vendredi 20 septembre 2013

Une erreur d’investir dans l’immobilier aujourd’hui ?

J’ai reçu plusieurs mails ces dernières semaines allant dans ce sens, de personnes motivées à se lancer dans l’investissement locatif et qui finalement viennent de baisser les bras.
Pourquoi hésiter à investir dans l’immobilier aujourd’hui ? Évidemment, la situation  économique et sociale de la France pèse, les impôts et autres taxations sont en hausse constante et le spectre d’une chute importante des prix de l’immobilier revient régulièrement.
Cette image globale assez sombre sert souvent de bonne excuse pour ne pas passer à l’action. Et ce sont des années précieuses qui sont ainsi perdues !
J’ai acheté un 1er appartement fin 2009 et je sais que j’en achèterai un autre, bientôt j’espère. Mon changement de résidence principale, l’achat de ma nouvelle maison ont un peu ralenti ce projet sur ces 2 dernières années, c’est vrai.
Mais ce laps de temps m’a permis d’apprendre comment gérer un bien locatif de manière très rentable : la location meublée, déclarée en BiC réel. J’ai à présent mon numéro SIRET, et mon ou mes prochains investissements immobiliers suivront évidemment la même approche.
Évidemment qu’il vaudrait mieux patienter un peu si on était certain que l’immobilier baisse partout de 20% ou 30% dans les 2 ans, mais personne n’en sait rien !
Il faut par contre regarder les faits, le concret, ce dont on est sûr ! 

D’une part, l’accès à des taux d’intérêt historiquement bas, pour des prêts à taux fixe. Typiquement 3% fixe sur 20 ans. Un coût du crédit limité donc pour des mensualités de remboursements qui, dans 15 ou 20 ans, seront identiques à celles négociées aujourd’hui. Avec le temps, l’inflation joue en votre faveur, dans 20 ans 100€ actuel auront forcément été dévalorisés. Il sera de plus en plus facile de payer cette mensualité. 
Des mensualités que vous pouvez par exemple estimer avec ce type de calculateur hypothécaire
En parallèle, coté recettes, même si le gouvernement continue d’essayer de plafonner les loyers dans certaines régions tendues, ces loyers resteront toujours annuellement revalorisés, en ligne avec l’inflation, en suivant l’indice de revalorisation des loyers établi par l’INSEE.
Et enfin, même si c’est forcément difficile à croire, les périodes de crises sont toujours les meilleurs moments pour investir. C’est là qu’il faut se montrer plus actif que les autres, et tirer profit du contexte pour négocier plus de « rentabilité ». 

Quel risque à investir dans l’immobilier locatif aujourd’hui ?
On parle ici d’investissement sur du long terme dans des logements locatifs dans le but de se créer un revenu supplémentaire, pour peut-être à terme en vivre ou au moins pour améliorer le quotidien de ses vieux jours… je ne me place donc pas dans une optique d’achat revente rapide après rénovation.
A l’image de mes investissements en bourse, je privilégie l’achat pour du long terme, le rendement dans la durée, pas la spéculation court terme…
Investir sans apport reste la solution à privilégier. Dans une situation où la revente d’un bien immobilier peut être longue et dont la valeur pourrait être revue à la baisse, il est inutile de prendre le risque de bloquer des liquidités dans cet achat. Le financement doit se faire à crédit, à 100%, hormis généralement quelques frais divers, les frais de  notaire notamment.
Avec des taux d’intérêt bas, autant partir sur un crédit long, 20 ans par exemple. Sur une période plus longue, les mensualités de remboursement sont plus faibles, ce qui réduit les risques pour votre budget en cas d’absence de locataire durant quelques mois.
Et comme évoqué précédemment, avec un taux fixe, la mensualité restera exactement la même durant 20 ans ! par exemple pour un prêt de 85000€ sur 20 ans, il faudra rembourser 500€ par mois, assurance décès invalidité comprise.
Et c’est ce chiffre de 500€ qui compte ! c’est le seul qui importe, pas celui du montant de l’achat de votre bien immobilier. Parce que cette mensualité ne variera plus, ni à la baisse, ni à la hausse, quoiqu’il arrive !
Si les prix de l’immobilier chutent de 20%, votre bien locatif acheté 80000€ par exemple plus admettons 5000€ de rénovation ne vaudra peut-être plus que 65000€ en cas d’éventuelle revente.
Mais peu importe, cette valeur reste virtuelle ! puisque de toute façon vous ne voulez pas et vous n’avez pas à revendre. Ce qui compte est de percevoir tous les mois un loyer qui couvrira la plus grande partie possible (davantage même idéalement) de votre mensualité de 500€.
La valeur de votre appartement pourrait baisser, mais il n’y aucun lien direct avec la valeur du loyer perçu, qui ne sera pas impactée. Mieux même, ce loyer sera annuellement revalorisé.
Et si vous perdez votre emploi et que vous vous retrouvez au chômage ? les loyers continueront, à tomber et vous continuerez à rembourser vos mensualités comme avant…évidemment, il est bon d’avoir bien ficelé son projet au départ et de s’être assuré que votre investissement locatif est proche de l’autofinancement. Et bien sûr, on ne peut jamais exclure un problème de loyers impayés, c’est vrai, d’où l’importance de toujours avoir un petit matelas de sécurité, une épargne de précaution.
Mais globalement, sur 20 ans, quoiqu’il arrive dans votre vie et quoiqu’il se passe pour les prix de l’immobilier, vous avez la certitude de devoir rembourser mensuellement 500€ à votre banque, et la quasi-certitude de voir vos loyers augmenter régulièrement au rythme de l’inflation.
Ainsi, le financement de votre bien devient de plus en plus aisé année après année, au point même d’en dégager des bénéfices ?
Petit bémol, il ne faudra pas oublier les frais d’entretien et de rénovation qui arriveront nécessairement dans la durée.
Il est certes plus difficile de trouver aujourd’hui un bien immobilier très rentable, facilement auto finançable (les loyers couvrant tous les frais, à 100%), mais il en existe encore.

