 1- les frais de souscription sont largement moindres qu'en direct, 2 - le problème de liquidité n'existe plus, puisque c'est l'assureur du contrat qui doit vous les racheter et non un autre investisseur... une différence énorme, surtout si un krack immobilier survient...

Gwen a dit…

Tres complet, merci.
Le concept avec assurance-vie ne m'était pas connu et le point 2 concernant le rachat est essentiel (a quel prix par contre?).

Emmanuel a dit…

Très complet en effet.
On ne le pense pas assez mais les SCPI peuvent être aussi un instrument très intéressant si l'on souhaite diversifier son patrimoine immobilier (en murs en bureaux par ex) ou défiscaliser.

Marc de Mieux Gérer Son Argent a dit…

Tout d'abord merci pour vos commentaires sur cet article :-)

Pour répondre aux différentes questions :

@Herve, Il faut en effet faire attention aux frais, mais ils sont clairement annoncés lors de la souscription, pas de mauvaises surprises de ce côté là. Par contre l'Etat peut changer les règles fiscales en cours de route... mais là vous en subirez les conséquences également pour vos autre placements :-(. Quant à la société de gestion, il ne faut pas oublié que chaque porteur de parts est associé et donc a un droit de vote, la société ne peut donc pas faire ce qu'elle désire. Et il est possible même si je n'en ai encore jamais vu que les associés virent la société de gestion et en prennent une autre car c'est à eux qu'appartient la SCPI. La société de gestion ne fait que la gérer. Le prix de la part ne peut pas être dilué, mais il peut en effet être réduit si la SCPI subit des pertes, oui.

@Aurélien, c'est dommage, tu pourrais investir dans les SCPI pour diversifier ton immobilier avec du pro tel que les bureaux et les murs de boutiques. Et si ton projet est bien ficelé ta banque peut te financer ;-)

@Comparatif SCPI, l'immobilier professionnel n'est pas surévalué pour l'instant. Cela a été le cas il y a plusieurs années, mais le marché a corrigé cette anomalie. Ca vaut donc le coup d'y aller maintenant. Par contre il ne faut pas oublier qu'en passant par une assurance vie, même si la commission de souscription est moins élevée et qu'il y a des avantages fiscaux, l'assureur vous ponctionnent de frais dans tous les sens et ce n'est au final pas plus rentable de passer par une assurance vie pour faire de la SCPI sauf à être trop imposé.

@Gwen, tu peux voir le prix de rachat en contactant la société de gestion. Généralement il est comprend le prix d'achat moins une bonne partie des frais de commission. Mais vu que l'investissement SCPI se fait à moyen ou long terme, la valeur de la part va augmenter au fil du temps et donc le prix de revente sera supérieur ou égal au prix d'achat, sans oublier que tu as gagné des loyers entre temps :-)

@Emmanuel, oui c'est ça, et tu as une grande variété !

Anonyme a dit…

Salut, super ton blog ! je le suis régulièrement !!

En parlant de SCPI, tu es chez Fortuneo... que penses tu de LFP Multimmo part Philosophale (OP1210807758) dispo directement avec l'AV Symphonie ?
Je réfléchis sur les SCPI depuis un petit moment. J'hésite entre crédit ou au fil de l'eau ou SCPI dans un AV. Je compare plusieurs simulation pour bien cerner les avantages mais envain... J'ai trouvé cette simulation :
http://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/investir-en-scpi-a-credit-ou-preferer-un-investissement-au-fil-de-leau.html

Leur conclusion: " il pourrait être préférable d’investir progressivement en SCPI, au gré de votre capacité d’épargne"

Pourrais tu compléter ton article avec des simulations et démontrer la meilleure solution ?

Merci A + David

SCPI a dit…

Article vraiment complet qui aborde les différents aspects d'un investissement en SCPI. Chapeau.

ludovic baratier a dit…

bonjour

les scpi sont un excellent vecteur pour défiscaliser. Moi je m'intéresse aux scpi sur les murs de boutiques. quels sont selon vous les meilleurs produits ?

ludovic

Ben de Bourse Ensemble a dit…

Salut Marc (et Olivier),

Très bon article de synthèse sur les SCPI qui méritent vraiment à être mieux connues.

Au niveau des inconvénients par rapport à l'immobilier en direct, et qui découle directement du premier avantage cité, c'est l'absence de décôte importante comme on pourrait l'avoir en dénichant une perle rare passée inaperçue. Un autre inconvénient qui me vient à l'esprit, c'est l'impossibilité de faire de l'achat + rénovation + revente.

Mais au final, la SCPI conserve de nombreux atouts non négligeable ;-)

Ben

PS: Petit conseil pour Marc et ton article invité. En terme de SEO, tu ferais nettement mieux de mettre des mots clés dans les liens vers ton site plutôt que "cliquer ici" ;-)

ludovic baratier a dit…

Bonjour Ben

Je suis d'accord avec toi sur les atouts des SCPI, notamment au niveau fiscal. C'est vraiment le truc qui m'intéresse. Et je cherches plus les murs de boutique pour les rendements un peu plus forts. Tu investis dans les SCPI ?

Ludovic

Stéphane a dit…

Excellent article. vraiment très instructif et enrichissante comme idée.
je suis tout à fait d'accord à l'article .et convaincu pour les SCPI .
merci pour l'excellente partage et bonne continuation.

Marc de Mieux Gérer Son Argent a dit…

Bonjour Ben,

Merci pour ton astuce sur le référencement ;-)

Marc.

Lionel d'ImmobiliezVous.fr a dit…

Merci pour cet article détaillé sur ce mode d'investissement immobilier souvent méconnu du grand public.

L'intérêt est la mutualisation du risque locatif...

Si ce type d'investissement est une bonne chose pour l'investisseur qui ne veut pas se tracasser avec la lourdeur administrative d'un logement locatif, je pense qu’il faut soulever un paramètre important :

=> l'investisseur ne maîtrise pas la gestion de la SCPI en elle-même !

Il faut donc est très vigilant sur l'antériorité de l'entreprise et sélectionner des SCPI qui existent depuis au moins depuis 1990 (période d'avant la mauvaise période de l'immobilier 1992 - 1995 qui a permis de "nettoyer" le marché des sociétés mal gérées)..

Amicalement

Lionel

Paul a dit…

Un très bon article qui résume le placement en SCPI. en une phrase synthétique : les SCPI permettent aux particuliers de bénéficier du meilleur de l'immobilier sans avoir les contraintes de gestion. La stratégie de commencé en investissant sur de petit montant pour comprendre le mécanisme comme cité dans l'article est recommandé ainsi que l'accompagnement par des professionnels du secteur.

SCPI à crédit a dit…

Les SCPI sont un bon moyen d'investir dans l'immobilier.

Rajoutons que dans le contexte actuel de taux de crédit très bas, il est particulièrement opportun d’emprunter pour acheter des parts de SCPI. On arrive à des effet de levier de + de 2% entre le rendement des SCPI et le coût du credit.

Anonyme a dit…

bonsoir
pour ceux que cela intéresse le cabinet dci delta consulting international propose actuellement une remise sur les frais de commercialisation de nombreuses scpi

investir en scpi a dit…

Article complet et très intéressant ! En 2014, le succès des SCPI a été incontestable. Force est de constater que 2015 s'annonce encore meilleure. N’hésitez pas à vous faire aider et accompagner par un professionnel.

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