mercredi 17 juin 2015

La vraie vie de l’investisseur immobilier

Investir dans l’immobilier ce n’est pas uniquement trouver un bien, l’acheter puis percevoir des loyers confortablement allongé dans sa chaise longue… c’est un peu plus compliqué et bien souvent un peu plus chronophage que ça ! c’est qui rend ce type d’investissement unique et ce qui rebute aussi pas mal de monde !

Pas moi, à l’inverse, j’y prends plutôt du plaisir. Mes 2 appartements sont aujourd’hui pour moi mes 2 principaux projets personnels, qui me permettent de m’évader du travail. Comme au boulot, c’est souvent pour résoudre des problèmes, mais la différence majeure, c’est que j’ai la satisfaction de le faire pour moi, pour ma famille.

Et puis surtout, j’ai le contrôle sur mes décisions et mes actions. Si j’arrive sur une année à optimiser la rentabilité, je ne le dois qu’à moi.

Je vais probablement bénéficier d’une petite augmentation de salaire d’ici quelques semaines, disons 2%, très bien c’est toujours bon à prendre (mieux que l’inflation d’ailleurs !), mais ce ne sera jamais aussi motivant pour moi que d’exploiter au mieux mes 2 sources de revenus locatifs ! 
"D'autant qu'avec le prolongement de la "loi Pinel jusqu'en 2016, il est possible de réduire ses impôts en investissant dans l'immobilier locatif.
Et de ce point de vue, ces dernières semaines sont assez challenging ! Parce qu’évidemment tout ne se déroule pas sans accroc…

Commençons déjà par mon 1e studio

Ils s’agit de celui acheté en 2009, que j’ai entièrement fait rénover et que je loue en meublé depuis, principalement à des étudiants d’une grande école de management.

Je ne reviens pas ici sur la déclaration de revenus, parce que justement, maintenant que tout a été mis en place avec mon expert-comptable, tout roule ! Un bon exemple d’effort personnel qui porte désormais ces fruits.

De même, l’assainissement des parties communes avec une cage d’escalier flambant neuve et le nettoyage hebdomadaire qui a été mis en place est une très bonne chose. Ca coïncide avec le dynamisme et l’efficacité actuelle de notre petit syndic bénévole. Ca coûte un peu en charges supplémentaires (15€ par mois) mais ça valorise le bien et améliore l’image de la copropriété pour les nouveaux locataires.

Par contre, après un peu plus de 5 ans de location en meublé, il va y avoir surement un peu d’équipement à changer, quelques frais donc.

Il y a 2 semaines, le locataire actuel m’a en effet contacté pour quelques petits soucis : un four qui faisait disjoncter le circuit électrique à chaque utilisation et une température d’eau trop chaude dans la douche…

J’ai donc passé une soirée à l’apart pour regarder tout ça. Pour le four, il semblerait que le problème ne soit pas très grave, que ca ne provienne que de la multiprise sur lequel il était branché… en espérant que ça se confirme, un four multifonction à plus de 250€…on peut espérer qu’il tienne encore quelques années !

En revanche, pour la douche je vais très certainement devoir changer la colonne. Le mitigeur ne fonctionne plus. Bien sûr je prendrai plus de temps au départ du locataire pour la démonter et regarder en détail, mais il s’agissait d’une douche bas de gamme choisie par l’entrepreneur qui avait effectué les travaux de rénovation. Il avait choisi une colonne avec hydro massage pour cacher la tuyauterie, ça a de la gueule sur les photos, mais en pratique, ça n’a jamais réellement fonctionné ! La robinetterie, ça nécessite d’y mettre un peu le prix si on veut un minium de fiabilité…

En attendant, j’ai baissé la température maximale du ballon d’eau chaude de manière à ce que mon locataire puisse se doucher sans se bruler…

Et j’effectuerai les travaux à son départ début Août.

Il était en effet prévu que mon locataire anglais actuel loue l’appartement durant 7 mois, de janvier à fin juillet.

J’ai donc remis en ligne ma petite annonce il y a un peu plus de 3 semaines.

Et contrairement à d’habitude, je n’ai pas trouvé de successeur pour le moment !

