dimanche 12 février 2017

Comment déclarer un 2ème bien en location meublée LMNP

Vous le savez, je me suis à présent lancé dans de la location saisonnière. Saisonnière n’est d’ailleurs probablement pas le bon terme, puisque pour le moment il n’y a pas vraiment de période creuse qui se dégage. Depuis novembre, la demande est forte et régulière, je devrais donc plutôt parler de location meublée de courte durée ou location meublée de tourisme.

Et même si j’utilise exclusivement les services d’Airbnb, ça reste ni plus ni moins que de la location meublée sur l’année, dont les revenus devront être déclaré de la bonne manière auprès du service des impôts.

Et c’est là que les difficultés commencent en général.

J’ai la chance d’avoir déjà un peu d’expérience en la matière avec mon 1er studio que je loue déjà en meublé et pour lequel je suis déclaré en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Mon souhait était de donc de « simplement » dupliquer ce qui a été fait pour le studio et ainsi bénéficier des mêmes avantages, à savoir la possibilité déclarer les recettes selon le régime BIC réel et ainsi limiter très fortement l’imposition sur les revenus du gite, voir même peut-être l’annuler pour quelques années comme c’est le cas pour mon studio

Déclarer auprès de sa mairie son activité de meublé de tourisme

Étant donné qu’ici il s’agit de location « saisonnière », il y a tout de même une première variante : l’obligation de demander l’autorisation à sa mairie, au moyen du formulaire adéquat (cerfa 14004*02). Il est demandé de spécifier les périodes prévisionnelles de location, j’ai dans mon cas choisi la location sur l’année complète. Ce formulaire nous a été retourné quelques jours plus tard, signé par le maire.

Nous pouvions donc débuter notre activité. 

S’enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce

L’étape suivante pour n’importe quelle location meublée est de se faire connaitre auprès du greffe du tribunal de commerce, qui nous alors attribue un numéro SIRET (ce qui permettra ensuite à votre expert-comptable de travailler pour vous et de vous établir votre déclaration au BIC réel).

Et c’est à ce niveau que j’ai réalisé que mon cas est un peu plus complexe : je suis déjà en effet déclaré en tant que LMNP pour mon studio et j’ai déjà un numéro SIRET attribué.

La question qui s’est donc posée à moi était la suivante : Comment déclarer en pratique un 2ème bien en meublé, avec le même statut de LMNP ?

J’ai passé pas mal de temps à chercher des infos sur Internet, sur les forums notamment, j’ai trouvé des réponses, mais jamais les mêmes… ce qui veut pas dire que certaines soient mauvaises...

J’ai finalement échangé avec Julien Llorens, un gérant de cabinet d’expertise comptable que j’avais interviewé ici, et il m’a expliqué les démarches que lui fait habituellement pour ses clients qui sont dans le même cas de figure que moi.

J’ai suivi ses conseils, la personne rencontrée au greffe du tribunal de commerce semblait avoir bien compris ma demande et j’ai finalement reçu cette semaine un courrier de l’INSEE avec un nouveau SIRET !

Ca semble donc fonctionner ! Voilà ce que j’ai fait exactement. 
 
 
Le formulaire P2-P4i

Le formulaire concerné est le P2-P4i, qui permet d’adresser les demandes de modification
 

Il faut l’adresser au greffe du tribunal de commerce dont dépend l’activité, donc la location. Le numéro SIREN attribué lors de la demande pour le premier bien loué en meublé (le formulaire POi) est conservé, mais un 2ème numéro SIRET nous est alors attribué. Le SIRET est simplement le numéro SIREN suivi de 5 chiffres spécifiques.

Il est très probable que mon gite génère davantage de chiffre d’affaire que le studio. Il doit devenir l’établissement principal de l’activité, c’est pourquoi dans la partie 1 du formulaire (modification) il faut cocher la case « adresse du lieu d’exercice »

Il faut bien entendu remplir ensuite son numéro SIREN d’origine. Au final toutes les rubriques 1, 2, 3, 10, 13 et 14.