Une fois trouvé, il n’est absolument pas plus risqué d’investir dans l’immobilier aujourd’hui, qu’il y a 10 ou 15 ans. Un investissement locatif rentable aujourd’hui, le restera nécessairement dans les années à venir ! 
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15 commentaires:

Quentin a dit…

A mon avis, en visant long terme, on peut assez facilement imaginer que le prix du logement suivra l'inflation. En effet, si sur un ou deux ans, il peut y avoir des bulles au des crash, sur 20 ou 30, le risque est beaucoup plus limité.

Ludo a dit…

je me permets d'insister sur un point quelque peu minimisé de l'article : le plafonnement des loyers dans les "régions tendues" (où vit une grande partie, sinon la majorité, des français) a été voté à l'assemblée nationale et va très probablement être mis en place. Ce n'est désormais qu'une question de temps.

Il en résultera que si on impose à ceux qui ont encore un crédit en cours pour payer leur investissement locatif, de baisser le loyer (à un niveau médian qui est volontairement destiné à être bas), le risque sera de devoir mettre la main au portefeuille pour ceux qui jusqu'ici touchaient des loyers couvrant leur mensualité, ou payer encore plus pour les autres (ceux dont les loyers ne couvrent pas les mensualités).

Il sera donc plus difficile, à moins de fournir un apport plus important, d'autofinancer une acquisition par les loyers dans ces régions tendues.

Dans ces conditions, sans plus de visibilité (notamment quant aux loyers médians dans chacune des zones tendues concernées), l'investissement locatif d'habitation classique est une erreur.

Hors de ces régions tendues, l'immobilier (à condition de trouver des locataires) restera un bon placement.

Bon courage

Anonyme a dit…

Quelques remarques :
- Il est très difficile aujourd'hui de faire du cash flow positif, les prix sont tels que malgré la faiblesse des taux, les loyers ne couvrent pas sauf apport conséquent. La comparaison avec cet apport placé à 2% net n'est pas forcément à l'avantage de l'immobilier.
- Considérer comme acquis que les loyers ne vont faire que monter me semble aventureux. En cas de crise éco et de montée du chomâge, la pression du marché de la location peut devenir baissière. Faudra-t-il maintenir coute que coute son loyer, au risque de 3 ou 4 mois de vacance, ou consentir un ajustement ?
- Contrairement à un Scellier ou Duflot qui est un contrat "daté" avec un avantage fiscal acquis, rien ne garantit que la niche du meublée perdurera. Un gouvernement pourrait décider du jour au lendemain de ne plus amortir le prix d'achat, ce qui entrainerait un effondrement du rendement.

Ludovic Baratier a dit…

Bonjour

Je suis assez d'accord avec Quentin, le prix des logements suivra bien sûr l'inflation

Je ne pense pas qu'on soit perdant en investissant dans l'immobilier sur le long terme

Ludovic

Mr et Mme P a dit…

Bonjour,

Il est clair que ce qui importe le plus est le rendement initiale car la mensualité restera toujours la même.

Moi, je me fixe une limite minimum de rendement à 7%, cela permet de s'assurer d'avoir une couverture des mensualités hors frais sur une durée raisonnable.

Cdt

Aurélien a dit…

Bonjour si on reste dans un investissement classique c'est sur que pour arriver à l'autofinancement total c'est compliquer. Mais si on est malin et bricoleur c'est possible de faire de bonne affaire.

Ma stratégie est d'acheter des biens qui se divisent en 2 logements. On augmente la rentabilité de 50% en moyenne.