J’ai pourtant échangé avec 3 personnes par email et effectué une visite, mais sans succès. Mais j’ai peut-être été trop confiant, j’avais un accord verbal de mon 2ème contact, une étudiante chinoise, qui devait me retourner le contrat signé et me virer la dépôt de garantie pour réservation. J’ai patienté presque une semaine avant qu’elle m’annonce toute désolée avoir finalement accepté une colocation que lui proposait une copine…J’ai du coup probablement laissé filé pendant cette période un autre étudiant que j’avais essayé de conserver en back up mais qui finalement s’est engagé ailleurs.

Pas très grave, je ne me fais pas d’inquiétude, je vais finir par trouver, j’ai notamment une visite d’un italien programmée pour dimanche.

Mais tout ça, ça prend du temps, pour rien !


Venons-en à mon 2ème bien...
Celui pour lequel j’ai signé l’acte de vente en janvier de cette année. Là, la situation est différente.

J’ai acheté avec un locataire déjà en place et il n’a pas, pour le moment, décidé de mettre fin à son bail, un bail classique, de location non meublée.

Un locataire qui ne pose d’ailleurs aucun soucis, qui règle son loyer sans le moindre retard.

Et pourtant, je verrai plutôt d’un bon œil s’il se décidait un jour à me remettre son préavis de départ !

J’aimerai en effet tenter la location saisonnière avec ce nouveau studio…Il est parfaitement situé dans une rue piétonne en plein centre-ville.

Et la location saisonnière cartonne dans ma ville ! surtout depuis que la mairie de Paris a décidé de faire la chasse à cette pratique dans la capitale.

En effet, j’ai non seulement la chance d’habiter une ville très touristique (et pas seulement en été !) et en plus située à seulement 45 min de Paris (en voiture ou train).

Toutes les petites surfaces s’arrachent actuellement pour faire de la location saisonnière !

Alors moi aussi j’ai hâte de créer mon compte sur Airbnb ;-)

En attendant, j’ai eu droit la semaine dernière à ma première réunion de syndic pour ce nouvel apart! et quelle réunion ! la personne qui m’a vendu son appartement (et qui en possède toujours un autre dans la même copropriété) m’avait prévenu, c’est très très tendu !

Elle m’avait d’ailleurs briefé juste avant la réunion…

En effet, comme bien souvent, l’un des copropriétaires pose problème… Celui-ci possède en plus d’un magasin en face avant, une petite réserve à l’arrière.

Et pour en tirer un revenu locatif plus attrayant, il a accepté de détourner l’utilisation de cette simple réserve en cuisine… Il loue en effet depuis plus d’un an au responsable de plusieurs pizzeria situées dans la rue, qui a fait de cette réserve un local à pâte ! Un des employés fabrique en effet ses raviolis à l’intérieur, avec du vrai matériel professionnel. Certes il n’y a pas de cuisson, mais tout de même suffisamment d’odeurs pour avoir négocié avec le propriétaire l’installation d’une VMC qui sort sur le toit de la copro, et ce bien sûr sans avoir demandé l’autorisation aux autres copropriétaires !

D’où le conflit actuel…

Pour les nuisances éventuelles (odeurs, bruit, cuisto qui passe dans le couloir avec ses plats de pâtes…) et surtout pour le principe !

Il y a presque un an (je n’étais pas encore propriétaire), il avait été décidé lors de la réunion de syndic de lancer une procédure pour non-respect de règlement de copropriété, obligeant le propriétaire à remettre en état l’immeuble, c’est à dire faire démonter la VMC, et ainsi faire stopper l’activité « cuisine ».

Mais comme ce type de procédure engendre des frais, le propriétaire avait entre-temps fait pression sur quelques propriétaires de manière à les faire changer d’avis, en leur demandant de faire pression à leur tour sur le syndic pro…

Bref, la semaine dernière c’était un peu la guerre des clans, avec au milieu la fille du syndic pro qui essayait tant bien que mal d’expliquer pourquoi le syndic n’avait toujours pas lancé les démarches…

Après une bonne demi-heure de vives altercations, il a finalement été décidé (à nouveau) de bel et bien lancer cette procédure !

J’étais davantage en position de spectateur, étant le petit nouveau, essayant de deviner qui était qui et à quel clans ils appartenaient ! Assez drôle finalement…

Mais sur le fond, il faut bien sûr faire cesser ces dérives, essentiellement pour une question de principe. Si on laisse couler maintenant, que fera t’il la prochaine fois ? D’autant que ce propriétaire est bien connu, notamment de mon notaire, pour ces magouilles…

Voilà quelques exemples de mes dernières péripéties immobilières, qui font partie intégrante de la vie du bailleur.