Julien m’a également conseillé de joindre au formulaire un explicatif de ma situation sur papier libre, en expliquant cette demande d’ajout d’un 2ème lieu d’activité et en précisant qu’il s’agit toujours bien d’une activité non professionnelle, LMNP.

J’ai préféré me déplacer pour remettre le formulaire et m’assurer que ma demande était bien compréhensible et bien remplie.

2 semaines plus tard, je recevais un email du greffe du tribunal de commerce me disant que mon dossier était complet et qu’il avait été transmis à mon centre des impôts et à l’INSEE.

Et environ 1 mois après mon dépôt de formulaire j’ai reçu un courrier de l’INSEE me précisant l’attribution d’un nouveau numéro SIRET, bel et bien créé sur la base de mon SIREN d’origine.

Il me restera donc à communiquer ce nouveau numéro à mon expert-comptable qui pourra alors se charger de ma déclaration au réel.

Pour rappel, tout l’intérêt du régime BIC réel est d’avoir la possibilité de déduire des recettes un montant annuel correspondant à l’amortissement du bien. Des milliers d’euros qui viennent donc se retrancher du montant des revenus locatifs imposables, en plus des intérêts d’emprunt et des autres charges.

Avec au final bien souvent plus de charges que de recettes et donc aucune imposition sur les revenus locatifs.

C’est le cas pour mon studio. 
 
Les recettes locatives au delà des espérances...

Pour le gite, tout dépendra évidemment du niveau de revenus sur un an.

J’en reparlerai prochainement, mais le chiffre d’affaire devrait finalement dépasser sans problème la première cible que j’espérais, soit 7500€ annuel. On est aujourd’hui à presque 6300€ de réservation sur 1 an, dont déjà 2040 perçu à ce jour.

Avec dans les semaines et mois à venir, 10 réservations à gérer, avec notamment un taux de remplissage quasi maximum de mi-février à mi-avril.

Les 10000€ sur l’année semblent atteignables… ce qui me semblait encore totalement utopique il y a 2 ou 3 mois, mais les faits sont là, la demande est très importante ! Et Airbnb offre une visibilité mondiale.

Début mars par exemple, on a 6 californiens qui ont réservé pour 7 jours... incroyable mais pourtant vrai !

Je vous raconterai…

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7 commentaires:

Miguel a dit…

Pas mal comme résultat et chiffre !
En belgique pour la déclaration, si on ne considére aucun service (par ex. petit déjeuner), les locations meublés doivents être déclaré en 60/40. 60% du loyer est considéré comme un revenu immobilier et 40% du loyer est considéré comme un loyer mobilier (qui est taxé à 10%)

LaouitiYacine a dit…
Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.
Bruno de J'achète un immeuble.com a dit…

Très encourageant pour la suite.... Ça donne envie de se lancer dans la location courte durée !

tignou a dit…

bonjour et bravo pour ton investissement.
Par contre il a soulevé une interrogation pour moi.
Etant donné que tu as 2 siret différents, un pour la location saisonniere et l'autre pour le meublé classique, le déficit de travaux de l'un ne peut donc pas s'impacter sur l'autre, n'est ce pas?
Du coup ca me chagrine un peu, car je souhaitais mettre un bien que je possède en location saisonnnière, mais ayant besoin aussi de générer du déficit pour mes biens loués en meublé, je m'interroge...

Bordeaux Crédit Immobilier a dit…

Ravi de voir que cet investissement se porte bien, et notamment l'évolution du CA encourageante, ce qui était moins sûr il y a quelques mois. Excellente analyse et précieux conseils locatifs.

Patrick a dit…

Très intéressant comme stratégie d'investissement immobilier. Je n'avais jamais pensé à ça, de louer sur airbnb... c'est toujours important de limiter l'imposition des revenus, merci pour tes conseils ;)

Yoan a dit…

Merci pour ces infos utiles.

Toutefois, je me permets de vous inciter à bien examiner si la déclaration au réel reste valable.
En effet, pour les meublés de tourisme, l'abattement forfaitaire est de 71% (contre 50% pour le meublé classique). Et plus il est rentable, plus vous auriez intérêt à utiliser l'abattement forfaitaire.
Reste que la réflexion doit être globale et concerner tous vos biens.

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