Un appartement de 80m2 qui se louerai 420 450 euros vers chez moi.
Deux appartement de 40m2 se loue 320-330 euros.

Plus le logement est petit plus le M2 louer est cher.

Une fois le rendement obtenu, le prix du logement peux baisser de 20% mon rendement restera toujours le même.

Gwen a dit…

Parmi tout ce qu'on entend, il y a souvent de l'extremisme car c'est cela qui attire, qui interesse. Mais les lecteurs du blog d'Olivier veulent du concret: "je me lance ou pas". C'est la situation que j'ai connu cette année, et j'abonde dans le sens d'Olivier, lui qui m'a incité à faire ce fameux pas. Investir dans l'immobilier peut etre une erreur. Il faut juste ne pas faire n'importe quoi: mes grand-parents ont hérité d'une maison dans la marne (les infos datent d'hier). Secteur peu attractif, pas de temps à y consacrer (un peu vieux qd meme). Mise à prix à 100k, elle est passée par 80k,70k...Aujourd'hui à 50k, ca ne part pas.
Autre exemple (vous pouvez suivre mon aventure ici: http://moins-cest-mieux.com/content/financement-de-mon-t2
Ce T2, qui va "s'autofinanceré" est à 30 minutes de la mer, dans le Var.
Tout ca pour dire que le monde immo est vaste: on trouve de tout. Mais je suis convaincu qu'un bien correctement placé sera toujours rentable, surtout à longue échéance.

Liberatore a dit…

Moi je trouve l'article un peu simple.
Le sujet étant déjà largement traité sur le net.

En souhaitant que le prochains articles soient plus recherchés

Sophie d'investir rentable a dit…

A mon sens, la principale règle valable, peu importe la situation économique, est de bien réfléchir à l'emplacement. Analyser ce qu'il y avait ici et autour avant, maintenant, après, les projets de constructions, l'avoir du quartier, la démographie à court et long terme. Tout ça décidera non seulement de la rentabilité mais également de la plus-value.
Sophie
http://investir-rentable.fr

Tom d'Angoulême a dit…

Difficile de savoir quand investir. Et le moment choisi pour investir est en effet aussi déterminant que le produit ciblé. Est-ce que l'immobilier va baisser ? Certainement. Mais jusqu'à quand ? Ensuite, il y a des villes où les prix de l'immobilier sont assez bas. Bon, je parle de ma ville (Angoulême et la Charente en général). Le prix au m² est d'environ 15 euros. Et les loyers sont de l'ordre de 6 euros/m. La rentabilité reste plutôt acceptable ! Et puis, il y a le "ticket d'entrée". Ca compte tout ç_a dans l'investissement.

terrain à vendre à la réunion a dit…

L'investissement immobilier est une lame à double tranchante, soit l'on y gagne ou soit l'on y perd, tout dépend de notre savoir-faire. En tout cas, aucune décision ne doit pas être prise à la légère, il faut prendre son temps.

Anonyme a dit…

Bonjour, j'ai découvert récemment ce blog intéressant, indépendamment du fait que je regarde d'un oeil l'investissement locatif depuis quelques temps...
... et je viens de tomber sur un Studio en centre ville (bord de mer breton) qui génère environ 4000 € de loyer/an hors charge (location meublée), 600 € de charge de copro annuelle, environ 300 € de taxe foncière... le studio reviendrait à l'achat frais de notaire inclus 45000 €. Je trouve la rentabilité très intéressante il y a moyen de faire un autofinancement presque total sur 12 voire au pire 15 ans....

Je suis tombé sur la perle rare ? (sachant que mon but est d'en trouve 5 ou 6 en 5 ans)

Faire par soi-même a dit…

Bonjour,

Un article intéressant car aujourd'hui de plus en plus de personnes pensent que parce que cela est viable que trop de gens le font donc trop tard pour eux. Je pense qu'il faut rester à l'écoute du marché et commencer surtout par s'y intéresser pour apprendre le plus possible des règles qui tourne autour de ce marché ou d'un autre. De cette manière avec la connaissance et l'étude du marché, les opportunités doivent un jour se présentées enfin je pense.

Taux n°1 à Angoulême a dit…

Article intéressant en effet. La question est légitime. Et c'est intéressant de lire cet article plus d'un an après sa mise en ligne. Les taux ont encore beaucoup chuté depuis 2013. D'ailleurs, il se pourrait que ce début 2015 soit marqué par les taux les bas (70 ans que l'on n'avait pas vu ça). La baisse des taux a forcément un impact sur le coût total de l'opération, et par conséquent, sur la motivation d'achat.

Attentifimmo a dit…

Investir dans l'immobillier, est toujours mieux, cependant faut être sûre de la rentabilité de l'achat, et ne pas faire un achat impulsif, celà reste un bien qui peut susciter des rentes.

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