Ca peut effrayer, mais ça permet aussi de faire des rencontres et d’apprendre beaucoup au contact des autres qui ont plus d’expérience… et ça c’est essentiel pour devenir année après année un meilleur investisseur et un meilleur gérant de ses affaires !


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9 commentaires:

Pascal a dit…

Bonjour Olivier,

Merci de partager ton expérience d'investisseur.

Le cas de ton deuxième investissement me rappelle vaguement quelque chose. En effet, j'ai acheté un studio loué à 30 min de Paris, j'ai aussi un locataire avec qui cela se passe très bien mais je ne verrais pas d'un mauvais œil son départ. La location saisonnière me tente aussi. A suivre !

Pascal

Cédric a dit…

Très bon article!
Il est vrai que la vie d’investisseur immobilier peut parfois être semée d'embûches mais c'est une formidable école de la vie dans laquelle on apprend beaucoup sur la gestion d'un patrimoine.
Investir dans l'immobilier c'est certes du travail et parfois des soucis mais au final une belle récompense.

Thomas N a dit…

Etre un investisseur dans l'immobilier rime forcément avec problèmes... Mais c'est un mal pour un bien, très bénéfique sur le long terme.

Romaric de sortir-du-rsa.fr a dit…

Bonjour Olivier,

Encore une fois rien à redire sur ton article !

Concernant ton premier appartement, c'est vrai qu'au bout de 5 ans, il va y avoir quelques bricoles à changer ou réparer.

Cela freinera surement la renta de l'année mais cela sera lissé sur les années suivantes.

Concernant le second appartement, je suis assez d'accord avec toi, cela me ferai aussi rigoler de voir cette petite gueguerre en réunion de copro (je paries que c'est des vrais gamins certains... :D) mais tu as raison, cela peut poser pas mal de problème cette histoire.

Imaginons que le cuistot au lieu de continuer à faire ses raviolis froid commence à les faire pré cuire dans la réserve qui n'est peut être pas aux normes pour ça et que l'immeuble prend feu, j'imagine pas la panade pour tout le monde...

Je ne le souhaite pas mais cela montre bien qu'il ne faut pas prendre cette histoire à la légère...

A Bientôt

Romaric

http://www.sortir-du-rsa.fr

Tony d'ADNInvest.com a dit…

Bonjour,
Je n'ai pas eu de gros pépins depuis 2 ans mais je partage ton état d'esprit.
Je respecte mes locataires et je tiens à ce qu'ils soient biens, dans un logement de qualité. Le prix est d'ailleurs en accord avec ces principes et j'utilise le cash-flow pour maintenir un certain standing.

Dernièrement, j'ai acheté un lit escamotable pour mon studio en location saisonnière qui me permet de rester dans le top de la région Lilloise.

En tout cas, que ça soit les petits tracas ou les bonnes surprises, je plussoie les commentaires du dessus, c'est une belle aventure humaine !

Placement immobilier a dit…

Et oui, vous avez raison. Je suis particulièrement d’accord vous en ce qui concerne votre 2ème appartement, la location saisonnière est une opportunité à saisir. Quoi qu’il faut comparer la rentabilité entre une location à plein temps (si je peux m’exprimer ainsi) et une location saisonnière. Il faut tenir compte des charges et coûts (impôts) y afférents

IndependentBunny a dit…

Bonjour,

Je suis assez d'accord que la gestion locative peut prendre du temps, me peut procurer beaucoup de satisfaction - car ça peut contribuer a la réussite sur le chemin vers l'indépendance financière!
A bientôt

Thierry Fourquet a dit…

Bonjour,
Je poste à nouveau, désolé pour l'éventuelle redite....
Tout d'abord bravo pour cet excellent blog, les idées développées y sont très intéressantes et variées.
Suite au départ d'un locataire d'un de mes appart, j'ai décidé de me lancer dans la loc saisonnière. Ce que je ne regrette absolument pas après un an de recul.
Si vous êtes intéressé je pourrai vous faire un petit topo dessus : le pourquoi de l démarche, avantages inconvénients, l'investissement....
A bientôt
Thierry

Le Grand a dit…

Merci de partager ton expérience immobilier.
très inspirant

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